Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ?

Votre raisonnement (largement "en chambre", car théorique et ignorant pas mal d’aspects pratiques) se tient, en ce sens que vos hypothèses conduisent bien à vos conclusions.

En pratique, vos hypothèses sont discutables : Piketti et Friggit prennent soin de décrire en détail les limites de leurs études et les précautions à prendre avec leurs conclusions, l’immobilier ne fait pas 3% sur très long terme (le marché est très varié, en particulier l’immobilier rapporte plus ou moins selon la localisation, le type de bien, et la quantité d’huile de coude qu’on y consacre), le taux du crédit n’est pas de 2% (le taux est plus élevé si l’emprunt est plus long ou pour une opération plus risquée (par ex: financer 110% vs financer 50%, financer un bien sur un marché liquide vs en rase campagne), financer un bien "terminé" ou une opération avec plein de travaux), la "capacité d’endettement" n’est de loin pas seulement liée aux revenus (sauf dans la cas "basique" de l’achat de sa RP par un salarié), et la limitation ne vient pas que des banques (mais aussi de l’emprunteur : beaucoup seront (prudemment) réticents à emprunter de trop grosses sommes, et d’autres seront audacieux, voire peu conscients du risque pris, surtout quand leurs garanties sont des biens à fort rendement).

Par ailleurs, si je suis d’accord avec votre "l’immobilier cristallise, du moins en France, un fort degré d’irrationalité" (et pas qu’en France d’ailleurs), je ne suis pas d’accord avec votre "en France, la seule manière de s’endetter et de profiter de l’effet de levier, c’est par l’immobilier". Même pour le grand public il y a déjà par exemple l’avance sur titres d’un courtier en ligne ou le SRD.

En pratique, vous pourriez vous lancer, sur une petite opération, en empruntant 110% à long terme. Vous apprendriez beaucoup, et pourriez alors mieux comparer avec ce que vous pratiquez déjà….

@GBL : J’avais justement mis des pincettes sur mon assertion :

perecastor a écrit :

"la rentabilité réelle de l’investissement, jugée sur la durée de détention du bien, sera souvent meilleure par un emprunt court."

car c’est vrai que les calculs de rentabilité sont souvent contre-intuitifs ; que les intérêts d’emprunt sont déductibles, adoucissant de fait la fiscalité ; mais le résultat dépendra surtout de la façon dont la trésorerie supplémentaire générée par un allongement de l’emprunt est valorisée dans les calculs. Selon qu’on considère qu’elle est placée sur un livret A ou qu’elle rapporte 8% net/an en bourse, les résultats ne seront pas les mêmes.

@cricri77700 : je rajouterai à vos propos, avec lesquels je suis 100% d’accord, que l’investissement immobilier locatif ne peut fonctionner, à grande échelle, que s’il est abordé avec une approche de gestionnaire et non d’amoureux des vieilles pierres. L’immeuble est un actif, le crédit un passif, les locataires des clients, un impayé de loyer une créance client… le risque principal de ce type d’investissement est de vouloir gérer avec son cœur ou ses tripes plutôt qu’avec sa tête.

La valeur de l’immobilier est relative à un instant T.
La valeur des actions est relative à une heure H.

Si l’on achète un bien qui rapporte plus que le montant de l’emprunt en terme de loyer il me semble que l’on est bénéficiaire d’un cash flow , une augmentation de rentrée financière qui contrairement à la bourse n’est pas sujette à variation du bon vouloir des dirigenats ou de l’humeur du marché sur une cotation.

Un bien immobilier est solide lors d’un achat par emprunt ce qui est normal pour la majorité des personnes qui ne disposent des fonds , le fait de se rendre chez le banquier et de signer l’emprunt permet de disposer d’une augmentation de son patrimoine sans aucun apport ( 110 % )

Une fois ce bien loué avec les aléas propre à toutes locations , on prend goût à ce principe et l’on est tenté d’acheter un nouveau bien avec toujours un cash flow positif.

Puis on prend goût à plus gros comme des immeubles , on multiplie les achats d’immeubles en revendant des appartements en copropriété qui subissent de nombreuses charges.

Au cours de ce parcours on s’aperçoit que tout fonctionne bien car on a appris souvent à ses dépend mais comme la base des achats permettaient une garantie de cash flow importante , une vacance locative est supportable cela permet de faire des travaux pour générer une réduction fiscale ou un déficit foncier pour la location nue.

Voila c’est simple , on y prend gout et ensuite on peux se libérer du monde du travail pour vivre du cash flow des immeubles alors que ceux ci ne sont pas encore payer mais avec des rentabilités entre 12 et 17 % , il est facile de comprendre qu’emprunter à 1,99 % pour louer à plus de 10 % permet de dégager des bonnes marges.

Philippe

Golliwogg a écrit :

Je parle plutôt des marchés actions, dans une optique d’investissement long terme.

Et diversifié, je suppose ? OK.

Pour l’immobilier, j’ai plutôt en tête de l’investissement locatif d’habitation, voire l’achat de résidence principale (qui n’est qu’un achat locatif où le locataire, c’est vous-même)

Laissons de côté la RP, sinon ça complique encore. Investissement locatif d’habitation en direct, OK.

Alors revenons aux bases. Dans le premier cas, vous investissez dans des entreprises.

Dans le second cas, vous investissez dans un ou des logement(s) locatif(s).

Il y a donc déjà une différence évidente : d’un côté, une entreprise. Tout le monde voit bien ce qu’est une entreprise ? OK.

Dans l’autre côté, un logement locatif. Tout le monde voit bien ce qu’est un logement ? Ca peut être un appartement, une maison, ou bien un immeuble de plusieurs appartements. OK.

Vous admettrez que ce n’est pas tout à fait la même chose.

Si je reprends les bases, c’est que vous ne les avez pas, désolé. Vous écriviez : "l’immobilier ne produit rien". Bien sûr que si. L’immobilier de logement produit la fonction "logement". Quand un locataire d’un appartement paie un loyer, c’est en échange de la fonction "logement". De même que quand vous allez chez le coiffeur, vous payez pour la fonction "se faire couper les cheveux".

Si vous pouvez tout à fait choisir de vous couper vous-même les cheveux ou de vous raser la tête, en revanche, choisir de se passer de logement implique d’être SDF, ce qui comporte quelques désagréments. La fonction "logement" est donc une fonction très recherchée, et presque toute la population est prête à payer une partie très significative de ses revenus pour assurer cette fonction "logement", que ce soit par l’achat ou par la location. Le produit "logement" est donc un produit universellement recherché et pour lequel les gens sont prêts à dépenser beaucoup d’argent. Vous admettrez que détenir et proposer un tel "produit" est une situation enviable et qu’il est donc totalement absurde d’écrire que l’immobilier ne produit rien.

De plus, un logement locatif produit sa fonction "logement" pendant une durée très longue et assez fortement sécurisée. Les immeubles d’il y a un siècle sont toujours habités, pour la plupart (moyennant des travaux de rénovation). De plus, la valeur de logement ne peut presque jamais s’annuler sans qu’on soit au moins dédommagé (tremblement de terre, incendie, expropriation…) : on est indemnisé par l’assurance ou par l’Etat. Il peut y avoir quelques cas où la valeur revient à zéro si le quartier est totalement déserté (c’est le cas par exemple à Detroit aux Etats-Unis où certaines maisons sont devenues invendables même pour 1000 $), mais cela reste extrêmement rare.
A contrario, quand une entreprise fait faillite, il n’y a pas de "fonds de garantie faillite" pour indemniser les actionnaires ; alors qu’il existe un "fonds de garantie catastrophe naturelle" pour indemniser les propriétaires immobiliers.

Revenons à l’investissement dans l’entreprise. On peut tout à fait investir en direct dans une seule entreprise. C’est ce que font la plupart des gens quand ils créent leur entreprise ! C’est aussi ce qu’on fait quand on prend une part dans l’entreprise que veut lancer le beau-frère, le cousin, ou le collègue.

Mais voilà, une seule entreprise, c’est casse-gueule. Elle peut faire faillite, et alors sa valeur résiduelle pour le propriétaire est presque toujours zéro.

Alors on fait quoi ? On moyenne le risque en achetant des actions, qui sont des petites parts d’entreprise. En prenant des petites parts d’entreprises qui agissent dans des domaines variés, et si possible dans des pays variés, on diminue le risque.

On peut faire la même chose dans l’immobilier :
- en direct, prendre plusieurs biens de moindre valeur, plutôt qu’un seul de grosse valeur. Prendre des biens différents. Des localisations différentes. Exemple : un studio en copro + un petit immeuble de 3 logements + un local commercial + un lot de parkings, et cela, dans 4 villes différentes (ou au moins : 4 quartiers différents de la même ville).
- si on ne veut pas gérer et qu’on veut moyenner encore davantage le risque, on peut investir au travers de sociétés : SCI, SCPI, foncières cotées, etc., et cela, dans plusieurs pays différents. Comme sur le marché actions, en fait, on moyenne en achetant des petits bouts d’immobilier plutôt que quelques biens physiques.

On peut donc tout à fait moyenner le risque et éviter de gérer soi-même, dans l’immobilier comme dans l’entreprise.

Donc en fait, là où votre présentation comportait deux biais énormes, c’est que :
1) vous compariez des entreprises et de l’immobilier de logement locatif, et qu’il y a des différences intrinsèques importantes entre les deux.
2) vous compariez un mode d’investissement dans l’entreprise qui permet de moyenner l’exposition au risque et de n’avoir aucun rôle dans la gestion, à un mode d’investissement dans l’immobilier en direct qui ne se concentre que sur quelques biens et qui nécessite de les gérer.

Vous compariez donc deux choses extrêmement différentes, sans expliciter vos hypothèses. Si vous voulez investir dans l’immobilier en constituant un portefeuille diversifié pour moyenner le risque, comme vous le faites en bourse, c’est possible aussi. Cf. Investir dans l’immobilier depuis chez soi.

Si vous regardez le patrimoine d’Investisseur Heureux, qui présente l’avantage d’être bien connu de tous et d’être celui d’une personne fort compétente dans le domaine de l’investissement. Il dit qu’il a un investissement en direct dans une très petite entreprise (une boutique en ligne, si j’ai bien compris). Et aussi, qu’il est largement investi dans l’immobilier au travers de sociétés foncières. Vous voyez qu’un investisseur très avisé comme l’IH a une entreprise détenue en direct, et au contraire beaucoup d’immobilier détenu au travers de sociétés (qui comporte peu de logements d’ailleurs, surtout de l’immobilier d’entreprises, me semble-t-il), mais pas d’immobilier détenu en direct.

Vous voyez donc que votre présupposé "entreprises détenues au travers de la bourse vs immobilier locatif de logements détenu en direct" est donc loin d’être le seul choix. Votre présupposé méritait donc d’être explicité, ce que vous refusiez pourtant de faire jusqu’à ce que je vous pointe du doigt, ce matin, cette énorme imprécision.

On peut tout à fait parler de la pertinence du choix "entreprises détenues au travers de la bourse vs immobilier locatif de logements détenu en direct", à condition de préciser que c’est bien de cette alternative-là dont l’on parle, ce que vous refusiez de clarifier jusqu’à maintenant !

Dernière modification par Bernard2K (10/09/2016 11h00)

cricri77700 a écrit :

Pour un propriétaire : il permet de ne pas payer de loyer et donc  ( par exemple quand le crédit est rembourse ) d’avoir une capacité à acheté autre chose pour contribuer à l’économie.

Oui. D’ailleurs la taxation sur les loyers implicites, c’est-à-dire l’imposition sur le bénéfice en nature que procure la jouissance d’une résidence principale, n’a été abrogée en France qu’en 1965. Sachant qu’à l’époque les intérêts d’emprunt étaient déductibles, l’un et l’autre s’équilibrant durant les premières années suivant l’acquisition du bien.

Cela démontre clairement qu’une résidence principale, et par extension tout bien immobilier, procure un service tout au long de son existence. De plus, si l’on a un temps envisagé de restaurer cette taxation sur les loyers implicites plutôt que sur tout autre type de bénéfice en nature (taxation sur les déplacements implicites pour les détenteurs d’une voiture, sur l’agriculture implicite pour les détenteurs d’un potager…) c’est parce que le service rendu est particulièrement important, ce qui en fait le premier poste de dépense de la majorité des ménages.

Enfin, il est clair que le marché du logement est de plus en plus tendu dans les gros pôles d’emplois français ; en termes d’offre et de demande d’une part, mais surtout en termes d’offre et de demande SOLVABLE. Donnez un budget illimité à une famille dont les parents travaillent sur Paris, elle choisira probablement une maison avec jardin dans Paris intra-muros (il y en a, elles sont très recherchées) pour profiter de la proximité du travail, des transports, des commerces de proximité, des loisirs, des écoles publiques de qualité… or en réalité seules 0,001% peuvent se permettre financièrement un tel achat, le reste va en banlieue car c’est moins cher. Illustration de la différence entre demande et demande solvable.

cricri77700 a écrit :

Pour un propriétaire bailleur idem , de faire des travaux avant location et l’entretien d’un logement permet de créer du travail.

Un peu moins d’accord, votre argument ressemble un peu à celui de la vitre brisée (si l’on casse une vitre on crée de l’emploi au vitrier mais on détruit de la valeur, car la dépense se fait au détriment d’une meilleure utilisation). En revanche un bien insalubre ne permettra plus de loger personne et donc verra sa valeur d’usage réduite à zéro, donc entretenir un bien n’est pas non plus une perte pure en termes de valeur…

Jef56 a écrit :

Un milliardaire en immobilier n’apporte pas grand chose à l’économie (à part loger des gens, qui se seraient loger dans tous les cas, en HLM, ou ailleurs et bien sûr par sa consommation) alors que Bolloré possède des entreprises qui produisent une richesse (et donnent du travail à des salariés et sous-traitants).

A mon avis, cette image repose sur un choix déséquilibré. D’un autre coté vous parlez d’un propriétaire et de l’autre coté d’un investisseur.

Le propriétaire d’actions (vous, moi) n’apporte pas grand chose à l’économie, à part de la liquidité de capital. Tandis qu’un business angel ou un adepte d’IPO, eux, aident à construire l’appareil productif (qui ensuite s’entretiendra grosso-modo tout seul, avec éventuellement une rallonge de temps en temps)
Parallèlement, le propriétaire d’immeubles n’apporte pas non plus grand chose à l’économie. Tandis que celui qui va faire construire un immeuble, lui apportera sensiblement plus.

Bref, je dirais qu’en immobilier ou en bourse, c’est celui qui intervient sur le marché primaire qui est le plus utile à l’économie. Les investisseurs du marché secondaire ont surtout un rôle de lubrifiant pour fluidifier le marché.