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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#51 06/03/2013 23h11 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Je ne suis pas d’accord avec vous sur 2 points.

1° Comment cachez vous quoi que ce soit? Vous falsifiez vos taxes foncières? Car si vous êtes proprio on vous la demandera. Et vos relevés de compte, à moins d’en avoir plusieurs, ce qui est tout à fait possible, il vous seront aussi demandés.

2° Le "facilement" est de trop, je vous garanti que même avec un dossier béton, pour beaucoup de banques c’est juste dépendant du taux d’endettement, point barre, sans discussion possible.


Left the Rat Race in 2013

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#52 07/03/2013 00h10 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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ZX-6R a écrit :

Je ne suis pas d’accord avec vous sur 2 points.

1° Comment cachez vous quoi que ce soit? Vous falsifiez vos taxes foncières? Car si vous êtes proprio on vous la demandera. Et vos relevés de compte, à moins d’en avoir plusieurs, ce qui est tout à fait possible, il vous seront aussi demandés.

2° Le "facilement" est de trop, je vous garanti que même avec un dossier béton, pour beaucoup de banques c’est juste dépendant du taux d’endettement, point barre, sans discussion possible.

Je répète simplement ce que "l’ami" banquier m’a confié.

Concernant le "facilement", tout est relatif. Tout dépend aussi de la relation que vous entretenez avec votre banquier, de votre patrimoine etc…

Sans oublier le fait que dans certaines banques, ce sont les directeurs d’agence qui prennent la décision d’octroyer le prêt immobilier et non le siège.

Ce qui peut faciliter grandement les choses…


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Objectif: l'indépendance financière dans les 4 ans grâce à l'immobilier !

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#53 07/03/2013 00h27 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Oui justement, les banquiers parlent beaucoup, mais quand il faut agir…

J’avais les meilleures relations du monde avec mon banquier, champagne à Noël, de très bonnes relations. C’est lui qui m’a mis le pied à l’étrier sur mes premiers investissements. Mon patrimoine net commence a être sympa (plus de 5 fois le crédit demandé). Ce n’est pas le problème. Quand ils ont des consignes, ils les appliquent bêtement : "votre taux d’endettement est trop élevé".

Même le responsable d’agence de la banque de mes parents qui souhaitait me récupérer et "se vantait" un peu trop n’a rien pu faire quand j’ai finalement déposé mon dossier chez lui.

Et je ne parle pas de tous les incompétents que j’ai croisé, j’en ai déjà parlé dans un autre sujet. Ceux qui ne savent pas faire une règle de 3 sont légion.

Ce sujet du taux d’endettement, que je croyais bénin quand j’ai commencé à investir (on dit bien qu’on ne prête qu’aux riches, et chaque investissement que j’ai réalisé m’a enrichi), est en réalité assez épineux. On lit / entend beaucoup de bêtises, et il vaut mieux se baser sur des faits.

Actuellement, le taux d’endettement est très regardé, et ceux qui souhaitent multiplier les investissements doivent prendre ce critère en compte. On peut par exemple faire un achat revente à la place d’un achat location, revendre un bien peu rentable pour récupérer un peu de cash et baisser son taux d’endettement…


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#54 07/03/2013 09h43 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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ZX-6R a écrit :

Actuellement, le taux d’endettement est très regardé, et ceux qui souhaitent multiplier les investissements doivent prendre ce critère en compte. On peut par exemple faire un achat revente à la place d’un achat location, revendre un bien peu rentable pour récupérer un peu de cash et baisser son taux d’endettement…

C’est très juste. Dans beaucoup de secteurs géographiques, l’investisseur immobilier avait la faveur des banquiers jusqu’en 2008.
Depuis, ils anticipent la baisse et l’augmentation du risque.

Vous indiquez que mes propos sont frileux : je regrette cette interprétation, je souhaite juste présenter un point de vue mesuré car nous parlons d’un marché qui est au sommet en terme de prix.
Que conseillent les investisseurs en action  lorsque le CAC est au maxi ? Prudence.

Sur la question du taux d’endettement, si, il est facile de masquer une partie de ses charges. Philippe l’a exposé par ailleurs.
Je ne souscris pas à ces pratiques, mais c’est accessible.
Exemple : les taxes foncières ne sont pas toutes sur le même bordereau.

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#55 07/03/2013 10h11 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Range19, vous ne pouvez pas dire que les banquiers anticipent une augmentation du risque alors qu’ils pratiquent des taux toujours plus bas. Ils ne prêtent pas en fonction de leurs anticipations de l’état du marché immobilier, ils prêtent en fonction de votre capacité à rembourser le crédit + des critères simplement mathématiques (taux d’endettement) C’est plus Bâle 3 qui va freiner la distribution des crédits que la boule de cristal du directeur de la banque.

Pour le marché qui est au sommet, on en reparlera dans 5 ans car aujourd’hui personne ne peut le dire. J’ai acheté en 2009-2010 à Paris, on était déjà au sommet, mais finalement ça a pris 20% en 2010-2011… Ce qu’on constate, c’est en moyenne, les transactions baissent, donc les prix devraient suivre, EN MOYENNE!!!   Moi je n’achète pas ma cuisine en Bretagne, mon salon en Provence et ma salle de bain à Paris. J’achète un bien dans un secteur que je connais. Là où j’achète, figurez vous que la baisse a débuté il y a plus de 2 ans, que les acheteurs sont absents et que donc les négociations sont plutôt faciles. (Ne serait-ce pas le plus grand des investisseurs qui dit qu’il faut acheter quand les gens vendent et inversement?)

Enfin, pour l’endettement, Philippe n’a jamais parlé de cacher son taux d’endettement en maquillant ses papiers, il parle d’acheter 2 biens en même temps. C’est différent, c’est une "omission" que n’importe qui peut tenter, pas une falsification. (pour moi mes TF sont sur le même bordereau d’ailleurs)


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#56 07/03/2013 10h12 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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ZX-6R a écrit :

Ce sujet du taux d’endettement, que je croyais bénin quand j’ai commencé à investir (on dit bien qu’on ne prête qu’aux riches, et chaque investissement que j’ai réalisé m’a enrichi), est en réalité assez épineux. On lit / entend beaucoup de bêtises, et il vaut mieux se baser sur des faits.

Actuellement, le taux d’endettement est très regardé, et ceux qui souhaitent multiplier les investissements doivent prendre ce critère en compte. On peut par exemple faire un achat revente à la place d’un achat location, revendre un bien peu rentable pour récupérer un peu de cash et baisser son taux d’endettement…

Encore très juste…
Pour mon premier investissement, j’avais pris soin de trouver une bonne affaire avec un cash flow potentiel positif.

Même en ne prenant que 70% du loyer estimé, je ne suis qu’à 30% du taux d’endettement. Demande de financement à 110%:

- 1e tentative avec la banque postale: échec
- bnp: échec
- ma banque = socgen: financement à 100% sur les 110% demandés.

Bref, c’est très tendu en ce moment…

J’ai une question qui me trotte dans la tête depuis le financement du projet: le pouvoir décisionnel se situe des fois au niveau de l’agence, d’autres au niveau siège.

Peut -on établir une liste exhaustive des banques avec leur "souplesse" et leurs pouvoirs décisionnels ?

Merci d’avance.

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#57 07/03/2013 10h55 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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backsync a écrit :

Peut -on établir une liste exhaustive des banques avec leur "souplesse" et leurs pouvoirs décisionnels ?

Il me semble que pour la plupart des banques les décisions se prennent en "comité crédit" seule quelques banques mutualistes auraient des niveaux de décisions à l’intérieur des agences. Selon la somme demandée le directeur d’agence, ou le chargé de compte.
Au crédit mutuel d’après ce qu’on m’a dit jusqu’à 150 k€ chargé de compte ou sous directeur d’agence jusqu’à 300 k€ directeur d’agence et comité ensuite. Cela vaudrait pour des financement avec des formules simples et courantes, dès que c’est un peu plus compliqué (par exemple report de plusieurs mois de la première échéance) ; comité de crédit.
Tout ça est le croisement des dires des banquiers, à prendre au conditionnel et à compléter de vos expériences…

Pour revenir au calcul du taux d’endettement, certaines banques comme la postale ont des calculs particulièrement défavorables ; 70% du loyer - mensualités de remboursement = revenu dégagé par l’investissement alors que d’autres font 10 mois de loyer - mensualités de remboursement.

Pour l’anecdote, les arguments les plus irrationnels ont parfois un vrai impact. Pour un crédit de l’ordre de 200€ de remboursement/mois : c’est le prix des cigarettes d’un fumeur (1paquet par jour) et en plus ne fumant pas, diminution du risque wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#58 07/03/2013 11h27 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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En fait, pourquoi les banques ne font pas leurs travails ? Ou plutot, le font-elles trop bien, si on considère que leur mission est de se faire des marges confortables ?
Comment pouvoir relancer l’économie quand les français n’ont jamais eu autant d’argent sur leurs comptes, quand les aides pour l’investisseur diminue, quand le plafond du livret A augmente, quand les banques deviennent réticentes ????

Il y a de quoi s’interroger…ou même se révolter !!!

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#59 07/03/2013 11h36 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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ZX-6R a écrit :

Range19, vous ne pouvez pas dire que les banquiers anticipent une augmentation du risque alors qu’ils pratiquent des taux toujours plus bas.

