Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#26 10/09/2016 09h43 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   43 

Désolé si je ne suis pas clair. Je parle plutôt des marchés actions, dans une optique d’investissement long terme. Pour l’immobilier, j’ai plutôt en tête de l’investissement locatif d’habitation, voire l’achat de résidence principale (qui n’est qu’un achat locatif où le locataire, c’est vous-même). Mais c’est principalement par ignorance que je n’envisage pas ici d’autres formes d’investissement immobilier.

Après, quand je parle de biais cognitifs en faveur de l’immobilier et en défaveur de "la bourse", je ne vois pas trop en quoi l’imprécision des termes nuit à la discussion, qui se voulait sur le fond.

Hors ligne

 

#27 10/09/2016 10h24 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   342 

Golliwogg a écrit :

Je parle plutôt des marchés actions, dans une optique d’investissement long terme.

Et diversifié, je suppose ? OK.

Pour l’immobilier, j’ai plutôt en tête de l’investissement locatif d’habitation, voire l’achat de résidence principale (qui n’est qu’un achat locatif où le locataire, c’est vous-même)

Laissons de côté la RP, sinon ça complique encore. Investissement locatif d’habitation en direct, OK.

Alors revenons aux bases. Dans le premier cas, vous investissez dans des entreprises.

Dans le second cas, vous investissez dans un ou des logement(s) locatif(s).

Il y a donc déjà une différence évidente : d’un côté, une entreprise. Tout le monde voit bien ce qu’est une entreprise ? OK.

Dans l’autre côté, un logement locatif. Tout le monde voit bien ce qu’est un logement ? Ca peut être un appartement, une maison, ou bien un immeuble de plusieurs appartements. OK.

Vous admettrez que ce n’est pas tout à fait la même chose.

Si je reprends les bases, c’est que vous ne les avez pas, désolé. Vous écriviez : "l’immobilier ne produit rien". Bien sûr que si. L’immobilier de logement produit la fonction "logement". Quand un locataire d’un appartement paie un loyer, c’est en échange de la fonction "logement". De même que quand vous allez chez le coiffeur, vous payez pour la fonction "se faire couper les cheveux".

Si vous pouvez tout à fait choisir de vous couper vous-même les cheveux ou de vous raser la tête, en revanche, choisir de se passer de logement implique d’être SDF, ce qui comporte quelques désagréments. La fonction "logement" est donc une fonction très recherchée, et presque toute la population est prête à payer une partie très significative de ses revenus pour assurer cette fonction "logement", que ce soit par l’achat ou par la location. Le produit "logement" est donc un produit universellement recherché et pour lequel les gens sont prêts à dépenser beaucoup d’argent. Vous admettrez que détenir et proposer un tel "produit" est une situation enviable et qu’il est donc totalement absurde d’écrire que l’immobilier ne produit rien.

De plus, un logement locatif produit sa fonction "logement" pendant une durée très longue et assez fortement sécurisée. Les immeubles d’il y a un siècle sont toujours habités, pour la plupart (moyennant des travaux de rénovation). De plus, la valeur de logement ne peut presque jamais s’annuler sans qu’on soit au moins dédommagé (tremblement de terre, incendie, expropriation…) : on est indemnisé par l’assurance ou par l’Etat. Il peut y avoir quelques cas où la valeur revient à zéro si le quartier est totalement déserté (c’est le cas par exemple à Detroit aux Etats-Unis où certaines maisons sont devenues invendables même pour 1000 $), mais cela reste extrêmement rare.
A contrario, quand une entreprise fait faillite, il n’y a pas de "fonds de garantie faillite" pour indemniser les actionnaires ; alors qu’il existe un "fonds de garantie catastrophe naturelle" pour indemniser les propriétaires immobiliers.

Revenons à l’investissement dans l’entreprise. On peut tout à fait investir en direct dans une seule entreprise. C’est ce que font la plupart des gens quand ils créent leur entreprise ! C’est aussi ce qu’on fait quand on prend une part dans l’entreprise que veut lancer le beau-frère, le cousin, ou le collègue.

Mais voilà, une seule entreprise, c’est casse-gueule. Elle peut faire faillite, et alors sa valeur résiduelle pour le propriétaire est presque toujours zéro.

Alors on fait quoi ? On moyenne le risque en achetant des actions, qui sont des petites parts d’entreprise. En prenant des petites parts d’entreprises qui agissent dans des domaines variés, et si possible dans des pays variés, on diminue le risque.

On peut faire la même chose dans l’immobilier :
- en direct, prendre plusieurs biens de moindre valeur, plutôt qu’un seul de grosse valeur. Prendre des biens différents. Des localisations différentes. Exemple : un studio en copro + un petit immeuble de 3 logements + un local commercial + un lot de parkings, et cela, dans 4 villes différentes (ou au moins : 4 quartiers différents de la même ville).
- si on ne veut pas gérer et qu’on veut moyenner encore davantage le risque, on peut investir au travers de sociétés : SCI, SCPI, foncières cotées, etc., et cela, dans plusieurs pays différents. Comme sur le marché actions, en fait, on moyenne en achetant des petits bouts d’immobilier plutôt que quelques biens physiques.

On peut donc tout à fait moyenner le risque et éviter de gérer soi-même, dans l’immobilier comme dans l’entreprise.

Donc en fait, là où votre présentation comportait deux biais énormes, c’est que :
1) vous compariez des entreprises et de l’immobilier de logement locatif, et qu’il y a des différences intrinsèques importantes entre les deux.
2) vous compariez un mode d’investissement dans l’entreprise qui permet de moyenner l’exposition au risque et de n’avoir aucun rôle dans la gestion, à un mode d’investissement dans l’immobilier en direct qui ne se concentre que sur quelques biens et qui nécessite de les gérer.

Vous compariez donc deux choses extrêmement différentes, sans expliciter vos hypothèses. Si vous voulez investir dans l’immobilier en constituant un portefeuille diversifié pour moyenner le risque, comme vous le faites en bourse, c’est possible aussi. Cf. Investir dans l’immobilier depuis chez soi.

Si vous regardez le patrimoine d’Investisseur Heureux, qui présente l’avantage d’être bien connu de tous et d’être celui d’une personne fort compétente dans le domaine de l’investissement. Il dit qu’il a un investissement en direct dans une très petite entreprise (une boutique en ligne, si j’ai bien compris). Et aussi, qu’il est largement investi dans l’immobilier au travers de sociétés foncières. Vous voyez qu’un investisseur très avisé comme l’IH a une entreprise détenue en direct, et au contraire beaucoup d’immobilier détenu au travers de sociétés (qui comporte peu de logements d’ailleurs, surtout de l’immobilier d’entreprises, me semble-t-il), mais pas d’immobilier détenu en direct.

Vous voyez donc que votre présupposé "entreprises détenues au travers de la bourse vs immobilier locatif de logements détenu en direct" est donc loin d’être le seul choix. Votre présupposé méritait donc d’être explicité, ce que vous refusiez pourtant de faire jusqu’à ce que je vous pointe du doigt, ce matin, cette énorme imprécision.

On peut tout à fait parler de la pertinence du choix "entreprises détenues au travers de la bourse vs immobilier locatif de logements détenu en direct", à condition de préciser que c’est bien de cette alternative-là dont l’on parle, ce que vous refusiez de clarifier jusqu’à maintenant !

Dernière modification par Bernard2K (10/09/2016 11h00)

Hors ligne

 

#28 10/09/2016 10h58 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   43 

Merci pour vos objections (malgré votre ton quelque peu… vindicatif).
Il est vrai que j’ai comparé l’immobilier physique en gestion directe, non diversifié, à l’investissement actions, indirect, diversifié (alors que j’aurais pu prendre les REIT à la place de l’immobilier physique, pour rester sur un plan comparable). Voici les raisons de mon choix : le véhicule d’investissement le plus rentable à très long terme (plus d’un siècle) semble être le marché actions, il est donc normal qu’il soit mon "benchmark". L’immobilier physique n’a pas cette performance mais il est le seul véhicule a posséder un autre énorme avantage : il ouvre l’accès au crédit bancaire (j’ai bien lu les objections de GBL concernant l’octroi de crédit au particulier pour autre chose que l’immobilier physique mais vous admettrez que ces cas sont marginaux). Or, l’enrichissement par le crédit (immobilier) était mon sujet de départ.

