Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 21/04/2016 08h44 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   

Bonjour

Bon sans rentrer dans le détail précis des chiffres, j’ai déjà un immeuble avec 6 appartements (4 loués, et 2 en cours de rénovation qui le seront prochainement) ; immeuble acheté sur mes propres deniers, donc pas de prêt. 5 loués meublés, et 1 non meublé.
Puis un second immeuble de 4 appartements loués nus, acheté il y a moins de 6 mois. Prêt en cours.

Mon but final étant d’arrêter de travailler et de vivre sur le locatif, j’ai envisagé l’achat de 2 autres immeubles (avec financement des banques). Le 1er, avec 7 lots meublés entièrement loués, et dernièrement le 2nd avec 9 appartements loués nus.

Donc au total 26 appartements et des cash flow positifs, même en appliquant la règle des 70%.

Le courtier que j’ai mandaté il y a plusieurs mois m’a conseillé de soumettre le projet dans sa globalité. Il me fait suivre la réponse de la caisse d’épargne hier, qui ne me suit pas, prétextant un nombre de biens trop importants.

La BNP chez qui je suis me suit pour l’immeuble de 7 appartements.

Dans cette situation, et d’après l’étude que m’a faite Carpediem (que je me remercie au passage), je sais ou je vais en terme d’imposition et revenus. L’idée n’étant pas d’acheter dans la foulée tous les immeubles de la terre smile

J’en ai parlé à un agent immobilier entre temps qui me dit qu’il est possible de de créer une SCI et de pouvoir acheter le dernier immeuble. Ce dernier possède en nom propre et en SCI plus d’une quarantaine d’appartements, répartis sur plusieurs immeubles.

Quelles solutions s’offrent à moi pour pouvoir acquérir ce dernier bien ?

Création de SCI ?
Revente de mon immeuble sans prêt (ce qui diminuera les impôts prévisionnels, et mise à disposition d’un petit capital) pour diminuer le nb de lots, et embrayer sur un autre immeuble ?
Aller voir une autre banque en ne présentant que le projet des 9 lots ?

Merci pour vos lumières.

Message édité par l’équipe de modération (21/04/2016 10h18) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : banque, prêt, refus

Hors ligne

 

#2 21/04/2016 09h03 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   108 

Bonjour,

Premièrement pour acheter en SCI, il faut être au moins 2.

Ensuite, je ne vois pas en quoi acheter via une SCI va changer quoi que ce soit… La banque va toujours regarder votre situation financière personnelle et celle des différents associés pour savoir si elle accorde le financement à la SCI.
A moins de vous associer à quelqu’un qui apportera de l’argent… ce qui voudra dire qu’il faudra aussi partager les revenus.

Ce qui peut compliquer la situation et expliquer des refus, c’est l’encours de prêt total auprès d’un même établissement.
Au delà d’un certain montant, la banque va dire stop. Ce qui implique qu’il faut en effet aller voir un autre établissement qui pourra vous prêter l’argent.

Donc pour moi, il faut d’abord aller voir une autre banque…

Dernière modification par Siocnarf (21/04/2016 09h03)


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

Hors ligne

 

#3 21/04/2016 09h13 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   

Pour la SCI, je m’en doutais un peu.
Mais alors je ne comprends pas pourquoi la Caisse d’Epargne refuse, puisque je ne suis pas client chez eux (donc aucun encours chez eux), et que mon endettement total est plutôt favorable.

Hors ligne

 

#4 21/04/2016 09h19 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   49 

Bonjour,

Plus votre endettement deviendra important et votre situation de bailleur se "professionnalisera", plus il vous sera difficile d’obtenir un financement pour vos prochaines acquisitions, ne serait-ce que parce que vous ne rentrerez plus dans les cases et qu’il faudra une intervention humaine pour la décision d’accorder ou non le crédit. Cela me semble logique.

Il n’y a pas de recette miracle à part faire le tour des établissements de crédit pour présenter votre dossier, si possible directement aux directeurs d’agences plutôt qu’aux conseillers de clientèle qui seront souvent bien perdus devant votre demande… alternativement, un bon courtier vous fera gagner du temps contre une petite commission.

