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Forums des investisseurs heureux

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#501 24/07/2015 10h05 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Merci à tous pour vos réponses,

Difficile de se faire un avis : vous avez tous des positions très tranchées sur les agences : idéal pour les uns, absolument à éviter pour les autres… chacun relate son expérience j’en suis bien conscient mais ça complique un peu ma compréhension.

Par ailleurs, je trouve que la discussion s’est un peu trop focalisé la dessus par rapport à mon étude de cas, que pensez-vous du reste? Notamment de l’emplacement et du fait d’investir dans une zone pas des plus dynamiques économiquement mais tout de même Ok d’un point de vue sécurité et cadre de vie.

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#502 24/07/2015 10h11 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour lachignolecorse,

avant de me lancer avec une agence, j’ai longuement pesé le pour et le contre, et les arguments que vous évoquez (et qui sont malheureusement recevables) me sont également venus à l’esprit.

Mais dans la vie il n’y a pas que des profiteurs. Il y a des gens qui aiment leur métier et le sens du client. Il existe des garagistes honnêtes. Il existe des serruriers, des plombiers et des électriciens qui font du bon boulot et qui ne vous arnaquent pas. Vous êtes-vous posé la question du plombier que vous faites intervenir chez vous et qui vous exécute une réparation pourrie dans le but de revenir un peu plus tard et vous faire cracher ?

Je ne vois aucune raison pour laquelle il n’y aurait pas d’agence ayant une bonne éthique de travail. En vous lisant, on pourrait croire que j’ai eu trois fois un coup de bol monumental. Ca fait beaucoup, vous ne trouvez pas ?

Néanmoins, il convient évidemment de bien cerner l’agence avec laquelle travailler. Et évidemment, il faut se protéger au maximum. Voici les garanties que je vois :
1. Ne pas souscrire à une assurance loyers impayés, surtout si c’est l’agence qui le propose.
2. Choisir soi-même les locataires, quitte à passer les annonces soi-même (ce dont j’ai convenu, en quelque sorte, avec mon agence).
3. Tout contrôler et rester en étroite collaboration avec l’agence et les locataires.

Le seul point  qui m’ennuie véritablement dans la sous-traitance par une agence est celui des frais lors de l’entrée de nouveaux locataires. Quand vous gérez tout vous-mêmes, vous économisez ces frais, en contre-partie de nombreux déplacements. Ces frais peuvent être très pénalisants dans le cas d’une forte rotation ou dans une région où l’offre de logements dépasse la demande. D’un autre côté, cela permet également de s’assurer que le locataire ne partira pas deux mois plus tard…

lachignolecorse a écrit :

Une fois que vous avez compris leur travail, vous apprenez vite à vous en passer.

C’est exactement ce que je disais dans un de mes posts précédents. Travailler de près avec une agence permet se former à moindres frais, même si le travail n’est pas vraiment compliqué.

Finalement, je vous trouve assez tranchés dans vos points de vue, alors que les situations peuvent être complètement différentes. Cinq critères (au moins) assez discriminatoires sur le profil de l’investisseur sont à prendre en compte, et induisent une stratégie différente :
1. l’intérêt pour la gestion
2. la rentabilité brute
3. l’éloignement du bien par rapport au domicile
4. le nombre de biens
5. la disponibilité

Concrètement, je ne suis pas encore assez disponible pour me permettre de gérer une quinzaine d’appartements (pour le moment, mais cela risque de doubler prochainement) aux quatre coins de la France, seul et sans personne de confiance sur place. Mon choix est donc de sous-traiter par un professionnel. Mais je conçois que d’autres auraient fait un choix différent.

ZX-6R a écrit :

Mais je vous avoue que je me demande encore si votre post n’est pas un 1er avril…

Ce genre de commentaire n’a aucun intérêt.
A votre place, au lieu de dire que ceux pour qui cela fonctionne sont des bisounours ou des menteurs, je m’interrogerais sur la raison pour laquelle je me suis planté. Mais bon, chacun sa façon de réagir, et c’est certain qu’être agressif sur un forum est plus facile que se remettre en question.

Allez, pour ma part j’ai fait le tour du sujet et n’ai plus rien à ajouter, je retourne à mes appartements.

Dernière modification par valeurbourse (24/07/2015 10h23)

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#503 24/07/2015 11h47 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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ryanroll a écrit :

benji94 a écrit :

Pourquoi l’Auvergne si c’est loin de chez vous ?

Parce que trouver des immeubles en autofinancement est selon mon expérience très compliqué, je m’éloigne pour trouver, pas par plaisir.

La distance est pour moi rédhibitoire.
Là j’ai mon immeuble est un peu loin (1h30) de route de chez moi.
Mais bon, je suis en travaux/déménagement, et je serais à 30 minutes (l’immeuble a été acheté en avance de phase! ^^)
Et franchement, c’est vite lassant de se taper le trajet! (pour pas utiliser d’autres termes)

Comptez les états des lieux, les visites, et quelques passages surprises (que vous pouvez difficilement déléguer en gérant par vous-même).
Ca va assez vite.
Si en plus vous avez des travaux ou gérez vous même les petites interventions, ça peux vite se démultiplier.

ryanroll a écrit :

Merci pour votre réponse, c’est justement en celà que j’aurais besoin d’avis : passez-vous réellement votre temps à réparer / faire des visites / intervenir dans vos biens? J’ai tout de même l’impression qu’une fois des locataires en place, avec un bien en bon état je n’ai pas l’impression qui faille passer son temps sur place. Mais ce n’est que mon avis et ça n’a jamais été validé par la pratique.

Perso, j’ai un immeuble et une maison en location.
Au début de la gestion de la maison, (c’est un vieux bien familial) ce fut la guerre avec l’agence.
Depuis la gestion en direct, je ne suis allé qu’une fois dans la maison en 2 ans. Tout se fait à distance, les professionnels sont dans une région de la famille, donc je tape dans le listing familial, les locataires sont sérieux et j’ai quasiment rien à faire.
Faut juste que je prévoie cette automne de repeindre la grille, pas indispensable, mais elle commence à rouiller et fait tâche à côté du portail neuf (puis l’acier entretenu dure longtemps).

Pour l’immeuble se fut plus difficile.
Turn over élevé en 1 an : 1 départ suite à une naissance (prévisible), 1 disparition suite à erreur de casting, et le 3ème un locataire choisi par le précédent qui m’a saoulé (je dit rien pour le petit deal, mais dealer puis me gonfler c’était pas l’idée de génie).
Ajoutez pas mal de rafraichissement, qu’on a fait nous même, ça a pris du temps. (pas franchement nécessaire, mais je trouvais l’existant crado -> surtout le coin cuisine).
Ajoutez quelques blagues, il y a 2 semaines : locataire qui appelle car il pleut dans sa sdb. (joint de douche mort au dessus)
Mieux vaut être proche.

ryanroll a écrit :

Merci pour votre réponse, donc à priori avec une agence qui gére le bien pas mal des points négatifs disparaissent.

Oui mais d’autres problèmes apparaissent.
Le plus simple étant comment gérer l’agence si vous êtes loin ?
Entre autre comment gérer les interventions des artisans envoyés par l’agence ? dans un de mes cas, on a refait passé à nos frais notre artisans pour faire le boulot, l’autre avait oublié de travailler, mais a quand même été payé par l’agence.
Ou comment contrôler les états des lieux ? Dans la famille, une des maison a perdu sa cheminée en marbre, mais aucun signalement dans l’état des lieux de sortie.
Découvert trop longtemps après pour intevenir.
La même agence confondait radiateur et chaudière (chaudière ou radiateur à gaz, c’est pas pareil)

Donc je vous conseille de viser bien plus près. Il y a plein de villes moyennes à 1h de train de Paris (mon terrain de chasse est dans certains de ces villes), ce sera sûrement mieux que l’Auvergne.
Et de gérez directement, montez en compétence, aidez vous d’un site de gestion de location (j’utilise rentila pour générer les baux, les quittances, …), et ça devrait aller.

valeurbourse a écrit :

Oui, et je pense surtout que cela permet d’éviter de faire des bêtises au départ, tout en laissant le temps d’apprendre par l’exemple. Je travaille main dans la main avec l’agence et je progresse tous les jours sur la gestion locative. Je serai bientôt en mesure de tout gérer moi-même…

Et comment savoir choisir l’agence?
Surtout pour un débutant dans le domaine, comment distinguer le baratin commercial de l’agent de sa vrai compétence ?

Dans le secteur que je connais, le premier gestionnaire que la famille a pris était un notaire, profession plutôt sérieuse. En fait non.
Le second fut une boutique d’une agence nationale très connu et répandu. Finalement pas mieux.
La 3ème semblait compétente a refusé : ne fait pas de gestion, juste de la vente.
Le 4ème ne gère que quelques garages, mais il n’a jamais remonté les prix (un grand garage où un camping car rentre à l’aise : 15€).
Le 5ème gère correctement, malgré des impayés et quelques problèmes avec le locataire fait son rôle sans plus.

Conclusion, je suis partisan de la gestion directe.
Au moins, si il y a une merde vous la détectez rapidement et la résolvez de manière plus direct.
Typiquement pour mon locataire disparu, je l’ai retrouvé via son ancienne adresse puis une membre de sa famille, un autre et enfin lui. Si je fais une croix sur les loyers, j’ai put récupérer les clés en 2 mois, une procédure d’expulsion accéléré, c’est 6 mois minimum.oups erreur de réponse.
Désolé

Dernière modification par gunday (24/07/2015 15h16)

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#504 24/07/2015 12h44 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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- Concernant l’exposition à une zone économique peu dynamique, je dirais que c’est sans doute jouable mais avec contreparties (rendement vraiment très bon)
Aussi faut-il avoir trouvé par quel type de bien répondre à ce marché. Un bien très attractif (sublime, pas cher…) part facilement même sur un marché peu dynamique. Etre conscient du caractère particulièrement il-liquide de l’investissement.

- Pour la gestion locative déléguée à des agences je n’ai pas d’expérience directe.

Par contre les nombreuses visites que j’ai pu faire de biens en vente avec des locataires mis en place par des agences m’ont assez remonté/scandalisés. Je pense que je n’aurais choisit aucun des nombreux locataires croisés, tous à potentiels problèmes… (je n’en rajoute pas) Le discours déresponsabilisant des agences est souvent le même, dégâts, impayés… c’est pas très grave, il y a des assurances…

J’ai assisté à deux état des lieux de départ dans des biens que j’ai achetés, les deux fois j’ai du prendre les choses en mains, l’agence vérifiant avec assiduité si les fenêtres s’ouvrent ou si les radiateurs fonctionnent mais ne voyant pas un trou dans le sol ! et un disjoncteur bidouillé/cramé !

Vous l’avez compris, si mon expérience ne les résument pas toutes, je suis plus froid que froid smile

- Pour la distance, c’est une notion bien relative mais 3 heures, personnellement je n’irais pas.
Vous devez pouvoir trouver au moins aussi bien, plus près de chez vous.
Bon courage !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#505 24/07/2015 13h28 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bon désolé, je ne peux pas m’en empêcher :

valeurbourse a écrit :

ZX-6R a écrit :

Choisir une agence pour la gestion locative ne revient pas à choisir un partenaire.

Ah bon ? Vous appelez ça comment, vous, quelqu’un avec qui vous travaillez quotidiennement, et à qui vous devez (un peu) faire confiance ? N’importe quel entrepreneur vous dira que bien choisir ses fournisseurs est un élément clef de la réussite de l’entreprise.
Je suppose que tout comme vous passez beaucoup de temps à choisir vos immeubles, vous avez comme moi passé beaucoup de temps à interroger et scanner la méthode de travail de plusieurs agences avant d’en choisir une, n’est-ce pas ? Après tout le monde peut se tromper dans ses choix, mais de là à généraliser…

Non, je n’ai pas "scanné" plusieurs agences, car je n’en veux pas. Je constate seulement comment ça marche. J’ai racheté un immeuble qui était entièrement donné en gestion (j’ai viré le gestionnaire le jour de l’achat) et j’ai toujours été moi même locataire. Et je connais toutes les agences de ma ville. Compétence ne fait pas partie du vocabulaire.

ZX-6R a écrit :

L’employé qui sen occupe peut très bien être viré du jour au lendemain.

C’est bien ce que je dis : je travaille avec toute une équipe qui suit mon dossier. A toute heure de la journée, je peux avoir quelqu’un au téléphone qui connaît exactement la situation précise et me renseigner sur quasiment n’impoprte quel point.

Les professionnels qui connaissent tout sur le bout de leurs doigts et peuvent répondre à n’importe quelle question en 3 minutes à n’importe qu’elle heure de la journée, je n’en ai jamais vu. C’est un peu comme dire qu’on trouve du 10% net de renta dans le 1er arrondissement en 5 minutes. Ca peut arriver, mais ça doit être rare. En général, la gestionnaire est une quadra / quinqua diplomée en secrétariat qui sait utiliser un téléphone mais c’est à peu près tout…

ZX-6R a écrit :

J’ai par exemple une très mauvaise expérience avec Foncia qui gérait un immeuble que j’ai acheté ou tous les locataires se plaignaient.

Ce n’est pas parce que vous avez mal choisi votre partenaire que le principe est mauvais.

J’ai viré le gestionnaire le jour de l’achat de l’immeuble.


ZX-6R a écrit :

Il faut bien comprendre que le gestionnaire va prendre le premier dossier qui rentre dans les critères. Le relationnel que peut avoir le proprio lors des visites et permet de faire un choix bien plus qu’avec des fiches de paye, vous le perdez. La gestion des travaux avec des entrepreneurs de confiance, vous la perdez. L’entretien de votre immeuble, que dalle. On répare ce qui est cassé (si c’est signalé) mais on ne répare pas tant que ca se dégrade lentement sans casser (et ca coute plus cher à la fin).

Les arguments que vous citez peuvent être interprétés inversement :
- En fonction de votre contrat, vous pouvez garder la main sur le choix des locataires, à quelque niveau que ce soit. Mais il n’est pas dit que votre relationnel et votre psychologie soient meilleurs que celui dont c’est précisément le métier. Le métier du gestionnaire n’est pas de trouver le meilleur profil pour votre appartement, son job c’est de vous facturer leur prestation. Faites un sondage, les locataires à problème sont très majoritairement ceux entrés grace à une agence. Et si vous choisissez vous meme les locataires, pourquoi payer l’agence?

- Il me semble que c’est plutôt un avantage que de pouvoir compter sur un réseau d’artisans de confiance fourni par votre agence, non ? De surcroît, vous pouvez bénéficier d’un prix de gros…

Alors ça c’est une blague! Le réseau de l’agence, en général ce sont ceux qui payent les plus gros pots de vin, et pour les prix, ils facturent un max le nigaud de proprio qui ne sait même pas quelq travaux sont faits et n’a donc aucune idée du prix réel de la prestation! Il n’est meme pas mis en concurrence la plupart du temps!!!!

- Qu’est-ce qui vous empêche de vérifier l’état de votre immeuble une fois par an ?
Vous payez l’agence pour ca.

- Et comme on dit : la confiance n’exclue pas le contrôle… Vous avez aussi le droit d’être en contact avec vos locataires et vous assurer auprès d’eux que "tout roule".
Vous payez l’agence pour ca.

Je vous rappelle à tout hasard qu’un contrat n’a une durée de vie que d’un an…

Chacun son métier. Vous excellez certainement dans le relationnel, le technique et/ou le juridique, mais ce n’est pas le cas de tout le monde. Tout investisseur doit connaître ses limites et ses points forts/faibles et adapter sa stratégie en conséquence.


Left the Rat Race in 2013

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#506 24/07/2015 14h55 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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DDtee a écrit :

- Concernant l’exposition à une zone économique peu dynamique, je dirais que c’est sans doute jouable mais avec contreparties (rendement vraiment très bon)
Aussi faut-il avoir trouvé par quel type de bien répondre à ce marché. Un bien très attractif (sublime, pas cher…) part facilement même sur un marché peu dynamique. Etre conscient du caractère particulièrement il-liquide de l’investissement.

- Pour la gestion locative déléguée à des agences je n’ai pas d’expérience directe.

Par contre les nombreuses visites que j’ai pu faire de biens en vente avec des locataires mis en place par des agences m’ont assez remonté/scandalisés. Je pense que je n’aurais choisit aucun des nombreux locataires croisés, tous à potentiels problèmes… (je n’en rajoute pas) Le discours déresponsabilisant des agences est souvent le même, dégâts, impayés… c’est pas très grave, il y a des assurances…

J’ai assisté à deux état des lieux de départ dans des biens que j’ai achetés, les deux fois j’ai du prendre les choses en mains, l’agence vérifiant avec assiduité si les fenêtres s’ouvrent ou si les radiateurs fonctionnent mais ne voyant pas un trou dans le sol ! et un disjoncteur bidouillé/cramé !

Vous l’avez compris, si mon expérience ne les résument pas toutes, je suis plus froid que froid smile

- Pour la distance, c’est une notion bien relative mais 3 heures, personnellement je n’irais pas.
Vous devez pouvoir trouver au moins aussi bien, plus près de chez vous.
Bon courage !