Je vais tenter de m’expliquer sur ma phrase "l’immobilier ne produit rien" car elle semble avoir été mal comprise. Je n’ai jamais voulu dire que l’immobilier ne servait à rien, comme vous semblez l’avoir compris. Je voulais simplement dire que l’immobilier ne "fait pas de petits", ne crée pas de croissance, contrairement à une entreprise. La croissance mondiale, toujours d’après Piketty, depuis 2000 ans, a toujours été très proche de 0% (il y avait pourtant bien de l’immobilier et les gens avaient autant besoin de se loger, que je sache) ; depuis la révolution industrielle et l’avènement du capitalisme la croissance a explosé.

Hors ligne

 

#29 10/09/2016 11h17 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   342 

Golliwogg a écrit :

le véhicule d’investissement le plus rentable à très long terme (plus d’un siècle) semble être le marché actions, il est donc normal qu’il soit mon "benchmark". L’immobilier physique n’a pas cette performance

On n’investit pas à un siècle. On investit pour avoir du revenu et/ou de la plus-value, là maintenant, et pour les quelques années à venir.

L’IH a la moitié de son patrimoine sur de l’immobilier. Ca doit bien être "rentable" et "performant" d’une certaine façon, non ?

mais il est le seul véhicule a posséder un autre énorme avantage : il ouvre l’accès au crédit bancaire (j’ai bien lu les objections de GBL concernant l’octroi de crédit au particulier pour autre chose que l’immobilier physique mais vous admettrez que ces cas sont marginaux). Or, l’enrichissement par le crédit (immobilier) était mon sujet de départ.

Donc, votre question devrait être : comment s’enrichir au mieux avec l’effet de levier du crédit ? Evacuer des cas au prétexte qu’ils sont "marginaux" n’est pas sage, du point de vue de l’investisseur. Il s’agit de considérer l’ensemble des possibles qui s’offrent à vous, en termes de ratios bénéfice/risque.
S’il est possible d’investir à crédit dans des sociétés immobilières, ou dans la bourse, ou dans quoi que ce soit d’autre, et que cela présente un bon ratio bénéfice/risque, vous ne devriez pas évacuer cette possibilité, même "marginale".

Je vais tenter de m’expliquer sur ma phrase "l’immobilier ne produit rien" car elle semble avoir été mal comprise. Je n’ai jamais voulu dire que l’immobilier ne servait à rien, comme vous semblez l’avoir compris. Je voulais simplement dire que l’immobilier ne "fait pas de petits", ne crée pas de croissance, contrairement à une entreprise. La croissance mondiale, toujours d’après Piketty, depuis 2000 ans, a toujours été très proche de 0% (il y avait pourtant bien de l’immobilier et les gens avaient autant besoin de se loger, que je sache) ; depuis la révolution industrielle et l’avènement du capitalisme la croissance a explosé.

Vous avez peut-être raison, mais je ne vois pas en quoi ces considérations devraient orienter nos investissements. Je n’ai pas spécialement envie de "contribuer à la croissance mondiale" ; ce qui compte c’est que mon investissement me rapporte.

Dernière modification par Bernard2K (10/09/2016 11h37)

Hors ligne

 

#30 10/09/2016 12h31 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   43 

Bernard2K a écrit :

On n’investit pas à un siècle. On investit pour avoir du revenu et/ou de la plus-value, là maintenant, et pour les quelques années à venir.
[…]
Vous avez peut-être raison, mais je ne vois pas en quoi ces considérations devraient orienter nos investissements. Je n’ai pas spécialement envie de "contribuer à la croissance mondiale" ; ce qui compte c’est que mon investissement me rapporte.

Bien sûr, mais comme "les performances passées ne préjugent pas des performances futures", on ne peut pas trop dire où sera la performance demain. Je préfère donc me fier à des considérations historiques, structurelles, macro et de très long terme qu’à des données de quelques dizaines d’années pour décider sur quoi investir. Mais encore une fois, bien que j’aie un a priori un peu défavorable à l’immobilier, je suis conscient que beaucoup se sont enrichis par ce biais et suis ouvert à vos suggestions pour approfondir le sujet. Et c’est bien parce que j’envisage éventuellement un achat immobilier que j’ai ouvert cette file.

S’il est possible d’investir à crédit dans des sociétés immobilières, ou dans la bourse, ou dans quoi que ce soit d’autre, et que cela présente un bon ratio bénéfice/risque, vous ne devriez pas évacuer cette possibilité, même "marginale".

Quoiqu’il en soit, il n’y a que dans l’immobilier physique, à ma connaissance, où on peut avoir un levier infini (apport 0). Le levier max en SRD (ou équivalent étranger, sur Interactive Brokers par exemple) est de l’ordre de x5. Le crédit pour achat de parts de SCPI existe mais je crois comprendre qu’il est un peu plus dur à obtenir que pour de l’immobilier en dur.
En disant cela, j’en étais alors venu à la réflexion suivante, déjà faite plus haut : peu de gens sont prêts à utiliser un levier x5 en bourse, pourtant beaucoup sont prêts à accepter un levier infini en immobilier. Ce point me paraît paradoxal. Tenter de l’interpréter me semblait donc intéressant (j’ai déjà donné mon interprétation, j’attends toujours les vôtres !).

Dernière modification par Golliwogg (10/09/2016 12h39)

Hors ligne

 

#31 10/09/2016 13h34 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   342 

Golliwogg a écrit :

Quoiqu’il en soit, il n’y a que dans l’immobilier physique, à ma connaissance, où on peut avoir un levier infini (apport 0).

En levier rapporté sur les fonds propres, c’est vrai. Mais le banquier n’étant pas fou, il limite son exposition. Il regarde d’une part la garantie de crédit (par exemple la garantie hypothécaire), et d’autre part le ratio entre vos revenus et vos remboursements (taux d’endettement).
En pratique, cela limite la capacité d’endettement, et cela limite le risque (la garantie sert justement à pouvoir rembourser le prêt en cas de défaut de l’emprunteur).

Si on prend le cas de la garantie hypothécaire, en schématisant énormément : vous empruntez 100 k€, vous achetez un immeuble de 100 k€, et vous mettez une hypothèque sur l’immeuble. En cas de défaut de remboursement, le banquier se rembourse en saisissant l’immeuble et en le vendant pour 100 k€ (on néglige les frais, j’ai dit que c’était schématique). Résultat : le levier infini sur fonds propres n’est qu’apparent. En fait, le prêt est garanti par une autre classe d’actif. C’est comme si vous aviez proposé au banquier une contrepartie de 100 k€ d’or, ou 100 k€ de pétrole, ou 100 k€ d’obligations : le prêt est garanti par une autre classe d’actif, que le banquier peut saisir en cas de défaut. L’effet de levier sur la garantie est de 1.

D’ailleurs, une fois que vous êtes "propriétaire" de l’immeuble de 100 k€, et que vous n’avez encore rien remboursé, votre patrimoine net est de zéro. L’effet de levier n’est qu’apparent puisque vous n’êtes pas propriétaire, en net, de l’immeuble.

Vous faisiez une erreur de même type sur le TRI, en confondant la valeur totale et les fonds propres.

Le TRI "normal" se calcule sur le montant de l’investissement lui-même, indépendamment de la façon dont il est financé. C’est justement quand le TRI est supérieur au "coût de l’argent" qu’il devient rentable d’emprunter pour financer ce projet.

Vous raisonniez en "TRI sur fonds propres", ce qui est possible aussi, mais ce n’est pas la définition courante du TRI.

En disant cela, j’en étais alors venu à la réflexion suivante, déjà faite plus haut : peu de gens sont prêts à utiliser un levier x5 en bourse, pourtant beaucoup sont prêts à accepter un levier infini en immobilier. Ce point me paraît paradoxal. Tenter de l’interpréter me semblait donc intéressant (j’ai déjà donné mon interprétation, j’attends toujours les vôtres !).