Hors ligne

 

#5 21/04/2016 09h22 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   108 

Bonne question en effet… Ils ont certainement des tas d’autres bonnes raisons à vous donner, il y a tellement de paramètres.
Quel est le prix de vente des 2 immeubles ?


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

Hors ligne

 

#6 21/04/2016 09h24 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   67 

Je confirme la frilosité des banques lorsqu’il s’agit de plusieurs emprunts pour la même personne.

Je me suis également heurté à ce problème depuis que je ne vis que de l’immobilier.
La seule solution que j’ai trouvée fut de changer de banque à chaque nouveau dossier.

Dans les formules plus souples a l’octroi de prêts que le crédit bancaire ( mais plus chère) figure le crédit Bail.

Je confirme aussi que la SCI ne serait d’aucun secours pour décrocher un emprunt par rapport à la possession en nom propre.
( j’aurais même tendance  à dire que c’est un frein pour le Banquier)


CyberPapy ou pour faire court CP

Hors ligne

 

#7 21/04/2016 09h51 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   30 

Bonjour,

Beaucoup de monde vient pleurer sur le forum qu’il n’a pas eu son emprunt pour son investissement.
Il y a plusieurs raisons à cela qui sont principalement psychologiques.

Un banquier est un être humain (quoique parfois). C’est nécessaire un être humain qui va traiter votre dossier.
La machine ne sait traité que l’achat de la résidence principale de Mme Michou (et encore)

Donc tout les biais de l’être humain sont à prendre en compte.

Par exemple :

Le premier et le pire : (La peur)

" Si je finance son achat : ca ne rentre pas dans les case, si il se plante, je vais devoir me justifier et ça va tomber sur moi."

--> Trouver le bon interlocuteur, les banques privées ont des gens d’un bien meilleur niveau.

Le deuxième : (La fainéantise)

" Je ne gagne rien en ce moment à prêter pour de l’immobilier, le mec il a déjà 3 banques, je ne vais pas passer du temps pour étudier un dossier, de toute façon je ne récupérerai pas de flux "

--> Lui donner des MARGES. C’est sûr que si votre compte titre est sur une banque en ligne, que votre assurance vie aussi et que vous ne voulez pas de carte bleu, il va rien gagné, faites le vivre, ce n’est pas une association caritative une banque et vous n’êtes pas un roumain qui tend la main "De l’argent siouplait"
Pas trop de banque.

Le troisième : (La prudence)

"Le mec il est fou, il veut acheter de l’immobilier, si ça se casse la gueule l’immobilier il fait quoi ?)
--> Ayez du collatéral CHEZ LUI : des assurances vies et livrets , des titres…

La quatrième : (l’expérience)
"Je me souviens en 95 les mecs comme lui ils dormaient sous les ponts"
--> Montrez lui que votre projet est viable et faites des simulations pessimistes. Montrez vos cash flow raisonnables. (et ayez du collatéral)

Et il y en a plein d’autres comme cela.

Pour les modérateurs : est-ce que vous pouvez laisser cette file où nous mettrons toutes les raisons et les expériences des refus de prêts.


Dans la tempête : cash is king

Hors ligne

 

#8 21/04/2016 09h53 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   39 

Bonjour,

Comme dis, la SCI ne changera rien, car vous devrez être au moins deux associés (donc amener une personne supplémentaire et un risque sur le long terme de problèmes avec cette personne) et les associés sont redevables indéfiniment des dettes de la SCI, donc les banques regarderont les situations personnelles des associés.

Ensuite, pour prendre exemple notre cas, nous avons pour chaque projet essuyé un refus auprès de l’établissement bancaire dans lequel nous étions car "encours trop élevé". Cela signifie simplement que vous avez dépassé le risque que la Banque mets sur chaque client. Vous êtes sortis des cases.

=> faites le tour et trouvez une autre banque pour laquelle vous rentrez encore dans leurs cases.

A mon humble avis, présentez 1 projet avec l’immeuble de 7 apparts et un 1 autre avec l’immeuble de 9, car deux immeubles d’un coup avec par ailleurs encours des encours de dettes ailleurs, de mon expérience vous allez faire paniquer les commerciaux des banques.

Setanta

Hors ligne

 

#9 21/04/2016 10h37 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   16 

D’autant plus que la BNP peut suivre sur l’immeuble de 7 appartements.

