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#1 18/10/2016 21h43

Membre (2014)
Réputation :   3  

Bonjour à tous,

Je m’apprête à faire une acquisition d’immeuble, le 3eme, pour un montant de 400k€ avec un prêt de 500k€ comprenant travaux et notaire.

Jai actuellement 2 autres immeubles pour un Captial restant du de 800k€ a peu près.

Le dossier du 3 eme immeuble est bon, 10% de rendement au cœur d’une grande ville.

Jusqu’ici tout va bien sauf que le nouveau prêt pose problème car le cumul des encours de prêts dépasse le million d’euros et cela pose problème selon mon banquier.

Le reste à vivre et le taux d’endettement sont bons donc c’est uniquement ce point qui est pénalisant.

Je vois souvent des forumeurs ici possédant pas mal d’appartements et d’immeubles, donc à moins qu’ils les ont tous eu en héritage, une bonne partie doivent avoir des cumul d’encours de prêt supérieur à ce montant.

Comment faites vous pour que ce seuil ne soit pas bloquant pour l’acquisition de vos projets?

Je vais tenter d’autres banquiers et courtiers mais je pense que ce sera le même problème.

Merci à vous.

Message édité par l’équipe de modération (19/10/2016 15h13) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Bigbil (18/10/2016 21h47)

Mots-clés : banque, immeuble, immobilier, lmnp, locatif, prêt

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#2 18/10/2016 22h26

Membre (2013)
Réputation :   31  

Bonjour,

Cela dépend de votre situation (revenus / patrimoine) mais simplement 800 000 € on arrive à des montants très importants pour une seule personne ou un couple… Le crédit permet un effet de levier il est vrai mais à condition de pouvoir l’assumer si la mécanique se grippe…

Vous travaillez dans le secteur bancaire non ?

Cordialement,

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#3 18/10/2016 22h52

Membre (2014)
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Oui cest ça je travaille pour une banque mais je n’ai aucun encours chez eux, juste un livret avec 50k€ d’économie.

Fait un peu particulier, tous mes prêts sont dans une banque concurrente pour des raisons de durée de crédit, 20 ans alors que ma banque ne prête que sur 15ans maxi.

Nous sommes en couple et même si on gagnait le double ou triple, cela ne change en rien ce point bloquant qui est le seuil.

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#4 19/10/2016 00h34

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Souvent, une banque a un plafond d’encours de crédit chez elle (ou alors une procédure d’approbation bien plus contraignante si ce plafond est dépassé). Passer par une autre banque pourrait débloquer la situation (sous réserve que vos revenus/reste à vivre/ mensualité/garanties/etc. soient corrects).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 19/10/2016 10h38

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INTP

Bonjour,

Bigbil a écrit :

Oui cest ça je travaille pour une banque

Renseignez vous en interne pour avoir une idée de leurs critères précis en fonction de votre apport en garantie. Vous n’ignorez sans doute pas que les banques ont des contraintes règlementaires et que leur responsabilité peut-être engagée en cas de surendettement. Chaque dossier a donc ses limites : W Buffet peut probablement emprunter 100 millions de dollars mais pas vous ni moi, c’est une réalité.

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (19/10/2016 10h39)


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#6 19/10/2016 10h49

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Oui le montant à ne pas dépasser c’est le million d’euros (si c’est bien de ça dont vous voulez parler)

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#7 19/10/2016 10h58

Membre (2015)
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Bonjour Bigbil,
votre question me fait sourire car j’ai aujourd’hui exactement la même problématique que la votre.
La banque qui m’a suivi pour mes premiers investissements m’a clairement signifié (lorsque j’ai acheté mon dernier bien) qu’elle ne me suivrait pas pour un suivant.
Je pense donc me tourner vers d’autres banques, pour un investissement qui doublerait mon encours de prêt (passant de 800k€ à 1.6M€ environs).
Il parait que le Crédit Foncier ou GE Bank sont moins regardants sur les encours car ce ne sont pas des banques à proprement parler. Celà reste à vérifier…
Dans tous les cas, n’hésitez pas à nous tenir au courant de la suite des opérations, celà m’intéresse fortement !

Bonne journée.

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#8 19/10/2016 13h21

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INTP

Bigbil a écrit :

le montant à ne pas dépasser c’est le million d’euros

Ce n’est pas un chiffre absolu. Un crédit est accordé en fonction de la situation de l’emprunteur : patrimoine, garanties, revenus, taux d’endettement.

Une personne avec un patrimoine de 20 millions pourra emprunter 2 millions sans trop de soucis. Une personne au RSA aura du mal à emprunter 2000 euros.

Faites un bilan avec 2 ou 3 banques, même si ça ne marche pas au moins vous saurez ce qui bloque.

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (19/10/2016 13h21)


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#9 19/10/2016 17h19

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En effet, vous pouvez consulter un courtier, mais j’imagine que vous maîtrisez bien tous les codes et ficelles du métiers de la banque.

Une autre idée est de réaménager vos prets par la modulation ou par des des rachats, notamment pour votre RP (= Passif).

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#10 19/10/2016 17h36

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Effectivement, nous venons de renegocier il y a deux mois les prets locatif et RP.

Je vais maintenant voir avec un courtier et les 2 autres banques en cours ce qui va ressortir…

Je vous tiendrai informer des évènements.

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[+1]    #11 27/01/2017 18h07

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ENTJ

J’ai vu mon banquier ce matin pour finaliser mon dernier projet.