Je rassemble ici mes éléments de réponse :

- le logement correspond à une demande universelle. Le besoin de se loger, à l’abri de la pluie et du froid, et d’avoir un espace privatif pour abriter son loyer, est un besoin très fondamental. Cela donne une valeur très durable à un immeuble de logement. Coca-Cola ou Ford dépensent des milliards en publicité pour essayer que les gens confondent leur envie de boire du soda et leur envie de se déplacer très vite, avec des besoins physiologiques essentiels. ils font d’énormes efforts pour que les gens prennent leurs envies pour des besoins. Pour l’immobilier locatif de logement, une annonce gratuite suffit pour rencontre le besoin, qui est universel.

- qu’est-ce qui pourrait faire s’écrouler la valeur de l’immobilier ?
1) la baisse soudaine de la demande ; mais comme je viens de l’expliquer cette demande est universelle et n’a donc aucune chance de baisser soudainement.
2) un effondrement du coût de la construction neuve qui permettrait une envolée de l’offre. Si par exemple il y avait soudain un mode de construction préfabriquée très bon marché, que l’on puisse poser sur n’importe quel terrain agricole, l’offre de logement bondirait. Or, le prix de la construction est maintenu haut car les normes de la construction sont draconniennes (et croissantes, avec l’isolation, les réseaux, les équipements etc. rendus obligatoires ou considérés comme indispensables, alors qu’ils n’existaient pas il y a 50 ans). Et on ne peut pas construire n’importe où grâce à notre urbanisme maîtrisé.
Donc, je ne vois pas ce qui pourrait faire s’effondrer la valeur de l’immobilier.

- une entreprise peut faire faillite, et sa valeur résiduelle pour l’actionnaire est alors presque toujours zéro. A l’inverse, la valeur de l’immobilier peut baisser, mais il y a presque toujours des mécanismes pour empêcher que sa valeur puisse rejoindre brutalement zéro (assurance, fonds de garantie).

- le prêt immobilier est souvent adossé à une garantie. J’imagine qu’il serait facile d’emprunter pour placer en bourse, s’il y avait des mécanismes de garantie similaires. On peut se demander à quelles conditions une banque accepte de vous prêter pour placer en actions. Peut-être à condition que vous placiez dans l’un de ses fonds gérés "professionnellement" ? Peut-être qu’elle va vous demander une forme ou une autre de garantie, un collatéral ? Je dois avouer que je connais pas bien ce sujet, mais on voit que ce qui manque au banquier pour vous prêter pour placer en bourse, c’est une forme de garantie. Si c’est vous qui gérez, il n’a aucune certitude que vous n’allez pas boursicoter bêtement et perdre beaucoup.

Dernière modification par Bernard2K (10/09/2016 14h30)

Hors ligne

 

#32 10/09/2016 14h26 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   43 

Bernard2K a écrit :

Si on prend le cas de la garantie hypothécaire, en schématisant énormément : vous empruntez 100 k€, vous achetez un immeuble de 100 k€, et vous mettez une hypothèque sur l’immeuble. En cas de défaut de remboursement, le banquier se rembourse en saisissant l’immeuble et en le vendant pour 100 k€ (on néglige les frais, j’ai dit que c’était schématique). Résultat : le levier infini sur fonds propres n’est qu’apparent. En fait, le prêt est garanti par une autre classe d’actif. C’est comme si vous aviez proposé au banquier une contrepartie de 100 k€ d’or, ou 100 k€ de pétrole, ou 100 k€ d’obligations : le prêt est garanti par une autre classe d’actif, que le banquier peut saisir en cas de défaut. L’effet de levier sur la garantie est de 1.

D’ailleurs, une fois que vous êtes "propriétaire" de l’immeuble de 100 k€, et que vous n’avez encore rien remboursé, votre patrimoine net est de zéro. L’effet de levier n’est qu’apparent puisque vous n’êtes pas propriétaire, en net, de l’immeuble.

Je crois que nous n’utilisons pas la même définition du levier mais au fond ce n’est pas très important (et je ne prétends pas avoir raison, je n’ai pas de formation financière académique). Pour moi, le levier, c’est que vous jouissez des fruits de quelque chose que vous ne possédez pas, justement : vous touchez bien les loyers, dès le premier mois, de cet immeuble que la banque a payé pour vous, non ?
Et quand je parle de levier "infini", comme je l’ai déjà dit plus haut, il n’est aucunement question de perte infinie. C’est juste une analogie avec le multiplicateur utilisé pour parler du levier en bourse. Exemple : vous investissez 10k€, le courtier vous propose un levier x5 (il vous prête 40k€), vous achetez donc pour 50k€ d’actions. Le cours baisse de 100% (faillite). Vous remboursez le courtier de ses 40k€, de votre poche, auxquels s’ajoutent la perte des 10k€ investis au début. Vous avez donc perdu 50k€, soit 5x la mise (le maximum de perte possible en levier x5).
Maintenant, si à la base vous aviez investi 0 et la banque 50k€ (comme ça peut être le cas pour un crédit immobilier à 110%), on serait arrivé au même résultat en numéraire : vous avez perdu 50k€, que vous devez à la banque. Sauf que 50k€/0 = l’infini, vous avez perdu l’infini fois votre mise, même si la perte est finie. C’est tout ce que je voulais dire. L’hypothèque sur la valeur du bien ne change pas le calcul : de même en bourse, lorsque vous liquidez votre position pour couper votre perte et que vous remboursez le prêt à votre courtier, vous utilisez bien le revenu de cette liquidation pour le rembourser, vous ne la gardez pas pour vous ! Et une baisse de 100% sur un portefeuille diversifié est presque aussi improbable qu’une baisse de 100% sur un bien immobilier.

Hors ligne

 

#33 10/09/2016 14h55 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   342 

J’avais bien compris votre façon de raisonner.

Golliwogg a écrit :

Exemple : vous investissez 10k€, le courtier vous propose un levier x5 (il vous prête 40k€), vous achetez donc pour 50k€ d’actions.

Combien de courtiers acceptent de le faire ? Avec quelle garantie ? A quel profil de clients ?

Le cours baisse de 100% (faillite). Vous remboursez le courtier de ses 40k€, de votre poche, auxquels s’ajoutent la perte des 10k€ investis au début.

Quelle garantie a le courtier que vous avez 40 k€ pour le rembourser de votre poche ?

Maintenant, si à la base vous aviez investi 0 et la banque 50k€ (comme ça peut être le cas pour un crédit immobilier à 110%), on serait arrivé au même résultat en numéraire : vous avez perdu 50k€, que vous devez à la banque. Sauf que 50k€/0 = l’infini, vous avez perdu l’infini fois votre mise, même si la perte est finie.

Quel est le cas qui annule totalement la valeur du bien immobilier ?

Et une baisse de 100% sur un portefeuille diversifié est presque aussi improbable qu’une baisse de 100% sur un bien immobilier.

De toute évidence, non. Sinon, les banquiers prêteraient aussi volontiers aux particuliers pour placer en bourse que pour acheter de l’immobilier.

1) Sur la constance de la valeur : déjà, vous présupposez un portefeuille diversifié d’actions, soigneusement choisies pour leur solidité et leur valeur à long terme. Combien de particuliers qui investissent en bourse font cela ? Ce n’est pas parce que c’est ce qui est préconisé sur ce forum, et pratiqué avec succès par un certain nombre de foreumeurs dont vous, que c’est la norme. Comment le banquier peut-il être sûr que vous n’allez pas boursicoter bêtement et perdre de grosses sommes ? Comment pourrait-il vous faire confiance pour battre en rendement leurs gestionnaires "professionnels" de leurs fonds maison, sans prendre de risques inconsidérés ? Comment pourrait-il même savoir ce que vous allez faire avec cet argent ? Le prêt immobilier, lui, il est affecté à un projet bien précis. Le banquier a l’adresse, les photos, les plans, les calculs de rendement. A lui de les analyser correctement. Si vous empruntez pour la bourse, comment peut-il être sûr que vous n’allez pas faire n’importe quoi ?

