Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 11/01/2014 02h37 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Apres des recherches sur internet, je n’ai trouve de reponses claires et precises, alors je me permets ce post.

Je suis sur le point d’acheter un bien pour un investissement locatif et j’hesite sur le montage:
1/ j’achete tout seul en nom propre
2/ j’achete via une SCI ou je detiens 99% et ma soeur 1%

Ma situation est: salaire de 7500 eur, un loyer percu de 750 eur et un remboursement d’emprunt de 1000 eur. Celibataire et pas d’autres charges

La situation de ma soeur est: mariee, les deux salaires font 2500 eur, un loyer de 600 eur, credit a rembourse de 500 eur

Mes questions sont:
A/ dans le calcul du taux d’endettement via une SCI, la banque prend elle en compte le pourcentage de detention pour evaluer les revenus et les charges des associes? En l’occurence, mes revenus compteront pour 99% et ceux de ma soeur pour seulement 1%?

B/ Quels sont les impacts en terme de capacite d’endettement pour ma soeur si elle veut un jour emprunter pour sa residence principale? La banque va t elle tenir compte du fait qu elle ne detient que 1% de la SCI ou considere qu elle est solidairement responsable?

C/ La banque demande une hypotheque + caution solidaire des associes si emprunt via SCI. Quels sont les impacts sur la capacite d emprunt des associes de mettre en place ces cautions?

Merci par avance.
Blue Sky

Mots-clés : sci

Hors ligne

 

#2 11/01/2014 03h21 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

Modérateur
Réputation :   1078 

A/ Chaque banque fait ce qu’elle veut. Mais dans l’exemple que vous citez, il est probable que la banque prendra en compte uniquement vos revenus (de manière générale, ce sera fonction du % des chacun dans la SCI). Parfois, voire souvent, la banque demande aussi une caution personnelles des  associés, parfois au prorata de la participation, parfois sur la somme totale (dans votre exemple ce serait sans doute juste à vous, sauf si votre situation de non-résident effraie la banque).

B/ Chaque associé est responsable indéfiniment des dettes de la SCI, à proportion de ses parts (donc pour votre soeur : 1% du prêt), sauf stipulation contraire dans les statuts.

C/ Chaque associé peut accorder toutes les cautions qu’il souhaite… tant qu’il signale celles déjà consenties à la banque à qui il demande un prêt, et ces cautions diminuent bien entendu sa capacité d’emprunt (selon le montant sur lequel porte la caution consentie).

Question : à quoi ça sert d’associer votre soeur pour 1% dans la société ? Pourquoi ne pas investir seul en constituant une EURL à l’IS ? (lisez par exemple http://www.eyrolles.com/Chapitres/97827 … _Denos.pdf (attention : fiscalité et imposition du gérant plus tout à fait à jour)).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#3 11/01/2014 03h59 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Dans la plupart des cas, la banque prend en compte la situation des associés et ce quelque soit leur pourcentage de détention.

En effet, c’est la SCI qui détient la dette et non les associés. De ce fait, les associés sont solidaire à 100 % de la dette et non au prorata de leur pourcentage de détention.

Pour résumer, le calcul du taux d’endettement n’évoluera pas que ce soit en nom propre ou en SCI.

Mon conseil est de ne penser à faire une SCI que dans un but patrimonial.

La SCI est une société de gestion de patrimoine qui permet d’instaurer des règles dans la gestion de biens immobiliers grâce aux statuts et permet d’éviter l’indivision.

Pour info, la SCI permet également à certain malin de cacher l’état de leurs dettes dans le cadre d’une opération sur laquelle le loyer couvre l’emprunt. En effet, rare sont les banquiers à faire des recherches sur INFOGREFFE pour recouper les informations. (et cela ne marcherait uniquement pour le gérant qui peut être un tiers non associé). 

Du coup, si vous ne dites rien au banquier, il n’intégrera pas la dette de la SCI dans le patrimoine.

A votre disposition pour tout autre question,

Hors ligne

 

#4 11/01/2014 04h22 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre reponse.

Mon idee premiere etait d’investir seul dans mon projet d’investissement locatif. Or face au niveau d’imposition des non residents sur les revenus fonciers et des plus values, j’ai commence a m’interroger sur la possibilite de creer une SCI soumise a l’IS.

Apres des nombreuses lectures, il me semble que les principaux avantages de la SCI sont d’optimiser la transmission (donation) et de reduire les droits de mutation dans le futur. Je suis particulierement interesse par l’imposition a l’IS. Or il s’avere que la SCI doit au moins comporter 2 associes, d’ou le recours a ma soeur. En cherchant sur internet, j’ai vu que l’on pouvait creer une SCI avec deux associes puis faire une cession de parts sociales, ce qui fait que je deviendrais l’associe unique. D’apres la loi, la societe peut continuer a exister mais un tiers peut en demander la dissolution, ce qui m’obligerait a revendre les parts. Mais je pense que ce risque est limite. Je pense donc m’orienter vers cette solution. En creant la SCI rapidement puis en rachetant les parts de ma soeur immediatement apres, je pourrais faire un emprunt aupres de la banque en etant le seul associe, ce qui evite les problemes pour ma soeur. Qu’en penses tu?

J’ai lu le document que tu m’as suggere sur une EURL a l’IS. Je comprends qu’il y a des differences au niveau de la responsabilite des associes, mais qu’en est il au niveau de la transmission et droit de mutation dans le futur? La meme chose que pour une SCI? Dans ce cas la, quelle difference y a t il de creer une SARL a IS ou une SCI a l IS?

Enfin, il me semble comprendre que si je suis gerant de l’EURL a l IS, je devrais m’enregistrer en tant que travailleur non salarie et donc payer des cotisations sociales?

En te remerciant par avance pour tres precieux conseils.

Hors ligne

 

#5 15/11/2015 13h23 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

Membre
Réputation :   

Bonjour

ChrisNC a écrit :

Pour info, la SCI permet également à certain malin de cacher l’état de leurs dettes dans le cadre d’une opération sur laquelle le loyer couvre l’emprunt. En effet, rare sont les banquiers à faire des recherches sur INFOGREFFE pour recouper les informations. (et cela ne marcherait uniquement pour le gérant qui peut être un tiers non associé). 

Du coup, si vous ne dites rien au banquier, il n’intégrera pas la dette de la SCI dans le patrimoine.

est-ce légal de cacher ainsi ses dettes acquises au travers de différentes SCI ?
vous semblez indiquer qu’il est nécessaire que le loyer couvre l’emprunt pour que l’on puisse cacher l’état des dettes d’une SCI…pouvez-vous développer ?

le contexte de mes questions est que je cherche à faire plusieurs investissements immobiliers d’affilée à crédit, et que traditionnellement les banquiers arrêtent de prêter après un certain nombre de projets financés (par eux ou d’autres) - ou demandent un apport significatif

Si il est possible de "cacher" légalement l’état de ses dettes contractées au travers de SCI pour continuer à avoir accès au credit à 100%, alors ca pourrait répondre à mon besoin.

Axel


Axel

Hors ligne

 

#6 15/11/2015 14h23 → SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ? (sci)

Modérateur
Réputation :   1078 

Si vous "cachez" une dette,  et signez le contrat de prêt, lequel indiquera que vous avez fourni à la banque des informations exactes et sincères, vous n’aurez pas été honnête,  et la banque aura même le droit d’activer la clause d’exigibilité immédiate  (vous devrez immédiatement rembourser le capital restant dû + des frais) si elle s’en aperçoit.Vous dépendrez donc de la bonne volonté de la banque ou du "pas vu pas pris".


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech