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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 05/09/2012 11h29 → Projet d'achat d'un premier bien locatif (locatif)

Membre
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Voici ma situation, petit historique :

-Location d’un appart jusqu’en 2004
-Achat d’une petite maison en 2001 de 65 m ² pour 18000 €, avant le boum immobilier. Rénovation complète du sol au plafond (25 000€) sans aucune intervention d’un professionnel, WE et vacances.
- Emménagement en 2004 en RP, revente en 2007 pour 130 000€. Devenu trop petite avec l’arrivée d’un deuxième enfant.
- Achat en 2007 d’une maison en RP plus grande, 120 m², pour 230 000€, prêt sur 15 ans de 125 000€ Mensualité de 885€

Ma situation actuelle
-    Cash disponible de 50 000€
-    Salaire du couple 3600€/mois
-    Endettement < 25% des revenus

Je suis de nature très prudente et cette question de l’investissement locatif je me la pose depuis bientôt 10 ans. J’ai conscience que mon immobilisme m’a fait perdre des années. J’ai 42 ans et ma femme 40ans. J’ai décidé cette fois de franchir le cap.

Je me pose des questions sur la durée du prêt, sur la part de mon apport à y consacrée.
J’ai lu un certain nombre de vos interventions, je pense donc  faire un achat de de type T2 à F3 (45m² à 65m²) pour une fourchette de prix de 70 000 € à 90 000€ (Valence dans la drôme). Rentabilité brute recherche de 8% mini.

Voici mes calculs :
75 000€, frais de notaire 4500€ (payé par l’apport) donc prêt de 75 000 sur 15 ans, 532€/mois soit
6384/an. Loué 525€/mois, soit 6300€ /an => 80% => 5040€/an.
Donc à ma charge par an 1344/an =>  112€/mois, mon endettement est <28%

Avez-vous des remarques et conseils ? Merci.

Fred

Mots-clés : locatif

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#2 05/09/2012 11h48 → Projet d'achat d'un premier bien locatif (locatif)

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Comme le dirait notre très cher Ami Phillippe30, pourquoi ne pas prendre un crédit sur 20 ans? Vous serez quasiment quitte voire très légèrement créditeur.

Attention également de bien penser  à toutes les dépenses (travaux, taxes, charges de copro, impact sur votre situation fiscale…). Peut-être est ce cela votre coefficient de 0.8 que vous appliquez? Si c’est le cas, je vous incite à ne jamais utiliser un tel calcul, sauf pour calculer de tête, trés rapidement, avec l’agent immobilier face à vous (et encore). Les situations varient trop, pour que 0.8 soit universel.

Dernière modification par BorderLine (05/09/2012 11h49)

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#3 05/09/2012 11h58 → Projet d'achat d'un premier bien locatif (locatif)

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Bonjour BorderLine,

Sur 15 ans, cela me permettra d’avoir un revenu complet du loyer avant mes 60 ans et donc ralentir un peu l’activité avant ma retraite. En plus je n’aime pas devoir de l’argent, je pensais prendre sur 7 ans au départ et c’est à la lecture du site que je suis passé sur 15, mais 20 ans cela me semble une éternité.

Les 80%, c’est pour les charges et taxes; L’impact sera faible sur mes impôts, passage de 3600/mois à 4100€/mois avec 2 enfants.

Merci
Fred.

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#4 05/09/2012 12h11 → Projet d'achat d'un premier bien locatif (locatif)

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Bonjour Fredo,

je vous encourage à faire le pas et comme le dit Borderline, 20 ans plutôt que 15 ans car, vous ne sentirez pas passer cet achat et vous serez à l’abri des surprises ( charges inattendues…); ne pas vous affoler à la vue des intérêts versés car celà se dilue et la valeur de l’argent se modifie au cours des années (inflation..). garder plutôt plus de disponibilités pour votre vie de tous les jours et dans 5 ans en l’absence d’évènement intercurrent (vie familiale, sécurité emploi..), sautez le pas et achetez un deuxième logement locatif pour vous assurer un patrimoine sympathique à votre retraite.

Vous êtes dans le bon timing : jusqu’à 40 ans, acquérir sa RP puis, investir pour sa retraite.

personnellement, je ne crois que dans l’immobilier même si dans notre couple, nous ne sommes pas bricoleur et faisons appel à des deuxièmes mains pour rénover, nous sommes toujours gagnants.

de plus, vous bénéficiez dans votre région de prix abordables, ce qui n’est pas notre cas (Sud est de la France), un T2 il faut compter 2 fois et demi votre prix.

Bon courage à vous

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#5 05/09/2012 13h35 → Projet d'achat d'un premier bien locatif (locatif)

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Bonjour Fredo,

Avec le passage de 15 à 20 ans, vous pouvez toujours vous servir de la différence de mensualité, la mettre de côté et faire un remboursement anticipé vers la 15 ème année.

C’est ce que nous faisons de notre côté. Crédits sur 25 ans pour maximiser la trésorerie positive, mais si tout va bien ces crédits seront remboursés dans 15 ans.

Vu le montant de votre épargne, vous pouvez peut-être aussi envisager l’achat d’un petit immeuble de rapport (3-4 appartements) ? Quelques avantages :
- les rendements des immeubles sont bien meilleurs. Avec un financement plus long, vous pouvez assez facilement espérer que le surplus de loyer par rapport aux charges (remboursement crédits, impôts etc.) soit équivalent à la rente d’un appartement acheté sans crédit
- vous n’aurez pas de frais de copropriété à payer.
- pas de syndic : vous décider vous-mêmes des travaux à faire, quoi et quand
- prix au m2 moins élevé que pour l’achat d’un appartement seul
- moins d’impact en cas d’impayé
- meilleure marge de négociation sur le prix d’achat
- ….

Pour affiner vos calculs, vous pouvez si vous le souhaitez télécharger mon simulateur excel (le lien est donné après inscription sur mon blog) et dont je me sers pour calculer la rentabilité et le cashflow d’un investissement.


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#6 05/09/2012 14h06 → Projet d'achat d'un premier bien locatif (locatif)

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Bonjour Fredo ,

Tout est dis dans les messages précédents.

Surtout si vous êtes bricoleur envisagez un crédit long sur 20 ans avec rénovation.

Envisagez un achat d’immeuble.

Dégagez de la trésorerie positive même minime

Ne vous limitez pas à un achat , multipliez les achats  , vous multiplierez votre patrimoine et vous multiplierez votre trésorerie positive.

Dans un monde idéal  vous n’aurez pas besoin d’attendre la retraite car elle viendra toute seule sans attendre 15 ans puisque chaque bien vous rapportera.

Imaginez 100 € par bien multiplier par 20 biens , pas nécessaire d’attendre 67 ans …. 

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#7 05/09/2012 14h32 → Projet d'achat d'un premier bien locatif (locatif)

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Merci à tous,

Acheter un bien me fait déja peur alors un immeuble !! C’est inconcevable pour moi.
Je vais déja me rassurer avec un appart, puis si tous ce passe bien, je passerai à la vitesse au dessus.

Pour les 20ans, je vais revoir,  mais ce que vous gagnez imédiatement, vous le perdez sur les années de 15 à 20.
Par exemple dans la simul de mon post précedent au bout de 20 ans
si prêt sur 15 ans cash de (31500 -1350) = 30150 €
   15 premières années - coût de -90€/an soit -1350€, 5 dernières 525*12*5 = 31500 €
si prêt sur 20 ans cash de 20640 €
   +86/mois => 1032/an => 20*1032 = 20640 €

Avec cette crise, n’etes vous pas confronter à plus d’impayé ?

J’ai remarqué que le rentabilité brut d’un appart dans un immeuble sans assenceur est meilleur (forte décote sur le prix d’achat), mais cela se paye surement sur les vacances locatives ?

Fred

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#8 05/09/2012 15h08 → Projet d'achat d'un premier bien locatif (locatif)

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Bonjour Fredo.

Votre calcul n’est pas complet. Vous oubliez toutes les charges !
J’ai utilisé mon simulateur pour faire le calcul, avec comme paramètres :
assurance PNO : 100 € par an
taxe foncière : 600 € par an
charges non récupérables : 500 € par an
Tranche d’imposition : 30%
Taux sur 15 ans : 3.3%
Taux sur 20 ans : 3.5%
Assurance : 0.15%
(il y a d’autres paramètres, mais c’esttrop long de les détailler ici)

Voici ce que j’obtient :
Revenu cumulé sur 20 ans (crédit 15 ans) : -14.562 €
Revenu cumulé sur 20 ans (crédit 20 ans) : -19.806 €
Différence : 5.244 € par rapport aux plus de 10.000 € que vous calculez…

Autres données :
Cashflow mensuel moyen sur 15ans (crédit 15 ans) : -178 €
Cashflow mensuel moyen sur 15ans (crédit 20 ans) : -77 €
Soit 100€ d’écart par mois. Si vous les placez pendant 15 ans sur un livret A au taux actuel, vous aurez constitué un capital de 21.388 €, soit quasiment de quoi rembourser le capital restant dû au bout de 15 ans (22.208 €)

Dernière modification par Siocnarf (05/09/2012 15h09)


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#9 05/09/2012 15h20 → Projet d'achat d'un premier bien locatif (locatif)

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Bravo pour vos calculs Siocnarf , vous êtes le roi du calcul de rentabilité , je vous ai déjà plussé  le 26 juillet , je ne le refais pas aujourd’hui car je vais être accusé de favoritisme …..!

J’ajouterais que Fredo à un petit apport ….
Fredo avez vous inclus un part de l’apport dans vos calculs ?

Que vous ne pensiez pas à un immeuble au début c’est normal , pensez à utilisez votre apport et un crédit pour acheter 2 biens ce qui vous permettra d’augmenter votre patrimoine , de diviser les risques de vacances locatives.

Avec 50 K€ ciblez des biens à 80K€ pour lesquels vous faites un apport de 20 K€ et vous gardez 10K€ pour la soif …..
Refaites vous calculs avec ces données et assurez vous de ne rien débourser tous les mois , ce n’est pas vous qui payez le bien c’est le locataire ….!
Ensuite vous pourrez retourner voir votre banquier qui sera ravi de vous revoir car il sera rassuré sur votre capacité d’investir.

Ne vous préoccupez pas des 33 % d’endettement , critère bancaire uniquement pour l’achat d’une RP.
Les banques comptent environ 80 % des revenus locatifs pour l’endettement mais si vous présentez une rentabilité positive vous aurez accès au nirvana de l’emprunt sans restriction des banques.

Toujours avoir de la trésorerie positive suite à un investissement locatif ouvre les portes à de nouveau investissement qui additionner entre eux vous permette de devenir rentier sans vous en rendre compte.

Philippe

P.S  Lien vers un sujet similaire
Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

Dernière modification par Philippe30 (05/09/2012 15h26)


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#10 05/09/2012 15h43 → Projet d'achat d'un premier bien locatif (locatif)

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Merci Philippe, je vais prendre en compte ce paramètre de trésorerie positive pour d’autre achat.

Merci Siocnarf, je vais étudier vos chiffres et m’inscrire sur votre blog pour regarder cela dans le détail.

Fred.

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#11 05/09/2012 15h53 → Projet d'achat d'un premier bien locatif (locatif)

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Philippe30 a écrit :

Bravo pour vos calculs Siocnarf , vous êtes le roi du calcul de rentabilité , je vous ai déjà plussé  le 26 juillet , je ne le refais pas aujourd’hui car je vais être accusé de favoritisme ….

C’est plutôt Excel qu’il faut remercier, moi je ne fais que l’utiliser !
Et bienvenue parmi les abonnés du blog wink

Fredo, si la gestion d’un immeuble vous rebute, vous pouvez toujours la confier à une agence (comptez 5 à 7% des loyers encaissés)

Dernière modification par Siocnarf (05/09/2012 15h55)


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#12 05/09/2012 16h07 → Projet d'achat d'un premier bien locatif (locatif)

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Siocnarf a écrit :

Et bienvenue parmi les abonnés du blog ….

Quel fin limier vous faites ….
C’est pour pouvoir découvrir votre simulateur Excel ,  j’en ai fait un aussi mais je pourrais y trouver des idées et puis cela me donnera l’occasion d’écrire quelques commentaires sur votre blog.

Philippe


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#13 05/09/2012 16h09 → Projet d'achat d'un premier bien locatif (locatif)

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Il n’y a pas besoin d’être abonné pour laisser des commentaires, tout le monde peut le faire !
Si vous avez des questions sur le simulateur ou si vous relevez des erreurs, n’hésitez pas à m’en faire part !


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#14 05/09/2012 16h23 → Projet d'achat d'un premier bien locatif (locatif)

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Bonjour,
J’arrive un peu après la bataille et l’essentiel a déjà été abordé, bravo aux spécialistes.

Pensez aussi dans vos prévisionnels à intégrer une vacance locative de 1 mois tous les 2 ans pour un T2 (ou 1 mois tous les 3 ans pour un T3).

Par expérience, j’ai pu constater qu’il faut prévoir 3% du loyer pour les réparations courantes entre chaque locataires et 7% des loyers pour les grosses réparations qui sur 15 à 20 ans ont obligatoirement lieu (cages d’escalier, façade, etc.)

Étudiez bien les prestations offertes par vos concurrents à loyer équivalent sur votre secteur, car un bailleur qui a déjà son bien de (presque) payé, pourra plus facilement que vous baisser son loyer si le marché immobilier venait à chuter fortement.

Si à cela il y a des impayés et des frais de contentieux, la rentabilité brute de 8% que vous visez Fredo, risque d’être beaucoup trop faible. Mieux vaut viser 12% minimum de rentabilité brute….et encore.
Une telle rentabilité se trouve plus facilement sur des biens nécessitant des travaux que l’on peut faire soi-même à moindre coût.

Je précise que les honoraires de gestion des agences de 5 à 7% des sommes encaissées, c’est du hors taxes et qu’il est prudent dans les simulations d’utiliser le TTC.

En tous cas continuez dans votre démarche Fredo et bienvenue dans le monde des "salauds de riches propriétaires".


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#15 05/09/2012 16h40 → Projet d'achat d'un premier bien locatif (locatif)

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Sky a écrit :

Pensez aussi dans vos prévisionnels à intégrer une vacance locative de 1 mois tous les 2 ans pour un T2 (ou 1 mois tous les 3 ans pour un T3).

C’est juste  , cela dépend aussi de l’état de l’appartement , de la durée initiale de location qui induit des dégradations plus ou moins importantes , du type de locataire  ( étudiant en studio pour 1 an ou jeune couple dans T2 pendant 2 ans , je vous laisse deviner qui à le plus abîmé …..)

Sky a écrit :

Par expérience, j’ai pu constater qu’il faut prévoir 3% du loyer pour les réparations courantes entre chaque locataires et 7% des loyers pour les grosses réparations qui sur 15 à 20 ans on obligatoirement lieu (cages d’escalier, façade, etc.)

3% pourquoi pas mais cela me semble beaucoup
D’ou l’intérêt d’un immeuble où ces charges seront pas votés en AG mais selon votre décision de propriétaire.
C’est sur mes immeubles que la rentabilité est la meilleure entre 12 et 14 %.
Le ratio loyer / charges est à plus de 94 % 

Sky a écrit :

Étudiez bien les prestations offertes par vos concurrents à loyer équivalent sur votre secteur, car un bailleur qui a déjà son bien de (presque) payé, pourra plus facilement que vous baisser son loyer si le marché immobilier venait à chuter fortement.

Oui pour étudier les offres concurrentes mais ce n’est pas pour cela que le concurrent baissera ses prix car cela induit un autre type de locataire et si son bien est payé il préféra plutôt attendre à mon avis.

Sky a écrit :

Si à cela il y a des impayés et des frais de contentieux, la rentabilité brute de 8% que vous visez Fredo, risque d’être beaucoup trop faible. Mieux vaut viser 12% minimum de rentabilité brute….et encore.
Une telle rentabilité se trouve plus facilement sur des biens nécessitant des travaux que l’on peut faire soi-même à moindre coût.

Très juste

Sky a écrit :

Je précise que les honoraires de gestion des agences de 5 à 7% des sommes encaissées, c’est du hors taxes et qu’il est prudent dans les simulations d’utiliser le TTC.

En tous cas continuez dans votre démarche Fredo et bienvenue dans le monde des "salauds de riches propriétaires".

Effectivement et chaque transaction il ne faut oublier récupération TEOM , charges etc

Merci pour vos commentaires Sky

Cela ne va pas rassurer Fredo ……..mais au moins il est prévenu

Fredo a écrit :

Je suis de nature très prudente et cette question de l’investissement locatif je me la pose depuis bientôt 10 ans. J’ai conscience que mon immobilisme m’a fait perdre des années.

Philippe


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#16 05/09/2012 16h49 → Projet d'achat d'un premier bien locatif (locatif)

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Bonjour Sky,

C’est sûre, comme dit Philippe, cela ne me rassure pas ! Je ne vois pas comment trouver actuellement des rentabilités brutes de 12%, pour un appart à 100k€, cela fait un loyer de 1000€ !
Je vais compiler toutes ces nouvelles données et voir.
Merci encore.

Fred

Dernière modification par Fredo (05/09/2012 16h51)

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#17 05/09/2012 16h54 → Projet d'achat d'un premier bien locatif (locatif)

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Fredo a écrit :

C’est sûre, comme dit Philippe, cela ne me rassure pas ! Je ne vois pas comment trouver actuellement des rentabilités brutes de 12%, pour un appart à 100k€, cela fait un loyer de 1000€ !

Vous avez indiqué que vous savez bricoler pour avoir refait une habitation donc vous avez la solution pour les 10 à 12 % ….
Achetez avec rénovation ( toujours compteur d’eau et EDF en place ) , vous achetez les matériaux et vous remontez les manches.
Comptez environ 2.500 en matériaux pour une rénovation complète  que vous déduisez ensuite de vos revenus locatifs ( déclaration au réel ) , vous avez valorisé votre patrimoine , vous avez une bonne rentabilité et vous réduisez votre fiscalité….je ne connais pas mieux comme méthode.

Allez je pars visiter une maison à rénover , un immeuble sans travaux de 3 lots et un autre immeuble de 2 lots , c’est un tour de chauffe car je suis pas trop emballé mais il faut se remettre en recherche pour un achat début 2013.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (05/09/2012 16h56)


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#18 05/09/2012 17h02 → Projet d'achat d'un premier bien locatif (locatif)

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Philippe,

Oui, je sais à peut près tous faire, eaux usées, plomberie, électricité, placo, peinture, carrelage, gros oeuvre maçonnerie, travail du bois. Effectivement rénover un appart ne me fait pas peur, c’est déja ça !!

Je vais concentré mes recherche sur ce type d’offres.

Fred.

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#19 05/09/2012 17h17 → Projet d'achat d'un premier bien locatif (locatif)

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Fredo a écrit :

Je ne vois pas comment trouver actuellement des rentabilités brutes de 12%, pour un appart à 100k€, cela fait un loyer de 1000€ !

Pour 100K, vous pouvez rechercher un petit immeuble de 3 logements T2 et T3, avec une douche en plastique ajoutée dans la cuisine, les WC sur le palier, une belle hauteur sous plafond, l’électricité qui date du début du siècle, un plancher qui craque de partout, sans isolation. L’essentiel est de vous assurer que la toiture peut encore tenir 25 à 30 ans minimum.

Et vous refaites tout dans les regles de l’art à votre vitesse en respectant les normes actuelles de salubrité avec un prêt travaux de 15K pour l’achat des matériaux.

Disons 2 x T3 à 450€ + 1 x T2 à 350€ = 1250€ de loyers
soit une rentabilité brute de 13%

Avec un peu de chance vous pourrez même peut-être créer un studio dans les combles en plus.

Dernière modification par Sky (05/09/2012 17h19)


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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