Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 03/09/2015 20h33 → Montant maximum pour un premier investissement immobilier locatif ? (achat, bien, coût, immeuble, investissement, limite, locatif, maximum, montant, opération, prix)

Membre
Réputation :   11 

Bonjour à tous,

je cherche à réaliser un premier investissement immobilier locatif, et plus particulièrement je cherche un (petit) immeuble de rapport.

Ayant contacté un ou deux potentiels vendeurs, ceux-ci m’ont souvent demandé si j’avais déjà l’aval de mon banquier pour le prêt, bref si nous ne perdions pas tous deux notre temps.

J’avoue ne pas l’avoir encore fait, je me dis qu’une fois un bon bien trouvé, je pourrais faire le tour des banques, du forum et/ou des courtiers pour trouver une banque qui me financera.

Je viens de tomber sur un bien intéressant, mais assez gros (immeuble de 8 ou 9 lots pour 600 000 €, sur LBC, donc net vendeur je suppose…), avec un loyer annoncé de 60 000 € annuel (preuve à l’appui a priori), donc vers 9% pré-négociation.

J’ai une bonne situation (cadre, CDI, dans le conseil, célibataire sans famille) mais pas de patrimoine (en particulier par d’AV à nantir).

J’aimerais poser deux questions aux ladies et gentlemen de ce forum :
+ Que conseiller vous pour une première opération en termes d’ordre : d’abord trouver le bien puis le financement ou plutôt d’abord trouver le financement puis le bien ?
+ Comment savoir jusqu’à quel montant maximum je pourrais emprunter avec un projet béton ? (j’entends par là un projet pouvant rassurer un banquier (emplacement premium, cashflow positif…))

Merci.
Christophe

Message édité par l’équipe de modération (04/09/2015 13h41) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat, bien, coût, immeuble, investissement, limite, locatif, maximum, montant, opération, prix

Hors ligne

 

#2 03/09/2015 20h57 → Montant maximum pour un premier investissement immobilier locatif ? (achat, bien, coût, immeuble, investissement, limite, locatif, maximum, montant, opération, prix)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
Avez vous fait des calculs pour voir si le bien s’autofinance complètement et si la demande locative est forte. Là il faut poursuivre plus avant.
Toutefois à moins que vous n’ayez de très gros revenus, je doute qu’une banque vous finance.
Enfin si vous démarrez l’investissement locatif, je ne prendrais pas si gros et au même endroit : absence de diversification géographique en termes de risque.
Cordialement,

Hors ligne

 

#3 03/09/2015 21h05 → Montant maximum pour un premier investissement immobilier locatif ? (achat, bien, coût, immeuble, investissement, limite, locatif, maximum, montant, opération, prix)

Membre
Réputation :   14 

Bonjour Christof,

A proprement parler, le financement se trouve après avoir trouvé le bien.
Par contre, dès le départ de votre projet, il est effectivement important de vérifier votre capacité d’endettement, justement pour ne pas perdre du temps sur des biens trop chers pour vos capacités.
En fonction de votre revenu, de vos crédits en cours, de vos habitudes bancaires, votre capacité d’emprunt peut être très variable…
Votre banquier peut sûrement vous donner un premier aperçu, et sinon il y a tout un tas de simulateurs qui peuvent le faire.

Petit Apparté par ailleurs, concernant le projet dont vous parlez :
600 000€, plus les frais de notaires, ça fait quand même une sacrée somme, pour un premier investissement (sans parler de la quantité de lots à gérer).
Je ne sais pas dans quelle région vous êtes, mais il est peut être possible de trouver des biens moins chers, moins gros, histoire de vous faire la main ?

Claire


La vie, c’est comme une bicyclette, il faut avancer pour ne pas perdre l’équilibre. (Albert Einstein)

Hors ligne

 

#4 03/09/2015 21h21 → Montant maximum pour un premier investissement immobilier locatif ? (achat, bien, coût, immeuble, investissement, limite, locatif, maximum, montant, opération, prix)

Membre
Réputation :   15 

Etes vous propriétaire de votre résidence principale ?

Hors ligne

 

#5 03/09/2015 22h52 → Montant maximum pour un premier investissement immobilier locatif ? (achat, bien, coût, immeuble, investissement, limite, locatif, maximum, montant, opération, prix)

Membre
Réputation :   11 

Non, je ne suis pas propriétaire de ma résidence pincipale.

Je suis bien conscient que cela serait un gros projet en termes de sommes, mais comme l’immeuble est déjà entièrement loué, il y aurait moins de travaux avant lancement et moins de recherche de locataires.

C’est aussi une question théorique, pas que lié à ce projet.

Disons que sur le papier, avant négociation, cela semble pas mal.

La personne semble vendre car il gère à distance depuis quelques années, mais avec l’aide de son père sur place, qui fatigue et lui a demandé de ne plus beaucoup aider.

Et puis je connais très bien la ville.

En termes de financement, d’après http://www.meilleurtaux.com/, j’obtiens entre 3200 € et 4400 € de mensualité. Le loyer est annoncé à 5000 €. Donc il semblerait pouvoir avoir une mensualité entre 64% et 88% du loyer. Ca plus les les 9% pré-négociation, je me dis que les chiffres seuls sont pas mal. Reste à voir la réalité et surtout la faisabilité du financement.

Dernier point : le bien est au sein d’une SCI à l’IR détenu par le vendeur et sa femme.

Y a-t-il de grandes différences entre acheter le bien à la SCI pour moi ou acheter toutes les parts de la SCI (éventuellement avec un ou des membres de ma famille sur place, il me semble qu’il faut être au moins 2 pour une SCI) ??

Merci.

Hors ligne

 

#6 03/09/2015 23h25 → Montant maximum pour un premier investissement immobilier locatif ? (achat, bien, coût, immeuble, investissement, limite, locatif, maximum, montant, opération, prix)

Membre
Réputation :   15 

Si j’étais à votre place ( ce qui n’est biensur pas le cas ), je ne chercherai pas à investir dans ce bien. J’investirai d’abord dans ma résidence principale, et j’étudierais ensuite l’investissement.

Quant bien même, cet immeuble me semble un investissement risqué pour un premier achat. Dans le meilleur des cas vous réalisez 600€ de cash flow mensuel. Est-ce suffisant pour amortir les charges ? Les assurances ? Les différents impots ?
Attention aussi aux vacances locatives, aux travaux imprévus, aux retards de loyers/loyers impayés.

600 000€ certes, mais quid des frais de notaires ?

Hors ligne

 

#7 04/09/2015 09h13 → Montant maximum pour un premier investissement immobilier locatif ? (achat, bien, coût, immeuble, investissement, limite, locatif, maximum, montant, opération, prix)

Membre
Réputation :   11 

D’un point de vue théorique, le projet semble viable, surtout si l’immeuble est en état correct avec des locataires fiables. Le fait que vous connaissiez bien la ville est aussi un gage de sécurité dans votre investissement, j’imagine que vous habitez proche de cette localité.

Pour les banques, il faut faire un bilan de financement, garder au max l’apport pour la sécurité et ne pas hésiter à allonger la durée de location pour générer du CF. Il faudrait aussi bien réfléchir à la fiscalité, qui risque d’être alourdie et pénalisante. La piste du régime meublé peut être intéressante à creuser, à étudier.

Le fait de ne pas être propriétaire de votre RP n’est pas un souci, au contraire. Vous êtes célibataire aujourd’hui et n’avez pas besoin d’être pieds et mains lié à votre logement.

En revanche, d’un point de vue pratique, si vous voulez franchir le cap, il vous faudra vous entourer de personnes pour gérer le tout et je pense en particulier à une agence immobilière ou bien à une personne de confiance pour s’occuper des locataires (entrées, sorties, relations habituelles…). La location peut être une activité chronophage.

Hors ligne

 

#8 04/09/2015 11h34 → Montant maximum pour un premier investissement immobilier locatif ? (achat, bien, coût, immeuble, investissement, limite, locatif, maximum, montant, opération, prix)

Membre
Réputation :   48 

Bonjour,

Avez-vous fait une présentation ? Il faut mettre en perspective votre projet au vu de vos revenus d’activité, ce que vous ne précisez pas.

Ce projet, quelle qu’en soit sa rentabilité, ne me semble pas adapté à votre situation pour plusieurs raisons :

- pas d’expérience locative préalable, vous n’avez donc pas eu l’occasion de vous familiariser aux subtilités de l’achat ET de de la gestion sur un bien à moindre enjeu. De plus, vous ne saurez si vous supporterez les contraintes de la gestion locative que quand vous aurez déjà fait un premier investissement. Le banquier également ne sera pas rassuré par un tel profil.
- moindre occasion de diversifier vos investissements, vous aurez tous vos œufs dans le même panier contrairement à l’achat de plusieurs biens plus petits

Avez-vous pris la mesure que 600K€ est une somme astronomique à l’échelle des finances d’un cadre lambda sans patrimoine personnel ? Sans parler de l’impact fiscal, s’il n’est pas anticipé et géré, d’un revenu complémentaire de 60k€ ?

En revanche l’achat ou non de la RP est un sujet un peu à part, qui dépend de votre projet professionnel et personnel, et vous pouvez tout à fait choisir d’investir en locatif tout en restant locataire de votre RP. Attendez vous toutefois à être "challengé" par certains banquiers, qui n’aiment pas ce genre de profils.

