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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 29/08/2016 15h40 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Bonjour à tous,

Comme je le constate tout les jours, l’immobilier cristallise, du moins en France, un fort degré d’irrationalité. On a tous une pression sociale qui nous fait comprendre qu’on a raté quelque chose dans sa vie si on n’est pas au moins propriétaire de sa RP, voire encore mieux de logements locatifs à côté. En ce qui me concerne, je m’y suis toujours refusé depuis que j’ai la capacité d’investir (j’ai 34 ans), au vu par exemple des études de Friggit, considérant que le rendement immobilier français est dans une bien mauvaise passe. Rester locataire et placer son argent sur des supports rentables m’a toujours semblé un meilleur choix, d’autant que je n’ai pas d’aversion au risque de marché.

Cependant, en France, la seule manière de s’endetter et de profiter de l’effet de levier, c’est par l’immobilier. C’est, il me semble, la seule raison de continuer de s’intéresser rationnellement à cette classe d’actif. Il y a quelques années, ma situation personnelle ne m’aurait pas donné accès au crédit immobilier mais les choses sont probablement différentes aujourd’hui. Etant donné le rendement élevé que j’attends (et que j’obtiens jusqu’ici) de mon épargne, le rendement net de l’immobilier fait difficilement le poids, en revanche plus l’opération est financée à crédit, plus l’intérêt augmente.

Prenons pour la suite les chiffres de Piketti (de mémoire) à titre d’exemple : la bourse US fait 8% l’an sur très long terme, l’immobilier 3%. En fait, à partir du moment où je considère que mes placements (8%) seront supérieurs au rendement immobilier (3%) et au taux de crédit (peut-être 2% actuellement), il est toujours rationnellement plus avantageux de demander un financement maximum sans apport (100% ou 110% du bien à crédit), à rembourser sur la plus longue durée possible, en plafonnant sa capacité d’endettement acceptée par les banques (souvent 30% de ses revenus). Je sollicite vos avis sur le bien-fondé de ce raisonnement et sur vos remarques quant à son application concrète.

Mots-clés : endettement, immobilier, rentabilité

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#2 29/08/2016 17h45 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Votre raisonnement (largement "en chambre", car théorique et ignorant pas mal d’aspects pratiques) se tient, en ce sens que vos hypothèses conduisent bien à vos conclusions.

En pratique, vos hypothèses sont discutables : Piketti et Friggit prennent soin de décrire en détail les limites de leurs études et les précautions à prendre avec leurs conclusions, l’immobilier ne fait pas 3% sur très long terme (le marché est très varié, en particulier l’immobilier rapporte plus ou moins selon la localisation, le type de bien, et la quantité d’huile de coude qu’on y consacre), le taux du crédit n’est pas de 2% (le taux est plus élevé si l’emprunt est plus long ou pour une opération plus risquée (par ex: financer 110% vs financer 50%, financer un bien sur un marché liquide vs en rase campagne), financer un bien "terminé" ou une opération avec plein de travaux), la "capacité d’endettement" n’est de loin pas seulement liée aux revenus (sauf dans la cas "basique" de l’achat de sa RP par un salarié), et la limitation ne vient pas que des banques (mais aussi de l’emprunteur : beaucoup seront (prudemment) réticents à emprunter de trop grosses sommes, et d’autres seront audacieux, voire peu conscients du risque pris, surtout quand leurs garanties sont des biens à fort rendement).

Par ailleurs, si je suis d’accord avec votre "l’immobilier cristallise, du moins en France, un fort degré d’irrationalité" (et pas qu’en France d’ailleurs), je ne suis pas d’accord avec votre "en France, la seule manière de s’endetter et de profiter de l’effet de levier, c’est par l’immobilier". Même pour le grand public il y a déjà par exemple l’avance sur titres d’un courtier en ligne ou le SRD.

En pratique, vous pourriez vous lancer, sur une petite opération, en empruntant 110% à long terme. Vous apprendriez beaucoup, et pourriez alors mieux comparer avec ce que vous pratiquez déjà….


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#3 29/08/2016 20h18 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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On peut emprunter aussi pour acheter des parts de SCPI.
C’est de l’immobilier aussi, mais pas en direct).

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#4 30/08/2016 06h37 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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En fait, à partir du moment où je considère que mes placements (8%) seront supérieurs au rendement immobilier (3%) et au taux de crédit (peut-être 2% actuellement), il est toujours rationnellement plus avantageux de demander un financement maximum sans apport (100% ou 110% du bien à crédit), à rembourser sur la plus longue durée possible, en plafonnant sa capacité d’endettement acceptée par les banques (souvent 30% de ses revenus)

Je reformule votre phrase : tant qu’à investir dans l’immobilier, il faut le faire à crédit avec un financement bancaire maximum et une longue durée, plutôt que de déstocker de l’argent actuellement placé et qui rapporte 8 % ?

Réponse : Ca semble effectivement la meilleure solution.

Par contre, là où votre message est beaucoup trop simpliste, c’est "immobilier = 3 %".

Vous parlez de quel immobilier ?

Logements ? Bureaux ? Locaux industriels ? Garages/parkings ? Terre agricole ? Forêt ?

Avec quel montage : SCPI ? Foncières ? Immobilier en direct ? Groupement foncier ?

Dans quel pays ?

Ecrire "immobilier = 3 %", c’est une simplification extrême, donc une aberration. Si vous voulez investir dans l’immobilier, vous devrez BEAUCOUP approfondir le sujet pour sortir de cette vision simpliste.

On peut faire beaucoup plus que 3 % dans l’immobilier ; on peut aussi faire beaucoup moins.

Et surtout, on peut obtenir un rendement bien différent de ce qu’on espérait. Comme tout placement, il y a un risque qu’il faut prendre en compte.

Si c’est une foncière, une SCPI, un groupement : risque de mauvaise gestion, risque de perte de valeur des actifs, risque de vacance locative, etc.

Immobilier en direct : risque de perte de valeur des actifs, risque d’impayés, risque de vacance locative, risque de dépenses imprévues et de rentabilité moindre que calculée (les calculs des candidats à l’immobilier sont très fréquemment trop optimistes).

Dernière modification par Bernard2K (30/08/2016 06h50)

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#5 30/08/2016 09h54 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Pour compléter ce qui a été dit précédemment, on investit surtout en vue d’un projet :
- dégager immédiatement de la trésorerie supplémentaire
- construction d’un patrimoine en vue d’accéder au plus tôt à une indépendance financière (partielle ou totale)
- construction d’un patrimoine sur le long terme, pour préparer la retraite
- valorisation d’un patrimoine existant

Rembourser sur la plus longue durée possible permet (théoriquement) de maximiser la trésorerie. Et ainsi (théoriquement toujours) de pouvoir également multiplier les investissements. Cependant pour une personne souhaitant arriver à l’indépendance financière sous 15 ou 20 ans, est-ce judicieux de s’endetter sur 25 ou 30 ans ? D’autre part, un actif immobilier est souvent revendu avant la date d’échéance du prêt, pour tout un tas de raisons (déménagement, divorce/séparation, besoin de financer un projet personnel, lassitude…). Auquel cas la rentabilité réelle de l’investissement, jugée sur la durée de détention du bien, sera souvent meilleure par un emprunt court.

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#6 01/09/2016 10h14 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Merci pour vos éclaircissements. J’ai encore quelques zones d’ombres dans ma réflexion sur l’intérêt de l’investissement immobilier, que je vous livre.

- Pourquoi voudrais-t-on forcément profiter du levier bancaire ? Qui dit levier dit risque accru. Or pourquoi la plupart des gens ne sont pas capables de supporter un investissement en actions sans levier mais sont prêts à investir dans l’immobilier avec un levier maximum, voire infini ? Dans mon cas personnel, je pourrais augmenter mon beta en supprimant la partie fond euro de mes assurances vie. Alors pourquoi voudrais-je faire du levier ailleurs ? Est-ce parce que…

- …l’immobilier a une rentabilité vraiment supérieure aux actions ? Je ne vois pas tellement de raisons que ce soit le cas, je vois même plutôt des raisons pour le contraire (l’immobilier suit une loi de l’offre/demande, d’une spéculation, mais ne "produit" rien, contrairement aux entreprises). C’est qui est d’ailleurs corroboré par les études sur le sujet (par exemple les chiffres de Piketty ; encore une fois, je ne parle que de grandes moyennes sur le très long terme, pas de cas particuliers). Mais pourquoi avec l’immobilier arrive-t-on relativement facilement a des TRI proches de l’infini (voire l’infini en cas d’autofinancement), chose qu’on n’obtient jamais en bourse ? Mais tant qu’on y est…

- …le TRI est-il vraiment le bon moyen de comparer les investissements ? En l’occurrence dans mon cas, pour comparer un placement immobilier avec crédit à un placement en bourse ? Si non, quel indicateur utiliser ? J’ai bien lu les limites du TRI, que je n’appréhende que partiellement, mais je constate que ces limites ne semblent concerner que des cas particuliers d’investissements avec cash flow irréguliers. Or, dans les deux cas que je veux comparer, les flux sont réguliers : pour l’immo, des loyers moins des charges, pour la bourse, aucun flux, juste une valeur de départ et une valeur d’arrivée ; il me semble donc que le TRI donne une valeur utilisable dans un cas comme celui-ci.

