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Forums des investisseurs heureux

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#1 18/10/2016 21h43 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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Bonjour à tous,

Je m’apprête à faire une acquisition d’immeuble, le 3eme, pour un montant de 400k€ avec un prêt de 500k€ comprenant travaux et notaire.

Jai actuellement 2 autres immeubles pour un Captial restant du de 800k€ a peu près.

Le dossier du 3 eme immeuble est bon, 10% de rendement au cœur d’une grande ville.

Jusqu’ici tout va bien sauf que le nouveau prêt pose problème car le cumul des encours de prêts dépasse le million d’euros et cela pose problème selon mon banquier.

Le reste à vivre et le taux d’endettement sont bons donc c’est uniquement ce point qui est pénalisant.

Je vois souvent des forumeurs ici possédant pas mal d’appartements et d’immeubles, donc à moins qu’ils les ont tous eu en héritage, une bonne partie doivent avoir des cumul d’encours de prêt supérieur à ce montant.

Comment faites vous pour que ce seuil ne soit pas bloquant pour l’acquisition de vos projets?

Je vais tenter d’autres banquiers et courtiers mais je pense que ce sera le même problème.

Merci à vous.

Message édité par l’équipe de modération (19/10/2016 15h13) :
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Dernière modification par Bigbil (18/10/2016 21h47)

Mots-clés : banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt

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#2 18/10/2016 22h26 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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Bonjour,

Cela dépend de votre situation (revenus / patrimoine) mais simplement 800 000 € on arrive à des montants très importants pour une seule personne ou un couple… Le crédit permet un effet de levier il est vrai mais à condition de pouvoir l’assumer si la mécanique se grippe…

Vous travaillez dans le secteur bancaire non ?

Cordialement,

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#3 18/10/2016 22h52 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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Oui cest ça je travaille pour une banque mais je n’ai aucun encours chez eux, juste un livret avec 50k€ d’économie.

Fait un peu particulier, tous mes prêts sont dans une banque concurrente pour des raisons de durée de crédit, 20 ans alors que ma banque ne prête que sur 15ans maxi.

Nous sommes en couple et même si on gagnait le double ou triple, cela ne change en rien ce point bloquant qui est le seuil.

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#4 19/10/2016 00h34 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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Souvent, une banque a un plafond d’encours de crédit chez elle (ou alors une procédure d’approbation bien plus contraignante si ce plafond est dépassé). Passer par une autre banque pourrait débloquer la situation (sous réserve que vos revenus/reste à vivre/ mensualité/garanties/etc. soient corrects).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 19/10/2016 10h38 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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Bonjour,

Bigbil a écrit :

Oui cest ça je travaille pour une banque

Renseignez vous en interne pour avoir une idée de leurs critères précis en fonction de votre apport en garantie. Vous n’ignorez sans doute pas que les banques ont des contraintes règlementaires et que leur responsabilité peut-être engagée en cas de surendettement. Chaque dossier a donc ses limites : W Buffet peut probablement emprunter 100 millions de dollars mais pas vous ni moi, c’est une réalité.

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (19/10/2016 10h39)

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#6 19/10/2016 10h49 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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Oui le montant à ne pas dépasser c’est le million d’euros (si c’est bien de ça dont vous voulez parler)

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#7 19/10/2016 10h58 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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Bonjour Bigbil,
votre question me fait sourire car j’ai aujourd’hui exactement la même problématique que la votre.
La banque qui m’a suivi pour mes premiers investissements m’a clairement signifié (lorsque j’ai acheté mon dernier bien) qu’elle ne me suivrait pas pour un suivant.
Je pense donc me tourner vers d’autres banques, pour un investissement qui doublerait mon encours de prêt (passant de 800k€ à 1.6M€ environs).
Il parait que le Crédit Foncier ou GE Bank sont moins regardants sur les encours car ce ne sont pas des banques à proprement parler. Celà reste à vérifier…
Dans tous les cas, n’hésitez pas à nous tenir au courant de la suite des opérations, celà m’intéresse fortement !

Bonne journée.

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#8 19/10/2016 13h21 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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Bigbil a écrit :

le montant à ne pas dépasser c’est le million d’euros

Ce n’est pas un chiffre absolu. Un crédit est accordé en fonction de la situation de l’emprunteur : patrimoine, garanties, revenus, taux d’endettement.

Une personne avec un patrimoine de 20 millions pourra emprunter 2 millions sans trop de soucis. Une personne au RSA aura du mal à emprunter 2000 euros.

Faites un bilan avec 2 ou 3 banques, même si ça ne marche pas au moins vous saurez ce qui bloque.

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (19/10/2016 13h21)

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#9 19/10/2016 17h19 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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En effet, vous pouvez consulter un courtier, mais j’imagine que vous maîtrisez bien tous les codes et ficelles du métiers de la banque.

Une autre idée est de réaménager vos prets par la modulation ou par des des rachats, notamment pour votre RP (= Passif).

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#10 19/10/2016 17h36 → Investissement immobilier : limite d'encours de prêt par les banques ? (banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt)

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Effectivement, nous venons de renegocier il y a deux mois les prets locatif et RP.

Je vais maintenant voir avec un courtier et les 2 autres banques en cours ce qui va ressortir…

Je vous tiendrai informer des évènements.

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