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Forums des investisseurs heureux

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#551 08/02/2016 22h06 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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ZX-6R a écrit :

Vous ne pouvez pas louer meublé si vous constatez un déficit foncier dans les 3 années précédentes.

Est-ce que si j’arrive à prouver à l’aide de factures que les déficits fonciers amputés sur le revenu global de 2015 et 2016 proviennent des travaux des appartements loués nu, cela pourrait se justifier ?

Cela donnerait :
- Pour les 2 appartements loués nus : Déficit foncier + reliquat déductibles des revenus fonciers de N à N+10;
- Pour le logement meublé : Amortissement des travaux;

Qu’en pensez-vous ?

mrdupont a écrit :

J’ai un déficit foncier qui s’impute sur mon revenu global mais en même temps il ne provient pas de travaux fait sur l’appart que je veux passer en LMNP …
d’où ma question …

Je suis également intéressé par cette question, les règles d’imputation pour les immeubles mixtes (nu et meublé) ne sont pas très claires je trouve.

Dernière modification par louis31 (08/02/2016 23h08)

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#552 08/02/2016 23h10 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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S’il n’y a pas de déficit sur le lot E, je ne vois pas pourquoi vous ne pourriez pas le passer en meublé. Vous devez garder B C et D en nu par contre.

Posez la question par mail au impôts, vous aurez une trace.


Left the Rat Race in 2013

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#553 10/02/2016 23h39 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Super_Pognon a écrit :

Dans la même veine que la file sur les parkings, des retours sur des investissements en immeubles de rapport ?

Le but est d’obtenir une rentabilité plus élevé en achetant un "gros" bien (en éviter le marché immobilier de "monsieur tout le monde" et des investissements classiques, surévalués).

Rentabilité attendue, frais, difficultés, gestion, etc… En IDF ou en province ?

Je suis en train d’évaluer le retour sur investissement pour un immeuble de rapport.
J’ai cependant une question sur les impacts d’achat en SCI vs. en propre.

Ma question concerne le traitement fiscal (sachant que je ne suis pas résident fiscal en France).
Il me semble qu’en SCI, l’amortissement de l’immeuble (sur 30 ans?) ainsi les intérêts d’emprunts sont déductibles du revenu des loyers ce qui permet de baisser le revenu imposable de manière significative et donc de baisser l’impôt sur les sociétés. Je souhaite constituer des réserves au sein de la SCI afin de faire une seconde opération au bout de 5 ans - je n’ai donc pas de necessite de distribuer les profits de la société.
En comparaison, quel est le traitement fiscal pour un investissement en propre / direct ?
Est-il possible de déduire l’amortissement, les interets ?

Une autre question concerne les frais de maintenance (petite et grosse). Quelle est votre expérience ?
J’ai lu qu’il fallait compter 15% des revenus pour la maintenance - est-ce correct ?

Merci d’avance.

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#554 11/02/2016 08h03 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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En SCI à l’IR vous ne pouvez bénéficier d’amortissements, mais en contrepartie, l’imposition des plus-values en cas de revente est dégressive.
En SCI à l’IS, vous pouvez amortir votre bien mais votre plus-value sera calculée à partir de la valeur du bien amorti (vous pourrez très bien, par exemple, payer d’énormes plus-values sur un bien vendu moins cher qu’il a été acheté).

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#555 11/02/2016 22h48 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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J’ai trouvé sur ce site un tableau qui compare les sci a l’ir et a l’is:
Comparaison SCI IR et IS
Enjoy.


Celui qui meurt de honte meurt de faim _ mon blog

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#556 14/03/2016 19h22 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour a tous,

Nous avons deniche une opportunite interessante qui merite quelques avis.
Le bien est un immeuble ancien de rapport localise dans une grande ville, proche metro, toutes commodites, Centre Hospitalier Regional et Universites. Il se compose actuellement de 7 petits studios (de 14 a 20 m2) tous loues en meubles avec des baux de 12 mois reconductibles. L’ancien proprietaire n’a presque pas eu de vacances ces 10 dernieres annees (bien sur turnover important). Les studios sont tous équipés avec kitchenette , SDB avec douche, simple vasque et WC. Etat general correct, juste rafraichissement des parties communes a prevoir. Chaufface collectif gaz de ville, chaudiere ancienne mais qui fonctionne correctement: je prefererais convertir en chauffage electrique. Electricite: un compteur et chaque studio a son divisionnaire donc ce serait interessant de basculer en chauffage electrique. Votre avis???
Il y a possibilite au dernier etage d’amenager une chambre de 12 m2 et un autre studio de 20 m2 mais celui ci necessiterai des travaux d’amenagement qui sont encore a chiffrer.
8 logements sont cadastres donc il n’y aurait que le studio de 20 m2 a faire cadastrer mais l’agent me dit qu’il n’y  aurait rien a payer pour faire enregistrer ce lot au cadastre.
Il y a aussi une cave et un local de 15 m2 non exploite.