Il me dit les choses suivantes :
- mes revenus immobilier sont classés comme un salaire donc si j’arrête mon travail salarial, je pourrai continuer à emprunter.
- la garantie logement prête sans problème jusqu’à 2 millions .
En gros avec mes 18% habituel , j’ai pas de soucis à me faire.

Je trouve ça trop beau pour être vrai..smile et je n’y crois pas vraiment malgré l’affirmation du banquier …

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[+1]    #12 28/01/2017 09h15

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Si je confirme c’est vrai …..

Il suffit d’avoir du cash de réserve et de générer du cash mensuel.
De disposer d’un solde positif en fin d’année équivalent à un résultat de 1 an de salariat.

Reste la problématique du coup de ciseaux dans les années à venir ….

Cela oblige à acheter plus grand et faire plus de travaux

Il faut aussi voir du coté des locations meublés pour utiliser l’amortissement

Et utiliser les SCI IS pour rendre les résultats opaques fiscalement de sa déclaration personnelle.

Vous connaissez bien le sujet j’en doute pas , je peux aider sur la partie optimisation

Au plaisir de se rencontrer dans la belle région du sud ouest à plusieurs

Philippe


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

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#13 28/01/2017 10h46

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ENTJ

" Vous connaissez bien le sujet j’en doute pas , je peux aider sur la partie optimisation "

Exact , pour les revenus mensuels c’est Good j’ai doublé mon salaire infirmier.

Pour l’effet ciseau , la par contre je l’ai toujours inclus dans mes projets car cela peut faire mal . Pour ce faire :
- rentabilité supérieur à 15% brut
- en meublé pour avoir de l’amortissement
- le projet terminé doit faire minimum 50% de travaux : exemple du coût total d’un projet à 130000 avec fdn + travaux + bien avec minimum 65000 euros de travaux .
Mon projet en cours c’est 70% de travaux .

J’ai également calculé que mon cash flow actuel sera diminuer de 30% si j’arrête l’investissement et quand l’effet ciseau arrivera.

Au plaisir de se rencontrer également….

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#14 28/01/2017 10h50

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Il n’y a pas de "plafond" de prêt dans une banque (du moins pas pour les particuliers).

Il faut juste comprendre que le schéma de décision d’un prêt fonctionne
principalement sur l’encours de prêt dans la banque. En fonction des seuils, c’est juste le décideur qui va changer.
C’est votre interlocuteur initiale, et votre relation avec la banque qui feront la différence.
Il est possible qu’un nouveau délégataire soit moins enclin à vous suivre pour x raisons.
Passer par une seconde banque où vous n’avez pas d’encours peu en effet déboucler la situation.


Parrainage Bourse Direct et Fortuneo (code 12583139)

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#15 28/01/2017 22h23

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ENTJ

Pourtant je pense à zx 6r qui lui rencontré des problèmes déjà évoqué sur ce forum … et je pense pas qu’il ai un endettement qui dépasse 2 millions… c’est vraiment en fonction des profils sans doute ….

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#16 25/11/2022 03h23

Membre (2022)
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Bonjour,

Je déterre le poste et souhaiterais savoir si Bigbil a pu dépasser le seuil du million d’euros d’encours et par quel moyen.
Ma banque m’a fait la même remarque lorsque je lui ai présenté le dernier immeuble que nous souhaiterions acquérir.

Merci

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#17 25/11/2022 08h29

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ESTP

Il est largement possible de dépasser le million d’encours (j’ai moi même plus d’un million d’encours), mais il faudra peut être passer par d’autres banques ? Dans mon cas, la banque qui m’avait prêté pour ma RP, et un petit investissement locatif ne m’a pas suivi sur mes 2 immeubles suivants.

Ce que les banques aiment, entre autres :
- les revenus bien sûr, et leurs stabilités
- que vous jouiez le jeu (prendre des assurances, ouvrir une AV, pas trop négocier les taux, etc.)

Ce qu’elles n’aiment pas:
- que vous veniez les voir juste pour le prêt, sans contre parties derrière
- que vous ayez des prêts pas encore en amortissement
- que vous enchainiez les projets trop rapidement

Il vous faut trouver le bon interlocuteur. En 2021, j’ai fait 30 banques pour trouver un prêt pour mon premier immeuble et j’ai trouvé un directeur d’agence de qualité, avec qui le courant passait bien, et qui comprenait mon projet. Cette banque m’a suivi à nouveau en 2022, mais en me disant bien qu’il faudrait laisser couler un peu d’eau pour en refaire un derrière.

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#18 25/11/2022 10h08

Membre (2018)
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Il n’y a pas réellement de blocage d’encours à 1 million d’euros, mais il peut y avoir des conseillers qui vont vous indiquer que l’encours maximum chez eux est de 1 millions pour vous justifier un refus sans conflits.

En général les banques fonctionnent par délégation, le conseiller prête jusqu’à xx euros, au delà validation du directeur, le directeur prêt jusqu’à xxx euros, au delà validation du directeur de zone et ainsi de suite jusqu’à dieux.

Le directeur d’agence qui vous indique ne pas pouvoir vous prêtez au delà du million d’encours se cache en réalité derrière ce montant psychologique parce qu’il sait pertinemment qu’il ne dispose pas assez de billes pour défendre son dossier auprès de son n+1 afin obtenir un accord.

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