Hors ligne

 

#9 04/09/2015 13h33 → Montant maximum pour un premier investissement immobilier locatif ? (achat, bien, coût, immeuble, investissement, limite, locatif, maximum, montant, opération, prix)

Membre
Réputation :   11 

Smad a écrit :

Dans le meilleur des cas vous réalisez 600€ de cash flow mensuel. Est-ce suffisant pour amortir les charges ? Les assurances ? Les différents impots ?

Gratouille a écrit :

Il faudrait aussi bien réfléchir à la fiscalité, qui risque d’être alourdie et pénalisante.

perecastor a écrit :

Sans parler de l’impact fiscal, s’il n’est pas anticipé et géré, d’un revenu complémentaire de 60k€ ?

Merci pour ces points.

Effectivement, il y a un biais de lecture de ma part. Sur ce forum, bon nombre de projets détaillés ont des travaux au début, qui ont l’avantage d’être financés par prêt et de créer du déficit. De fait, peu d’imposition et peu d’apport. Hors il n’y aurait pas ou peu de travaux dans ce projet (en théorie d’après le vendeur). Donc en cas de travaux en cours (année 2 et plus) : c’est du cash et pas de l’emprunt. Par ailleurs pas ou peu de déficit : impôt plein pot !

Etant dans la tranche à 30%, il y en aurait pour 20 000 € à 30 000 €, ce qui grève beaucoup le cashflow, voire le rend négatif.

Très bon point. Merci encore.

Gratouille a écrit :

La piste du régime meublé peut être intéressante à creuser, à étudier.

Le bien étant au sein d’une SCI à l’IR, il faudrait l’en sortir d’abord. Il me semble que cela a un impact non négligeable sur les frais de mutation ?

Mais sinon, oui, remplacer au fur et à mesure les baux de location nue par des baux de location meublée serait un bon moyen de réduire l’imposition, je suis d’accord.

perecastor a écrit :

Avez-vous fait une présentation ? Il faut mettre en perspective votre projet au vu de vos revenus d’activité, ce que vous ne précisez pas.

Non je n’ai pas fait de présentation. Je préfère attendre d’avoir un premier projet concret pour le faire. Entre temps j’essaie de mon mieux de formuler des questions théoriques afin de mieux saisir les principes généraux.

perecastor a écrit :

En revanche l’achat ou non de la RP est un sujet un peu à part, qui dépend de votre projet professionnel et personnel, et vous pouvez tout à fait choisir d’investir en locatif tout en restant locataire de votre RP. Attendez vous toutefois à être "challengé" par certains banquiers, qui n’aiment pas ce genre de profils.

Je préfère effectivement ne pas commencer par ma RP et m’attend à devoir défendre ce choix face à un financeur. Je profite en partie de ce forum pour fourbir mes armes dans cette probable future discussion.

Hors ligne

 

#10 04/09/2015 13h47 → Montant maximum pour un premier investissement immobilier locatif ? (achat, bien, coût, immeuble, investissement, limite, locatif, maximum, montant, opération, prix)

Membre
Réputation :   60 

Vous n’indiquez ni vos revenus ni vos économies, donc pas de réponse possible…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

Hors ligne

 

#11 04/09/2015 13h50 → Montant maximum pour un premier investissement immobilier locatif ? (achat, bien, coût, immeuble, investissement, limite, locatif, maximum, montant, opération, prix)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

A 600K€, on n’est plus dans un petit immeuble de rapport ! Quoi que tout est matière de perspective dans la vie…

Cependant, ça me paraît beaucoup pour démarrer.

Je vous recommande d’aller voir plusieurs banquiers/courtiers avec votre projet : vous saurez alors jusqu’où ils pourront vous suivre. Soyez "pro" et arrivez avec vos feuilles excel déjà remplies (businbess plan) et prêtes à être modifié pour s’adapter aux critères de la banque : %revenu locatif pris en compte, durée du prêt, taux… Prévoyez également un onglet avec votre taux d’endettement, reste à vivre…

Le rendement affiché peut s’atteindre avec des immeubles de taille bien inférieure : pourquoi ne pas diluer le risque en effectuant 2 ou3 opérations de 200-300K€ sur les 6-12-18 prochains mois ?

Le régime LMNP me semble approprié dans votre cas.

Ne négligez pas non plus le temps que prend la gestion des locataires : cette activité s’apprend avec le temps et la méthodologie que vous allez forcément devoir développer.

Dans tous les cas, c’est toutefois un beau projet.

Hors ligne

 

#12 04/09/2015 13h52 → Montant maximum pour un premier investissement immobilier locatif ? (achat, bien, coût, immeuble, investissement, limite, locatif, maximum, montant, opération, prix)

Membre
Réputation :   48 

Christof a écrit :

Etant dans la tranche à 30%, il y en aurait pour 20 000 € à 30 000 €, ce qui grève beaucoup le cashflow, voire le rend négatif.

Vous pouvez estimer très précisément l’évolution de l’impact fiscal au cours du temps via les outils de simulation Rendementlocatif.com ou autres… les avez-vous utilisé pour calculer votre cash-flow les premières années ?

Notez que la meilleure manière d’optimiser votre cash-flow est de négocier âprement le prix d’achat du bien ! Les acheteurs sont rares sur ce genre de biens réservés aux investisseurs semi-professionnels ou professionnels, vous mettant dans une position favorable pour la négociation.

Christof a écrit :

Le bien étant au sein d’une SCI à l’IR, il faudrait l’en sortir d’abord. Il me semble que cela a un impact non négligeable sur les frais de mutation ?

La précédente structure de détention de l’immeuble n’a aucun impact sur vous, vous achetez le bien seul à la SCI et non la SCI dans sa totalité (sauf arrangement spécifique avec le vendeur). Les FDN classiques (~ 8%) s’appliqueront.

Hors ligne

 

#13 04/09/2015 14h07 → Montant maximum pour un premier investissement immobilier locatif ? (achat, bien, coût, immeuble, investissement, limite, locatif, maximum, montant, opération, prix)

Membre
Réputation :   11 

Moke a écrit :

A 600K€, on n’est plus dans un petit immeuble de rapport ! Quoi que tout est matière de perspective dans la vie… Cependant, ça me paraît beaucoup pour démarrer.

Le rendement affiché peut s’atteindre avec des immeubles de taille bien inférieure : pourquoi ne pas diluer le risque en effectuant 2 ou3 opérations de 200-300K€ sur les 6-12-18 prochains mois ?

Oui je cherche plutôt dans les 100-200 k€ pour commencer mais, comme j’ai dit, sur le papier celui-ci parait très tentant, donc je vais creuser un peu. Mais j’avais besoin de savoir à quel point 600 k€ était démeusuré ou possible.

Moke a écrit :

Je vous recommande d’aller voir plusieurs banquiers/courtiers avec votre projet : vous saurez alors jusqu’où ils pourront vous suivre. Soyez "pro" et arrivez avec vos feuilles excel déjà remplies (businbess plan) et prêtes à être modifié pour s’adapter aux critères de la banque : %revenu locatif pris en compte, durée du prêt, taux… Prévoyez également un onglet avec votre taux d’endettement, reste à vivre…

Les banquiers regardent-ils cela en live ? Je ne m’y attendais pas…

perecastor a écrit :

Vous pouvez estimer très précisément l’évolution de l’impact fiscal au cours du temps via les outils de simulation Rendementlocatif.com ou autres… les avez-vous utilisé pour calculer votre cash-flow les premières années ?

Oui un peu vite fait, mais je compte avant tout créer mon propre tableur/script, d’une part pour avoir le plein contrôle (gratuit) dessus et d’autre part pour m’assurer que je comprends tout. Je pourrais ensuite comparer mes calculs avec ceux des outils déjà disponibles.

perecastor a écrit :

Notez que la meilleure manière d’optimiser votre cash-flow est de négocier âprement le prix d’achat du bien ! Les acheteurs sont rares sur ce genre de biens réservés aux investisseurs semi-professionnels ou professionnels, vous mettant dans une position favorable pour la négociation.

Je pense que le marché et le temps joue pour moi : d’une part le vendeur semble s’en séparer car cela devient difficile à gérer à 600 km ; d’autre part l’annonce était à 600 000 € sur LBC en Juin 2015 et un peu moins sur LBC en Septembre (même si le vendeur a écrit "prix ferme" smile ). En revanche, que le bien n’ait pas été déjà vendu me met la puce à l’oreille en termes de risques cachés au premier abord.

perecastor a écrit :

La précédente structure de détention de l’immeuble n’a aucun impact sur vous, vous achetez le bien seul à la SCI et non la SCI dans sa totalité (sauf arrangement spécifique avec le vendeur). Les FDN classiques (~ 8%) s’appliqueront.

Merci de cet éclairage. Pour information : Le vendeur propose d’acheter le bien en direct ou d’acheter l’ensemble des parts de la SCI.

Hors ligne

 

#14 07/09/2015 11h42 → Montant maximum pour un premier investissement immobilier locatif ? (achat, bien, coût, immeuble, investissement, limite, locatif, maximum, montant, opération, prix)

Membre
Réputation :   11 

Pour information :

Cross-post sur une check-list de questions adressées au propriétaire de ce bien.

- Visite d’un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? : Visite d’un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ?
- En particulier le message : Visite d’un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ? (2/2)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech