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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/09/2012 23h29 → Premier projet immobilier : achat d'un terrain locatif (investissement immobilier locatif professionnel)

Membre
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Bonsoir,

Après une année de prospection et d’apprentissage sur l’immobilier (par le biais du forum, blog, livre et autour de moi), j’ai trouvé une affaire intéressante, je veux vous en faire part.

Présentation
C’est un terrain situé dans une zone industrielle. Il y a une station de lavage sur ce terrain. La station de lavage est lié par un bail commercial, il est loué à 875€. Le prix affiché est à 130 000€ (non négocié).

La banque m’a donné un feedback positif, j’aurai en principe l’accord de principe prochainement. La banque est prêt à me financer à 110 %, le bien s’autofinance après une simulation de la banque .
Après une simulation le taux est à 3,55% sur une période 19 ans.

Avantage
Il est loué par un professionnel, et le bail a été signé en 2001. J’ai vérifié les extraits de compte des 12 derniers mois : RAS. Je n’ai pas signé de compromis. Malheureusement, l’annonce a été enlevé du leboncoin . 

Que pensez-vous du projet ?
Avez-vous pratiqué ce type d’investissement ?

Merci à vous

Mots-clés : investissement immobilier locatif professionnel

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#2 28/09/2012 01h37 → Premier projet immobilier : achat d'un terrain locatif (investissement immobilier locatif professionnel)

Modérateur
Réputation :   1082 

Il faudra proposer un renouvellement du bail co (pour le faire courir à nouveau 3-6-9 ans, car il n’est guère prudent de juste laisser le bail tacitement reconduit ainsi qu’il semble l’être, surtout quand il atteint les 12 ans) et il y a un risque potentiel que le locataire souhaite négocie une baisse du loyer.

S’il n’y a pas de "loup", ce type de bien (avec bail co occupé) part souvent très vite… donc il faut avoir préparé le financement avant et faire vite.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 28/09/2012 08h22 → Premier projet immobilier : achat d'un terrain locatif (investissement immobilier locatif professionnel)

Membre
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Bonjour GoodbyLenine,

Il y a effectivement un risque de renégociation à la baisse du loyer avec un bail prolongé par tacite reconduction.

Mais dans ce cas :

1- le propriétaire du terrain est en position de force. En effet, le locataire a investi beaucoup d’argent pour installer sa station de lavage (il me semble que les montant sont de l’ordre de 150.000 à 200.000 €). Il ne peut pas déménager facilement, même s’il trouve un nouveau terrain.
2- après la 12ème année d’un bail co reconduit tacitement, le plafonnement du loyer saute. si le prix du marché est plus élevé que ce que les augmentations de l’ICC ont permis, le propriétaire peut imposer négocier une hausse du loyer.

Donc pour moi ça serait plutôt un avantage dans ce cas.
C’est ce que nous avons fait au mois d’avril avec un locataire d’un de nos locaux commerciaux (une agence d’un grand groupe d’assurance). Nous avons signé un nouveau bail 3-6-9 (l’ancien datait de 1999 et n’avait pas été renouvelé). Le loyer précédent était à 600 € par mois, nous l’avons augmenté à 750 €. Et encore, nous n’avons pas été trop gourmands pour ne pas risquer qu’ils quittent le local (nous aurions pu demander 900 €) - nous préférons avoir un locataire de cette qualité qui va rester longtemps et payer à coup sûr plutôt que de tirer le maximum du loyer.

Le projet semblait bon, avec une bonne négociation la rentabilité aurait pu être encore meilleure.

Sinon globalement, je pense que d’investir dans un local commercial (ou dans un terrain loué comme dans ce cas) est une bonne solution pour diversifier un patrimoine immobilier.
Les baux sont plus libres : on peut y mettre à charge du locataire des dépenses normalement dues par le propriétaire (taxe foncière, travaux importants…).
En contrepartie, il est quasiment impossible de récupérer son local (du moins tant que le locataire paye son loyer), même à l’issue du bail. D’autre part, les vacances locatives sont plus longues, il faut faire attention au type de commerce installé …

Voici un article issu de mon blog qui traite du sujet : Pourquoi investir dans un local commercial ? ? Objectif Tune

Dernière modification par Siocnarf (28/09/2012 08h32)


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#4 28/09/2012 08h59 → Premier projet immobilier : achat d'un terrain locatif (investissement immobilier locatif professionnel)

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Bonjour GoodbyLenine ,

GoodbyLenine a écrit :

Il faudra proposer un renouvellement du bail co (pour le faire courir à nouveau 3-6-9 ans, car il n’est guère prudent de juste laisser le bail tacitement reconduit ainsi qu’il semble l’être, surtout quand il atteint les 12 ans) et il y a un risque potentiel que le locataire souhaite négocie une baisse du loyer.