Certes, en macro, pas de problème. Mais je raisonne en local sur un marché local.
Donc je maintiens et ne suis pas seul à le dire, j’ai de bons amis dans le milieu bancaire aussi.
Les cadres des réseaux locaux connaissent l’évolution du marché parfaitement (agglomération de moins de 200 000 habitants) et anticipent les retournements liés :
- à la diminution importante des transactions
- l’augmentation sensible du nombre de biens locatifs apparus sur le marché ces 10 dernières années

Après, leurs mises en garde en contact privé ne sont  pas celles qu’ils font au client lambda qui se lance : l’objectif reste le CA, ils ne sont pas là pour faire de sentiments.

Je partage aussi l’idée que d’une enseigne à l’autre, la perception d’un même dossier peut varier très largement et que le décisionnaire n’est pas toujours qui l’on croît.

Qui décide dans ma banque:
Pour les prêts liés à une acquisition en nom propre : décision en agence en dessous d’un certain montant que j’ai oublié mais relativement bas, au delà, au niveau régional.
Prêts liés à l’acquisition par la SCI : décision en agence sous un plafond beaucoup plus élevé.

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#60 07/03/2013 16h41 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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pour ma banque il y a 3 niveaux :

le niveau 1 : ma banquière
le niveau 2 : majorité des directeurs d’agence (certain n’ont pas le niveau 2)
le niveau 3 : siège à Toulouse

Suivant notre profil on augmente du niveau 1 à 3.
Si nos revenus fonciers sont > 50% à nos revenus on "gagne" un niveau.
Si on dépasse un certain seuil de crédit ( 175k€ de mémoire) on "gagne" un niveau.
etc…


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#61 07/03/2013 17h04 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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tigrou a écrit :

Concernant l’investissement locatif, la norme pour la plupart des banques est de comptabiliser 70% des loyers encaissés dans vos revenus.
Cela donne une marge de sécurité en cas de vacance locative, d’impayés ou de baisse des prix immobiliers.

Dans mon entourage, les investisseurs qui dépassent les 33% d’endettement ont en général contracté des crédits immobiliers dans plusieurs banques différentes…
Il n’existe pas actuellement de fichiers positifs recensant les crédits immobiliers. Et même si un tel fichier apparait un jour, il y a peu de chances qu’il soit en mesure de comptabiliser les parts de sociétés civiles immobilières.

En fait ce n’est pas seulement pour ces raisons que la banque retient 70% des loyers seulement, c’est aussi parce qu’il faut tenir compte de l’imposition sur les loyers. Par exemple, quand on n’a pas de défiscalisation particulière, ou qu’on n’a pas/plus d’intérêts de pret à déduire, et qu’on est par exemple  avec une TMI (tranche marginale d’imposition) de 30%, sur 1000e de loyers, il ne vous reste à la fin que 550e env.
Car l’IR (30%)  auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (15.5%) vont gommer 45.5% des loyers.
Pour être plus précis, comme une partie des prélèvements sociaux (5.1% de la CSG pour être plus précis ; 5.8% encore l’an dernier) est déductible des loyers l’année suivant, les prélèvements sociaux de 15% comptent réellement pour 13.5% env.

En fait, en début de prêt, avec les intérêts élevés à déduire, il vous reste à peine 70% des loyers, mais à la fin , même avec l’augmentation des loyers, on n’en est loin. Car il ne faut pas oublier qu’avec les loyers on paie aussi l’assurance habitation non ocupant, les charges divers, et surtout la taxe foncière.

Bref, tout dépend de la tranche marginale d’imposition. En début de prêt il reste au mieux 70% des loyers, mais à la fin, en fonction de sa TMI, sans défiscalisation particulière, on tourne plutôt entre 20% pour les TMI élevées (vu l’IR lourd, les prélèvements sociaux, la taxe foncière, et je ne parle même de l’éventuel ISF) et 75% pour les TMI à 0% (on ne paie alors que les prélèvements sociaux, la taxe foncière, et les charges).

Pour ce qui est de l’analyse des banquiers, il y a ceux qu ianalysent tout ça (mieux vaut leur présenter un étude synthétique) et ceux qui prennent les loyers, les multiplient par 70%, et hop, le calcul est fini ! A quoi bon être professionnel et se donner de la peine ?  ;-)

En général, il étudient en détails surtout les dossiers de leurs bons clients, à gros patrimoine. Mais bon, ils ont beaucoup de clients à gérer, il faut bien faire un choix.

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#62 07/03/2013 18h20 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Range19 a écrit :

[
Sur la question du taux d’endettement, si, il est facile de masquer une partie de ses charges. Philippe l’a exposé par ailleurs.
Je ne souscris pas à ces pratiques, mais c’est accessible.

Ce que vous dites est totalement faux ,je n’ai jamais évoqué ni indiqué qu’il fallait cacher des charges !
J’ai indiqué que j’avais eu recours une fois à un DOUBLE EMPRUNT pour l’achat de 2 biens en même temps.

Avant de rapporter mes propos assurez vous de leur exactitude.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#63 07/03/2013 18h21 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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ZX-6R a écrit :

Range19,
Enfin, pour l’endettement, Philippe n’a jamais parlé de cacher son taux d’endettement en maquillant ses papiers, il parle d’acheter 2 biens en même temps. C’est différent, c’est une "omission" que n’importe qui peut tenter, pas une falsification. (pour moi mes TF sont sur le même bordereau d’ailleurs)

Effectivement , merci de le rappeler car ces allégations ne me plaisent pas.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#64 07/03/2013 18h50 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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entrepreneurdebutant a écrit :

Et ce banquier que je connais très bien… m’a avoué certaines choses:

1)    Vous pouvez très bien « cacher » vos prêts immobilier actuels et chercher un financement auprès d’autres banques concurrentes. Les banques ne croisent apparemment pas leurs fichiers.

PS : une banque est dans l’interdiction de vous imposer le versement de votre salaire dans leur établissement sous prétexte qu’il vous finance votre projet immobilier.

2)    Pour dépasser la barre des 33% d’endettement sans avoir à « tricher », vous avez pour obligation de viser un taux de rentabilité élevé et dégager un cashflow plus que positif. De ce fait, vous pourrez «  facilement » répéter vos opérations immobilières.

Il faut être capable de montrer à votre conseiller que vous savez investir correctement et que vous maîtrisez votre domaine.

Mais il est clair que certaines banques sont plus souples que d’autres. La banque populaire pour ne pas la citer…

1°)
Non , vous ne pouvez pas cacher des prêts car les banques cra les mouvements bancaires sont très épluchées.
Les banques  croisent vos comptes , vos revenus locatifs , les numéros des pages des relevés de compte.
Seul un emprunt à un an d’échéance n’est pas pris en compte.

La banque effectivement n’a pas le droit de vous imposer le versement de votre salaire mais elle n’a pas non plus l’obligation de vous accorder le prêt….

2°)
C’est le message que j’essaye de faire passer depuis  toujours.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#65 07/03/2013 19h24 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Range19 a écrit :

- Oui, je préfère payer plus d’impôts que plus d’intérêts

Si je paye plus d’impôt et moins d’intérêt du fait de crédit moins long alors mes mensualités seront plus élevées.
Autre différence les intérêts sur des crédit à durée longue sont payés par la location alors que la fiscalité est payé par moi même.
Je ne cherche pas à éluder l’impôt mais j’optimise.

Range19 a écrit :

- Non, je n’ai plus à mettre de complément chaque mois depuis déjà quelques années grâce aux efforts fournis à l’époque où c’était facile, époque ou mon géni n’était pas nécessaire pour engranger de la capitalisation (prix bas, loyers élevés, demande locative élevée, puis augmentation des prix et population pas encore empêtrée dans le misérabilisme ambiant ). Les loyers de ce qui est payé permettent de faciliter le financement des nouveaux lots sur des durées de 7 à 10 ans.

Le seul complément que je mette par le biais d’un autre bien payé est sur un sellier qui compense mon imposition, ce type d’opération de défiscalisation n’est pas ma tasse de thé mais je réduit mon imposition.

Range19 a écrit :

Une exception : un appartement exceptionnel voit son financement sur 12 ans… jusqu’en 2022.
vous et moi n’avons que peu de mérite Philippe : nous sommes arrivés sur le marché au bon moment.

Regardez mon profil , j’ai vraiment commencé le locatif en 2006 avant j’avais 1 studio personnel et un à ma femme qui nous ont servi pour acheter une maison à rénover , maison que nous avons revendu et qui nous a permis d’acheter notre RP actuelle.

Range19 a écrit :

- non, au contraire, j’ai régulièrement un prêt qui s’arrête, mon patrimoine augmente sensiblement, mon épargne aussi. Je suis plus liquide que jamais et les maisons neuves faîtes en Robien et Scellier minorent ma fiscalité. Ma banque me regarde avec les yeux de l’amour. Je n’ai jamais eu comme je vous l’ai indiqué par ailleurs à occulter des informations où à enjoliver la réalité. Il faut dire que nos professions respectives étaient respectées dans le monde bancaire et qu’au fil des années nous gagnions de plus en plus.

Vous aviez évoqué préférer payer des impôts que des intérêts mais avec ces programmes vous surpayés les biens au profit des promoteurs.
Je suis dubitatif sur la qualité et la pérennité  des ces constructions dans 20 ans.
Si vous pouviez arrêter avec ces propos sur les occultations d’informations…

Tant mieux si vous gagniez bien cela met les banques en confiance mais le début du parcours d’un investisseur est sensiblement délicat , le passage des 6 lots est souvent difficile.
Je n’ai plus ce problème avec 15 lots actuellement , 2 reventes suite des crédits courts et un achat d’un immeuble acté par la banque sur Avril de 3 lots.

Dans ma démarche , j’ai pris 2 crédits courts que j’ai couvert personnellement en vue de disposer rapidement ( 7 ans )  de la possibilité de revendre ces biens pour avoir un capital.
Suite à ces deux emprunts , j’ai pris ensuite des crédits longs pour continuer à investir et disposer de ce cash flow vital pour l’objectif de rente non pas dans 20 ans mais progressivement à chaque achat.

Range19 a écrit :

Vous me demandez ce que je propose pour démarrer un investissement aujourd’hui.
Je peux répondre que je ne propose justement rien de sûr si ce n’est du coup par coup facile à financer et adapté à chacun, en intégrant que le risque sur l’immobilier d’investissement n’a jamais été aussi élevé.

Avec plus de poids et de moyens , les banques et les investissements que l’on fait prenne un autre tournure.
Comme l’a indiqué ZX-6R , on prend moins de risque avec l’age , c’est humain et surtout car on peux se le permettre.
Le risque immobilier , j’en entend parler depuis 5 ans depuis 2008 , à chaque fois que les prix baissent de 0,5% c’est le début de la crise.
Les prix sont  hauts , c’est sûr mais est ce je doit attendre 7 à 8 ans qu’ils baissent ?
Je fais un montage sur des durées longues avec un cash flow positif en bénéficiant de taux fixes réduits actuellement et si dans 10 ans les prix sont encore plus haut j’aurais plus la possibilité de faire des emprunts sur 20 ans

Range19 a écrit :

Il vaudrait mieux à mon sens 10 logements à 30 ou 40 000 euros achetés progressivement qu’un achat d’un bloc à 400 000. Histoire d’apprendre et de diversifier sans tout miser sur un projet mal bétonné et d’apprendre à se connaître.

Tout le monde commence par des petits lots de type studio mais est-ce la bonne solution ?
Certains commencent par des immeubles évitant ainsi les frais de copropriété , les charges etc …

Sur 15 lots actuellement , ils m’en reste 7 en copropriété , je n’attend qu’une chose , c’est de les vendre pour prendre des immeubles.

Range19 a écrit :

Je propose donc seulement d’être vigilant et de s’assurer de rester un minimum liquide ou de pouvoir le redevenir. Je ne propose pas un modèle auquel je ne crois pas mais espère que chacun fasse un choix lucide. Emprunter sur 20 ans aujourd’hui sans disposer d’une stratégie de repli, c’est prendre le risque de vendre avant terme et de n’avoir "autofinancé" que des intérêts.

Quand on commence , on est forcement limite , j’ai été très limite il y a 3 ans dans le sens ou je ne savais pas comment payer le foncier de fin d’année car j’avais eu des problèmes d’impayés , aujourd’hui avec la vente de 2 lots je suis plus serein mais je ne compte pas laisser d’argent dormir sur un compte en banque , j’ai déjà prévu un apport le prochain achat d’immeuble en avril et je recherche un nouvel immeuble  pour la fin de l’année.

Range19 a écrit :

Pourquoi cette position ?
Je vais me répéter.
Notre environnement socio économique est devenu totalement incertain sur une durée courte en tout cas bien inférieure aux emprunts 20 à 30 ans vantés il y a encore peu par les banques.

Mes certitudes de jeune étudiant se sont évaporées, on diminue le nombre de fonctionnaires, on ferme des casernes, des services publics de proximité. Les quartiers autrefois demandés peuvent ne plus l’être à la faveur du déplacement d’un commissariat ou de la mise en place d’une ligne de transport en commun mal fréquentée.

Les banques payent et si je ne peux plus payer , elles prendront mon bien sous hypothèque et alors ?
Je n’aurais pas sorti grand chose de ma poche et même j’aurais pu en gagner par le fait d’avoir des loyers supérieurs au remboursement du crédit.

J’ai toujours mes certitudes en ayant perdu une partie de ma jeunesse , mais ce que je fais c’est pour moi et surtout pour mes enfants.

Range19 a écrit :

La fiscalité comme le droit sont eux aussi devenus incertains. Les beaux tableaux Excel d’il y a 20 ans devraient subir une belle mise à jour.
Ici, les loyers n’ont quasiment pas augmenté, les impôts ont augmenté, CSG, CRDS, taxes foncières, les coûts de main d’oeuvre donc des travaux ont été multipliés par au moins 5.
L’évolution forte du chômage ne peut pas épargner les bailleurs et leurs locataires.

L’IRL se porte bien merci.
La CSG je ne sais pas ce que c’est car je suis en déficit foncier et j’amortis en meublé donc aucune fiscalité ni impact sur mon IRPP.
Il faut savoir choisir ses locataires et prendre des garanties en cas de doute.


Range19 a écrit :

J’ai un parcours particulier.
Totalement fauché il y a 26 ans, je ne le suis plus et ne travaille plus depuis septembre. Je n’ai jamais été d’une témérité qui rende extatique les dames qui me fréquentent et ai d’autant plus de mal à laisser croire que j’aurais pu être particulièrement doué et donc génial pour arriver à mon résultat.
J’ai simplement eu le petit culot d’y aller et avec le recul la bonne idée de me débarrasser des lots en immeubles anciens pour m’orienter vers de la qualité et des maisons. Même les gens modestes aiment le confort dans mon coin.
J’avais simplement des facilités en droit et en gestion…
Aujourd’hui, je ne sais pas comment je débuterais.
Peut-être faut-il simplement avoir la dose d’inconscience nécessaire que l’on a à 20 ans ?

Vu ce que vous écrivez , je ne sais pas si vous débuteriez aujourd’hui mais comme vous le dites vous avez eu le culot d’y aller et c’est ce qu’il faut pour se mettre plus de 700.000 d’emprunt sur le dos.
Ce n’est pas de l’inconscience qu’il faut mais de la rationalité  et de l’organisation pour gérer , dépanner , louer , rénover , acheter , vendre dans l’immobilier.

Vous étiez fauché à 26 ans maintenant cela semble aller mieux , est-ce juste la valeur de votre travail ou des investissements qui vous ont permis d’avancer , les deux surement mais aujourd’hui vous seriez dans une situation moins confortable sans l’immobilier acquis.

Philippe


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#66 07/03/2013 20h28 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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@Philippe30, si - à la manière de notre hôte pour l’investissement boursier - vous décidiez un jour de publier un livre/e-book sur l’investissement immobilier, ma boule de cristal vous prédit un grand succès :-) !


Développeur d'outils pour investisseurs : Le Quant 40

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#67 07/03/2013 21h07 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Je ressort d’un entretien avec mon conseiller en vue d’autre rachat locatif.

On a nullement parlé de taux d’endettement,même s’il reste sous entendu.
Mon projet tient la route(financement avec crédit long et révisable capé), par contre les conditions d’octroi de prêt se sont durcies   :

-plus de financement a 110 %
-avance des frais de notaire
-1 an de loyer sur compte

Après chaque cas est particulier ,ce qui est valable pour l’un ne l’est pas pour l’autre ,des critères comme le patrimoine ,relation conseiller ,le montant emprunté peuvent faire pencher la balance.

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#68 08/03/2013 06h26 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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roro a écrit :

@Philippe30, si - à la manière de notre hôte pour l’investissement boursier - vous décidiez un jour de publier un livre/e-book sur l’investissement immobilier, ma boule de cristal vous prédit un grand succès :-) !

Merci , j’ai déjà écris ce livre sans le publier.
Je dois encore lui apporter des corrections mais la trame principale est  écrite , il me reste à consolider le contenu et tout vérifier.
Ensuite je dois trouver le canal de distribution et de vente, j’ai vu sur internet qu’un éditeur sur Bordeaux imprimait des livres.

C’est une réflexion en cours

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#69 08/03/2013 06h34 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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bartissimo45 a écrit :

Je ressort d’un entretien avec mon conseiller en vue d’autre rachat locatif.

On a nullement parlé de taux d’endettement,même s’il reste sous entendu.
Mon projet tient la route(financement avec crédit long et révisable capé), par contre les conditions d’octroi de prêt se sont durcies   :

-plus de financement a 110 %
-avance des frais de notaire
-1 an de loyer sur compte

Après chaque cas est particulier ,ce qui est valable pour l’un ne l’est pas pour l’autre ,des critères comme le patrimoine ,relation conseiller ,le montant emprunté peuvent faire pencher la balance.

Vous avez raison , les conditions se sont durcies car plus de prêt à 110%.

Méfiez vous des révisables actuellement car les taux sont bas donc ils risquent de remonter mettant à mal votre équilibre financier ou rallongeant la durée de votre prêt.
Je prend uniquement des taux fixes , même plus cher je n’ai pas de mauvaise surprise.

Les conditions de chaque banque sont différentes , je n’avais jamais eu le coup de 1 an de loyer sur le compte , quelle imagination ces banquiers , je suppose que les 1 ans de loyer doivent être sur le compte de la banque qui vous prêtent ?

Bientôt les banques vous prêteront  si vous disposez de la totalité de la somme empruntée sur votre compte …..quand je vois dis que les banquiers sont des ……( phrase à finir selon l’humeur et le banquier)

Philippe


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#70 08/03/2013 09h22 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Philippe30 a écrit :

Bientôt les banques vous prêteront  si vous disposez de la totalité de la somme empruntée sur votre compte …..quand je vois dis que les banquiers sont des ……( phrase à finir selon l’humeur et le banquier)Philippe

Pour faire éco à cela je viens de souscrire mon premier prêt SCPI sur 15 ans et je réalise qu’en fait l’agacement à ne pas trouver de prêteur (même avec un bon dossier) m’a fait accepter des conditions d’octroi aberrantes à savoir :

- Un prêt sur 15 ans (je regrette tellement d’avoir entamé ma capacité d’endettement que je pense racheter le crédit d’ici 5 ans pour limiter l’étranglement à long terme).
- Un nantissement des parts à 100% + un nantissement sur fond euros d’un montant de 75% de la somme empruntée (le conseiller pleurnichait pour 100%). Pour ma défense ca correspondait aussi à une répartition patrimoniale souhaitée de 25% en fond euro, 30% SCPI, 30% en bourse, 10% pour jouer au chasseur de primes, 5% en monétaire.

Sinon je suis ravis de cette file parce que je n’avais pas pensé à contracter un double crédit pour dépasser le sacro-saint plafond d’endettement, miam ^^.

Maestria

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#71 08/03/2013 10h05 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Philippe30 a écrit :

Si je paye plus d’impôt et moins d’intérêt du fait de crédit moins long alors mes mensualités seront plus élevées.
Autre différence les intérêts sur des crédit à durée longue sont payés par la location alors que la fiscalité est payé par moi même.
Je ne cherche pas à éluder l’impôt mais j’optimise.

/…/

Vous aviez évoqué préférer payer des impôts que des intérêts mais avec ces programmes vous surpayés les biens au profit des promoteurs.
Je suis dubitatif sur la qualité et la pérennité  des ces constructions dans 20 ans.
Si vous pouviez arrêter avec ces propos sur les occultations d’informations…

T

Bonjour

Dire que dans un cas les impôts sont payés par moi même alors que les intérêts sont payés par les loyers est une vue de l’esprit.

Mes investissements Besson, Robien et Scellier ont été faits dans des appartements non surpayés réservés en départ de promotion (aucun intermédiaire, promoteurs et/ou architectes connus personnellement) et des maisons dont j’ai assuré la maîtrise d’ouvrage quasiment intégralement.
Chaque chantier terminé en moins de 8 mois, mise en location immédiate, le tout pour des montants inférieurs de 20 à 40 % du prix du marché avec une qualité maîtrisée.

J’arrête ces propos sur les occultations d’informations en rappelant d’où ils proviennent et que j’ai du mal les interpréter :
Le 26/02/2013
"Je ne connais pas votre profil Range19 , mais savoir dissimuler certaines choses en connaissance permet d’avancer , j’ai eu l’occasion il y a quelques années d’acheter plusieurs biens en même temps en empruntant dans plusieurs banques car je savais que je ne pourrais pas en acheter ensuite par blocage.
Aujourd’hui je n’ai plus ce problème mais si je n’avais pas "omis" de signaler à la banque A que j’achetais un autre bien à la banque B à qui je sollicitais aussi un emprunt j’aurais perdu plus de temps.

Philippe"

Je termine par une note d’humour… et je ris parfois jaune
Chez moi, au delà du taux d’endettement, il y a le WAF* cap très délicat à franchir qui m’a fait louper de vraies opportunités avec un engagement financier très supérieur à mes habitudes mais une rentabilité en fin d’opération de nature à susciter l’enthousiasme.
* wife acceptance factor
Dans le lot, un superbe immeuble ancien en plein centre de La Rochelle, nécessitant quelques travaux et l’aménagement des combles. Objectif : garder un grand appartement de 120 m² et le grand local commercial loué du rez de chaussée pour revendre le reste et revenir à un engagement raisonnable.
Coût global : 650 000 à 700 000 euros il y a 6 ans
Idée de financement : Crédit à 20 ans avec négociation pour remboursement anticipé et franchise partielle de 15 mois.
Mais le WAF … Il y a eu quelques autres opportunités loupées. Le seuil de prix psychologique de celui qui n’est pas directement impliqué dans ces opérations est souvent bas voire très bas.

Dernière modification par Range19 (08/03/2013 10h45)

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#72 08/03/2013 13h13 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Philippe30 a écrit :

Les conditions de chaque banque sont différentes , je n’avais jamais eu le coup de 1 an de loyer sur le compte , quelle imagination ces banquiers , je suppose que les 1 ans de loyer doivent être sur le compte de la banque qui vous prêtent ?

Philippe

Sur un compte rémunérateur 3%(part sociales) plafonné a 4000 €

Ah j’oubliais,ils ne prêtent plus sur 20 ans (mais il y a toujours des exceptions) ,mais avec la modulation d’échéance on y arrive quand meme .

Je verrais la position du CIC ,RV cet après midi pour ma  résidence principale(renégociation).

je tacherais d’aborder "taux d’endettement" ,sujet principal !

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#73 08/03/2013 19h21 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Range19 a écrit :

Dire que dans un cas les impôts sont payés par moi même alors que les intérêts sont payés par les loyers est une vue de l’esprit.

C’est surtout une certitude financière qui lorsque vous prenez un crédit court induisant :
- des mensualités plus importante
- des intérêts plus faible donc moins à déduire
- une fiscalité plus importante

Au bout du compte je vois mal comment avec un prêt sur 12 ou 15 ans vous n’êtes pas obligé de mettre de votre poche.

Range19 a écrit :

Mes investissements Besson, Robien et Scellier ont été faits dans des appartements non surpayés réservés en départ de promotion (aucun intermédiaire, promoteurs et/ou architectes connus personnellement) et des maisons dont j’ai assuré la maîtrise d’ouvrage quasiment intégralement.
Chaque chantier terminé en moins de 8 mois, mise en location immédiate, le tout pour des montants inférieurs de 20 à 40 % du prix du marché avec une qualité maîtrisée.

Parfait mais ce n’est pas le lot de tout les investisseurs qui se sont fait embobinés par les vendeurs.

Range19 a écrit :

J’arrête ces propos sur les occultations d’informations en rappelant d’où ils proviennent et que j’ai du mal les interpréter :
Le 26/02/2013
"Je ne connais pas votre profil Range19 , mais savoir dissimuler certaines choses en connaissance permet d’avancer , j’ai eu l’occasion il y a quelques années d’acheter plusieurs biens en même temps en empruntant dans plusieurs banques car je savais que je ne pourrais pas en acheter ensuite par blocage.
Aujourd’hui je n’ai plus ce problème mais si je n’avais pas "omis" de signaler à la banque A que j’achetais un autre bien à la banque B à qui je sollicitais aussi un emprunt j’aurais perdu plus de temps.
Philippe"

Encore une fois on parle de double emprunt et non de dissimulation de charges inhérentes aux biens posséder , difficile d’appréhender ce point.

Range19 a écrit :

Je termine par une note d’humour… et je ris parfois jaune
Chez moi, au delà du taux d’endettement, il y a le WAF* cap très délicat à franchir qui m’a fait louper de vraies opportunités avec un engagement financier très supérieur à mes habitudes mais une rentabilité en fin d’opération de nature à susciter l’enthousiasme.
* wife acceptance factor
Dans le lot, un superbe immeuble ancien en plein centre de La Rochelle, nécessitant quelques travaux et l’aménagement des combles. Objectif : garder un grand appartement de 120 m² et le grand local commercial loué du rez de chaussée pour revendre le reste et revenir à un engagement raisonnable.
Coût global : 650 000 à 700 000 euros il y a 6 ans
Idée de financement : Crédit à 20 ans avec négociation pour remboursement anticipé et franchise partielle de 15 mois.
Mais le WAF … Il y a eu quelques autres opportunités loupées. Le seuil de prix psychologique de celui qui n’est pas directement impliqué dans ces opérations est souvent bas voire très bas.

Je n’ai pas ce symptôme comme vous avez du le comprendre …..

Philippe


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#74 08/03/2013 19h22 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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bartissimo45 a écrit :

Sur un compte rémunérateur 3%(part sociales) plafonné a 4000 €

Ah j’oubliais,ils ne prêtent plus sur 20 ans (mais il y a toujours des exceptions) ,mais avec la modulation d’échéance on y arrive quand meme .

Je verrais la position du CIC ,RV cet après midi pour ma  résidence principale(renégociation).

je tacherais d’aborder "taux d’endettement" ,sujet principal !

Allez voir dans une autre banque , vous avez dépassé la limite du racket bancaire…

Philippe


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#75 08/03/2013 19h33 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Après plusieurs entrevues, je suis assez consterné de constater que la plus grande partie des banquiers (que j’ai pu rencontrer) ne comprennent absolument pas ce qu’est un effet de levier (dans l’immobilier), même si il disent le contraire… mais j’ai peut-être pas vu les bons.


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