- Et dernier point d’ombre : cash flow positif (mensualités réduites, éventuellement en faisant un apport) ou TRI maximum (le plus de crédit possible) ? Je vais essayer de répondre : TRI maximum si on ne compte faire qu’un seul investissement immobilier mais cash flow positif si on compte conserver sa capacité d’endettement pour faire d’autres investissements à crédit. Sauf que si on doit faire un apport pour conserver cette capacité d’endettement, au bout de quelques investissements on a grillé tout son stock. Je suppose donc qu’au final on va chercher un équilibre entre stock et capacité d’endettement jusqu’à ce que les 2 soient tombés à 0, si possible en même temps (dans le cas limite où on investit jusqu’au maximum de ses possibilités). Raisonnement correct ?

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#7 01/09/2016 14h50 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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perecastor a écrit :

Rembourser sur la plus longue durée possible permet (théoriquement) de maximiser la trésorerie. Et ainsi (théoriquement toujours) de pouvoir également multiplier les investissements. Cependant pour une personne souhaitant arriver à l’indépendance financière sous 15 ou 20 ans, est-ce judicieux de s’endetter sur 25 ou 30 ans ? D’autre part, un actif immobilier est souvent revendu avant la date d’échéance du prêt, pour tout un tas de raisons (déménagement, divorce/séparation, besoin de financer un projet personnel, lassitude…). Auquel cas la rentabilité réelle de l’investissement, jugée sur la durée de détention du bien, sera souvent meilleure par un emprunt court.

Même avec une vente du bien après (par exemple) 10 ans, il peut être avantageux d’avoir souscrit un emprunt long (par exemple 20 ans) plutôt qu’un emprunt court (par exemple 10 ans) et de rembourser par anticipation cet emprunt long à l’occasion de la vente.

Je vous invite à faire des calculs concrets avec des hypothèses plausibles, et de comparer entre autres le rendement moyen sur les fonds réellement apportés par l’investisseur (correspondant au TRI de l’opération), ainsi que le montant de valeur créée en €uros avec un montant de fonds apportés (au départ comme ensuite mensuellement) identique (sachant qu’avec un emprunt plus long, l’investisseur pourra investir un montant plus élevé, donc investir sur un plus gros bien ou sur plus de biens de taille modeste). Bien entendu, le risque couru par l’investisseur sera aussi plus élevé s’il emprunte sur une plus longue durée (à montant de fonds apportés identique), car le levier du crédit sera plus fort.


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#8 01/09/2016 17h34 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Golliwogg,

je pense que vous appréhendez l’immobilier de manière peut être un peu simpliste.
En effet, un bien immobilier ne produit rien (au titre de produire comme produire un bien de consommation) mais il produit bien un "service": celui de pouvoir y habiter, de pouvoir y stocker du matériel, de pouvoir y passer une nuit d’hotel….
C’est de ce "service" que provient le rendement du bien immobilier.

Après comme tout service, il peut offrir une rentabilité plus ou moins importante. Cela dépend, comme sur le marché action, du prix d’achat, de la qualité du bien, de son emplacement, des conditions de financement….
Sortir de la rentabilité en immobilier demande du travail, tout comme sur le marché action. Là où je vous rejoins, c’est qu’en France, nombreux sont ceux qui sont prêts à se lancer dans l’immobilier sans rien y connaître ou presque. Il est fréquent d’entendre son voisin ou son collègue de travail dire "tiens l’immobilier ça rapporte, il faudrait que je regarde pour investir!" (c’est du vécu). Pourtant, la personne en question n’a quasiment aucune culture financière. C’est vrai que le fait qu’il y ait un effet (conséquent) de levier rend le placement encore plus dangereux. Néanmoins, bien calibré, un investissement immobilier peut rapporter un rendement intéressant (plusieurs participants ont des rentabilité très élevées sur de l’immobilier mais vous remarquerez qu’aucun n’a acheté de la défisc à son banquier :-)  ).

Après, je pense que l’effet de levier est intéressant en phase de constitution du patrimoine. Il permet de développer son patrimoine plus vite. A titre personnel, je suis en train d’y réfléchir. Ayant un salaire plutôt peu élevé et ayant une préférence marquée pour l’investissement en valeur mobilières, je suis en train de me tourner petit à petit vers l’immobilier. En effet, ayant fait des simulations, je me suis rendue compte que je ne pourrais jamais atteindre l’indépendance financière ou un revenu complémentaire correct en utilisant uniquement mon épargne. Bien sûr changer de travail pour quelque chose de mieux rémunéré est une solution mais dans mon cas, ce n’est pas possible pour le moment.
Du coup, l’immobilier me permettrait d’accélérer les choses sous réserve de trouver des biens qui dégagent du cash flow.   
Je ne sais pas si cela vous aidera dans vos réflexions….


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#9 01/09/2016 21h01 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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"Pourquoi voudrais-t-on forcément profiter du levier bancaire ?"

Cela permet de se créer un capital sans mettre un centime…

Investir dans l’immobilier sans utilisé le levier est une bêtise +++

Risqué? Oui pour celui qui investi sans se poser de bonne question comme celui qui va acheté neopost par exemple car il y a un gros rendement … ( mince le cours à dévisser par 2 )…
Maîtrisé? Oui pour celui qui se pose les bonne questions et qui investit avec une réflexion le plus poussé possible.
Comme celui qui n’achete pas neopost car il n’y a plus de croissance ect ect. ..

Vous voulez un risque 0 ? Il y a le livret A …

L’immobilier a une rentabilité supérieur aux actions ?

Comment répondre. ..
Je suis quelqu’un qui peut acheter du neopost car je ne connais pas trop le domaine des actions… A 8% de dividende j’achète bien sûr. ..
Je suis aussi quelqu’un qui a réussi à avoir un parc immobilier à 17% brut… Mes loyers peuvent diviser par 2 même le prix de mon parc immobilier que je gagnerai encore de l’argent…. Sur mes 2 dernières années , j’ai 0 vacance locative. ..

En gros mon risque liée à l’effet de levier est maîtrisé. .. mais pas inexistant…

Une autre personne peut bien connaître le milieu de la bourse, acheté une entreprise qui fais x2 en 6 mois car il a su anticipé la croissance et d’autre paramètre que je ne maîtrise pas. .. Et de planter dans l’immobilier car c’est complètement différent. ..

Donc votre question , à mon sens , dépend de la personne tout simplement .

Vous dites :

Et dernier point d’ombre : cash flow positif (mensualités réduites, éventuellement en faisant un apport) ou TRI maximum (le plus de crédit possible) ? Je vais essayer de répondre : TRI maximum si on ne compte faire qu’un seul investissement immobilier mais cash flow positif si on compte conserver sa capacité d’endettement pour faire d’autres investissements à crédit. Sauf que si on doit faire un apport pour conserver cette capacité d’endettement, au bout de quelques investissements on a grillé tout son stock. Je suppose donc qu’au final on va chercher un équilibre entre stock et capacité d’endettement jusqu’à ce que les 2 soient tombés à 0, si possible en même temps (dans le cas limite où on investit jusqu’au maximum de ses possibilités). Raisonnement correct ?

Tout simplement cela dépend du cash flow généré, un cash flow qui peut être mis de côté soit pour rapporter des petits ou servir au cas où pour un apport pour un autre projet. .. Je rappelle que le 110% est le mieux, le plus optimal …

Le plus de crédit possible ? Allonger le taux du crédit ? Surtout pas.
Cela dépend, il n’y a pas que les crédits, les travaux ect… c’est tout cela qui permet d’optimiser un investissement locatif afin de ne pas pas payer beaucoup d’impôt voir ne pas en payer…
Si vous trouver du 15% de rentabilité, cela ne sert à rien de partir sur 25 ans ..

Nota : j’ai pris neopost au hasard, je n’ai pas les connaissances nécessaire pour dire qu cette entreprise est bonne ou pas mais j’ai simplement mon idée.


Le mouvement fait l'argent.

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#10 01/09/2016 22h33 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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C’est quoi le 110%?

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#11 01/09/2016 22h38 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Financement total + fdn


Le mouvement fait l'argent.

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#12 01/09/2016 22h57 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Maîtrisé? Oui pour celui qui se pose les bonnes questions et qui investit avec une réflexion la plus poussée possible

@cricri77700: ne prenez pas mal ce que je vais vous dire. Il ne s’agit que d’une remarque d’un plus ancien que vous. Je vais commencer par une anecdote récente. Il y a quelques jours, un ami, parapentiste depuis longtemps (il a du commencer à voler avant votre naissance; il a même peut-être connu Mieussy wink) a failli se massacrer sous mes yeux. Il s’en est sorti par miracle. Son erreur? une erreur de débutant.

Vous, et d’autres sur le forum, poussez à prendre un maximum de risques (le fameux effet de levier). Pour l’instant, vous vous en sortez très bien, et vous croyez encore que l’on peut maîtriser le risque. Mais la vie réserve hélas de très mauvaises surprises, et à tout âge, on peut faire des erreurs de débutant. Gardez et faîtes garder aux autres une (très très grosse) marge…

Je nous souhaite de devenir deux vieux rentiers immobiliers, et je me souhaite de devenir un vieux parapentiste …

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#13 01/09/2016 23h07 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Se dit d’un financement qu’il est  à 110% quand il englobe 100% du montant d’achat + les divers frais associés (frais de notaire, garanties, petits travaux) qui sont évalués à environ 10% d’iu le 110%

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#14 01/09/2016 23h16 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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smile et oui qui dit levier dit risque..