Taxe fonciere=2000 Euros
Revenus locatifs HC=26388 Euros (sur las base des 7 logements existants donc possibilite +)
Prix de vente incluant frais agence=260000 Euros

Etant expatrie, pour des raisons fiscales je continuerais de louer en meuble.
Je connais bien l’agent car nous avons etudie ensemble 3 ans lors de mes 3 dernieres annees universitaires. Il est dans le domaine depuis 15 ans et a toujours ete base dans ce secteur. Pour lui c’est une affaire a ne pas louper. Il peut aussi me recommander par la suite des petits gestionnaires de confiance car etant expatrie, je ne peux pas gerer en direct et meme ayant un beau frere a proximite, je prefere pas impliquer ma famille. Il pourrait intervenir eventuellement si le gestionnaire rencontre un probleme technique necessitant une intervention exterieure.

merci de me donner votre avis et quels sont les criteres importants a considerer, a ameliorer???

Bien cordialement,

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#557 14/03/2016 21h47 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Banni
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Bonsoir Fatfat,
l’affaire telle que vous la présenter me paraît correcte.
Compte tenu du coût d’aménagement prévisible pour un aménagement de la chambre et du studio +, vous aurez intérêt à le réaliser dès que possible. Cela augmentera votre rentabilité.
S’agissant de bâti inscrit dans de l’existant, vous ne devriez pas, ainsi que vous l’a dit votre agent immobilier- ami, avoir d’autorisation quelconque  à demander. Ni de taxe pour place de stationnement manquante à payer.
Même si vous pensez n’avoir aucun problème pour trouver un financement, mieux vaut aller quand même voir votre banque (ou une autre) avant toute chose. Vous serez ainsi + serein pour négocier le meilleur prix le moment venu, car vous apparaîtrez comme un acquéreur fiable aux yeux du vendeur.
Bonne chance à vous…


Formateur de cercles d'investisseurs immobiliers sur Nantes & ailleurs

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#558 30/03/2016 11h47 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je ne peux qu’appuyer ce que dit belli79, vérifiez votre capacité d’emprunt et les conditions auprès de la banque, c’est généralement plutôt rapide.

Car un acheteur avec l’accord de la banque obtiendra plus de sa négociation.

Surtout si vous connaissez bien l’agent immobilier, il peut vous tenir informé du nombre de personne réellement sérieuses et intéressées par le bien.

Édit modération: Merci de bien vouloir penser à vous présenter dans la rubrique dédiée

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#559 11/08/2016 07h36 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

Je remonte ce fil pour partager un projet et demander vos avis beaucoup plus expérimentés que le mien.

Je souhaiterais acquérir un immeuble de 6 appartements + combles dans une ville de 70k habitants, sous préfecture, une fac, iut, école d’ostéo/kiné.

Le prix actuel est de 168k€, et environ 120/130k€ de travaux. J’espère faire baisser le montant du foncier aux alentours de 140k€ étant donné la masse des travaux à effectuer.

Les appartements se composent de 4 T2 (40 à 50m² chacun) et deux T5 (80 à 90 m² chacun). L’immeuble est plutôt bien placé en centre ville dans un endroit calme et proche de tous types de commerces. Par ailleurs les appartements sont jolis, une bonne hauteur sous plafond, très lumineux (traversants) avec un puit de lumière pour deux d’entre eux.

Le montant prévisionnel des loyers, en tranche basse, serait de 2500€/mois (350€/T2 et 550€/T5). J’ai fait des simulations sur LBC, et il ressort plus de 10 mails sur une journée pour les deux types d’appartement.

Les combles qui sont séparées en une dizaine de pièces (90m² en tout) pourraient dans un premier temps être utilisées à titre privatif par chaque appartement pour stocker (un grenier en quelque sorte). Dans un second temps, il est possible d’y faire un T5 qui serait très agréable.