Je serai aussi d’avis de se concentrer sur le prêt unique pour l’immeuble de 9 appartements puisqu’il l’autre est accepté par une banque.


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

Hors ligne

 

#10 21/04/2016 13h18 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   

@PereCastor : C’est plutôt compliqué. En général quand on se présente au guichet ou quand on les contacte par téléphone, difficile de faire valoir l’excuse de vouloir rencontrer le Directeur d’agence. Perso je n’y suis pas arrivé, on vous met en rv avec la personne qui a en charge la pré-étude des dossiers en agence.

@Siocnarf : ca tourne autour des 600 k€

@Cyberpapy : oui je pense que c’est une alternative. A moins de ne présenter qu’une partie de l’iceberg !!!

@Vic : je me suis également adressé à une autre banque pour un seul des 2 dossiers. Ils demandent une domiciliation des salaires + assurance chez eux.

Il y a quelques années, mon conseiller bancaire était en mesure de présenter des dossiers. Il y avait un vrai contact, une relation de confiance, on savait comment on fonctionnait …  Maintenant l’organisation a changé, et lui ne peut rien faire. Les dossiers passent à un niveau de validation supérieur. Du coup on se retrouve un seul numéro de dossier avec toute une série de chiffres sur son endettement, ses comptes et tout le reste …

Clairement, je vais donc présenter le dossier seul sur celui à 9 appartements.

Par contre je dois me dépêcher car le proprio actuel souhaite, avant signature du compromis, un document attestant que l’organisme est ok pour le financement.

Hors ligne

 

#11 21/04/2016 13h29 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   67 

Les courtiers en prêt sont peu familiarisés avec les financements d’Investisseurs.
Très souvent, même, ils ne veulent pas s’en charger.
C’est encore pire avec  les SCI

Vous avez vu UN courtier. C’est bien!
Essayez aussi d’en voir d’autres :
C’est Facile , Cela ne coûte rien et cela peut rapporter gros . smile


CyberPapy ou pour faire court CP

Hors ligne

 

#12 21/04/2016 14h21 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   

Clairement je vais changer de courtier. Je suis en contact depuis plus de deux mois. Des échanges qui se résument à quelques mails. Il ne répond à aucun coup de fil. Je pense que je le dérange plus qu’autre chose. J’adore le caramel, pas quand il est mou.

Ce soir rv avec le CCF et je pense aller moi même au Crédit Agricole. Car cette expérience ne me tente pas pour aller trouver un autre courtier.

Hors ligne

 

#13 21/04/2016 14h39 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   39 

Encore une fois, vous ne rentrez pas dans les cases "standard" du travail de la majorité des courtiers, à savoir : achat RP.

Bref, en fonction de votre analyse financière des opérations sur ces biens, si c’est valide pour vous, montez un dossier pour l’immeuble7 et 1 pour l’immeuble9 et obtenez deux financeurs wink

Pour la question de domiciliation des salaires, si de toute façon votre investissement est bon pour vous, ce n’est pas un problème. Laissez le nécessaire sur le compte de la banque en question et faites des virements vers vos autres comptes. Si ca peut aider le banquier a se décider, de votre côté ça ne vous coûte rien.

Setanta

Dernière modification par Setanta (21/04/2016 14h41)

Hors ligne

 

#14 21/04/2016 15h06 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

@Cyberpapy : pourriez-vous svp nous en dire plus sur le crédit-bail ? Dans quelles conditions et pour quel patrimoine vous l’avez utilisé, quels étaient les taux appliqués… C’est à première fois que j’en entends parler pour de l’immobilier résidentiel.

Merci d’avance,

A.

Hors ligne

 

#15 21/04/2016 15h11 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   

Vic a écrit :

Par exemple :

Le premier et le pire : (La peur)

" Si je finance son achat : ca ne rentre pas dans les case, si il se plante, je vais devoir me justifier et ça va tomber sur moi."

--> Trouver le bon interlocuteur, les banques privées ont des gens d’un bien meilleur niveau.