Mais je voulais dire par là qu’avec une bonne connaissance de son secteur , de la bonne fiscalité choisis , et de bien tout optimiser permet de réduire considérablement le risque…. mais le risque est toujours présent forcément on ne parle pas d’un livret A smile

Par contre , dans le forum , certain compare la bourse et l’immobilier, je trouve cela complètement différent et surtout chacun a ses compétences. ..

Je pense que d’avoir les connaissances pour faire les deux c’est le top du top mais parfois pour ne pas s’éparpiller faut faire un choix en fonction de ses compétence et connaissance … dans ce post, je pense que golliwog n’est pas objectif sur l’immobilier, mais il a raison de souligner certaine chose qui faut impérativement prendre en compte lorsqu’on investit dans la pierre…

Mais pour revenir sur le sujet, je pense que l’endettement est la clés de la réussite pour un investissement immobilier afin de réduire son impôt et de se créer un patrimoine.


Le mouvement fait l'argent.

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#15 02/09/2016 10h27 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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@GBL : J’avais justement mis des pincettes sur mon assertion :

perecastor a écrit :

"la rentabilité réelle de l’investissement, jugée sur la durée de détention du bien, sera souvent meilleure par un emprunt court."

car c’est vrai que les calculs de rentabilité sont souvent contre-intuitifs ; que les intérêts d’emprunt sont déductibles, adoucissant de fait la fiscalité ; mais le résultat dépendra surtout de la façon dont la trésorerie supplémentaire générée par un allongement de l’emprunt est valorisée dans les calculs. Selon qu’on considère qu’elle est placée sur un livret A ou qu’elle rapporte 8% net/an en bourse, les résultats ne seront pas les mêmes.

@cricri77700 : je rajouterai à vos propos, avec lesquels je suis 100% d’accord, que l’investissement immobilier locatif ne peut fonctionner, à grande échelle, que s’il est abordé avec une approche de gestionnaire et non d’amoureux des vieilles pierres. L’immeuble est un actif, le crédit un passif, les locataires des clients, un impayé de loyer une créance client… le risque principal de ce type d’investissement est de vouloir gérer avec son cœur ou ses tripes plutôt qu’avec sa tête.

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#16 08/09/2016 17h06 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Avec des raisonnements simplistes et des généralités, on fait dire ce que l’on veut avec 2 chiffres. Regardez ici les exemples d’investisseurs en immobilier qui font nettement mieux que 3% et d’autres investisseurs en bourses qui font nettement moins bien que 8%.


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#17 09/09/2016 17h00 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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C’est toujours mieux de raisonner à partir d’hypothèses simplistes, quitte à prouver les limites de ces hypothèses, que de raisonner à partir de cas particuliers comme vous le proposez. Toujours est-il que personne n’a vraiment répondu aux questions de mon dernier post. Je repose l’une de ces questions : pourquoi est-ce que la majorité des investisseurs particuliers sont prêts à accepter un levier important (voire infini dans le cas d’un prêt à 110%) sur l’immobilier alors qu’une très faible minorité accepterait un levier comparable sur les marchés boursiers ? Je vais tenter de répondre.

Si l’on suppose que les marchés sont vaguement efficients, la raison de cette appétence au risque immobilier doit être que ce risque est probablement mal pris en compte par les investisseurs (entre les contraintes et incertitudes juridiques, fiscales, urbanistiques, les impayés, les vacances locatives, la baisse probable du prix du bien). Les gens envisagent l’immobilier un peu comme si la rente locative était 100% assurée jusqu’à la fin des temps et que le prix du bien ne pouvait pas baisser, d’où leur appétence au risque sans commune mesure avec ce qu’ils accepteraient sur les marchés financiers.

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#18 09/09/2016 17h32 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Vous parlez bien mal de ce que vous ignorez…
Je suis un investisseur immobilier qui a pratiqué le prêt à 110%.
erreur N°1 :
La chute des prix, possible, n’est pas très importante de le calcul de l’investissement avec du 110%. Si mes appartements perdent 50 % de la valeur, ce n’est pas vraiment grave. Ce qui compte, c’est d’avoir un locataire fiable, avec un loyer hors charge qui couvre l’échéance de prêt et de se rapprocher le plus du cash-flow positif (je vous laisse chercher sur le blog…). Et, il faut, bien sûr, que le bien reste en bon état.
erreur N°2 :
La rente locative assurée jusqu’à la fin des temps : une ineptie. Tout change, une énorme société comme Kodak a quasiment disparu. Le système propriétaire-locataire fonctionne depuis l’Antiquité, et il devrait continuer. Il s’agit d’un choix de risque, et la valeur locative d’un appartement est beaucoup plus facile à estimer que le futur d’un géant du pétrole…
erreur N°3 :
Un effet de levier infini. La perte envisageable est limitée au montant de l’emprunt, et le risque est maîtrisable selon les assurances. De plus, à partir d’un certain montant d’emprunt, les banques ne vous suivent plus, même pour des projets brillants menés par des gens expérimentés (voir messages de ZX, DDtee, Philippe30). Donc, hélas, pas de levier infini dans l’immobilier. Et dans l’immobilier, il y a toujours, à un moment ou un autre, des menus frais pour le bailleur.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#19 09/09/2016 17h48 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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"pourquoi est-ce que la majorité des investisseurs particuliers sont prêts à accepter un levier important (voire infini dans le cas d’un prêt à 110%) sur l’immobilier alors qu’une très faible minorité accepterait un levier comparable sur les marchés boursiers"

Vous comparez deux actifs en acquisition, mais des flux différents pour assumer les conséquences de l’emprunt. Je dote que vous utilisiez uniquement les dividendes de vos actions pour assumer le crédit ayant permis leur acquisition.

De ce fait, vous comparez des choses difficilement comparables. Or c’est la comparaison que font la plupart des gens, il me semble. Ils comparent le rendement d’un actif de rendement (achat, location), avec un actif acquis dès le départ pour une perspective de plus value.

En terme de risque, les gens voient les actions comme un actif "inflammable", qui peut prendre de la valeur ou disparaitre en un instant, selon le sens du vent ou si feu Mr Apple s’était levé du pied gauche ou du pied droit, et qui, du fait qu’on cherche à le revendre avec plus value, ne peut pas garantir le remboursemetn de l’emprutn en cas de pépin.

Alors que la pierre reste stble dans le temps, c’est un toit, il faudra toujours se loger, etc …

Vous noterez qu’on trouve relativemetn peu de marchand de biens, qui font en immobilier ce que la plupart des gens imaginent en bourse : acheter bas, revendre haut.

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#20 09/09/2016 17h56 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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La chute des prix, possible, n’est pas très importante de le calcul de l’investissement avec du 110%. Si mes appartements perdent 50 % de la valeur, ce n’est pas vraiment grave. Ce qui compte, c’est d’avoir un locataire fiable, avec un loyer hors charge qui couvre l’échéance de prêt et de se rapprocher le plus du cash-flow positif (je vous laisse chercher sur le blog…). Et, il faut, bien sûr, que le bien reste en bon état.

On peut tout à fait imaginer que si une chute des prix de l’immobilier de 50% venait à venir, cela serait le signe d’un fort changement soit de l’offre/demande, soit d’ordre légal. Dans un cas comme dans l’ordre, n’est-il pas plus que probable que les loyers suivent la même pente ?
Les actions représentent tout autant des actifs qu’un contrat de vente signé, je vois mal comment on peut balayer d’un revers de main la similitude entre les deux. On voit bien sur le marché immobilier côté que certaines sociétés ne peuvent plus payer les dividendes (loyers) en raison d’évolutions du marché immobilier. Certes, en investissant "directement", vous pouvez prétendre à maîtriser votre marché bien mieux qu’en étant à 10 000km, mais…

Quoiqu’il en soit, je comprends tout à fait votre point de vue, et ne peux que vous souhaiter de ne jamais avoir à vérifier si une "perte de valeur" de 50% de votre patrimoine vous compliquera, ou non, la vie.

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#21 09/09/2016 18h19 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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La valeur de l’immobilier est relative à un instant T.
La valeur des actions est relative à une heure H.

Si l’on achète un bien qui rapporte plus que le montant de l’emprunt en terme de loyer il me semble que l’on est bénéficiaire d’un cash flow , une augmentation de rentrée financière qui contrairement à la bourse n’est pas sujette à variation du bon vouloir des dirigenats ou de l’humeur du marché sur une cotation.

Un bien immobilier est solide lors d’un achat par emprunt ce qui est normal pour la majorité des personnes qui ne disposent des fonds , le fait de se rendre chez le banquier et de signer l’emprunt permet de disposer d’une augmentation de son patrimoine sans aucun apport ( 110 % )

Une fois ce bien loué avec les aléas propre à toutes locations , on prend goût à ce principe et l’on est tenté d’acheter un nouveau bien avec toujours un cash flow positif.

Puis on prend goût à plus gros comme des immeubles , on multiplie les achats d’immeubles en revendant des appartements en copropriété qui subissent de nombreuses charges.

Au cours de ce parcours on s’aperçoit que tout fonctionne bien car on a appris souvent à ses dépend mais comme la base des achats permettaient une garantie de cash flow importante , une vacance locative est supportable cela permet de faire des travaux pour générer une réduction fiscale ou un déficit foncier pour la location nue.

Voila c’est simple , on y prend gout et ensuite on peux se libérer du monde du travail pour vivre du cash flow des immeubles alors que ceux ci ne sont pas encore payer mais avec des rentabilités entre 12 et 17 % , il est facile de comprendre qu’emprunter à 1,99 % pour louer à plus de 10 % permet de dégager des bonnes marges.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#22 10/09/2016 00h43 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Merci pour vos réactions. Philippe30, vous décrivez en effet le cercle vertueux du crédit : bien loué acheté à crédit -> cash flow positif -> capacité d’endettement conservée voire augmentée -> nouveau crédit accordé, etc… Mais ce cercle vertueux provient avant tout du crédit, pas de l’immobilier. Si de l’argent illimité m’étais prêté de la même façon pour investir en bourse, j’aurais également toutes les chances de devenir riche à long terme (si je ne fais pas n’importe quoi).

Dans l’ensemble, je décèle de la réaction de certains un biais pro-immobilier, anti-bourse. Je maintiens que le risque immobilier est généralement sous-évalué, d’où une appétence au risque (par le levier du crédit) supérieure à ce que vous accepteriez sur les marchés financiers. Ce biais est en fait souvent vertueux, dans la mesure où c’est l’aversion au risque des marchés financiers qui est parfois irrationnelle. D’une certaine façon, l’illiquidité de l’immobilier est une chance : elle permet d’occulter la fluctuation du prix du bien (on n’estime pas le prix de sa maison tous les jours) et empêche de faire de bêtises (acheter/vendre impulsivement). Pour corroborer ce que je dis, on sous-évalue le risque immobilier et sur-évalue le risque boursier lorsque :
- on considère la régularité des loyers tout en occultant la fluctuation du prix du bien. Je ferais d’ailleurs cette même critique à ceux qui cherchent à toucher des dividendes réguliers en occultant la fluctuation du cours. Pour un bien à 100k€, j’ai beau toucher 500€ de loyer tous les mois, si au bout de 4 ans, le bien à perdu 25%, j’ai perdu de l’argent.
- on compare le risque immobilier à long terme au risque boursier à court terme. Pour ramener les choses sur le même plan, il n’y a (sauf erreur) aucun cas depuis la révolution industrielle où les marchés boursiers ont baissé sur une période de 20 ans.
- on fait des remarques à l’emporte-pièce du style "en bourse on peut tout perdre", "la pierre c’est sûr : on aura toujours besoin d’un toit".

Rastignac, avec tout mon respect, il me semble que vous faites vous-même 3 erreurs en me répondant (ou tout du moins nous nous sommes mal compris).

erreur N°1 :
La chute des prix, possible, n’est pas très importante de le calcul de l’investissement avec du 110%. Si mes appartements perdent 50 % de la valeur, ce n’est pas vraiment grave. Ce qui compte, c’est d’avoir un locataire fiable, avec un loyer hors charge qui couvre l’échéance de prêt et de se rapprocher le plus du cash-flow positif (je vous laisse chercher sur le blog…). Et, il faut, bien sûr, que le bien reste en bon état.

Comme soulevé par wulfram, il est peu probable que vos loyers continuent d’être les mêmes si les prix baissent de 50%. D’autre part, comme je l’ai dit plus haut, je ne vois pas pourquoi la fluctuation du prix du bien devrait être occultée.

erreur N°2 :
La rente locative assurée jusqu’à la fin des temps : une ineptie. Tout change, une énorme société comme Kodak a quasiment disparu. Le système propriétaire-locataire fonctionne depuis l’Antiquité, et il devrait continuer. Il s’agit d’un choix de risque, et la valeur locative d’un appartement est beaucoup plus facile à estimer que le futur d’un géant du pétrole…

Votre parallèle n’est pas pertinent. Personne ne commet plus l’erreur de mettre 100% de son capital sur les actions d’une seule entreprise. Maintenant, vous pouvez via un tracker être investi sur l’ensemble des actions du monde, pour une somme aussi faible qu’une centaine d’euros. A contrario, dans l’immobilier physique, vous allez immobiliser des dizaines voire centaines de milliers d’euros sur un seul bien. Un évènement aussi banal que "le maire décide de construire des logements sociaux ou une autoroute en face de votre bien" peut vous faire perdre une somme considérable d’un claquement de doigts.

erreur N°3 :
Un effet de levier infini. La perte envisageable est limitée au montant de l’emprunt, et le risque est maîtrisable selon les assurances. De plus, à partir d’un certain montant d’emprunt, les banques ne vous suivent plus, même pour des projets brillants menés par des gens expérimentés (voir messages de ZX, DDtee, Philippe30). Donc, hélas, pas de levier infini dans l’immobilier. Et dans l’immobilier, il y a toujours, à un moment ou un autre, des menus frais pour le bailleur.

Si vous sortez 0 de votre poche et que la banque vous prête 100k€, votre levier est de 100k/0 = l’infini, par définition. De même qu’on parle d’un levier x2 lorsque la banque vous prête à hauteur de ce que vous avez déjà. La perte possible n’est évidemment pas infinie mais elle représente un multiple infini de votre investissement (puisque égal à 0).

Dernière modification par Golliwogg (10/09/2016 00h52)

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#23 10/09/2016 02h10 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Golliwogg a écrit :

il n’y a (sauf erreur) aucun cas depuis la révolution industrielle où les marchés boursiers ont baissé sur une période de 20 ans.

Indépendamment du reste de votre message qui est plein de choses pertinentes, n’y a-t-il pas un peu de mauvaise foi dans cette phrase? On vit l’exemple sur 15 ans actuellement.
Attendez quelques années et vous l’aurez votre cas.

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#24 10/09/2016 08h47 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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kc44 a écrit :

Indépendamment du reste de votre message qui est plein de choses pertinentes, n’y a-t-il pas un peu de mauvaise foi dans cette phrase? On vit l’exemple sur 15 ans actuellement.
Attendez quelques années et vous l’aurez votre cas.

Si on prend les indices avec dividendes réinvestis (ils sont rarement inclus) et qu’on ne regarde pas que le marché franco-français (et encore, j’ai un doute), non je ne suis pas de mauvaise foi.

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#25 10/09/2016 09h29 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

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Golliwogg, je n’ai jamais vu une discussion aussi mal menée, sur des termes aussi mal définis.

Je vous ai invité une première fois à clarifier de quel type d’immobilier vous parlez, vous m’avez ignoré.

Je vous fais désormais la remarque que quand vous parlez de "la bourse", c’est tout aussi mal défini : vous parlez une fois de "la bourse", une fois des "marchés actions", une fois des "marchés financiers"… Votre seule définition de la stratégie d’investissement est "ne pas faire n’importe quoi".

Or, sur le marché actions, on peut boursicoter devant son ordinateur (achat/revente rapide), on peut faire de l’investissement long terme sur des actions à dividendes et, côté professionnels, on utilise de plus en plus des algorithmes, y compris du trading hyperfréquence.

Mais "la bourse" ne se limite pas au marché actions : ça englobe aussi les matières premières, les SICAV, les placements monétaires côtés, les ETF, les trackers, les fonds de gestion…

Pour l’instant, vous raisonnez dans le vide, sur des concepts très larges et à géométrie variable. Continuez si cela vous en dit, mais pour moi ce débat ne commencera à avoir de l’intérêt que lorsque vous aurez défini vos termes, et restreint le côté "immobilier" et le côté "bourse" à des domaines et des stratégies d’investissements bien définis.

Quand vous vous approchez (vaguement) d’une précision de ce dont vous parlez, vous semblez vouloir opposer :
- immobilier : acheter en direct un ou plusieurs logement(s) locatif(s) en France.
- bourse : gérer de façon raisonnée un portefeuille moyen à long terme, orienté value et/ou dividendes.

Si c’est à cela que vous pensez, écrivez-le ! C’est une restriction du champ de raisonnement, mais ça permet d’être précis.

Parce que l’immobilier, c’est aussi bien investir dans quelques hectares de forêt qu’investir au travers de sociétés comme l’explique notre hôte dans son livre "Investir dans l’immobilier depuis chez soi". Est-ce que vous voyez à quel point l"immobilier", c’est large, et à quel point "immeuble de logements locatifs en France, en direct" est une énorme restriction du champ des possibles ?

Vous parliez au début de Friggit. Mais Friggit ne parle pas de l’immobilier, mais des logements ! Exit donc le foncier agricole, la forêt, l’immobilier d’entreprise, les bureaux, les locaux commerciaux. Confondre l’immobilier et le logement est une erreur. C’est un peu comme confondre "moyens de transport" et "voiture".

La bourse, j’ai déjà expliqué à quel point c’est large.

Alors clarifiez à quelles stratégies d’investissement précises vous pensez, et après on pourra parler. On cessera de manipuler dans le vide des ectoplasmes chatoyants pour se faire plaisir.

Dernière modification par Bernard2K (10/09/2016 09h50)

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