Les appartements ont chacun un compteur électrique, et un compteur divisionnaire pour l’eau.

En ce qui me concerne je suis très (très) peu disponible, vigneron et adjoint au maire (on cumule). J’habite à 40mn du bien.

Le montage se ferait en SCI pour intégrer ma compagne avec qui je suis en concubinage. J’ai déjà ce qu’il faut de juriste/notaire/expert comptable en relation avec mon activité principale.

Le montage serait en borloo ancien 30%, étant donné les surfaces. Les travaux permettront un déficit foncier intéressant.

Bref j’écris surtout ça pour poser le projet, mais aussi pour vous demander :

A quel point la gestion de 6 appartements serait chronophage ? J’hésite à déléguer certains aspects à une agence (visites, EDL ?).

Ne vaudrait-il mieux pas commencer plus petit ? Ce qui me semblait bien ici c’était surtout la division du risque de vacances/impayés par 6. Je ne souhaite pas commencer par un seul lot (voire deux) pour ne pas être dépendant d’un seul locataire, mais peut-être que 3 ou 4 serait plus approprié, avec moins de travaux ?

Si vous avez des remarques, ou des choses que je n’aurais pas vu ou pensé.
Merci smile

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#560 11/08/2016 08h31 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

-120k€ de travaux, ce n’est pas une paille. Avez-vous une expérience dans ce domaine?
Le suivi d’un chantier est par ailleurs chronophage.
C’est le point critique de ce dossier à mon avis.

- 10% de renta, c’est bien (même si c’est faible au regard de certains membres du forum)

- le temps de gestion dépend des surfaces et des locataires. Il n’y a pas vraiment de règle. En ce qui me concerne, c’est 5mn par mois pour un lot, mais plusieurs consacrées à la rentrée pour la recherche d’un nouveau locataire.
6 lots cela reste largement faisable.

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#561 11/08/2016 09h15 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Les travaux font franchement peur, surtout pour un premier investissement et aussi parce que vous indiquez être très peu disponible.

Avez-vous déjà chiffré précisément ? Savez-vous à quelle(s) entreprise(s) vous allez les confier ? Avez-vous un maître d’oeuvre (architecte ou autre) ?

Sur des travaux de cette importance, tout est possible : l’entreprise qui n’arrive pas à finir le chantier (dépasse ses compétences, tombe malade…), l’entreprise qui fait du travail bâclé, l’entreprise qui vous met en retard parce que vous n’êtes "que" un particulier (ben oui, sur ses chantiers avec maîtrise d’oeuvre, si elle est en retard elle prend des pénalités, alors votre chantier est la variable d’ajustement… autrement dit elle vient quand elle a du temps libre…).

Le fait de pouvoir les déduire en déficit foncier n’est pas si évident (il faut faire attention à bien rentrer dans les clous des impôts), et pas si intéressant que ça dans votre cas compte tenu de vos revenus. Vous devez être à 14 % de TMI et votre compagne aussi. Vos travaux ne seront donc que peu "subventionnés" par l’avantage fiscal :
- pour la tranche située à 14 % d’imposition, la "subvention fiscale" sur vos travaux est de 14 % (impôts) +15,5 (prélèvements sociaux) = 29.5 % ;
- une partie ne sera même subventionnée que à 15,5 %. En effet, le déficit est déduit du revenu général dans la limite de 10 700 €, ce qui va vous faire repasser sous la limite des 9700 € de revenus ! Il n’est pas intéressant d’effacer autant de revenus chaque année, on aimerait en effacer moins mais pendant plus d’années, mais on n’a pas le choix !
La bonne nouvelle c’est que vous serez non imposable ; la mauvaise nouvelle c’est que votre fameux déficit foncier vous rapporte bien peu d’économie d’impôts.

N’oubliez pas que la SCI induit une complexité et des coûts supplémentaires.

Par ailleurs, vous risquez d’avoir du mal à faire financer ce projet par l’emprunt bancaire. Les banques prêtent volontiers sur l’immo lui-même, beaucoup moins sur les travaux. Là vous avez un besoin de financement (avec les frais de notaire) de 180 k€ sur l’immo + 120 à 130 k€ sur les travaux ; avec vos niveaux de salaire ça va coincer fortement, surtout sur la partie travaux.

Les pistes pour améliorer ce projet seraient :
- négocier le prix à la baisse.
- faire baisser le prix des travaux (tout en restant avec des entreprises de confiance). Il vous faut 2 chiffrages : un chiffrage haut : celui que vous montrerez au vendeur pour négocier le prix de vente à la baisse. Et un chiffrage bas, celui que vous allez réellement dépenser.
- voir avec l’ANAH s’il peut y avoir un conventionnement Borloo et une subvention sur les travaux. C’est un peu lourd en paperasse mais si ça vous paie une partie des travaux…
- peut-être passer les T2 en meublé ? Par contre ça complexifie encore, il vous faut un expert-comptable pour cette partie-là.

Mais franchement, pour un premier projet et compte tenu de votre peu de temps disponible, je rechercherais plus simple et avec moins de travaux.

Dernière modification par Bernard2K (11/08/2016 09h24)

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#562 11/08/2016 10h07 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

je termine la mise en place de mon premier immeuble.

Quelle logistique!! Que de temps passé et d’imprévus à gérer!

Par exemple, les fournisseurs que j’ai trouvé ne sont pas organisés pour fournir mes commandes, j’ai pété tous les scores de vente, et vidé les stocks, donc délais de livraison et retard à la mise en location.

Je n’avais clairement pas anticipé ces questions, et le choix de mes fournitures a du intégrer le facteur temps, réduisant l’optimisation financière.

Autrement dit, soit vous déléguez, soit vous différez, soit vous trouvez plus petit.

Cela dit, votre présentation expose les choses clairement, et vous semblez déjà avoir des ressources clés pour mener le projet à bien.

Un bon comptable peut probablement faire une mise en relation intéressante.


Pourquoi pas Vous?

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#563 11/08/2016 12h48 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Merci pour vos réponses.

Concernant l’expérience dans les travaux, j’en fais assez souvent dans mon métier pour voir à peu près de quoi on parle. Cela dit le but est de confier cela à quelqu’un de confiance.

Je rentre justement de la ville dans lequel est situé l’immeuble, où j’ai rencontré une personne de ce forum. Cette personne possède plus de 40 appartements sur la localité, et a un contact artisan qui s’occupe de rénover tous ses immeubles. J’ai donc été avec lui et son artisan dans un immeuble nouvellement acheté pour voir comment cette personne travaille.

Force est de constater que le travail est propre, et sans doute moins cher que le devis que j’ai fait faire avant. Cela sera a confirmer cela dit, j’ai rendez-vous samedi pour faire une visite de mon projet et un nouveau devis.

En ce qui concerne le temps, la personne que j’ai rencontré s’occupe de trouver les locataires, et les envoie à une agent immobilier de confiance qui s’occupe elle de la visite / EDL. Cela permet d’engager moins de temps, pour tout de même l’équivalent d’un mois de loyer par an.

La banque m’inquiète plus. J’avais été les voir, ils étaient prêts à me suivre sur 25 ans mais sur un montant plus faible. La négociation va être difficile.

Je négocierais le prix au maximum, et si ça ne passe pas je passerais sur un immeuble plus petit de 3/4 lots.

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#564 23/08/2016 18h15 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Pour partager mon expérience (depuis 2003) d’un immeuble de rapport en province que je gère à distance, il est important de se constituer un carnet d’adresses d’artisans (plombier, etc…) qui sont capables d’intervenir sur un coup de fil chez un locataire et d’envoyer la facture en étant assurés d’être payés.
La première fois, il faut les rencontrer et les régler rubis sur l’ongle, et en général, une fois la confiance établie, ça ne pose plus de problème.

Idem, il est idéal d’avoir un contact dans une agence pour gérer les visites lorsqu’il n’y a plus de locataire en place.

Par contre, en ce qui me concerne, je n’ai pas eu à gérer de gros travaux, ayant acheté un ensemble de 4 appartements (F2) issus d’une grosse maison de centre ville et totalement refait par un entrepreneur (mon vendeur). Uniquement de l’entretien et de la rénovation de temps en temps (peinture, sols,…).

Le gros avantage par rapport à un logement classique (j’en ai eu 3 revendus depuis), c’est la limitation des charges à leur plus simple expression:
- pas de syndic (je suis seul propriétaire, donc ce n’est pas une copropriété).
- pas de personnel (les locataires nettoient chacun leur palier en compensation de charges minimes)
Mes charges se limitent aux taxes foncières, et à l’assurance des communs.

Et surtout, je suis seul à décider de la gestion de mon bien (ravalement de facade ou non, changement de boites à lettres) sans avoir à attendre une AG et à argumenter face à d’autres propriétaires. Je peux donc gérer mon investissement à ma guise et choisir d’économiser pour maximiser le rendement, ou au contraire investir pour le valoriser.

L’expérience a d’ailleurs montré que c’est quelquefois les biens les moins attirants dans des petites villes qui ont le meilleur potentiel (prix d’achat très bas et loyers bas, mais rendement bien supérieur à un bien parfait dans les meilleurs arrondissements parisiens).
On m’objectera que pour la plus value, il en va autrement. C’est vrai, mais le rendement, il est à peu près connu dès le départ, la plus value, elle, étant plus aléatoire.

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#565 24/08/2016 18h33 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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@ FredW

Pourriez-vous préciser comment vous fonctionnez avec l’agence?
Mandat de gestion, de mise en location et également quel coût cela représente t-il notamment sur des biens ou le turn-over est important?

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#566 25/08/2016 22h35 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

Je vous faire part de mon questionnement du moment sur l’investissement dans les petites villes et avec défauts.
Je recherche donc un immeuble à rénover pour faire un premier investissement locatif et j’avoue que j’ai un peu de mal à sélectionner les biens qui méritent qu’on s’y intéressent un peu plus que d’autres.

En effet dans ma région (34) pour trouver des biens avec un rendement brut de 9,10% ou plus, c’est vraiment pas évident et quand on trouve ce sont des biens où il faut tout refaire (ça c’est plutôt une bonne chose) mais qui surtout sont loin d’êtres parfaits avec des défauts assez dissuasifs que ce soit pour la situation, l’orientation, le vis-à-vis, le stationnement, faible éclairage naturel, etc, etc…..y’a toujours un truc rédhibitoire qui justifie le prix forcément.

Ce que je trouve difficile quand on a pas d’expérience c’est de déterminer si ces points négatifs sont vraiment trop pénalisants et qu’il faut zapper la chose, ou si ils pourront être compensés par un loyer dans la fourchette basse (grâce au bon rendement de base) et une belle remise à neuf des appartements.

Pour prendre un exemple concret, j’ai par exemple trouvé dans une petite ville d’un peu moins de 9000 habitants (mais géographiquement bien situé), un immeuble que j’irai sans doute visiter prochainement car théoriquement ça semble être un opération rentable mais dont les défauts me font vraiment hésiter.
Il s’agit d’un immeuble d’habitation à rénover entièrement vendu 108.000€ pour 600m2 qui se compose d’un grand garage au RdC + 3 étages de 150m2 chacun.
Il est possible de faire entre 2 et 3 logements par niveaux.
Comme vous pouvez le voir sur les photos, le gros défaut de cet immeuble c’est la rue d’accès qui est à sens unique puisque très étroite, y’a des voitures dans le garage mais je n’imagine pas les manoeuvres et le temps qu’il faut pour y faire rentrer sa voiture !
En plus de certainement limiter l’ensoleillement de cette façade Nord, enfin bref pour moi il a pas bcp de qualité intrinsèques qui sautent aux yeux hormis son prix !
https://www.dropbox.com/s/fyb2ni0j4456g … e.jpg?dl=0
https://www.dropbox.com/s/baueebz12k248 … e.jpg?dl=0
Autrement la ville et la situation dans cette ville sont plutôt un bon point.

Je prends cet exemple concret comme base, c’est un gros projet sans doute pas adapté pour un 1er investissement mais la partie travaux n’est pas un soucis pour moi et à défaut de trouver un projet moins couteux je trouverai un ou 2 co-investisseurs si besoin. Dans tous les cas je pense que dans ma région si on ne prend pas de risque on risque de ne jamais passer à l’action.

Cela m’intéresse de savoir si comme moi c’est un bien que vous iriez visiter, et de façon général pour ceux qui investissent dans ce genre de biens est-ce que vous avez des conseils sur les choses qu’il faut vraiment éviter ou sur lesquelles il faut faire attention ?
Je lis souvent qu’il vaut mieux chercher des biens avec espaces extérieurs quand on s’écarte des grandes villes, qu’il faut éviter les petites surfaces , éviter les logements sans garage, etc….

Merci pour votre avis !