S’il n’y a pas de "loup", ce type de bien (avec bail co occupé) part souvent très vite… donc il faut avoir préparé le financement avant et faire vite.

Qu’est ce que vous entendez par "loup"? C’est une bonne idée de renouveler le bail. Le loyer a été revaloriser au mois d’août , il est passé de 816 à 875€ (selon l’indexe) . Je ne pas s’il est possible  de réviser le loyer lors du renouvellement du bail.

Bonjour Siocnarf,

Siocnarf a écrit :

Le projet semblait bon, avec une bonne négociation la rentabilité aurait pu être encore meilleure

On a pas encore procédé à des négociations, parce que j’étais pas confiant au niveau de financement. J’espère l’avoir pour 115 000€-120 000€ .

Siocnarf a écrit :

1- le propriétaire du terrain est en position de force. En effet, le locataire a investi beaucoup d’argent pour installer sa station de lavage (il me semble que les montant sont de l’ordre de 150.000 à 200.000 €). Il ne peut pas déménager facilement, même s’il trouve un nouveau terrain.

Vous avez raison selon moi. Je suis allé hier soir, il y a des distributeurs automatiques ( boisson et film ) , et un panneau publicitaire . Je ne sais pas si ils appartiennent au propriétaire ou au locataire ? Je vais voir le propriétaire prochainement . Si c’est en ma faveur, j’essaierai de développer ça et générer des revenus .

Siocnarf a écrit :

2- après la 12ème année d’un bail co reconduit tacitement, le plafonnement du loyer saute. si le prix du marché est plus élevé que ce que les augmentations de l’ICC ont permis, le propriétaire peut imposer négocier une hausse du loyer.

Je n’ai pas saisie, pourriez-vous développer ? smile

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#5 28/09/2012 09h32 → Premier projet immobilier : achat d'un terrain locatif (investissement immobilier locatif professionnel)

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Quand un bail est tacitement prorogé jusqu’à la douziéme année, si vous demandez le renouvellement après cette date, vous n’avez plus à respecter l’indice sur lequel le loyer est indexé, mais simplement sa valeur locative (un poil plus subjective, bien que d’appréciation stricte selon l’article L 143-33 du Code du commerce)

A savoir également que pour échapper au plafonnement lors du renouvellement du bail, je conseille à ceux  qui vont signer un nouveau bail, de faire un bail d’au minimum 10 ans afin de pouvoir là encore déplafonner le loyer à l’issue du premier bail (L145-34 du même code).

Dernière modification par BorderLine (28/09/2012 09h40)

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#6 28/09/2012 09h48 → Premier projet immobilier : achat d'un terrain locatif (investissement immobilier locatif professionnel)

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FatFlex a écrit :

Je n’ai pas saisie, pourriez-vous développer ? smile

BorderLine s’en est chargé pour moi …


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#7 28/09/2012 10h04 → Premier projet immobilier : achat d'un terrain locatif (investissement immobilier locatif professionnel)

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Merci à vous !!! .

Il vaut mieux que j’attends que le bail atteigne 12 ans pour que je profite du déplafonnement du loyer . Lorsque le terrain sera à mon nom, le bail doit également être modifié ? donc on en signe un nouveau, non ?

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#8 28/09/2012 10h24 → Premier projet immobilier : achat d'un terrain locatif (investissement immobilier locatif professionnel)

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Oui il vaut mieux que vous attendiez la douzième année pour renouveler.
Par contre un changement de propriétaire ne nécessite pas de signer un nouveau bail. L’ancien reste valable, même s’il n’est pas à votre nom.


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#9 28/09/2012 10h38 → Premier projet immobilier : achat d'un terrain locatif (investissement immobilier locatif professionnel)

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Siocnarf a écrit :

Oui il vaut mieux que vous attendiez la douzième année pour renouveler.
Par contre un changement de propriétaire ne nécessite pas de signer un nouveau bail. L’ancien reste valable, même s’il n’est pas à votre nom.

Tout ça est intéressant !!! L’idéale est aussi de me renseigner auprès d’un expert (notaire, avocat, juriste,etc .. )  avant de signer devant le notaire . Ne pensez surtout pas que je doute de vous

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