Les banques privées ne souhaitent que des clients à plus d’1M placés chez eux.
Un pro ou semi-pro immobilier n’intéresse quasiment aucune banque s’il n’y pas de suffisamment de cash à récupérer derrière et ce rapidement (< 5ans)


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

Hors ligne

 

#16 21/04/2016 15h30 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   84 

ArnaudP a écrit :

@Cyberpapy : pourriez-vous svp nous en dire plus sur le crédit-bail ? Dans quelles conditions et pour quel patrimoine vous l’avez utilisé, quels étaient les taux appliqués… C’est à première fois que j’en entends parler pour de l’immobilier résidentiel.

Une remarque sur le crédit bail.
C’est pas forcément une solution.
Lors de la vente de ma RP, j’ai eu un proposition avec un crédit bail.
Mon notaire m’a clairement dit que c’était une usine à gaz, et me l’a fortement déconseillé.
Son  discours était simple : "vous n’êtes pas une banque, c’est pas à vous de faire le financement."

Donc pas convaincu que ce soit si simple.

Hors ligne

 

#17 21/04/2016 15h38 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   67 

Le crédit Bail:

Je ne l’ai essayé qu’une fois pour des locaux industriels que j’avais du mal à faire financer.
Je n’ai jamais essayé pour de l’habitation mais j’imagine que c’est équivalent.
Le taux était alors de 7,5% soit 1,5 point de plus qu’un crédit amortissable classique mais deux organismes m’ont accepté presque immédiatement.
J’ai in-extremis trouvé une banque me proposant un crédit classique et n’ai pas donné suite.
Je ne saurai donc vous en dire plus


CyberPapy ou pour faire court CP

Hors ligne

 

#18 21/04/2016 17h28 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   16 

Setanta a écrit :

Pour la question de domiciliation des salaires, si de toute façon votre investissement est bon pour vous, ce n’est pas un problème. Laissez le nécessaire sur le compte de la banque en question et faites des virements vers vos autres comptes. Si ca peut aider le banquier a se décider, de votre côté ça ne vous coûte rien.

Avec la BNP, si nous ne domicilions pas notre salaire chez eux, le taux du crédit augmente de 0,2%


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

Hors ligne

 

#19 21/04/2016 17h49 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   30 

Flyz57 a écrit :

Vic a écrit :

Par exemple :

Le premier et le pire : (La peur)

" Si je finance son achat : ca ne rentre pas dans les case, si il se plante, je vais devoir me justifier et ça va tomber sur moi."

--> Trouver le bon interlocuteur, les banques privées ont des gens d’un bien meilleur niveau.

Les banques privées ne souhaitent que des clients à plus d’1M placés chez eux.
Un pro ou semi-pro immobilier n’intéresse quasiment aucune banque s’il n’y pas de suffisamment de cash à récupérer derrière et ce rapidement (< 5ans)

Les banques privées fonctionnent en patrimoine (et même parfois en patrimoine brut) plutôt qu’en cash
Certaines sont plus accessibles que d’autres.

Avec 1M de patrimoine brut elles sont intéressées, ça va vite avec quelques immeubles.


Dans la tempête : cash is king

Hors ligne

 

#20 22/04/2016 09h22 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   39 

Gwen11 a écrit :

Setanta a écrit :

Pour la question de domiciliation des salaires, si de toute façon votre investissement est bon pour vous, ce n’est pas un problème. Laissez le nécessaire sur le compte de la banque en question et faites des virements vers vos autres comptes. Si ca peut aider le banquier a se décider, de votre côté ça ne vous coûte rien.

Avec la BNP, si nous ne domicilions pas notre salaire chez eux, le taux du crédit augmente de 0,2%

Bonjour,

A mon sens, domiciliation de salaire = votre salaire doit être versé sur ce compte. Ensuite, ca reste votre argent et vous en fait ce que vous voulez.
Notamment rien de nous empêche de faire un virement de 95% de votre salaire ailleurs, c’est votre argent !

Profitez de 0,2% en moins sur le taux en domiciliant chez eux, ca ne vous coûte rien de votre côté …

Setanta

Hors ligne

 

#21 22/04/2016 09h24 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   

Très intéressant comme sujet, car cela à l’air d’être un problème récurrent, à un certain stade, lorsqu’on multiplie les acquisitions (avec crédit bancaire).

Et encore, c’est arrivé rapidement pour vous j’ai l’impression. Vous avez juste une dette sur le plus petit immeuble et aucune dette sur le plus gros immeuble!
On parle parfois du "taux d’endettement" comme étant un chiffre fétiche pour les banques. Même si d’après l’expérience d’autres sur ce forum ce n’est pas forcement un point si important, je me demandais quel était votre ratio d’endettement actuel?

En tout cas j’espère que vous arriverez à trouver un financement pour ces deux projets!
2 petites idées:
- Je ne sais pas ou sont situés vos investissements potentiels. Mais si, par exemple, c’est dans une petite ville, essayez d’aller voir une banque locale. Comme les banquiers sont des humains (très intéressante analyse de @Vic d’ailleurs), ça pourra réveiller en eux une pensée du type "Ah je connais ce quartier", "Ma cousine habite à coté", etc… et motiver votre interlocuteur à défendre votre dossier!
- Vous devriez quand même re-essayer de solliciter un courtier. Je suis persuadé que certains membres du forum pourront vous recommander des courtiers qui comprennent bien les dossiers d’investissement. Perso j’ai fait comme cela et j’ai travaillé avec un courtier à distance (relation par email et téléphone uniquement).

Bonne chance!

Bruno


Partage d'expériences de multiples investisseurs immo sur le Podcast Invest Immo Club.

Hors ligne

 

#22 22/04/2016 12h25 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   11 

Bonjour,

Chaque banque a son calcul de risque. Il faut aller voir plusieurs établissements et de préférence des caisses qui ont tout pouvoir de décision (le Crédit Mutuel par exemple) ou alors un courtier spécialisé pour les gros investisseurs. Vous trouverez principalement par réseau. Si vous êtes en IDF, je peux vous donner des contacts.

Personnellement, j’ai 6 banques dont 2 en ligne pour compte courant et bourse.
Je suis clair avec le banquier, je prends chez lui les assurances de prêt et PNO et je domicilie les revenus locatifs correspondants.

Pour les investisseurs, le calcul de l’endettement à 30% n’est plus utilisé. Un des calculs qui est utilisé (mais ça peut dépendre) est :
Somme des encours bancaires (ce qu’il vous reste à rembourser sur vos prêts) / revenus annuels (salaire + 70% des revenus fonciers) < 7

Bon courage !

Hors ligne

 

#23 22/04/2016 12h55 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   

Oui effectivement.
Mais j’ai aussi ce sentiment que depuis les "accords Bale" il y avait plus de possibilité.

Au CCF que j’ai rencontré hier, il y a effectivement des conditions : un minimum de salaire net mensuel, un rapport entre les encours et les salaires, et d’autres que je ne connais sans doute pas.

Merci à ceux qui me l’ont proposé de m’avoir transmis les coordonnées de courtiers sérieux ; du coup j’ai rv lundi soir avec l’un d’entre eux sur Lyon pour présenter mes projets.

Je regrette d’avoir eu affaire à cette personne qui se dit courtier car il y a beaucoup de pertes de temps, et si j’avais su, j’aurais présenté les dossiers de manière individuelle.

A suivre !!!

Hors ligne

 

#24 22/04/2016 13h32 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   13 

Je viens de signer un compromis et je serai peut etre confronté au même problème.

Le CIC qui m’as financer ma RP + 2 logements locatif m’as apporter certaine réponses a l’époque ( 2013 ):
Pret locatif maximum = 6 fois les revenus annuel ( salaires )
Pour les pret de moins de 20 ans et de moins de 100 000€ la décision est pris par l’agence et donc le banquier a beaucoup plus de pouvoir.

Ces informations m’avait été donner par le directeur de la banque qui a hélas depuis changer :s

Personnellement j’essaye de rester en dessous de 100k€ pour avoir plus "facilement" mes prets, ou je divise le bien ( achat d’corps de ferme 130k€, 50k€ en location 80k€ en RP )

Dernière modification par julien62 (22/04/2016 13h32)


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

Hors ligne

 

#25 22/04/2016 13h41 → 3e achat d'un immeuble de rapport : refus des banques pour le prêt - que faire ? (banque, prêt, refus)

Membre
Réputation :   

Je connais quelqu’un qui avait découpé le financement en deux parties : la 1ère avec un prêt immo de moins de 100k, la seconde avec un prêt de 60 k je crois, pour les travaux, mais en prêt perso.
Mais le but n’était pas de garder le bien !!!

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech