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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/09/2012 10h55 → Premier investissement locatif : vos conseils ? (appartement, premiere location)

Membre
Réputation :   57 

Bonjour à tous,

Bon j’aimerais me lancer dans de l’investissement locatif.
Je paye un peu d’impôts (TMI à 14% il me semble). Locataire de ma RP.

Ma force : je sais faire des travaux, cela ne me fait pas peur et ce la me fait presque envie. TE = 0
Ma faiblesse : je n’ai jamais acheté de biens immobilier donc je ne sais pas calculer les coûts et j’ai un peu peur de me lancer (on entend tellement que l’immobilier va baisser.).

Si vous pouviez m’aider ou me conforter…
Je pars du principe que le placement est important, et que le rendement doit être au minimum de 7 à 8%.

Montant investi maximum : 100 000k€. A voir encore avec les banques.

1) J’hésite entre un T1 et un T2
T1 :
+ moins cher, plus facile de trouver un occupant. Meilleure rentabilité au vu de la différence de prix.
- plus de choix sur le marché de la location, plus de turn-over

T2 :
+ stabilité plus grande des occupants.
- difficulté de trouver un locataire, prix peut être plus elevé

J’hésite entre Rennes et Saint Brieuc
Rennes :
+ ville vivante, avec du travail, pleins d’étudiants, je connais pas mal la ville
- a 1H40 de route maintenant, cela peut faire loin pour faire des travaux et trouver le bien, prix d’achat plus elevé (de 9 à 35m² maximum pour 100k€)

Saint Brieuc :
+ proximité immédiate de mon logement, facilité de recherche, prix d’achat moins élevé (75 à 110m² trouvable pour 100k€)
- ville avec peu d’emplois, peu d’étudiants, … j’ai une vision un peu négative de cette ville dans laquelle je viens d’arriver.

3) Avec ma compagne (ni pacs, ni mariage)
Est-il plus intéressant de prendre un bien plus grand ensemble (avec un notaire en cas de problème) ou alors de prendre chacun le sien (mais deux fois plus de recherche et de boulot). Et risque partagé.

4) Pour calculer le rendement
Ma formule est-elle bonne ?
Montant des loyers / Montant des remboursements du crédit ?
Auquel cas on a intérêt à prendre le crédit le plus long possible ?  sauf que l’on paye plus d’intérêt (enfin les locataires) et donc du coup, ce n’est pas forcément intéressant à la fin ? Les dégrêvements d’impôts ne fonctionnent que sur 3 ans ou sur toute la durée du prêt ?
Si certains d’entre vous avait une feuille Excel type, ou un exemple concret, j’avoue que cela me rassurerait. Je ne voudrais pas rater une opération sur 20 ans…

Arrive-t-on à prendre un crédit in fine pour ce genre d’opération ?

Je vous remercie

Dernière modification par Geoges (11/09/2012 13h12)

Mots-clés : appartement, premiere location


Portefeuille | "Je peux être rentier à vie dès maintenant, à condition de mourir le mois prochain"

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#2 11/09/2012 11h20 → Premier investissement locatif : vos conseils ? (appartement, premiere location)

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Geoges a écrit :

4) Pour calculer le rendement

Voila comment je calcul les rendements :

Rendement brut = loyer annuel / (prix d’achat + frais agence + notaire )

Rendement net = (loyer annuel - charge) / (prix d’achat + frais agence + notaire )

Rendement net-net = (loyer annuel - charge - fiscalité) / (prix d’achat + frais agence + notaire )

Le crédit n’intervient donc que dans le rendement net-net au niveau de la déduction des intérêts d’emprunt.

Geoges a écrit :

Arrive-t-on à prendre un crédit in fine pour ce genre d’opération ?

J’avais lu que ce type de crédit n’est interressant qu’à partir d’un certain niveau d’imposition (globalement >= 30%).
Mais il faudrait faire des simulations avec vos chiffres pour en être certain.

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#3 11/09/2012 18h14 → Premier investissement locatif : vos conseils ? (appartement, premiere location)

Membre
Réputation :   11 

Geoges a écrit :

Bonjour à tous,

Bon j’aimerais me lancer dans de l’investissement locatif.
Je paye un peu d’impôts (TMI à 14% il me semble). Locataire de ma RP.
Ma force : je sais faire des travaux, cela ne me fait pas peur et ce la me fait presque envie. TE = 0
Ma faiblesse : je n’ai jamais acheté de biens immobilier donc je ne sais pas calculer les coûts et j’ai un peu peur de me lancer (on entend tellement que l’immobilier va baisser.).
Si vous pouviez m’aider ou me conforter…

Votre motivation est là, c’est un bon début. Ne vous laisser pas terrifier par la baisse de l’immobilier, il s’agit pour vous d’un investissement à long terme, pas un "achat-revente". Allez de l’avant, profitez de la baisse pour faire une bonne négoce. Et profitez des taux d’interets qui sont très bas pour emprunter au max, le crédit n’a jamais été aussi bon marché !!

Je pars du principe que le placement est important, et que le rendement doit être au minimum de 7 à 8%. Montant investi maximum : 100 000k€. A voir encore avec les banques.

Aujourd’hui, pour prétendre à ces rendements, il va vous falloir vous centrer :
- des recherches actives & pertinentes avec une ’budgetisation’ précise.
- des biens avec travaux…cela tombe bien pour vous, vous êtes bricoleur !!!!

1) J’hésite entre un T1 et un T2…
2)J’hésite entre Rennes et Saint Brieuc….

Le choix s’impose si vous souhaitez bricolez et gérer par vous-même la location. Evitez de perdre votre temps, votre énergie et votre argent sur la route.

3) Avec ma compagne (ni pacs, ni mariage)
Est-il plus intéressant de prendre un bien plus grand ensemble (avec un notaire en cas de problème) ou alors de prendre chacun le sien (mais deux fois plus de recherche et de boulot). Et risque partagé.

Au delà de l’aspect risque, je pense qu’il faut surtout que vous preniez en considération l’aspect "motivation et implication" de vous et votre compagne dans ce projet pour choisir le montage adapté.

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