Merci pour vos retours, cependant j’ai déjà écumé des villes comme Troyes, Rouen, Orléans, Tours, Reims qui sont plus proches mais rien de bien intéressant dans mon budget. Ce n’est malheureusement pas par plaisir que je vise un bien aussi éloigné.

J’évite également les villes sinistrées en RP ou dans le nord qui peuvent afficher des rentabilités très fortes mais pour lesquelles j’estime le risque surdimensionné.

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#507 24/07/2015 15h30 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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ryanroll a écrit :

Merci pour vos retours, cependant j’ai déjà écumé des villes comme Troyes, Rouen, Orléans, Tours, Reims qui sont plus proches mais rien de bien intéressant dans mon budget.

Rien de bien intéressant avant ou après négociation ?
Il faut en effet négocier de très nombreux biens pour en trouver un seul intéressant. Où que ce soit c’est un peu l’histoire de la pépite dans la rivière smile
Alternative : villes un peu plus petites ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#508 24/07/2015 19h16 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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. Est-ce risqué d’investir dans un village de 800 habitants même si la densité est forte et qu’il y a se grandes villes à côté ?

Il s’agit toujours de mon bien à côté de Milly la foret..

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#509 24/07/2015 22h37 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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ryanroll a écrit :

Merci pour vos retours, cependant j’ai déjà écumé des villes comme Troyes, Rouen, Orléans, Tours, Reims qui sont plus proches mais rien de bien intéressant dans mon budget. Ce n’est malheureusement pas par plaisir que je vise un bien aussi éloigné.

Vu que je suis plutôt côté Est sud est de Paris, j’ai un peu cherché sur Troyes (bien qu’un peu loin selon mes critères).
Et on trouve des immeubles avec des rendements corrects.
Par exemple en 5 minutes, en prenant uniquement des annonces avec rendement marqué (pas forcément les meilleurs à mon avis) :
cette immeuble avec un rendement annoncé de 9%, détection par castorus le 20/04.
ou celui-ci avec un rendement annoncé de 10% avant négo, détecté le 21/05

Bon, j’ai fait mes recherches rapidement, donc sans trop trier.
Donc, si, sur ce secteur certains biens proposent des rendements intéressants.
Après, une remarque : les meilleurs biens ne restent pas. Les biens moyens stagnent un peu et donc sont visible en ligne.

Donc il faut vraiment choisir une zone et chercher ardemment dans celle-ci.
Et surtout ne pas trop trainer quand un bien de bonne qualité passe, vous n’êtes pas tout seul sur le marché! ^^

Dernière modification par gunday (24/07/2015 22h39)

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#510 24/07/2015 22h53 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Ma stratégie consiste à visiter sans me poser de question sur un secteur défini que j’ai étudié en amont afin de connaître réellement la valeur immobilière ainsi que la demande locative . Et oui , je pense que ces deux éléments sont importants..

Les visites : les biens mal placé je propose un prix pour faire du logements sociaux ( vraiment l’histoire de proposer quelques choses pou acquérir de l’expérience sur les offres que je peux faire tt simplement )
les biens moyennement place je propose un prix pour faire du 20%
Les biens plutôt bien placé je propose du 15%.

J’ai beaucoup de refus vu les propositions je vous l’accordé.
Mais cela me fais de l’expérience sur le secteur, l’estimation des travaux par des artisant lorsqu’un projet peut correspondre à mes attentes ect…

Lorsque j’ai des offres qui ont été accepté ,  la je me met à travailler sur le projet, devis ect…
Lorsque j’ai tte les donnés pour avoir une visibilité  , je me lance ou j’abandonne.
au mieux j’’ai un projet avec une bonne rentabilité au pire j’ai acquis de l’expérience. …

Concernant la gestion par un mandataire, je suis comme zx 6r , pour moi, la plupart sont incompétents et ne connaisse pas leurs métiers. .. cela n’engage que moi… je suis donc contre un investissement de cet ampleur à distance pour cette raison ainsi que c’est difficile de visiter beaucoup de bien qui est pour moi la base ..

Dernière modification par cricri77700 (24/07/2015 23h00)


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#511 25/07/2015 15h02 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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@Gunday : J’ai déjà regardé ces deux immeubles en effet, mais le montant des travaux à y effectuer est élevé, la rentabilité est médiocre une fois les travaux effectués, sans compter que le 2ème est esthétiquement… comment dire… ça ne donne pas envie de s’y installer.

@Cricri77700 : C’est intéressant comme stratégie, mais cela demande beaucoup de disponibilité et ne peut fonctionner que si vous êtes à coté des biens visés. Avec des négociations pareilles vous devez avoir un taux d’acceptation très faible également.

Cependant je trouve ça intéressant de proposer un prix non pas en relation avec le prix affiché mais plutot avec la rentabilité ésperée, bonne démarche à mon avis même si 15% c’est très exigeant je trouve.

Je note vos réactions quant aux agences immo, finalement à part un avis positif (pruls ou valeurbourse je ne sais plus) tout le monde est d’accord pour crier à l’incompétence.

Dernière modification par ryanroll (25/07/2015 15h03)

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#512 25/07/2015 15h40 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Pour moi la proximité d’un immeuble de rapport est essentiel .


Le mouvement fait l'argent.

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#513 25/07/2015 17h01 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Personnellement je suis très satisfait de mon agent Immo avec qui je travaille depuis 12 ans maintenant. Aucun probleme de gestion, même lorsque j’habitais a 20 000 kms. Comme quoi la distance…

Par contre, mon avis est que la gestion qui est faite par les grands groupes qu’on connaît tous peut peut-être laissé à désirer du fait que vous n’etes qu’un propriétaire parmi tant d’autres, plus la gestion de copropriété et les locataires qui se plaignent. J’ai préféré pendre un agent a taille humaine qui refusent justement d’en prendre trop pour pouvoir faire son métier correctement.

Alors certes cela fait baisser la renta, mais vous gagniez en tranquillité. En fait je dirais que vous prenez une option pour acheter votre tranquillité. Et comme toutes options, elle est … optionnelle (mais déductible des impôts)

Après vous payez un service, il faut que ce service ai lieu et qu’il soit efficace. Mais c’est à vous de vous en assure et si cela ne vous convient pas, vous n’etes pas marie avec votre AI.

Donc pour conclure sur les AI, je ne sais pas si la grande majorité des AI sont incompétents, mais je pense qu’il ne faut pas généraliser…

Pour le reste, j’ai déjà donné mon avis sur les rentabilites…

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#514 25/07/2015 22h18 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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ryanroll a écrit :

@Gunday : J’ai déjà regardé ces deux immeubles en effet, mais le montant des travaux à y effectuer est élevé, la rentabilité est médiocre une fois les travaux effectués, sans compter que le 2ème est esthétiquement… comment dire… ça ne donne pas envie de s’y installer.

Comme je le disais, j’ai cherché 5 minutes, uniquement en cherchant les indications de rentabilité. J’ai même pas regardé les photos! ^^
Ceci dit sur le premier en regardant maintenant les photos, je le trouve pas mal.
Bon après faut aimer le style des immeubles à poutre apparentes, moi j’aime pas.
Mais l’intérieur, c’est à priori surtout du rafraîchissement (lino moche au sol, meuble vieillot, douche mal pensé, …)

Pour le 2nd, effectivement il est bizarre, surtout au niveau de la hauteur des pièces.
Elles ont l’air bien basse!

Ceci dit, si en quelques minutes, on trouve 2 biens à 10% de rendement, en creusant plus et en allant sur d’autres sites, on doit trouver.

D’ailleurs en cherchant un peu plus, j’ai trouvé ceci ou celui-ci. Les 2 à 185.000 avec 9 et 10% de rendement et d’aspect propre.

Par contre, une remarque, viser un bien pas cher, avec un bon rendement, sans le moindre défaut, et avec très peu de travaux (si les rafraîchissement vous rebute déjà, les travaux risquent d’être compliqué), c’est effectivement pas facile.

Ceci dit faites vous connaître des agences du secteur visé.
Là je suis en liste d’attente (il n’est pas encore sur le marché) pour un immeuble en cours de rénovation par une agence : je suis second sur la liste. 2 appartements sur 3 sont en cours de rénovation, le 3ème est vierge (y a que les murs), mais y a un bon petit potentiel (rien qu’à être dedans, je vois déjà quoi en faire).
Les 2 appartements permettraient un 10% de rendement. le 3ème vu les travaux le rendement risque d’être similaire.

J’en ai un autre en vue, avec 12% de rendement, mais là comme le 1er que je vous ai montré, l’intérieur n’est pas top, et l’extérieur a aussi quelques défauts, mais pour ce rendement, je suis prêt à tolérer quelques défauts.
Reste à voir si ce n’est que quelques défauts (et à purifier mon dossier bancaire)

Donc y a du potentiel, mais faut être un peu à l’affût, les bonnes affaires ont tendance à aller vite, voir à se faire avant publication.
Pour les autres zones citées initialement, je ne connais pas spécifiquement, donc ne me risquerai pas à en parler.

Dernière modification par gunday (25/07/2015 22h30)

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#515 27/07/2015 11h31 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Merci à tous pour vos réponses, en synthèse je retiens donc (à noter pour ceux se posant la même question, ça éviter de les reposer wink ) :

- Un bien éloigné est compliqué à gérer dans les faits et pas uniquement en théorie
- Une ville peu dynamique économiquement peut tout de même se révéler intéressante
- Les agences de gestion sont souvent peu efficaces
- Le projet présenté souffre donc du problème de distance mais rien de rédhibitoire sur le bien en lui même, un local ferait une bonne affaire en somme.

Pour sonder un peu la demande locative, j’ai passé de fausses annonces pour un T3 et un studio ce samedi, résultat des courses :

- 6 demandes pour le T3 dont une majorité de gens peu solvables, il n’y a qu’un cas qui me parait solide (comprendre salarié en CDI et sachant écrire correctement)
- 0 demandes pour le studio : probablement pas la bonne période de l’année vu qu’on vise essentiellement les étudiants.

Je précise que les annonces sont volontairement très succinctes (j’ai même oublié l’étage…) et des photos pas très engageantes tout en gonflant légèrement le loyer pour avoir une vision pessimiste.

Dernière modification par ryanroll (27/07/2015 11h32)

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#516 27/07/2015 13h53 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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jeamb a écrit :

Personnellement je suis très satisfait de mon agent Immo avec qui je travaille depuis 12 ans maintenant. Aucun probleme de gestion, même lorsque j’habitais a 20 000 kms. Comme quoi la distance…

Par contre, mon avis est que la gestion qui est faite par les grands groupes qu’on connaît tous peut peut-être laissé à désirer du fait que vous n’etes qu’un propriétaire parmi tant d’autres, plus la gestion de copropriété et les locataires qui se plaignent. J’ai préféré pendre un agent a taille humaine qui refusent justement d’en prendre trop pour pouvoir faire son métier correctement.

Alors certes cela fait baisser la renta, mais vous gagniez en tranquillité. En fait je dirais que vous prenez une option pour acheter votre tranquillité. Et comme toutes options, elle est … optionnelle (mais déductible des impôts)

Je suis dans ce cas de figure également. J’ai opté de mon côté pour l’agence qui gérait mon studio quand j’étais locataire car je n’avais aucun soucis avec eux. Depuis que j’ai le 1er appartement en gestion (le 2ème arrivera dans quelques semaines si tout se passe bien), pas de soucis majeur. J’ai appris par la suite en discutant avec mon médecin qu’il avait également un appartement en gestion dans cette agence familiale. Pour la petite anecdote, quand je suis allée les voir pour leur confier mon studio, la gestionnaire se souvenait de moi (j’avais quitté leur location 7 ans auparavant).

J’ai commencé à investir loin de mon lieu principal de vie car je suis appelée à beaucoup bouger dans ma carrière et je ne connais que le marché immobilier de ma ville (suivi régulier depuis plusieurs années). J’ai donc décidé de sauter le pas de l’investissement locatif où je souhaite me retirer plus tard (je pars du principe qu’il faut bien commencer un jour).

J’avoue que la gestion plombe la rentabilité mais comme le souligne Jeamb, c’est déductible des impôts. Pour la gestion l’agence me prend 6,5% et mon assurance loyer impayé est 2,5% du loyer CC.

Par contre, en lisant vos témoignages j’espère que ma bonne entente va continuer car j’ai encore quelques années devant moi avant de retourner vivre dans ma région…


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#517 27/07/2015 14h40 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Vous jetez 9% du loyer CC !!!!   Incroyable….   Vous arrivez à combien de renta nette sans indiscrétion?


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#518 27/07/2015 16h03 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je n’ai pas le chiffre en tête et pas mon fichier à dispo mais je tourne dans les 5% en rendement nette de charges.

Je n’ai pas l’impression de "jeter" 9% puisque c’est déductible des impôts. Je le prends plus comme une avance smile

Vu mon profil, je n’ai ni les moyens, ni la connaissance pour investir dans ma région d’accueil (RP) et je ne suis pas fan des SCPI.
C’est donc un choix que j’ai fait en toute connaissance de cause.

Je ne vise pas la lune (un immeuble) mais quelques étoiles (appartements) seulement. La lune sera atteinte lorsque je serai en mesure de gérer moi-même les biens.


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#519 27/07/2015 16h21 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Déductible des revenus/recettes mais pas déductible des impôts (ce n’est ni une réduction ni un crédit d’impôt).

A moins que votre TMI+CSG ne soit de 100%, vous mettez de votre poche pour compenser ce qui ne sera pas récupéré en baisse d’impositions. Soit 70% ou 55% de la somme selon que votre TMI+CSG est de 30% ou de 45%.

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#520 27/07/2015 16h41 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Déductible des revenus oui pardon je me suis mal exprimée.


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#521 27/07/2015 18h04 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Oui c’est l’argument que sortent les agents immos tout le temps : c’est déductible des impôts.  Oui mais non, comme relevé par perecastor, c’est déductible du revenu imposable, ce n’est pas pareil!


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#522 27/07/2015 19h02 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Dans mon cas, on ne m’a rien sorti de particulier lorsque j’ai acheté mon studio (en PAP), c’est moi qui ait été chercher mon agence gestionnaire (autre que celui des anciens propriétaires).

Je vais quitter cette discussion qui est très intéressante mais dans laquelle je n’aurai pas dû venir car je ne suis pas encore concernée par un immeuble de rapport. Désolée pour ma parenthèse.


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#523 27/07/2015 21h18 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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ZX-6R a écrit :

Vous jetez 9% du loyer CC !!!!   Incroyable….   Vous arrivez à combien de renta nette sans indiscrétion?

Pour une fois cher zx6r, je ne vais pas être d’accord avec vous 😉

Je ne considère pas que payez une assurance soit jeter de l’argent par les fenêtres. C’est une option qui peux en rassurer quelques uns et qui a sûrement servi à d’autres. C’est un choix qui se respecte et que j’ai moi même parfois utilisé, en fonction du dossier des locataires proposés par mon AI.

Quant à passer par un AI, et bien quand vous êtes comme moi "avant hier" en Océanie avec 12h décalage horaire, "hier" en France, aujourd’hui dans le nord de l’Europe et demain on ne sais où, vous ne pouvez pas gérer vous mêmes, c’est absolument impossible.

Donc chaque situation personnelle est différente et chacun fait ses choix en fonction de ses dispos, envies, besoins,etc… Ils y en a qui investissent en bourse via des trackers et qui paient donc un moindre retour sur investissement par ce choix. Pour autant, cela fonctionne aussi…

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#524 27/07/2015 21h46 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je ne vois pas l’intérêt d’avoir de la pierre en direct qui rapporte du 5% net (exemple de Gwen) qui oublie très certainement de compter les travaux récurrents (toiture, rénovation…) alors que la pierre papier permet de faire la même chose, pour un même rendement, sans aucun souci.

A mon avis, acheter des immeubles pour faire du 5% quand on est pilote de ligne, ce n’est pas la meilleure idée qui soit.

Qu’on soit bien d’accord, je parle toujours dans l’optique de devenir rentier. 
Le mec blindé qui achète des murs de boutique à Paris, qui se paye un immeuble de standing pour diversifier ses placements, qui fait tout gérer parce qu’il a d’autres chats à fouetter, il a bien raison, et je ferai comme lui quand je me considérerai blindé moi aussi.

Mais pour optimiser ses placements et devenir rentier, je suis contre les agences qui font de la gestion locative et contre les assurances loyers impayés.


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#525 27/07/2015 23h43 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Comme je suis citée en exemple dans la discussion, je reviens rapidement.
L’appartement je l’ai depuis 2 ans et je n’ai pas encore eu de gros travaux dans la copropriété. De plus, les gros chantiers (toiture, rénovation…) sont un risque pour tous les investisseurs.

Effectivement, ma rentabilité est faible par rapport à ceux qui gèrent directement mais c’est un choix que j’ai d’investir dans ma région d’origine que je retrouverais dans quelques années.

Comme vous le précisez ZX-6R, votre raisonnement fait référence aux apprentis rentiers.
Ce n’est pas mon souhait, je veux juste exercer un métier qui me fait vibrer et pour lequel il est difficile de faire fortune. J’assure juste mes arrières.

Je n’envisage l’achat d’un immeuble que le jour ou je serai en mesure de gérer mes biens moi-même car proche géographiquement.

Dernière modification par Gwen11 (27/07/2015 23h43)


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