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Forums des investisseurs heureux

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#576 06/09/2016 08h19 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Les frais à 15000 € sont hauts. Vous pourriez négocier avec la banque pour obtenir l’annulation ou la ristourne d’une partie des frais. Cela dit, emprunter pour 2,2 % sur 25 ans y compris sur les 100 k€ de travaux, c’est bien !

La gestion par agence est trop élevée. Surtout pour un immeuble entier, l’agence doit pouvoir faire un effort sur ses tarifs. 5-6 % des loyers semblerait raisonnable (+ coût de recherche de locataire, à partager propriétaire/locataire).

Comptable : étonnant, en location nue on peut assez facilement gérer les chiffres soi-même. Est-ce parce que vous avez de toute façon un comptable pour votre activité professionnelle ?

La vacance locative est un moindre revenu, et non une charge.

Les travaux relatifs à l’extension du logement dans le garage ne sont pas éligibles en charge déductible, car ce sont des travaux d’extension. Faites-les facturer séparément pour que ça soit bien clair pour les impôts.

Enfin, vous devriez avoir des charges récupérables auprès des locataires : électricité des communs etc. Dans la mesure où c’est de l’argent qui ne fait que transiter par vous (la récupération des charges vous rembourse à l’euro près) ça n’influe pas sur la rentabilité, mais il faudra penser à mettre une provision sur charges, en plus du loyer, puis à faire une régularisation annuelle.

Dernière modification par Bernard2K (06/09/2016 08h23)

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#577 06/09/2016 08h54 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

pensez-vous que les greniers apportent beaucoup à vos locataires et faciliteront votre location ?
Si non, je vous déconseille de le faire. Vous serez surpris de voir à quel point les gens sont peu scrupuleux et laissent les combes remplies d’objets aussi inutiles qu’encombrants, dont le débarras sera à votre charge.

Si c’est votre premier investissement, je vous recommande de passer par une agence. Elle va vous aider à tout mettre en place et vous mettre le pied à l’étrier. Mais n’en attendez pas des miracles ; pour que votre affaire tourne, il faudra que vous mettiez vraiment la main à la pâte, notamment pour les visites et les annonces. Gardez-la seulement un an, le temps de vous faire la main et vous organiser.

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#578 06/09/2016 10h18 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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ganon551 a écrit :

En ce qui concerne les loyers, l’immeuble est composé de 5 T2 et d’un T5 pour le moment. Les T2 font 40/45m² et le T5 80/85m².
Le T2 en RDC est attenant d’un garage qui lui même fait dans les 30m². Première question ici, j’ai prévu dans le devis de transformer le garage pour agrandir le T2 en T4. Quel service dois-je contacter pour m’assurer de mon bon droit à ce niveau ?

Si je ne me trompe pas, le changement de destination d’un garage vers une habidation doit être effectué via une déclaration préalable auprès de votre Mairie.

Par ailleurs, assurez vous de ne pas avoir de place de parking minimum pour votre immeuble, auquel cas il serait peut être judicieux de garder le garage et de le louer à un de vos futurs locataires ?

Setanta

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#579 06/09/2016 10h33 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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A voir suivant l’interprétation de chacun coté instruction du droit du sol ; pour moi le garage est déjà lié à une habitation donc on reste dans de l’habitable donc pas de demande. Sauf s’il y a modification de l’aspect extérieur et de la structure porteuse. Mais je ne suis pas instructeur.
Source : code de l’urbanisme art R. 123-9, R. 421-14 et R. 421-17
J’insiste en tout cas : à mon sens on ne bascule de l’une à l’autre des 9 catégories visées dans le code.
Il faut avouer que c’est subtil parfois…

Dernière modification par Iqce (06/09/2016 10h34)

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#580 06/09/2016 11h12 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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"pour moi le garage est déjà lié à une habitation donc on reste dans de l’habitable donc pas de demande. "

Hum …

R421-17 a écrit :

Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :

g) La transformation de plus de cinq mètres carrés de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher.

Le garage n’est pas compris dans la surface de plancher de construction, étant une surface "aménagée en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non". ( R. 112-2)

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#581 06/09/2016 11h28 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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J’ai raison je pense mais vous aussi smile : je suis convaincu que la DP n’est pas obligatoire pour changement de destination cf supra et mes arguments (=> pas dans la liste jusqu’à preuve du contraire) ; par contre effectivement on peut se demander s’il ne faut pas une DP  pour création de surface taxable…Qui ne sera pas taxée puisque ancienne. Je l’avais complétement zappé !

NB 1 : à mon avis il n’y en a plus beaucoup qui ont envie de suivre
NB 2 : de toute manière comme je l’indiqué plus haut, il y a modification de l’aspect extérieur très probablement, donc DP !

S’il fallait convaincre les lecteurs de la complexité et de l’embrouillamimi de ce Code on pourrait évoquer la LCAP et le recours à l’archi pour passage des 170 à 150 m2 avec le décret…

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#582 06/09/2016 13h04 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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"J’ai raison je pense mais vous aussi"

Soit j’ai mal compris ce que vous disiez, soit vous m’avez mal compris.

Vous dites que la DP n’est pas nécessaire, c’est en tout cas ce que je comprends de votre post. Or il me semble que justement le r421-17 que j’ai cité prévoit explicitement la déclaration préalable pour la transformation d’une surface de 5m2 considérée comme hors surface de plancher de construction (anciennement SHOB pour simplifier), ce qui est le cas d’un garage fermé,  en surface de plancher de construction (SHON pour simplifier), ce qui est le cas d’une pièce habitable.

Du coup j’ai un peu de mal à voir comment nous pourrions avoir raison tous les deux, vu qu’il me semble que nous disons exactement l’inverse l’un et l’autre.

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#583 06/09/2016 17h40 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Merci pour toutes ces réponses !

Désolé pour la latence de la mienne, mais les vendanges ont commencées et on travaille beaucoup.

Je vais tâcher de répondre à tout le monde.

Bernard2K --> Les frais dont je parle incluent aussi les frais de notaire. Plus 3900 de frais de garantie (ça ok c’est haut) et autres. A voir pour négocier au moment de signer, pour le moment je n’ai pas eu l’accord officiel de la banque.
En ce qui concerne l’agence, j’étais parti sur des valeurs hautes pour éviter les surprises. Mais après avoir parlé à quelqu’un qui possède plusieurs immeubles sur la même ville, son agence lui prend 1 mois de loyer par an.
Le comptable est effectivement mon expert pour le domaine. Vu que je compte monter une SCI avec ma compagne, je préfère lui en laisser la gestion comptable.
Pour la vacance, c’était surtout pour l’intégrer au calcul du CF. Idéalement, et vu que je ne compte pas mettre de loyers hauts, je table sur moins que ça.
Les travaux dans le garage sont un "plus", je verrais avec le service d’urbanisme. A ce sujet, me conseillez-vous d’être franc avec eux, ou de demander comment est considéré l’espace en RDC sur mon immeuble ? Si tout est considéré comme habitable, je devrais pouvoir faire les travaux sans problème (petite modification de l’aspect extérieur cela dit).

Ou bien je laisse le garage pour le T4/5 contre un peu plus de loyer ?

Pour les charges récupérables je n’en ai pas parlé. Je tablais sur 20 à 30€ par appartement. Comment faites-vous pour estimer les charges en eau ? Je compte aussi faire passer une boite de ménage deux fois par mois. Les communs ont un compteur séparé, je le chargerais aussi évidemment. Pour la teom je ne la connais pas (immeuble vide depuis 10 ans).
Que voulez vous dire par régularisation ? Si les locataires consomment par exemple trop d’eau, il m’est possible de le récupérer à la fin de l’année ? Dans ce cas, les compteurs divisionnaires étant chez chacun d’eux, je me vois mal rentrer chez eux pour relever leur compteur non ?

Valeurbourse --> Pour le grenier je me suis posé la question aussi. Je voyais ça comme un plus, mais je ne suis plus trop sûr. D’autant que dans une optique de transformer les combles en T4 d’ici quelques années, si j’ai des locataires qui l’occupent ça risque d’être problématique.

Pour l’agence, je discuterais avec quelques unes, mais ma confiance est moyenne à leur égard. Je vais peut-être commencer seul puis voir si je n’arrive pas à me débrouiller.

Setanta --> J’appelerais le service d’urbanisme pour leur demander. Autant faire les choses dans les régles. La transformation des combles ne pose pas de problème par ailleurs ? C’est vrai qu’au final, entre un agrandissement qui coûte cher et qui ne rapporte "que" 200€ de plus, et un garage qui peut rapporter disons 50€ sans travaux, mon coeur balance. A la base c’était plus pour jouer les grandes surfaces qui laissent moins de vacance locative.

Merci pour vos réponses. Par ailleurs j’ai eu un appel de l’ANAH. La subvention maximale pour moi serait de 25% du montant des travaux (hors garage), en revanche je ne dois pas m’attendre à commencer les travaux avant le 31/12/2016. C’est ce qui m’embête le plus.

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#584 06/09/2016 17h52 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Du coup j’imagine que pour les combles, vous comptiez posé des velux à minima ? il y a création de surface habitable et modification de l’aspect extérieur (une nouvelle fois). Vérifiez bien les autorisations nécessaires ;-)

Pour la régularisation, c’est bien cela, sauf si vous comptiez facturé un forfait de charge, mais c’est à mon avis en votre défaveur…

Setanta

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#585 06/09/2016 18h12 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Xash vous avez raison sur la lecture du R 421-17 ; mais le point soulevé par Setanta était

"Si je ne me trompe pas, le changement de destination d’un garage vers une habidation doit être effectué via une déclaration préalable auprès de votre Mairie."
Et là je comme indiqué dans mon post, je pense que ce n’est pas dans la liste des changements ; mais je ne suis pas "pro" en la matière.

edit : si on énumère les raisons de recourir ou pas à la DP :

- changement de destination "Iqce" : non…
- R421-17 "zash" : oui
- modification de structure : à définir
- modification aspect extérieur : sans doute

Dernière modification par Iqce (06/09/2016 18h41)

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#586 06/09/2016 18h21 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Très beau projet par contre contrairement à Bernard2k je trouve le taux assez haut. De quand date votre simulation?

Je viens de recevoir une offre de LBP à 1,55% pour 266 000€ sur 25 ans. (Nouveau taux de cette semaine suite à la baisse).

Avec cette économie je réaliserais les travaux garage et grenier.

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#587 06/09/2016 19h10 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Les combles sont assez lumineuses car déjà pourvues de velux et d’un puit de lumière. Je ne pensais pas en ajouter, mais à voir.

Pour les charges du coup, je compte une somme fixe par mois, puis je régularise en fin d’année ? J’ai été locataire pendant 4 ans et je n’ai jamais rien reçu de tel.

Concernant le taux, il faut dire que je n’apporte rien du tout, et que je n’ai pas un revenu énorme. Cela dit, toute ma famille est dans cette banque, ainsi que notre domaine et beaucoup d’emprunts professionnels. Ils pourraient donc le revoir à la baisse.

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#588 06/09/2016 20h03 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Ce que je trouvais bien ce n’est pas tant le taux, mais le fait que les 100 k€ de travaux sont inclus dans le prêt immo. J’ai cru comprendre que certaines banques séparaient le prêt "travaux" et que là les conditions étaient moins intéressantes.

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#589 06/09/2016 21h43 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Iqce a écrit :

Et là je comme indiqué dans mon post, je pense que ce n’est pas dans la liste des changements ; mais je ne suis pas "pro" en la matière.

Ok, donc effectivement je n’avais pas clairement compris votre post.

Si la surface non plancher est attaché à un bien dont la destination ne change pas, on est effectivement hors champs changement de destination. Ce serait différent si le garage était attaché, par exemple, à un lot à usage commercial transformé en destination résidene, mais ca n’est pas la modification du garage la raison du changement de destination du lot principal.

Ganon

Pour les combles, meme problématique : si la surface est non plancher, l’intégratio de plus de 5m2 impliquera une DP.

Pour l’eau, en l’absence de compteurs individuels, la consommation est réputée partagé au prorata des tantièmes des lots. Oui, si un locataire consomme beaucoup, la proratisation aux tantièmes implique que les autres locataires payent pour lui.

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#590 06/09/2016 22h00 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Régularisation veut dire recalculer en fin d’années pour être au réel. Le réel veut dire que, sur une année, les charges locatives qui passent par vous ne vous ont pas coûté ni rapporté un euro. Ce qui ne veut pas forcément dire un compteur pour chaque appartement ! On peut répartir selon une clé de répartition ; ce qui compte est de répartir le total exact de charges de cette année-là.

Exemple très simple, seulement pour l’eau : un immeuble avec 2 logements le 1) de 40 m² et le 2) de 60 m².

Si compteurs individuels de la compagnie d’eau

Logiquement, chaque locataire a un abonnement auprès de la compagnie, donc ça ne passe pas par le proprio, donc pas de charge récupérable pour l’eau.

S’il y a des sous-compteurs, qui n’appartiennent pas à la compagnie.

Année 1 : supposons qu’on n’ait pas les consos de l’année précédente, alors on prend un peu au hasard 20 € de provision à l’appart 1 et 30 € au 2. En fin d’année 1, ils ont payé 240 € et 360 € de provisions sur charges soit un total de 600 €.
Vous recevez la facture de la compagnie : 540 €.
Vous répartissez selon les compteurs, dont les relevés disent : 18,45 m3 pour le 1) et 21,33 m3 pour 2).
Vous répartissez le total, exemple pour le 1 : 540 € x 18,45 / (18.45 + 21.33) =…
Même calcul pour l’appart 2)
Si vous avez trop perçu vous rendez la différence, sinon c’est le locataire qui vous doit la différence. Typiquement on envoie la régule en janvier et on appelle le rattrapage sur le loyer de février.
Exemple en février de l’année 2) : loyer habituel 300 € + provision sur charges habituelles 20 € - régularisation du trop-perçu sur l’année précédente de 33 € : le locataire doit 287 € exceptionnellement au lieu des 320 € habituels.
A noter aussi : si la différence est importante, on ajuste les provisions sur charges, pour éviter d’avoir à nouveau une grosse différence en fin d’année 2).

Si pas de compteurs.

Répartition aux millièmes, c’est à dire au pro-rata de la surface, pour faire simple.
Le 1) doit 540 x 40 /100 = 216 €. Il a payé 240 € de provision, vous lui devez la différence.
Même calcul pour l’appart 2).

Quant à savoir si c’est appliqué :
- mon proprio actuel, pourtant un particulier, l’applique scrupuleusement et m’envoie chaque année une régularisation détaillée, sans que j’aie rien demandé. Tout est nickel.
- mon proprio précédent, qui pourtant passait par une agence, ne faisait jamais de régul (alors même qu’il y avait beaucoup de charges car chauffage et ECS collectifs). Quand je leur ai demandé de régulariser selon le réel ET de tenir à ma disposition les justificatifs des dépenses comme la loi le prévoit, ça leur a fait tout drôle. Ils appliquaient un mode de calcul antédéluvien sans jamais faire de régularisation et percevaient en fait beaucoup trop de charges. Ils ont appris à faire le calcul au réel… avec mon accompagnement ferme et vigilant !

Pour finir : en location nue, le réel est obligatoire. En meublé, on peut appliquer le réel ou le forfait de charges, au choix.

Dernière modification par Bernard2K (06/09/2016 22h13)

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#591 07/09/2016 08h35 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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@Michael77 : il n’y a pas que le taux qui compte, mais aussi les conditions générales, l’absence ou non d’IRA… et surtout la facilité de gestion du compte au sein de la banque choisie.

Or LBP s’est révélé être pénible à l’usage pour moi : chèques régulièrement rejetés en magasin alors qu’ils sont dûment provisionnés, délais d’ajout de destinataires de virement, délais supplémentaire pour créditer un virement entrant, virements capés à 3000€ (au dela il faut passer par agence - payant - ou s’y reprendre en plusieurs fois).

Acceptez un taux un peu plus élevé mais prenez une "vraie" banque.

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#592 07/09/2016 14h09 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je suis d’accord avec @perecastor et j’irais même encore plus loin :
100.000€ sur 25 ans à 1,7% = 409€/an
100.000€ sur 25 ans à 2,2% = 434€/an
soit 25€ d’écart par mois…

Si vous avez l’intention d’aller plus loin après, je vous conseille de privilégier un établissement bancaire qui vous suivra sur plusieurs opérations, même lorsque vous aurez dépassé certains plafonds d’endettement à partir desquels LBP ne saura plus suivre.

Dans ces cas-là, la fidélité à un établissement bancaire est un atout indéniable…
Idéalement, arrivez avec un plan défini à l’avance : j’envisage un investissement de tel montant tous les ans avec tel apport.
Certaines banques vous regarderont avec des yeux ahuris, d’autres non. Choisissez la 2ème catégorie…

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#593 08/09/2016 21h55 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Tout à fait d’accord avec Moke et perecastor

Choisissez bien votre banque car ce sera votre allié pour monter les plans de financement parfois tirés par les cheveux. Les banques n’ont aucun souci pour accorder des prêts du moment que vous leur signez le document qui dit que vous êtes d’accord pour avoir un taux d’endettement hors norme et que vous en assumez les risques. En fait, ils ont besoin de récupérer des fonds propres. Si vous changez de banque à chaque investissement, vous ne serez plus crédible après 2/3 coups.


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#594 14/09/2016 16h31 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Ravito a écrit :

Merci de votre réponse.

Je trouve ce fonctionnement hybride optimisé, c’est une bonne chose. Avez-vous eu des difficultés à trouver une agence acceptant ce fonctionnement et quel coût cela a t-il pour une mise en location visite + état des lieux?

Je reviens sur un point: si vous envoyez le locataire et que l’agence fait la visite comment se rémunère t-elle?

Effectivement sur la durée vous avez un turn-over très faible. J’en suis à mon 37ème locataire d’où la question des frais…

Pour les mails je vous rejoins totalement c’est facile à faire. Pour l’acte de caution solidaire je garde l’original et je le numérise pour le garant.

Il se trouve que les propriétaires de l’agence sont des amis d’école de ma femme (ca aide), d’où ce fonctionnement quelque peu "sur mesure". Si l’agence fait la visite, c’est que nous ne sommes pas sur place, nous lui déléguons alors la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée.
Je n’ai plus exactement les chiffres en tête, n’en ayant pas fait depuis un moment et n’ayant pas les documents à proximité, mais c’est de l’ordre de 150 à 200 € pour des loyers entre 350 et 380€.
Et comme c’est déductible des charges, cela me coûte réellement une centaine d’euros, donc moins qu’un déplacement de 350 km).

Pour le turn over, je suis assez sélectif sur les locataires pour essayer de prendre des gens sérieux qui ne vont pas changer d’avis dans les 2 mois, je vérifie que le loyer est compatible avec leurs revenus, une fois la CAF retranchée, j’applique des loyers en phase avec le marché, et je m’efforce de faire l’entretien minimum pour conserver un certain agrément à l’immeuble.
Je fais également en sorte que les appartements soient propres et correctement équipés.

Ca a certes un coût, mais je m’y retrouve en terme de temps de gestion, et de taux d’occupation.
On ne peut tout avoir.

Attention avec la numérisation. Les textes sont clairs: "les 3 exemplaires doivent être remplis manuellement en présence du locataire, du bailleur et du garant". On pourrait vous opposer la nullité d’un texte numérisé.
C’est l’agence qui me l’a indiqué et je pense qu’ils savent de quoi ils parlent (propriétaires de 3 agences, responsable régional FNAIM, etc…)

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#595 23/09/2016 13h30 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Message déplacé.

Dernière modification par nik66 (23/09/2016 13h34)

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