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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 19/07/2011 18h35 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

Membre
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Bonjour,
Après avoir lu le livre de l’auteur du forum et un autre similaire,
j’envisage d’utiliser l’effet de levier pour de l’immobilier.
L’idée est d’acheter un logement sur Paris 100 000€ max,
9 ou 10m2 sur un grand nombre d’années pour viser l’autofinancement.
J’ai fait une propisition cet après-midi sur un bien de ce genre.

Mais du coup ma femme a une peur bleue que dans le futur
le minimum location s’élève de 9 à 10m2.
Et du coup, notre bien ayant 1m2 de moins, ne pourrait
plus être financé par le loyer du locataire.

Qu’en pensez-vous ?
Merci d’avance de vos réponses, c’est vrai que c’est un
point très inquiétant

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#2 19/07/2011 19h01 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

Membre
Réputation :   

Selon l’article 4 du  décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, la surface minimum est de 9m2.
Toutes les infos sur legifrance


Travailler moins pour vivre mieux

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#3 19/07/2011 19h11 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

Membre
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Oui, c’est ce que j’évoquais dans mon message.
Le souci est qu’à ma conaissance rien ne garanti
qu’un jour ce seuil ne passera pas à 10m2,
laissant tout les propriétaires de tels appartements
sans locataires pour les occuper et du coup le crédit
ne serait plus auto-financé.

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#4 19/07/2011 19h53 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

Membre
Réputation :   83 

Ca s’auto finance ça? Il me semblait que les rendement à paris étaient de 2-4% brut donc encore moins en net.

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#5 19/07/2011 19h58 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

Membre
Réputation :   11 

votre crainte est fondée certes mais il faudrait du coup connaitre le nombre d’étudiant ne pouvant plus louer de chambre (piaule smile ) à cause de ce décret (virtuel ) !!

je crois que le législateur ferait bien de ne pas toucher à ce seuil si il ne veut pas une catastrophe au niveau du logement étudiant .

donc pour moi le risque évoqué est réel mais a une probabilité faible de se produire.

par contre le "capage" des loyers fait parti de projet politique du PS. Et le risque (ou la chance comme on veut smile ) de voir le PS gagner les prochaines élections n’est pas nul.

il faudrait alors voir si votre bien ne subirait pas ce maximum de loyer ( sur Paris ça va faire mal ce truc) et donc serait alors loin de l’autofinancement .

Dernière modification par snoobrouf (19/07/2011 19h59)

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#6 19/07/2011 20h48 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

Modérateur
Réputation :   171 

La limite est de 9 m² mais aussi de 20 mètres cubes, donc si la surface que vous envisagez d’acquérir est au dernier étage d’un immeuble, il sera peut-être possible d’acheter la partie des combles au droit de vos 9m² pour surélever le plafond et atteindre le volume minimum.
D’autres propriétaires seront aussi dans le même cas et peut-être intéressés par la même chose.

à mon avis le risque PS est supérieur au risque législatif sur le logement décent.

Pour 100 000 € vous trouvez un petit immeuble de 4 studios de 25 ou 30 m² dans une ville de 50 000 habitants ou 4 places de parking/garages à Paris qui vous permet de répartir le risque d’impayés sur 4 biens.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#7 19/07/2011 22h08 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

Membre
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Merci à tous de vos réponses.
J’’ai l’impression qu’acheter aujourd’hui est assez risqué.
Bulle immobilière, possible cap des loyers,
risque de se retrouver avec un bien inlouable si surface limite
ainsi que le fait qu’un autofinancement est difficile s’il
y a peu ou pas d’apport.

Certes Philippe P. ne préconisait pas vraiment l’immobilier
physique alors que O. Seban y poussait au contraire.
Le graphique suivant ne rassure pas non plus:
Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Dernière modification par Shin (19/07/2011 22h09)

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#8 20/07/2011 02h10 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

Modérateur
Réputation :   1080 

Rien ne dit non plus que la limite de 9 m² ne sera pas un jour portée à 11 m² ou 12 m², etc.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#9 19/09/2011 20h28 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

Membre
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hum le couperet fiscal va rapidement tomber…avec une taxes sur les petites surfaces "censeée" faire baisser les loyers..

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2011/ … -bonne.php

Dernière modification par Romain (19/09/2011 20h29)

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#10 20/09/2011 06h13 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

Kiceca
Invité

Petit propriétaire de 2 logements " décents " que je loue à des loyers que j’estime " décents " ( cad bien en desssous de la valeur de marché ) je me réjouis de cette nouvelle taxe contre les loyers stratosphériques pratiqués sur le marché des " micro-logements"

S’il existe de locataire indélicats, il existe également des bailleurs indélicats.

Je ne vais pas me faire que des amis sur ce forum mais je me désole de voir la France favoriser l’investissement "dans la rente immobilière " alors que c’est l’investissement dans l’appareil productif qu’il faudrait favoriser. Notre balance commerciale ne s’en porterai que mieux.

Dernière modification par Kiceca (20/09/2011 06h18)

 

#11 20/09/2011 09h40 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

Membre
Réputation :   313 

Kiceca a écrit :

Je ne vais pas me faire que des amis sur ce forum mais je me désole de voir la France favoriser l’investissement "dans la rente immobilière " alors que c’est l’investissement dans l’appareil productif qu’il faudrait favoriser. Notre balance commerciale ne s’en porterai que mieux.

Effectivement je ne suis pas d’accord avec votre approche et vos propos.

Je m’explique :

  - il faut dissocier les petits investisseurs privés qui préparent pas un investissement un futur incertain
     au niveau retraite.

   - La France comme vous dites ne favorisent pas l’investissement immobilier mais cherchent plutôt à   
      saigner les bailleurs ( reforme plus value , fiscalité immobilière , taxe foncière ,  durcissement des 
      diagnostiques techniques , durée et coût d’expulsion des locataires )

  - La France a déjà essayer de favoriser l’investissement privé via des subventions ou des réductions
     d’impôts , pour quel résultat ?  les entreprises ont pris l’argent et n’ont perduré.
     Certaines activités se sont remontées ensuite pour récupérer de nouveau l’aide.
     Pour favoriser l’investissement productif en France , il faut baisser le coût du travail , le coût des
     charges salariales pour redonner du pouvoir d’achat et relancer la consommation en France.
     Il faut aussi que le gouvernement ait une politique cohérente et complète sur la ré-industrialisation
     en France en repassant par des activités de base ( textile , sidérurgie etc …).

     Les normes européennes dans l’agriculture , les petits métiers artisanaux de bouche ( charcuterie ,
     fromage ) ont détruit une multitude de métiers de proximité lié au tourisme et qui permettait de
     maintenir un tissu social dans les villages.

    D’accord avec vous pour la ré-industrialisation pour la balance commerciale cela devient urgent.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#12 23/09/2011 15h08 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

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Sky a écrit :

Pour 100 000 € vous trouvez un petit immeuble de 4 studios de 25 ou 30 m² dans une ville de 50 000 habitants ou 4 places de parking/garages à Paris qui vous permet de répartir le risque d’impayés sur 4 biens.

Je réfléchis également à un investissement locatif à hauteur de 100 k€ et j’ai aussi écarté l’idée de la chambre de bonne :
- gestion pénible à cause d’une rotation fréquente du locataire
- rendement locatif de toute façon très faible à Paris

Le petit immeuble en région permet un rendement plus élevé mais il faut être prêt à se déplacer régulièrement. Pour investir 100 k€ à Paris je ne vois aussi que les parkings.

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#13 25/09/2011 19h07 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

Modérateur
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Philippe30 a écrit :

Kiceca a écrit :

Je ne vais pas me faire que des amis sur ce forum mais je me désole de voir la France favoriser l’investissement "dans la rente immobilière " alors que c’est l’investissement dans l’appareil productif qu’il faudrait favoriser. Notre balance commerciale ne s’en porterai que mieux.

Effectivement je ne suis pas d’accord avec votre approche et vos propos.

Je m’explique :

  - il faut dissocier les petits investisseurs privés qui préparent pas un investissement un futur incertain
     au niveau retraite.

   - La France comme vous dites ne favorisent pas l’investissement immobilier mais cherchent plutôt à   
      saigner les bailleurs ( reforme plus value , fiscalité immobilière , taxe foncière ,  durcissement des 
      diagnostiques techniques , durée et coût d’expulsion des locataires )

  - La France a déjà essayer de favoriser l’investissement privé via des subventions ou des réductions
     d’impôts , pour quel résultat ?  les entreprises ont pris l’argent et n’ont perduré.
     Certaines activités se sont remontées ensuite pour récupérer de nouveau l’aide.
     Pour favoriser l’investissement productif en France , il faut baisser le coût du travail , le coût des
     charges salariales pour redonner du pouvoir d’achat et relancer la consommation en France.
     Il faut aussi que le gouvernement ait une politique cohérente et complète sur la ré-industrialisation
     en France en repassant par des activités de base ( textile , sidérurgie etc …).

     Les normes européennes dans l’agriculture , les petits métiers artisanaux de bouche ( charcuterie ,
     fromage ) ont détruit une multitude de métiers de proximité lié au tourisme et qui permettait de
     maintenir un tissu social dans les villages.

    D’accord avec vous pour la ré-industrialisation pour la balance commerciale cela devient urgent.

Philippe

Je suis beaucoup plus en accord avec Kiceca qu’avec vos "explications"….

- Pourquoi dissocier les petits, j’imagine des grands investisseurs ? (Est-ce dans l’intérêt général ?)
- Pourquoi dissocier les petits investisseurs dans l’immobilier des petits investisseurs dans l’appareil productif (ou dans autre chose) ?
- Le futur n’est-il pas incertain par essence ?
- La France ne saigne pas vraiment les bailleurs, en tout cas pas plus (= plutôt moins) que beaucoup d’autres pays, chacun de vos points ayant ses "raisons d’être". On pourrait même considérer le fait que tellement de personnes veulent devenir bailleur comme une "preuve". Il y a bien des façons de faire ce qu’on pourrait considérer comme "saigner les bailleurs" : supprimer toutes les niches ficales sur l’immobilier, bloquer les loyers, imposer des loyers max par m², réquisitionner les logements vides plus de quelques mois, réquisitionner les logements considérés comme insalubres ou ne répondant pas à certaines normes, etc. Fort heureusement, pas grand monde ne propose sérieusement ce genre de mesures actuellement.   
- Réindustrialiser aveuglément ne devrait pas fonctionner, sauf à créer des barrières douanières énormes (contraires à pas mal de traités et accords internationaux signés par la France, qui lui amènent aussi de nombreux avantages. D’ailleurs ces barrières génèreraient des inconvénients encore plus énormes que la désindustrialisation actuelle) ou à attendre que le coût de la main d’oeuvre dans le reste du monde rejoigne celui de la France (pas de sitôt, si on considère ce qu’il reste d’exode rurale à faire de part le monde). C’est sur des industries innovantes qu’il est possible de s’appuyer, quasi uniquement. Les aider n’est pas évident (sans générer d’effets collatéraux d’aubaine). Mais il me semble très logique (dans l’intérêt général) de favoriser l’investissement de 100k€ dans des entreprises innovantes par rapport à un investissement de 100k€ dans la pierre….


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#14 26/09/2011 11h01 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

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Bonjour,

GoodbyLenine a écrit :

Pourquoi dissocier les petits, j’imagine des grands investisseurs ? (Est-ce dans l’intérêt général ?)

Ce n’est pas la même approche et ce ne sont pas les mêmes moyens financiers , entre un petit investisseur qui achète un studio ou un appartement et qui est par exemple confronté à des problèmes d’impayés qui se règlent au bout de 2 ans et demi alors que cet investissement est une prévision pour plus tard par rapport à de gros investisseurs ( banques ou assurances ) qui cherchent plus à faire de l’argent ,  on ne joue pas dans la même cour.

GoodbyLenine a écrit :

- Pourquoi dissocier les petits investisseurs dans l’immobilier des petits investisseurs dans l’appareil productif (ou dans autre chose) ?

J’ai pas écris ça mais un investisseur en bourse n’a pas le même profil qu’investisseur dans la pierre même si il est possible de faire les deux.
Je raisonne par raport à mon cas perso bien entendu où je m’occupe de la rénovation et de la gestion locative le tout sur emprunt sur du long terme alors qu’en bourse c’est plus du court terme et cela nécessite de la trésorerie.

GoodbyLenine a écrit :

- Le futur n’est-il pas incertain par essence ?

Nous sommes d’accord

GoodbyLenine a écrit :

- La France ne saigne pas vraiment les bailleurs, en tout cas pas plus (= plutôt moins) que beaucoup d’autres pays, chacun de vos points ayant ses "raisons d’être". On pourrait même considérer le fait que tellement de personnes veulent devenir bailleur comme une "preuve". Il y a bien des façons de faire ce qu’on pourrait considérer comme "saigner les bailleurs" : supprimer toutes les niches ficales sur l’immobilier, bloquer les loyers, imposer des loyers max par m², réquisitionner les logements vides plus de quelques mois, réquisitionner les logements considérés comme insalubres ou ne répondant pas à certaines normes, etc. Fort heureusement, pas grand monde ne propose sérieusement ce genre de mesures actuellement.

Cela pourrait être pire effectivement mais on se rapproche de ce que vous dites :
- impôt sur Paris pour les loyers excessifs sur les petites surfaces
- Retour sur les conditions d’attribution du scellier avec durcissement et baisse du plafond des loyers
- assignation par les locataires dans le cas de logement insalubres avec obligation par le propriétaire de reloger la personne , sur le fond je suis d’accord et je précise que je ne suis pas ce que l’on appel un marchand de sommeil bien au contraire par contre que penser d’un logement correct qui est volontairement dégradé ( humidité etc …) par le locataire et ensuite il entame une procédure d’insalubrité …………….
   

GoodbyLenine a écrit :

- Réindustrialiser aveuglément ne devrait pas fonctionner, sauf à créer des barrières douanières énormes (contraires à pas mal de traités et accords internationaux signés par la France, qui lui amènent aussi de nombreux avantages. D’ailleurs ces barrières génèreraient des inconvénients encore plus énormes que la désindustrialisation actuelle) ou à attendre que le coût de la main d’oeuvre dans le reste du monde rejoigne celui de la France (pas de sitôt, si on considère ce qu’il reste d’exode rurale à faire de part le monde). C’est sur des industries innovantes qu’il est possible de s’appuyer, quasi uniquement. Les aider n’est pas évident (sans générer d’effets collatéraux d’aubaine). Mais il me semble très logique (dans l’intérêt général) de favoriser l’investissement de 100k€ dans des entreprises innovantes par rapport à un investissement de 100k€ dans la pierre….

Réindustrialiser ne correspond pas à remettre des barrières douanières en France mais à produire en France tout simplement , pourquoi par exemple la plupart des petits modèles de Renault sont fabriqués en europe de l’est ou en turquie ???
Pour rappel la yaris de toyota est fabriqué en france alors pourquoi renault à délocaliser sa production ???
L’investissement dans la pierre permet à des gens de se loger , permet de faire fonctionner les artisans par les rénovations , le manque de logement en france aujourd’hui est assumé par les bailleurs privés parce que l’état se désengage du logement social.
Pour autant les bailleurs privés sont soumis à de fortes contraintes légales de diagnostiques ( c’est une bonne chose ) , des lois très avantageuses pour les locataires , une fiscalité en hausse et cela au mépris des investissements fait par les bailleurs.

J’apprécie la rénovation et la gestion immobilier pour l’aspect contact humain mais je suis remonté car l’immobilier peut devenir vite galère quand vous avez des problèmes de paiement notamment , je l’ai déjà dis mais voyez vous si vous faites rentrer un locataire et que le mois suivant il commence à ne plus payer vous êtes parti pour plus de 2 ans de procédure et ensuite il part tranquillement s’installer ailleurs.

Toute les personnes ne sont pas comme cela mais en attendant je paye le crédit , les impôts fonciers et  les charges dont avec des procédures plus rapide cela limiterait sensiblement ce type de comportement.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#15 26/09/2011 15h41 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

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@Philippe30  Je comprend ce que vous dites… Mais ne vois pas bien ce que vous proposez concrètement. Ni pourquoi la situation actuelle serait significativement anormale, si on considère que l’état est supposé oeuvrer dans l’intérêt général (pas dans le votre nécessairement, ni dans le mien d’ailleurs). Vos arguments ressemblent plus à des arguments qu’un lobbyiste (un peu partisan) mettrait en avant qu’à des arguments pour l’intérêt général.

Un bailleur décide en connaissance de cause d’investir, avec un contexte réglementaire, financier, légal, etc. donné (et susceptible d’évoluer d’ailleurs). Si ce contexte ne lui convient pas, ou s’il l’estime mal adapté pour un "petit" comme lui, il vaut mieux qu’il n’investisse pas pas, et trouve autre chose de mieux adapté.

Ainsi, quand un investisseur place 100 k€ dans des SIIC (ou SCPI ou autres sociétés), que ces SIIC investissent leurs fonds propres (et des fond empruntés) dans des opérations immobilières, diversifiant les risques sur plusieurs immeubles et gérant leur parc de manière professionnelle (avec les effet d’échelle que ça suppose), n’est-ce pas susceptible de faire autant, voire plus, dans l’intérêt général, par exemple pour permettre "à des gens de se loger" et "faire fonctionner les artisans par les rénovations" ? Un bailleur ne manque donc pas d’alternatives…

Si Toyota fabrique des Yaris en France, c’est qu’il y trouvent un intérêt (je ne connais pas le détail des conditions que les collectivités locales et/ou l’état lui ont fait pour cela….). Apparemment, Renault trouve un intérêt à fabriquer des petits modèles en Europe de l’est ou en Turquie, car je ne pense pas que les décideurs de Renault soient stupides (d’ailleurs ils sont loin d’être les seuls à penser pareil, et Toyota fait aussi fabriquer certains modèles ailleurs).


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#16 26/09/2011 17h00 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

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GoodbyLenine a écrit :

@Philippe30  Je comprend ce que vous dites… Mais ne vois pas bien ce que vous proposez concrètement.
Vos arguments ressemblent plus à des arguments qu’un lobbyiste (un peu partisan) mettrait en avant qu’à des arguments pour l’intérêt général.

Une position claire et non changeante de la part de l’état sur l’investissement immobilier par exemple ….

Quelques exemple de changements récents :
En 2004 loi sur les plus value avec exonération au bout de 15 ans
En 2009 passage du régime micro bic de 69% d’exonération à 50 %
2010 durcissement de la loi scellier
2011 modification du calcul des plus value immobilière

Entre temps augmentation du taux général de la CSG tous les ans et augmentation du foncier.

Non pas de lobbying de ma part c’est pour les grandes structures , comprenez vous que l’actualité récente de certaines affaires nous montrent des hommes politiques faisant fi de toute honnêteté en favorisant tels ou tels "amis".
Comprenez vous que total ne payent pas d’impôts en France  , qu’une certaine partie de la population riche ne payent qu’un taux dérisoire d’impôt , que le bouclier fiscal ait coûté 500 à 600 millions par an  depuis 2007
Bouclier fiscal ? Wikipédia

Alors je ne pense pas me concentrer uniquement sur mon intérêt personnel mais juste essayez de monter des opérations immobilières mais régulièrement les règles changent en se durcissant et à coté je vois certaines tranches de la population qui n’ont pas grand chose et d’autres qui ont beaucoup mais ne sont pas taxés alors ce que je propose est une répartition équitable de l’effort de résorption de la dette.

GoodbyLenine a écrit :

Un bailleur décide en connaissance de cause d’investir, avec un contexte réglementaire, financier, légal, etc. donné (et susceptible d’évoluer d’ailleurs). Si ce contexte ne lui convient pas, ou s’il l’estime mal adapté pour un "petit" comme lui, il vaut mieux qu’il n’investisse pas pas, et trouve autre chose de mieux adapté.

Comme quoi par exemple ?

GoodbyLenine a écrit :

Ainsi, quand un investisseur place 100 k€ dans des SIIC (ou SCPI ou autres sociétés), que ces SIIC investissent leurs fonds propres (et des fond empruntés) dans des opérations immobilières, diversifiant les risques sur plusieurs immeubles et gérant leur parc de manière professionnelle (avec les effet d’échelle que ça suppose), n’est-ce pas susceptible de faire autant, voire plus, dans l’intérêt général, par exemple pour permettre "à des gens de se loger" et "faire fonctionner les artisans par les rénovations" ? Un bailleur ne manque donc pas d’alternatives…

C’est pareil que pour des investissements privés de bailleurs régionaux mais sans "enrichir" de grands groupes et des mairies en mal de financement par ailleurs….

GoodbyLenine a écrit :

Si Toyota fabrique des Yaris en France, c’est qu’il y trouvent un intérêt (je ne connais pas le détail des conditions que les collectivités locales et/ou l’état lui ont fait pour cela….). Apparemment, Renault trouve un intérêt à fabriquer des petits modèles en Europe de l’est ou en Turquie, car je ne pense pas que les décideurs de Renault soient stupides (d’ailleurs ils sont loin d’être les seuls à penser pareil, et Toyota fait aussi fabriquer certains modèles

C’était un exemple en rapport avec la ré-industrialisation de la France qui perd de nombreuses sociétés qui préfère partir dans la zone euro pour fabriquer et aussi pour installer leurs sièges sociaux afin de baisser l’impôt sur les sociétés ou annuler comptablement leur bénéfices par des transferts entre société  mère et fille au sein de différents pays.

Philippe


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#17 27/09/2011 17h11 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

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Bonjour,

J’avais également envisage d’investir 100KEuros dans un studio (Nice et sa région). Un rapide calcul montre que ce n’est guère rentable compte tenu des prix actuels, des loyers, des charges etc … Sans parler des risques d’impayés.

Les seuls intérêts que j’y vois est : 1) une diversification éventuelle de son patrimoine, 2) le plaisir de passer tous les jours devant SON bien… :-)

Je pense que ce n’est pas le bon moment pour rentrer dans de la pierre. Les prix, sauf Paris et Lyon, sont à la baisse.

Ceci dit je ne suis pas du tout un expert…

A+ Sergio

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#18 24/10/2011 10h46 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

Administrateur
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Interdire la location de chambre de bonne n’était pas viable alors qu’il est déjà difficile de se loger à Paris, mais une nouvelle taxe est en vue qui limitera la rentabilité de ce type de biens.

Source : Une taxe sur les chambres de bonne

Là encore, nous voyons la nécessité de diversifier. Celui qui avait tout son patrimoine en chambres de bonne et immobilier locatif va voir son rendement diminué et probablement la valeur de son patrimoine aussi.

Concrètement pour une chambre de bonne de 9m2 sur Paris, dès lors que le loyer (hors charge je suppose) dépassera 360 € mensuel, il sera taxé.

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#19 15/11/2011 13h49 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

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Complément d’info.
Les cages à lapins ont mauvaise presse en ce moment.

L’Assemblée vote une taxe sur les loyers abusifs des micro-logements


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#20 01/12/2011 21h58 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

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Tout à fait d’accord avec la proposition gouvernementale..

Ceux qui louent des chambres de bonne de 9 ou 10 m2 à 600 euros  ça s’appelle des marchands de sommeil .

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#21 02/12/2011 06h43 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

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tonii a écrit :

Ceux qui louent des chambres de bonne de 9 ou 10 m2 à 600 euros  ça s’appelle des marchands de sommeil .

Oui d’accord avec vous mais à quoi servira l’argent collecté ????

Il y a un dérèglement du marché immobilier entrainant des loyers chers du fait :
- des prix d’achat élevées
- une raréfaction de l’offre
- une augmentation de la population
- un appauvrissement de la population soutenu par des aides aux logement

J’approuve une taxation mais qu’elle serve à construire des logements sociaux ou autres appelons cela comme vous voulez mais si c’est taxé pour taxé alors je vous prédis une extension de la taxation sur d’autres critères comme l’état du logement , le double vitrage , l’état de l’électricité etc ….

Cela reviendra aux contrôles techniques avec obligation de réparer pour pouvoir louer.
Je ne parle pas en mon nom car mes logements ont des loyers corrects , ils sont en bon états mais c’est cette manie de taxer sans utiliser l’argent pour améliorer les choses qui me gêne.

Philippe


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#22 02/12/2011 09h19 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

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On ne loge pas les gens dans 9m2 avec tous les problèmes d’insalubrité et de nuisances que cela entraine…

L’été on créve de chaud, l’hivers c’est mal isolé …
Vous vous rendez compte plus de la moitié d’un smic pour vivre dans une chambrette…

Les chambres de bonnes n’étaient pas prévu à l’origine à cet effet , en plus situées au 6 eme étage sans acenseur??  la CUPIDITé

Vous savez je pars du principe que quand le logement à loué est en bon état , spacieux, c’est bénéfique pour le bailleur car:

Loyer plus élevé, qualité des locataires, pas de travaux lourds à prévoir, facilité de revente…

Mes parents eux mêmes bailleurs depuis longtemps ont toujours loué uniquement des maisons 4 chambres réhabilitées à des familles. Ils ont été récompensé car les prix ont triplé et les loyers ont doublé…Pratiquement jamais aucun problème avec les locataires.

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#23 02/12/2011 10h15 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

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Philippe30 a écrit :

J’approuve une taxation mais qu’elle serve à construire des logements sociaux ou autres appelons cela comme vous voulez mais si c’est taxé pour taxé alors je vous prédis une extension de la taxation sur d’autres critères comme l’état du logement , le double vitrage , l’état de l’électricité etc ….

Sur les critères état du logement, installation électrique, eau, pourquoi pas. Encore que, si à l’amont de la chambre de bonne, les installations sont complètement pourries dans la copropriété, l’effet serait sans intérêt.
C’est la même chose pour le double vitrage. Il reste de nombreux appartements "passoires thermiques". Changer uniquement les fenêtres est possible pour un co-propriétaire seul.
Mais si taxation sur la performance énergétique d’un appartement il y a, elle sera certainement rapprochée de la règlementation thermique en vigueur. Règlementation qui nécessite des travaux bien plus lourds (par ex : isolation des murs extérieurs, rénovation de la toiture et isolation des combles).
Là encore, c’est comme pour l’installation électrique ou la plomberie, un co-propriétaire peut bien décider d’isoler (par l’intérieur) sa chambre de bonne. Deux problèmes :
- Vu la taille de l’appartement, rajouter 30 cm d’isolant par l’intérieur vient amputer la surface de près de 2m² pour une chambre de 3m*3m…
- Si l’appartement est le seul à être bien isolé, il y aura des déperditions avec les murs en contact avec les parties communes, les autres appartements, le plancher et surtout le plafond. Sans compter le système de chauffage, très souvent centralisé.
Les travaux sur un appartement seul seraient quasi inefficaces sur le plan thermique.
A mon sens, c’est plus au niveau de la co-propriété qu’il peut se passer des choses (ex : lors de  la mutation de l’immeuble entier, changement d’affectation…). 

A moins que l’objectif inavoué soit uniquement "taxer pour taxer".

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#24 02/12/2011 11h19 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

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Entièrement d’accord avec vous Sylvain.

J’ai toutefois la crainte qu’il s’agissent d’une première taxation qui va se développer.

Fichage des bailleurs de logements insalubres qui va dans le sens des locataires ….
Insalubrité des logements, définition, règlementation, expériences

Législation récente, création du fichier ORTHI.

Le journal officiel à publié le 3 novembre 2011 un arrêté du 30 septembre 2011 portant sur la création d’un fichier des propriétaires louant des logements frappés d’insalubrité. Ce fichiers contiendra notamment le nom et l’adresse postale du propriétaire et du syndic et l’adresse du logement concerné. Il sera accessible uniquement (disent ils) par les services de l’Etat, les collectivités territoriales et les caisses d’allocation.

Avant de "ficher" un propriétaire pour l’insalubrité de son logement, encore faut-il répondre à quelques questions :

- Pourquoi le logement est il devenu insalubre ? Est ce du à des problèmes structurels à la charge du propriétaire ou à l’utilisation du locataire ? surtout quand l’insalubrité apparait parfois plusieurs années après la mise en location.

- Pourquoi la procédure ne devient-elle contradictoire qu’après la publication du constat de la DDASS, laissant peu de temps au bailleur pour réagir et faire valoir sa bonne foi ?

Pourquoi le rôle des autorités administratives est il uniquement de constater l’insalubrité et non d’en chercher les causes et les responsabilités notamment à travers les différents experts mandatés au cours de la procédure ?

La sécurité de la santé des occupants d’un logement doit être au coeur de la préoccupation de chacun à tout instant, mais une procédure non contradictoire ne permet sans doute pas de parer au mieux et au plus vite à l’amélioration de l’habitat indiqne. Impliquer le propriétaire dans les premiers jours de la plainte permettrait sans doute d’améliorer rapidement de nombreuses situations.

La création d’un fichier des propriétaires qui ont eu un logement frappé d’insalubrité sans en connaitre les raisons et la responsabilité nous semble inappropriée voire inique, réagissons.

Nous avons adressé un courrier en ce sens au Ministère du logement sans réponse à ce jour.

Conseils aux propriétaires bailleurs

Vous venez d’être mis au courant qu’une procédure de mise en arrêté d’insalubrité vise votre logement ou votre immeuble :

Réagir sans attendre, contacter et surtout écrire au locataire pour demander une visite du logement. Ne pas hésiter à employer les grands moyens quitte à adresser une demande de visite par voie d’huissier permettant de démontrer votre préoccupation et l’éventuel refus du locataire. Surtout laisser des écrits !!!

Mandater un expert pour faire constater les dégradations dans le logement.

S’il s’agit d’un problème d’humidité (fréquent dans le cadre de ces procédures) faire passer un expert en hygrométrie pour identifier la source de l’humidité. Surtout bien rechercher les causes de l’insalubrité pour ne pas avoir à refaire les travaux plusieurs fois. Une insalubrité liée à l’humidité peut revenir moins de deux semaines après la réalisation des travaux si les causes n’ont pas été traitées.

On ne peut évidemment traiter que les causes inhérentes au bâtiment et non celles liées au comportement des occupants. Et là, c’est le problème de la preuve face à une administration qui peine à mettre en cause les occupants. Attention aux raccourcis parfois rapide de l’administration assimilant les propriétaires à des marchands de sommeils.

Ne pas se laisser intimider si vous êtes dans votre bon droit mais prendre les choses très au sérieux. Si vous pouvez négocier dans des conditions correctes le départ du locataire avant la tenue du CODERST c’est souvent la meilleure solution même si elle est très injuste. Un abandon de créance et une récupération du logement vaut toujours mieux qu’un arrêté d’insalubrité.

Après l’arrêté d’insalubrité, négocier avec les locataires ne sert plus à grand-chose. Il faut tenir moralement et financièrement. Après Il ne reste que l’expertise judiciaire et le tribunal mais c’est onéreux, épuisant et destructeur. C’est pourquoi, à éviter à tout prix si l’on peut.

Une fois l’arrêté prononcé, réaliser les travaux le plus rapidement possible et montrer sa bonne foi. En pratique, vous n’avez plus le choix de toutes façons.

Se regrouper avec d’autres propriétaires si vous en avez la possibilité.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#25 23/01/2012 19h47 → Investissement locatif : pérennité de la limite de 9m2 ?

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Bonjour,
Je souhaiterais soumettre à votre réflexion certaines dispositions récentes ou à venir concernant les loyers. 
Propriétaire de plusieurs studettes extrêmement bien placées dans Paris, dans de beaux immeubles, rénovées à chaque changement de locataires, louées en meublé ou vides, occupées par des étudiants, je ne sais pas comment réagir à la loi sur les loyers des micrologements. D’après mes calculs, la baisse des loyers telle qu’elle a été votée va me poser un réel problème et je ne vois pas comment je pourrai désormais entretenir les lieux comme je le dois, m’acquitter des charges et des travaux de copropriété, payer mes impôts sur mes revenus immobiliers -y compris la très chère CSG- et recueillir la rente dont j’ai besoin pour vivre. Comment les bailleurs qui se trouvent dans ma situation gèrent-ils cette nouvelle donne?
Que pensez-vous également du blocage des loyers tel qu’il s’annonce dans le discours de certains candidats à la présidentielle? Pensez-vous qu’il s’agira d’un blocage à la relocation ou d’un plafonnement sur les zones tendues? Comment envisagez-vous de faire face à ces limites imposées aux bailleurs ?
Je vous remercie bien chaleureusement pour vos avis. EA

Dernière modification par lili17 (23/01/2012 19h48)

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