Dernière modification par YzB (25/08/2016 22h38)

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#567 26/08/2016 08h58 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

Bien qu’ayant une mini expérience dans l’immobilier je tiens d’abord à vous préciser que j’en suis au même point que vous !
Même recherche, même type de bien, même conclusions.
J’ai lu sur le forum qu’effectivement ceux qui réussissent sont ceux qui savent contourner voir valoriser les défauts de ces biens.
La seule évidence qui me vient à l’esprit serait d’adapter le bien à une certaine demande : en clair louer à des gens en situation difficile, des gens qui seront subventionnés par la CAF (je crois que dans le 34 le Borloo est possible, c’est un sacré atout à mon avis), qui n’auront pas de véhicules à condition que des services de proximité existent et du coup soit vous tenter de louer malgré cela des garages aux résidents soit vous ouvrez vers d’autres locataires qui cherchent du dépôt de meubles, quitte à s’embêter un peu pour accéder.

Le rendement est sans doute plus bas, le travail de gestion plus compliqué mais je suppose que l’on a rien sans rien.

Quand je fais mes visites de biens que j’imagine similaires - visites infructueuses hélas, encore hier soir - je me dis invariablement "OK mais faut pas le payer".

Franchement j’irais volontiers visiter.

Edit : pensez à utiliser leboncoin pour vérifier si une demande existe, ou lire le PLH tout simplement s’il existe et est accessible.

Dernière modification par Iqce (26/08/2016 09h09)

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#568 26/08/2016 09h03 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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je tique sur un point : l’ensoleillement de la façade  Nord ?
C’est une situation pas franchement courante au dessus de l’équateur. wink

Sinon, 108k€ pour 600m² de surface, effectivement, le prix au m² est pas cher, ce qui est effectivement probablement lié au bien lui-même (désolé j’ai pas accès aux photos)

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#569 26/08/2016 09h06 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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YzB : l’opportunité se résume à deux questions  :
- y a-t-il de la demande locative pour ce type de biens ?
- Y en aura-t-il encore dans 10 ou 15 ans ?

Simple supposition : peut-être que la ville et la localisation se prêtent à faire de la location saisonnière. Peut-être que ce que vous considérez étroit, engoncé, apparaîtrait au touriste comme "ancien", "authentique" et "tellement pittoresque". Peut-être que le manque d’ensoleillement et les vieilles pierres produiraient des commentaires du type "c’est tellement frais même en été, sans clim, c’est formidable. Et c’est calme, on a si bien dormi". Peut-être que ça serait le pactole, en location saisonnière. J’ai bien dit peut-être.

A l’inverse, certains centre-villes sont en train de se désertifier. Programmes neufs en périphérie, les équipements et services se déplacent progressivement en périphérie aussi, et le centre-ville devient fantôme. Peut-être que ce bien va donc se retrouver dans un quartier déserté, entre maisons vides, immeubles en ruine et vitrines sales. Peut-être.

Le tout, c’est d’arriver à établir ce potentiel locatif (et son évolution), sans se planter. Il faut donc enquêter de façon approfondie : à la fois avec les ressources internet (démographie, meilleursagents.com, recherche Google actualités, voir les prix pour des biens similaires sur LBC aussi bien à la vente qu’à la location, etc.) et sur le terrain (traîner dans le quartier, interroger les voisins, etc.).

Dernière modification par Bernard2K (26/08/2016 09h19)

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#570 26/08/2016 09h25 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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NB : la désertification du centre ville est en passe de se terminer ; l’idée de toutes les lois récentes - et en la matière c’est l’Etat qui en théorie à le dernier mot face à une collectivité - c’est de densifier en sanctifiant les terres à potentiel agricole (je caricature : un gros projet économique sortira toujours ; mais du résidentiel, pas sur du tout sans méga justification).
Investir en centre ancien est peu risqué…Sauf que personne ne sait trop dire à quelle échéance le pari sera gagnant.

A titre d’exemple voici le 1er lien qui sort sur le net sur le sujet, car ceci n’est pas une simple opinion de comptoir "au doigt mouillé" :

Mesure de la consommation d’espace à partir des fichiers fonciers - Direction technique Territoires et ville

Chez les urbanistes pour rester dans le sujet et dans le 34, le cas de la ville de Montpellier et de la politique "d’étalement" de son ancien Maire est caricatural ; là aussi voici le 1er lien qui tombe via Google :

https://www.google.fr/url?sa=t&rct= … 6987,d.d2s

C’est plutôt positif pour les petites villes si les transports se mettent en place comme cela est imaginé par les AOTU par exemple.

Bref l’avenir est dans le centre, "la ville reconstruite sur la ville"…

J’ai lu attentivement votre présentation Bernard ainsi que les choix qui s’offrent à vous ; mais j’ai le sentiment que vous êtes comme d’autres bien placé géographiquement et vous souhaite bonne réflexion.

Dernière modification par Iqce (26/08/2016 09h28)

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#571 26/08/2016 12h05 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Merci pour vos informations.

ce que vous indiquez sont des tendances générales ; mais ensuite, il faut vraiment faire du cas par cas, et c’est ce que je préconisais.

Les communes peuvent avoir des dynamiques urbanistiques très différentes. Je pense notamment à trois communes de taille modeste (1200, 5000 et 13 000 habitants) que j’ai regardées très attentivement et où les centre-villes sont vraiment en cours de désertification.

A mon sens, ces villes sont "anachroniques". S’agissant de petites villes rurales, elles se "modernisent" seulement aujourd’hui en reproduisant les mêmes erreurs faites par d’autres il y a 30 ans ou 50 ans : constructions en périphérie, report des services en périphérie, choix du tout voiture…

Un exemple parlant concernant celle de 13 000 habitants : depuis 2 ou 3 ans, un boulanger s’est implanté en périphérie. Les gens viennent en voiture et se garent facilement parce qu’il a sa douzaine de places sur son parking privé. Le magasin marche très bien. Il y a un an environ, il a ouvert un autre magasin, de l’autre côté de la ville. Plein aussi.

Un boulanger du centre ville, le plus réputé, celui qu’on cite quand on pense "bon pain", implanté dans une petite rue très pittoresque, m’a confirmé que ça lui a fait énormément de tort.

C’est récent. Il y a 10 ans, presque tout pouvait se faire à pied.

Dans cette ville en tout cas, je suis sûr et certain qu’on est en cours de tout reporter sur la périphérie et mettre tout le monde dans des bagnoles parce qu’on ne peut plus rien faire à pied. La ville se "McDdrive-ise". Dans cette ville en particulier, il faudra très longtemps pour que l’hypercentre se revalorise, s’il se revalorise un jour.

Dernière modification par Bernard2K (26/08/2016 12h18)

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#572 28/08/2016 02h42 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Merci pour vos réponses.

Bernard2K a écrit :

- y a-t-il de la demande locative pour ce type de biens ?
- Y en aura-t-il encore dans 10 ou 15 ans ?

C’est la question…est-ce que de façon général il n’y aurait pas de la demande locative pour tous les biens, tant qu’ils sont proposés avec le bon rapport prestation/prix par rapport aux voisins ?

Iqce a écrit :

[…]en clair louer à des gens en situation difficile, des gens qui seront subventionnés par la CAF

Je suis pas super chaud pour compter sur la CAF pour mes investissements, je préfère proposer des biens avec un niveau de prestation quasi équivalent à ce qui se fait dans le neuf aujourd’hui et donc chercher plutôt des loyers avec un rapport qualité/prix compétitif.

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#573 05/09/2016 11h21 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Ravito a écrit :

@ FredW

Pourriez-vous préciser comment vous fonctionnez avec l’agence?
Mandat de gestion, de mise en location et également quel coût cela représente t-il notamment sur des biens ou le turn-over est important?

Bonjour Ravito

J’ai une relation minimale avec l’agence, via un contrat de mise en location.

Elle propose mon bien à la location et effectue les visites à ma place quand je ne suis pas sur place.
Si je lui envoie des locataires potentiels qui m’ont contacté directement (ce qui est le cas en général), elle ne prend pas de frais d’agence, dans le cas contraire, je prends à ma charge une partie des frais d’agence. Sur des loyers peu élevés, les frais d’agence apparaissent en général exorbitants aux locataires et je privilégie le fait de louer plus rapidement.

Lorsque je suis absent ou que c’est l’agence qui a trouvé le candidat, c’est elle qui établit l’état des lieux.

Ceci dit, sur les 13 dernières années, sur une dizaine de locataires étant rentrés (pour l’ensemble des 4 appartements), je n’ai pas eu à solliciter l’agence plus de 3 fois.
En général, je m’arrange pour coordonner les entrées et sorties sur un WE, et ça fait une occasion de se déplacer dans la région, souvent en période de congés scolaires d’ailleurs.
Mais peu de turn over globalement.

Il est facile de gérer toute la phase administrative en amont par mail (envoi des documents scannés + quelques courriers pour officialiser) et il reste juste le bail à compléter le jour J.
C’est en général très rapide, sauf pour les entrées avec caution car il faut recopier manuellement tout le texte d’engagement en 3 exemplaires (un bailleur, un locataire, un caution).

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#574 05/09/2016 17h23 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Merci de votre réponse.

Je trouve ce fonctionnement hybride optimisé, c’est une bonne chose. Avez-vous eu des difficultés à trouver une agence acceptant ce fonctionnement et quel coût cela a t-il pour une mise en location visite + état des lieux?

Je reviens sur un point: si vous envoyez le locataire et que l’agence fait la visite comment se rémunère t-elle?

Effectivement sur la durée vous avez un turn-over très faible. J’en suis à mon 37ème locataire d’où la question des frais…

Pour les mails je vous rejoins totalement c’est facile à faire. Pour l’acte de caution solidaire je garde l’original et je le numérise pour le garant.

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#575 06/09/2016 06h52 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

Je reviens sur ce fil pour discuter de la suite de mon projet. J’avais détaillé ça quelques messages plus haut.

J’ai donc fait une offre au vendeur, qu’il a accepté (passé de 168k€ à 138k€).

Voici les détails :

Prix d’achat du foncier : 138.000€
Travaux (sur devis) : 100.000€
Frais de notaire, de banque, etc : Environ 15.000€

Coût total hors charges : 253.000€

En ce qui concerne les loyers, l’immeuble est composé de 5 T2 et d’un T5 pour le moment. Les T2 font 40/45m² et le T5 80/85m².
Le T2 en RDC est attenant d’un garage qui lui même fait dans les 30m². Première question ici, j’ai prévu dans le devis de transformer le garage pour agrandir le T2 en T4. Quel service dois-je contacter pour m’assurer de mon bon droit à ce niveau ?

J’ai donc effectué des fausses annonces sur LBC, ce qui m’a permis de cerner un loyer locatif mensuel de 350€/T2 et de 550€/T5. Les appartements seront agrémentés d’un "grenier" personnel à chacun dans les combles. Ceci le temps que je tranfrome les combles en T4.

Soit un revenu locatif si je transforme le RDC en T4-5 de 2500€. Si je n’en ai pas le droit, le revenu mensuel serait de 2300€, mais le coût des travaux baisserait de 15.000€.

Les appartements ont tous un compteur d’électricité personnel et pour l’eau ce sont des compteurs divisionnaires dans chaque appartement.

Nous arrivons à un rendement brut de 11.8% si création du second T5, ou 11.6% si je n’agrandis pas. Cela dit dans ce cas là je louerais le garage en sus, donc le rendement sera tout de même très proche.

Concernant les charges mensualisées :

Mensualité emprunt : 1109€ (2.2% sur 25 ans)
Taxe foncière : 250€ (pas idée de la teom)
PNO : 35€
Vacances locatives : 150€
Frais divers travaux : 200€
Comptable : 65€
(optionnel) Gestion par agence : 210€

Soit avant impôt :

Rentrées :

loyers HC : 2500€

Sorties :

Charges (avec gestion) : 2019€
Charges (sans gestion) : 1809€

Un cash-flow avant impôts de 481€ donc. Et de 691€ si pas de gestion.

Je ne sais pas si mes calculs de charges sont corrects. J’ai essayé de les grossir pour prévoir large. Concernant la gestion, je pensais commencer par moi-même pour voir, puis si finalement je me rend compte que le temps me manque trop, passer par une agence pour tout ce qui est état des lieux et visites. Je garderais la gestion des travaux et la recherche des locataires tout de même.

Concernant la fiscalité, je pensais partir sur du Borloo 30% avec conventionnement sur 9 ans pour profiter des subventions ANAH. Ce qui m’inquiète ici c’est surtout le délai d’attente avant de commencer les travaux.

Je revenais vers vous, tout d’abord pour exposer mes chiffres à l’écrit, ce qui me permet de me libérer l’esprit ; Mais aussi pour savoir, si selon vous une durée d’emprunt de 20 ans ne serait pas plus adaptée. Je précise que je suis en CF positif jusqu’à 15 ans. Toutefois le but est de conserver un maximum de trésorerie pour voir venir en cas de travaux surprise.

De plus, pensez-vous qu’une revente avant terme, par lots, puisse être une bonne idée ?

Je prendrais toutes vos remarques pour me faire avancer sur mon projet.

En vous remerciant par avance.

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