2) sur la garantie. Vous semblez oublier cet argument. Quelle garantie peut avoir le banquier qui vous prête pour un placement en bourse ? Je parle bien de garantie au sens banquier du terme.

Si les banquiers prêtent plus volontiers à un particulier pour investir dans l’immobilier que dans la bourse, c’est parce que l’immobilier est plus stable et mieux garanti que la bourse ; c’est aussi simple que cela.

Dernière modification par Bernard2K (10/09/2016 14h56)

Hors ligne

 

#34 10/09/2016 15h23 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   46 

Sujet intéressant, mais j’ai l’impression que ce débat part plus en querelle de vocabulaire que dans l’analyse du premier message posté par Golliwogg…

Je partage cette question initiale. D’ailleurs, c’est la raison pour laquelle, pour faire un parallèle au levier dans l’immobilier, nous avions échangé sur la file de l’effet de levier à long terme en bourse :
Faut-il investir en bourse à long terme avec un effet de levier ?

Il est vrai que je m’étais attiré les foudres de plusieurs forumeur alors que pour l’effet de levier (infini) avec un emprunt à 110% dans l’immobilier cela ne dérange vraiment pas grand monde… Pourtant le risque me semble tout aussi important que faire un levier x2 ou x3 en bourse sur le LT (>10ans)

Cela rejoint donc Golliwogg sur le propos initial qui consistait à montrer qu’en règle général, les gens sont prêts à prendre des risques bien plus importants en immobilier qu’en actions. En arbitrant cette incohérence de marché, j’ai donc tendance également à privilégier cette deuxième poche d’actif.

Cependant, je rejoins complètement Bernard2K sur le fait qu’investissement immobilier peut donner accès à des rendements >>3%. Vous pouvez trouver par exemple des immeubles de rapport en province >10% en quelques minutes sur seloger.com. Après c’est comme en bourse, ces biens sont + risqués mais un regard averti peut grandement s’enrichir avec ce type de bien. L’effet de levier sera donc extrêmement bénéfique pour un investisseur immobilier averti.

Dernière modification par Tanuky (10/09/2016 15h30)

Hors ligne

 

#35 10/09/2016 18h11 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   60 

@Golligwood
Quelque soit le domaine (scientifique, artistique…), parler avec assurance et certitude d’un secteur dont on ignore tout, devant un parterre de spécialistes, est la meilleure façon de passer pour un guignol complet.
Dans le cas qui nous préoccupe, l’immobilier direct, vous n’y connaissez rien, et vous faites la leçon à des gens qui ont vraiment une expérience.
De plus, et c’est encore plus grave, vous ne comprenez pas ce qu’on vous écrit, pas par mauvaise foi ou bêtise, non, juste par obsession.
Ainsi j’ai signalé que dans l’immobilier il n’existe pas de levier infini, car des frais sont inévitables. Je le sais car je l’ai fait, avec emprunt de 110%, mais cela ne vous arrête pas :

Ce que je j’écris :

erreur N°3 :
Un effet de levier infini. La perte envisageable est limitée au montant de l’emprunt, et le risque est maîtrisable selon les assurances. De plus, à partir d’un certain montant d’emprunt, les banques ne vous suivent plus, même pour des projets brillants menés par des gens expérimentés (voir messages de ZX, DDtee, Philippe30). Donc, hélas, pas de levier infini dans l’immobilier. Et dans l’immobilier, il y a toujours, à un moment ou un autre, des menus frais pour le bailleur.
[votre réponse :]
Si vous sortez 0 de votre poche et que la banque vous prête 100k€, votre levier est de 100k/0 = l’infini, par définition.

Votre refus d’entendre les arguments adverses se poursuit :

erreur N°1 :
La chute des prix, possible, n’est pas très importante de le calcul de l’investissement avec du 110%. Si mes appartements perdent 50 % de la valeur, ce n’est pas vraiment grave. Ce qui compte, c’est d’avoir un locataire fiable, avec un loyer hors charge qui couvre l’échéance de prêt et de se rapprocher le plus du cash-flow positif (je vous laisse chercher sur le blog…). Et, il faut, bien sûr, que le bien reste en bon état.
[votre réponse]
Comme soulevé par wulfram, il est peu probable que vos loyers continuent d’être les mêmes si les prix baissent de 50%. D’autre part, comme je l’ai dit plus haut, je ne vois pas pourquoi la fluctuation du prix du bien devrait être occultée.

Mon explication, lente et détaillée.
1/ les prix des biens et les loyers ne sont pas corrélés. L’exemple de Paris est flagrant: les prix ont très fortement chuté dans la décennie 90, puis remonté et doublé dans les années 2000, et les loyers ont évolués beaucoup plus faiblement. N’importe quel débutant sérieux en immobilier le sait. En fait le risque est l’absence de locataire, comme cela s’est produit en Espagne et Etats-Unis, mais jamais en France, sauf coins perdus. bien sûr, vous ignoriez tout cela…
La fluctuation prix du bien peut-être occultée, car en on mise très peu de son propre argent vu qu’on l’a acquis par emprunt, pour l’essentiel. Et dans mon cas, c’est la rente en complément de retraite qui compte, bien plus que le capital des appartements.

erreur N°2 :
La rente locative assurée jusqu’à la fin des temps : une ineptie. Tout change, une énorme société comme Kodak a quasiment disparu. Le système propriétaire-locataire fonctionne depuis l’Antiquité, et il devrait continuer. Il s’agit d’un choix de risque, et la valeur locative d’un appartement est beaucoup plus facile à estimer que le futur d’un géant du pétrole…
[votre réponse]
Votre parallèle n’est pas pertinent. Personne ne commet plus l’erreur de mettre 100% de son capital sur les actions d’une seule entreprise. Maintenant, vous pouvez via un tracker être investi sur l’ensemble des actions du monde, pour une somme aussi faible qu’une centaine d’euros. A contrario, dans l’immobilier physique, vous allez immobiliser des dizaines voire centaines de milliers d’euros sur un seul bien. Un évènement aussi banal que "le maire décide de construire des logements sociaux ou une autoroute en face de votre bien" peut vous faire perdre une somme considérable d’un claquement de doigts.

L’explication détaillée
L’obsession qui nie l’argument :
Je n’ai jamais dit de tout mettre sur une seule action. Jamais. Simplement vous ne comprenez rien à ce que j’écris: Le système propriétaire locataire existe depuis l’Antiquité, il a donc des chances de perdurer. Une grande entreprise comme Kodak a disparu, ou presque, en raison des progrès technologiques, et la voiture à essence commence à être concurrencée par la voiture électrique.
Le hors-sujet :
Investir 100 euros dans les actions du monde est ridicule pour qui veut obtenir une rente ultérieure, alors qu’un investissement de 100 000 ou 200 000 euros , à crédit peut réussir.
L’ignorance crasse :
Je cite : Un évènement aussi banal que "le maire décide de construire des logements sociaux ou une autoroute en face de votre bien" peut vous faire perdre une somme considérable d’un claquement de doigts.
Tout est faux !
Le maire ne décide pas de construire une autoroute,  c’est l’Etat, et à 99% le maire est contre. L’autoroute n’entre pas en ville en France, à ce que je sache, mais la contourne par des rocades. Enfin, les personnes expropriées, qui habitent souvent à la campagne, reçoivent une indemnité, souvent faible et revue à la hausse après des procédures judiciaires.
Les logements sociaux sont des programmes lourds et longs à mettre en oeuvre, et donc prévus à l’avance : on peut donc vendre et racheter ailleurs. Et comme on a acheté à crédit, au bout de 4 ou 5 ans on est à peu prés sûr de ne pas trop perdre d’argent. Accessoirement, les logements sociaux actuels sont financés par les mairies et autres collectivités locales qui sont en quasi-faillites, vu la réforme des transferts financiers entre l’Etat et les collectivités.

Conclusion.
Je crois possible de réussir par la bourse, comme IH, ou par l’immobilier direct, comme DDtee, Philippe30, ZX, mais qu’il est très difficile d’être bon simultanément dans les deux domaines. Certaines personnes sont plus douées pour l’immobilier, d’autres préfèrent les marchés financiers. Vu votre mode de fonctionnement à travers cet échange, je vous donne raison sur un point : évitez pour vous-même l’immobilier, vous n’y aurez que des déboires.
Je suis plutôt vieille école : quand je ne sais rien, je la boucle,  j’écoute, j’apprends et je pose des questions à ceux qui en savent plus long. C’est en ce sens que ce blog est fantastique. Votre approche, à l’évidence, est différente.
J’ai peur que, prisonnier de vos obsessions, vous ne compreniez pas les arguments des autres. C’est pourquoi ce message assez long sera le dernier. Mais surtout ne vous gênez pas pour moi, continuez d’asséner vos certitudes sur l’immobilier fondées une ignorance crasse…


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

Hors ligne

 

#36 10/09/2016 20h46 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   46 

@Rastignac, je vous trouve particulièrement virulent avec Golliwogg.

Il est vrai que ses affirmations sont peut-être novices dans le domaine de l’immobilier mais son raisonnement tient la route.

erreur N°3 :
Un effet de levier infini. La perte envisageable est limitée au montant de l’emprunt, et le risque est maîtrisable selon les assurances. De plus, à partir d’un certain montant d’emprunt, les banques ne vous suivent plus, même pour des projets brillants menés par des gens expérimentés (voir messages de ZX, DDtee, Philippe30). Donc, hélas, pas de levier infini dans l’immobilier. Et dans l’immobilier, il y a toujours, à un moment ou un autre, des menus frais pour le bailleur.
[votre réponse :]
Si vous sortez 0 de votre poche et que la banque vous prête 100k€, votre levier est de 100k/0 = l’infini, par définition.

Et oui, pour moi aussi, faire un investissement immobilier sans apport, cela correspond bien à un "levier infini" ! Et beaucoup sur ce forum nous disent qu’ils ont fait 0 apport sur leur investissement financé à 110%… Alors, ok, si l’apport mini est de 5%, le levier est de 20 mais finalement, mettre 0% ou 5%, le levier / risque est assez proche. En tout cas, c’est bien plus conséquent au regard de ce que l’on peut faire sur le marché actions… (hors produits dérivés)

erreur N°1 :
La chute des prix, possible, n’est pas très importante de le calcul de l’investissement avec du 110%. Si mes appartements perdent 50 % de la valeur, ce n’est pas vraiment grave. Ce qui compte, c’est d’avoir un locataire fiable, avec un loyer hors charge qui couvre l’échéance de prêt et de se rapprocher le plus du cash-flow positif (je vous laisse chercher sur le blog…). Et, il faut, bien sûr, que le bien reste en bon état.
[votre réponse]
Comme soulevé par wulfram, il est peu probable que vos loyers continuent d’être les mêmes si les prix baissent de 50%. D’autre part, comme je l’ai dit plus haut, je ne vois pas pourquoi la fluctuation du prix du bien devrait être occultée.
Mon explication, lente et détaillée.
1/ les prix des biens et les loyers ne sont pas corrélés. L’exemple de Paris est flagrant: les prix ont très fortement chuté dans la décennie 90, puis remonté et doublé dans les années 2000, et les loyers ont évolués beaucoup plus faiblement. N’importe quel débutant sérieux en immobilier le sait. En fait le risque est l’absence de locataire, comme cela s’est produit en Espagne et Etats-Unis, mais jamais en France, sauf coins perdus. bien sûr, vous ignoriez tout cela…
La fluctuation prix du bien peut-être occultée, car en on mise très peu de son propre argent vu qu’on l’a acquis par emprunt, pour l’essentiel. Et dans mon cas, c’est la rente en complément de retraite qui compte, bien plus que le capital des appartements.

Euh… Ce raisonnement me semble assez proche entre immobilier / actions de rendement. Si la valeur de l’action baisse mais que le dividende est maintenu, cela est équivalent à un appatement qui perd en valeur tt en gardant ses loyers.
La différence sera sur le profil de l’investisseur - plutôt intéressé par la valorisation net de son patrimoine ou plutôt intéressé par le cashflow généré par son patrimoine. Les deux approches sont légitimes et me sembles faisables en immobilier comme en actions.

L’explication détaillée
L’obsession qui nie l’argument :
Je n’ai jamais dit de tout mettre sur une seule action. Jamais. Simplement vous ne comprenez rien à ce que j’écris: Le système propriétaire locataire existe depuis l’Antiquité, il a donc des chances de perdurer. Une grande entreprise comme Kodak a disparu, ou presque, en raison des progrès technologiques, et la voiture à essence commence à être concurrencée par la voiture électrique.

Je pense que Golligwood voulait mettre en avant la difficulté de diversification en immobilier physique. Il est sûr qu’un "petit" investisseur qui possède "seulement" 1 ou  2 appartements, sera beaucoup plus exposé à un risque spécifique (auto-route, ok pas bon exemple, mais logements sociaux par exemple ou baisse de l’attractivité de la ville) que le "petit" investisseur boursier qui peut diversifier son placement dès le 1er €…

Golligwood a écrit :

Le hors-sujet :
Investir 100 euros dans les actions du monde est ridicule pour qui veut obtenir une rente ultérieure, alors qu’un investissement de 100 000 ou 200 000 euros , à crédit peut réussir.

On est d’accord car vous profitez d’un effet de levier conséquent. Avec 100€ de départ, seul un levier immobilier (financement à 110%) permet de générer un cashflow positif. Mais, quoiqu’on en dise, cela reste risqué.

Hors ligne

 

#37 10/09/2016 22h30 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   76 

Bien sûr que c’est risqué.
Chaque investisseur à des compétences pour réduire ce risque…ou pas
Si vous ne maîtriser pas certaine chose sur l’investissement immobilier , passer votre chemin …

Le titre c’est " rentabilité de l’investissement immobilier grâce à l’endettement " moi je dis oui et celui qui affirme le contraire n’a rien compris.

Oui c’est risqué. . On parle de gros rendement qui dit augmentation du rendement dit augmentation du risque .

Mais je reste perplexe sur pas mal d’argument sur cette file de discution.

Des arguments qui vont à l’extrême et qui n’apporte rien au débat. ..

Bien cordialement


doutes=traîtres=peur d'essayer…

Hors ligne

 

#38 11/09/2016 00h14 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   43 

Merci Tanuky pour votre soutien ! Je suis heureux de voir que vous partagez mes interrogations. Je compte lire attentivement la file où vous avez soulevé ce problème.

Cher Rastignac, je comprends que vous n’aimiez pas mon attitude, c’est une question de personnalité, on ne peut pas s’entendre avec tout le monde. Ne croyez pas que j’assène mes croyances dans le but d’avoir raison, ni que je ne suis pas conscient de mon incompétence (en immobilier direct, du moins). Au contraire, je cherche à pousser mes interlocuteurs, que je sais être plus savants que moi, à partager leurs connaissances. Je ne suis obsédé par rien, simplement tant qu’on n’a pas répondu d’une façon convaincante à ma question, je me permets de la reposer, quitte à contredire mon contradicteur ! Afin, encore une fois, non pas d’avoir raison, mais de tirer le meilleur de ceux qui savent.

Quelques précisions :

Rastignac a écrit :

Je n’ai jamais dit de tout mettre sur une seule action. Jamais.

Si, vous l’avez au moins suggéré, en disant "Une grande entreprise comme Kodak a disparu.", et ceci comme un argument en faveur de l’incertitude des marchés actions. Personnellement, je me fiche que Kodak ait presque disparu. Il est extrêmement facile aujourd’hui d’éviter les faillites individuelles et d’investir sur des marchés entiers (je suis investi sur le S&P500, en grande partie), qui par définition ne feront jamais faillite et représenteront toujours l’état de l’économie du moment (avec à la fois ses secteurs en déclin et ses secteurs d’avenir).

Investir 100 euros dans les actions du monde est ridicule pour qui veut obtenir une rente ultérieure, alors qu’un investissement de 100 000 ou 200 000 euros , à crédit peut réussir.

Soit je m’étais mal exprimé, soit vous faites franchement preuve de mauvaise foi. Je pointais uniquement la difficulté d’éliminer par la diversification le risque dit "idiosyncratique" (les faillites individuelles, les risques liés à un seul bien…) avec l’immobilier physique, au vu des montants en jeu, alors que c’est très facile en bourse via les fonds indiciels (pour des sommes aussi faibles que 100 euros, voire même 1 euro), ce qui vous feignez d’ignorer (ou que vous ignorez, d’ailleurs).

les prix des biens et les loyers ne sont pas corrélés. L’exemple de Paris est flagrant: les prix ont très fortement chuté dans la décennie 90, puis remonté et doublé dans les années 2000, et les loyers ont évolués beaucoup plus faiblement. N’importe quel débutant sérieux en immobilier le sait.

Je suis au courant : comme je l’ai dit je suis assez amateur des analyses de Friggit, or c’est l’un de ses points centraux. Simplement (et ça rejoint l’analyse de Friggit, bien que lui fasse plutôt le lien avec les revenus des ménages), cette situation a beaucoup de chances de n’être qu’un déséquilibre transitoire (qui peut certes durer un moment). Et c’est juste logique : si l’immobilier locatif parisien ne rapporte plus assez, les investisseurs vont se désintéresser de ces biens et en demander moins cher. Ou bien ce sont les loyers qui vont monter ; la nouvelle loi de blocage des loyers l’empêche dans l’immédiat mais… le marché se venge toujours, d’une manière ou d’une autre. Il y a probablement plein de bonnes raisons pour expliquer ce déséquilibre, ça n’en reste pas moins un déséquilibre.

D’accord pour l’autoroute voté par l’Etat et pas par le maire. Mais peut importe, ce n’était pas la question, je suis sûr que vous aviez compris l’idée que je voulais exprimer. Quant à dire que les logements sociaux se prévoient suffisamment à l’avance pour pouvoir vendre sans trop de perte, permettez-moi d’avoir un doute : les marchés sont toujours dans l’anticipation. C’est sur les perspectives futures de l’entreprise que son cours monte ou dégringole, pas sur ses réalisations présentes. Vous croyez vraiment que celui qui va vous racheter le bien ne mettra pas dans la balance le fait que des logements sociaux sont en prévision ?

Dernière modification par Golliwogg (11/09/2016 00h54)

Hors ligne

 

#39 11/09/2016 14h49 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   342 

Golliwog, je vais être bien franc avec vous. Le problème de ce fil, dès le début, c’est que vous abordez l’immobilier vs la bourse avec des généralités. immobilier = 3 %, immobilier = effet de levier infini, Friggit, la croissance mondiale, etc.

Vous vous drapez ainsi dans une prétendue-rationalité, à vouloir faire des grandes théories sur l’immobilier en général.

Sauf que cette rationalité est de la poudre aux yeux. Un modèle n’est intéressant que dans la mesure où il éclaire vraiment le domaine que l’on prétend étudier, dans la mesure où il décrit raisonnablement bien la réalité, et où il permet de prendre des décisions adéquates pour agir sur cette réalité. je vous renvoie sur l’épistémologie et la notion de modèle révisable en sciences.

Dès le deuxième message de ce fil, GBL vous dit que vous raisonnez "en chambre" et négligez beaucoup d’aspects pratiques. GBL qui est quand même une "tronche" sur les sujets qui nous occupent. Cela aurait du vous faire réfléchir.

Puisque vous aimez la rationalité, je vous rappelle qu’en logique pure, il suffit d’un seul cas pour infirmer une assertion. Exemple "il est impossible à l’homme de marcher sur l’eau". Il suffit d’un seul cas connu d’homme ayant marché sur l’eau pour prouver que l’assertion est fausse. Et donc pour prouver l’assertion contraire "il est possible à l’homme de marcher sur l’eau".

Non pas "tous les hommes peuvent marcher sur l’eau", ni même "il est possible ou fréquent de marcher sur l’eau" mais seulement "il est possible".

Donc quand vous écartez les cas particuliers des foreumeurs au motif que ce sont des cas particuliers, vous faites une grave erreur de logique.

Les cas rapportés sur ce forum montrent qu’il est possible de négocier un bien immobilier à 50 % du prix affiché. Qu’il est possible d’atteindre du 12, 15, 18 % de rendement sur l’immobilier locatif. Qu’il est possible même d’avoir du cashflow positif mais pas d’imposition, grâce au meublé déclaré au réel.

A partir de là, ça devrait vous interroger : c’est possible, d’accord, mais comment ? Il y a beaucoup de choses à apprendre sur le comment.

Quant aux risques, ils ne sont pas forcément là où vous les voyez, la baisse possible des prix selon Friggit, etc.

Tout simplement, le LMNP au réel est à l’heure actuelle une excellente niche fiscale. On peut imputer l’amortissement de l’acaht et des travaux, donc résultat souvent nul, donc pas d’impôt. Mais quand on revend, on est imposé sur la PV du particulier ; et non pas la PV du professionnel où ces amortissement seraient déduits du prix d’achat. C’est une excellente solution pour atteindre de hauts rendements. Mais, si un gouvernement remet en cause ce régime fiscal, ça risque de devenir beaucoup moins rentable.

Vous voyez, la rentabilité de certains ici peut être remis en cause non pas par les grandes théories économiques, mais par une petite modification fiscale qui va passer dans une loi de finances rectificative quelconque.

Maintenant, soit vous restez dans vos abstractions chimériques, soit vous rejoignez le plancher des vaches et étudiez comment faire vraiment de l’immobilier rentable.

Hors ligne

 

#40 11/09/2016 15h06 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   85 

Bernard2K a écrit :

Le problème de ce fil, dès le début, c’est que vous abordez l’immobilier vs la bourse avec des généralités. immobilier = 3 %, immobilier = effet de levier infini, Friggit, la croissance mondiale, etc.

Ou encore la bourse n’a jamais baissé sur le long terme (réécrit à sa sauce)…

Dernière modification par kc44 (11/09/2016 15h06)


Parrain de mon adorable filleule

Hors ligne

 

#41 11/09/2016 20h02 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   43 

Non, kc44, vraiment, je ne suis pas de mauvaise foi en affirmant cela, même si je n’ai pas cité de sources (que je n’avais plus sous la main). Recherche faite, afin de justifier mes propos, regardez par exemple ce lien, on voit clairement "à l’oeil" que depuis 1835, sur une reconstitution du S&P500 TR (dividendes inclus) le drawdown le plus long est celui de la grande dépression, soit de 1929 à 1945, soit 16 ans. Cad 16 ans au grand maximum, si vous aviez investi au pire moment de l’histoire contemporaine (en 1929). Or, 16 ans, c’est tout à fait comparable à la longueur d’un investissement immobilier typique. On parle souvent des krachs boursiers en terme de %, or c’est plus important pour l’investisseur long terme d’en parler en termes de durée.
Pour le marché français, si c’est ce qui vous intéresse, il est de notoriété publique que le CAC n’a pas repassé son record datant de l’an 2000. Mais même là, je vous avais dit que j’avais un doute, si on compte les dividendes. Eh bien je ne m’étais pas trompé, regardez par exemple cet article de 2015, le CAC TR était à son plus haut historique.

Bernard2K, merci pour vos remarques, je garde bonne note d’un certain nombre de choses que vous avez dites.

Dernière modification par Golliwogg (11/09/2016 20h38)

Hors ligne

 

#42 12/09/2016 09h41 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   342 

PS : avec mon "c’est possible", je ne voudrais pas laisser penser que l’immobilier est un eldorado.

L’ordre de grandeur des rendements documentés sur ce forum va de négatif (projets foireux avec revente à perte) à 2 ou 3 % bruts (immo locatif nu standard dont le Pinel) à environ 10 % brut (projet très bien optimisé) à environ 15-20 % (petits coups de génie, souvent en LMNP avec pas mal de travaux dont les coûts sont eux aussi très optimisés) à quasi 50 % de rendement brut (cas exceptionnel d’un lot d’une cinquantaine de garages payés 1000 € pièce ; ce qui suppose par contre un temps de gestion significatif).

La plupart des gens "normalement constitués" vont réussir à faire entre 3 et 10% ; en pratique, il est très difficile de dépasser 10 % (mais c’est possible).

Ce qui fait la différence de rendement est le risque pris (on trouve plus facilement un rendement élevé en banlieue, ou dans un quartier mal famé, ou dans une petite ville où l’on peut redouter la déprise économique et la vacance locative), mais aussi l’opiniâtreté et la qualité de négociateur de l’acheteur, sa capacité à mener les travaux à moindre coût, etc.

Vous voyez l’éloignement entre vos 3 % et la vraie réalité, qui s’étend du rendement négatif au rendement de 50 % brut. Le plus gros des troupes étant sans doute entre 3 et 10 % bruts ; les 10 à 20 % étant encore atteignables pour une personne habile et opiniâtre.

Dernière modification par Bernard2K (12/09/2016 10h25)

Hors ligne

 

#43 12/09/2016 11h31 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   103 

Bernard2K a écrit :

Si je reprends les bases, c’est que vous ne les avez pas, désolé. Vous écriviez : "l’immobilier ne produit rien". Bien sûr que si. L’immobilier de logement produit la fonction "logement". Quand un locataire d’un appartement paie un loyer, c’est en échange de la fonction "logement". De même que quand vous allez chez le coiffeur, vous payez pour la fonction "se faire couper les cheveux".

C’est avec beaucoup de respect que je vais me permettre de vous contredire sur un point qui me tient particulièrement à coeur .

L’immobilier de logement qu’il serve de logement à son propriétaire ou qu’il soit loué ne produit strictement rien , il est comme un meuble ou un vêtement bien qu’extrêmement utile  si son propriétaire s’en sert comme logement  il ne produit pas de revenus et devrait être qualifié comme pour le vêtement et le meuble de "dépense" Si il est loué à quelqu’un vu qu’il ne produit rien il faut que le locataire pour payer le loyer gagne de l’argent autrement ( grâce a son travail par exemple) .

En gros notre parc immobilier national ou plutôt notre intérêt culturel pour l’immo est une plaie et un frein à notre économie . Vu que la majorité de notre parc  est salubre et que sa capacité est largement suffisante pour accueillir notre population et que les nouvelles constructions n’apportent pas de cachet supplémentaire qui attirerait les touristes , la majeur partie des investissements immo deviennent inutiles et l’envolée des prix devient problématique pour notre compétitivité .

L’immobilier c’est comme un meuble , un vêtement ou même une télé, il peut être loué comme un vêtement et une télé la différence c’est que sa valeur met plus de temps à se déprécier lorsque celui ci est de bonne qualité , bien qu’elle se déprécie quand même regarder l’état des facades des vieux bâtiments non refaits (même ceux avec beaucoup de cachet) ou les investissements nécessaires pour adapter et rendre fonctionnel les habitations de plus 50 ans .

Par exemple les investissements dans les outils de productions ou l’agriculture sont bien plus nécéssaire à la France actuel que l’investissement immo et nos usines et nos terres produisent des biens contrairement à l’immobilier de logement .

Dernière modification par vbvaleur (12/09/2016 11h40)

En ligne

 

#44 12/09/2016 12h23 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   76 

@vbvaleur

Un logement produit beaucoup plus de chose que vous le pensez.
Pour un propriétaire : il permet de ne pas payer de loyer et donc  ( par exemple quand le crédit est rembourse ) d’avoir une capacité à acheté autre chose pour contribuer à l’économie.
Il permet aussi aux artisans qui ont fait la maison d’avoir du travail ect ect …
Pour un propriétaire bailleur idem , de faire des travaux avant location et l’entretien d’un logement permet de créer du travail.
Les loyers encaissés ( bien sur avec un rendement correct ) permet au propriétaire bailleur soir de réinvestir ailleurs ou d’acheté ce qui lui fait plaisir et donc relancer l’économie ( a petite echelle bien sur ) par ailleurs.

Vous dites : "  Si il est loué à quelqu’un vu qu’il ne produit rien il faut que le locataire pour payer le loyer gagne de l’argent autrement ( grâce a son travail par exemple) . "

Je pense que les personnes se logent en fonction de la ou il travaille … en général.
Et les personnes produisent souvent quelques choses…Je ne comprends pas quand vous dites "ne produit rien"

Notre parc immobilier national est certes vétustes mais de nombreux projets vont inverses cette tendance  ( crédit impôt sur les gains énergie par exemple qui va créér du travail ect ect ..)

Vous dites que l’immobilier se deprécie comme une télé… une tv acheté il y a 15 ans à 1000e coûte moins à ce jour même rien.
L’immobilier à au moins doublé depuis 15 ans ..
Je ne comprends donc pas aussi ce point .

Mais je retiens une chose de votre message :

Il n’y a pas assez de logement en France, les logements sont vétustes et de nombreuses personnes ne font rien pour cela ALORS QUE LA DEMANDE EST PRESENTE. ( forcément on arrive pas à loger tout le monde )

Croyez moi que j’ai envi de m’endetter encore plus en levier avec cette conclusion car en rénovant et louant des logements  ( qui je rappel sont des actifs donc qui PRODUISENT quelques chose comme du cash flow par exemple et plein d’autre chose)

Dernière modification par cricri77700 (12/09/2016 12h25)


doutes=traîtres=peur d'essayer…

Hors ligne

 

#45 12/09/2016 13h27 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   60 

@vbvaleur
Je vous porte la contradiction sur ce point :

Vu que la majorité de notre parc  est salubre et que sa capacité est largement suffisante pour accueillir notre population et que les nouvelles constructions n’apportent pas de cachet supplémentaire qui attirerait les touristes , la majeur partie des investissements immo deviennent inutiles et l’envolée des prix devient problématique pour notre compétitivité .

Vous raisonnez en décrivant le marché immobilier comme un ensemble fini et fixe, et c’est là votre erreur, à mon avis. En effet, la population française s’accroît, 50 millions dans les années 70, à 66 millions en 2016.

Voir 

Bilan démographique 2015- Le nombre de décès au plus haut depuis l’après-guerre - Insee Première n° 1581, janvier 2016
Au 1er janvier 2016, la France compte 66,6 millions d’habitants, dont 64,5 millions vivent en métropole et 2,1 millions dans les cinq départements d’outre-mer. Au cours de l’année 2015, la population a augmenté de 247 000 personnes, soit une hausse de 0,4 %.

De plus les gens bougent, et choisissent de plus en plus les grandes métropoles et leurs banlieues pour avoir du travail, ou le Sud pour le soleil. Résultat, en terme de logements sur la France, ce n’est pas le désastre, si l’on inclut des régions vides comme la Lozère, l’Aveyron, la Corrèze. Cependant, il y a trop de logements dans les régions vides, et un manque criant en région parisienne, par exemple.
Vous oubliez aussi les divorces et les célibataires, bien plus nombreux qu’autrefois, qui obligent une famille à trouver 2 logements au lieu d’un.

Enfin, dans le calcul de la croissance, l’immobilier occupe une part importante, et les exploits de Madame Duflot à son ministère ont coûté, selon certains, 0,4% de croissance économique.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (12/09/2016 13h28)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

Hors ligne

 

#46 12/09/2016 16h13 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   49 

cricri77700 a écrit :

Pour un propriétaire : il permet de ne pas payer de loyer et donc  ( par exemple quand le crédit est rembourse ) d’avoir une capacité à acheté autre chose pour contribuer à l’économie.

Oui. D’ailleurs la taxation sur les loyers implicites, c’est-à-dire l’imposition sur le bénéfice en nature que procure la jouissance d’une résidence principale, n’a été abrogée en France qu’en 1965. Sachant qu’à l’époque les intérêts d’emprunt étaient déductibles, l’un et l’autre s’équilibrant durant les premières années suivant l’acquisition du bien.

Cela démontre clairement qu’une résidence principale, et par extension tout bien immobilier, procure un service tout au long de son existence. De plus, si l’on a un temps envisagé de restaurer cette taxation sur les loyers implicites plutôt que sur tout autre type de bénéfice en nature (taxation sur les déplacements implicites pour les détenteurs d’une voiture, sur l’agriculture implicite pour les détenteurs d’un potager…) c’est parce que le service rendu est particulièrement important, ce qui en fait le premier poste de dépense de la majorité des ménages.

Enfin, il est clair que le marché du logement est de plus en plus tendu dans les gros pôles d’emplois français ; en termes d’offre et de demande d’une part, mais surtout en termes d’offre et de demande SOLVABLE. Donnez un budget illimité à une famille dont les parents travaillent sur Paris, elle choisira probablement une maison avec jardin dans Paris intra-muros (il y en a, elles sont très recherchées) pour profiter de la proximité du travail, des transports, des commerces de proximité, des loisirs, des écoles publiques de qualité… or en réalité seules 0,001% peuvent se permettre financièrement un tel achat, le reste va en banlieue car c’est moins cher. Illustration de la différence entre demande et demande solvable.

cricri77700 a écrit :

Pour un propriétaire bailleur idem , de faire des travaux avant location et l’entretien d’un logement permet de créer du travail.

Un peu moins d’accord, votre argument ressemble un peu à celui de la vitre brisée (si l’on casse une vitre on crée de l’emploi au vitrier mais on détruit de la valeur, car la dépense se fait au détriment d’une meilleure utilisation). En revanche un bien insalubre ne permettra plus de loger personne et donc verra sa valeur d’usage réduite à zéro, donc entretenir un bien n’est pas non plus une perte pure en termes de valeur…

Hors ligne

 

#47 12/09/2016 17h37 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   

Perecastor a écrit :

Enfin, il est clair que le marché du logement est de plus en plus tendu dans les gros pôles d’emplois français ; en termes d’offre et de demande d’une part, mais surtout en termes d’offre et de demande SOLVABLE

Je pense que les nouveaux modes  de travail à distance (télétravail)  vont avoir un impact non négligeable sur le marché immobilier. En effet, le télétravail n’est qu’à  son balbutiement  et lorsque ce nouveau mode de travail sera pleinement  développé, le marché immobilier va certainement s’adapter. Ceci aura pour conséquence, je pense un dégonflement des bulles immobilières  dans  les gros pôles d’emplois français au profit des zones périphériques plus proches de la  campagne et avec un cadre de vie plus agréable.
Un exemple concret dans ma famille : ma cousine a quitté la région parisienne pour s’installer sur la cote d’opale et fait les trajets Cote d’opale-Paris pour des besoins spécifiques.

Dernière modification par jbapdif (12/09/2016 17h38)

Hors ligne

 

#48 12/09/2016 18h00 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   103 

logement produit beaucoup plus de chose que vous le pensez.
Pour un propriétaire : il permet de ne pas payer de loyer et donc  ( par exemple quand le crédit est rembourse ) d’avoir une capacité à acheté autre chose pour contribuer à l’économie.

c’est un jeu à somme nulle , vous annulé les revenus de votre ancien bailleur et peut être aussi ceux de l’ancien propriétaire de votre logement .. Par la suite le bailleur va surement relouer son bien et ponctionner le salaire de quelqu’un d’autre . Y’a pas d’intérêt pour l’économie du pays à long terme , à court terme cependant vu que l’argent créé par les banques est majoritairement et malheureusement créé grâce à la demande de credit immo cela va gonfler le PIB et donner l’illusion d’un intérêt pour l’économie du pays mais cela se dissipera à long terme lors d’un retournement de tendance . 
       

Il permet aussi aux artisans qui ont fait la maison d’avoir du travail ect ect …
Pour un propriétaire bailleur idem , de faire des travaux avant location et l’entretien d’un logement permet de créer du travail.
Les loyers encaissés ( bien sur avec un rendement correct ) permet au propriétaire bailleur soir de réinvestir ailleurs ou d’acheté ce qui lui fait plaisir et donc relancer l’économie ( a petite echelle bien sur ) par ailleurs.

Si demain l’état embaucherait 8 millions de chômeur pour déplacer de la terre d’un point A à un point B pendant les 6 premiers mois de l’année et pendant les 6 derniers du point B au point A pensez vous que cela aiderai notre économie à long terme ?
Personnellement je ne pense pas , je pense que pour améliorer notre économie il faut diriger le travail et les investissements dans les infrastructures ,l’enseignement , l’industrie  , l’agriculture car c’est dans ces secteurs là qu’on peux peser à l’international et augmenter notre création de richesse .

parc immobilier national est certes vétustes mais de nombreux projets vont inverses cette tendance  ( crédit impôt sur les gains énergie par exemple qui va créér du travail ect ect ..)

Je trouve que notre parc immobilier national est majoritairement en bonne état et il peut faire encore de bonnes année sans investissements importants , il y’a 50 ans beaucoup de maisons Française n’avaient même pas de salle de bains heureusement cela c’est nettement amélioré depuis .

vous dites que l’immobilier se deprécie comme une télé… une tv acheté il y a 15 ans à 1000e coûte moins à ce jour même rien.
L’immobilier à au moins doublé depuis 15 ans ..
Je ne comprends donc pas aussi ce point .

Il y’a une différence entre la valeur et le prix .

cricri77700
a écrit :

Mais je retiens une chose de votre message :

Il n’y a pas assez de logement en France, les logements sont vétustes et de nombreuses personnes ne font rien pour cela ALORS QUE LA DEMANDE EST PRESENTE. ( forcément on arrive pas à loger tout le monde )

Croyez moi que j’ai envi de m’endetter encore plus en levier avec cette conclusion car en rénovant et louant des logements  ( qui je rappel sont des actifs donc qui PRODUISENT quelques chose comme du cash flow par exemple et plein d’autre chose)

voila un bel exemple du biais de confirmation vous retenez là ce qui vous arrange pour ne pas remettre en question vos idées https://fr.wikipedia.org/wiki/Biais_de_confirmation
Mon chien produit aussi quelque chose comme des fientes par exemple .

Vous raisonnez en décrivant le marché immobilier comme un ensemble fini et fixe, et c’est là votre erreur, à mon avis. En effet, la population française s’accroît, 50 millions dans les années 70, à 66 millions en 2016.

En presque 50 ans combien de m2 supplémentaires ont été ajoutés à notre parc immobilier ?

Rastignac a écrit :

De plus les gens bougent, et choisissent de plus en plus les grandes métropoles et leurs banlieues pour avoir du travail, ou le Sud pour le soleil. Résultat, en terme de logements sur la France, ce n’est pas le désastre, si l’on inclut des régions vides comme la Lozère, l’Aveyron, la Corrèze. Cependant, il y a trop de logements dans les régions vides, et un manque criant en région parisienne, par exemple.
Vous oubliez aussi les divorces et les célibataires, bien plus nombreux qu’autrefois, qui obligent une famille à trouver 2 logements au lieu d’un.

Pour moi c’est a cause du SMIC et des APL les entreprises industriels ont peux d’intérêts à délocaliser dans des régions ou les loyers sont faibles car les travailleurs coutent aussi chère que dans les grandes villes . Sans le smic et les APL il y’a de fortes chances pour les entreprises industrielles ailles là ou le cout de la vie et le plus bas afin de donner les salaires les plus faibles . 1500 euros de salaire mais 800 euros de loyers ou 1200 mais 400 euros de loyers ? L’Allemagne à par exemple une population et des entreprises industrielles beaucoup plus disséminés dans tout le pays

perecastor
a écrit :

Un peu moins d’accord, votre argument ressemble un peu à celui de la vitre brisée (si l’on casse une vitre on crée de l’emploi au vitrier mais on détruit de la valeur, car la dépense se fait au détriment d’une meilleure utilisation). En revanche un bien insalubre ne permettra plus de loger personne et donc verra sa valeur d’usage réduite à zéro, donc entretenir un bien n’est pas non plus une perte pure en termes de valeur…
Hors ligne
Signaler

J’aime bien ce genre de raisonnement +1

Dernière modification par vbvaleur (12/09/2016 18h10)

En ligne

 

#49 12/09/2016 18h29 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   76 

Vous avez raison quand vous dites que j’argumente pour ne pas me remettre vraiment en question.
En réalité mes arguments sont le fruit de ce que je vois et entreprend à la fois personnellement et autours de moi… Avec une petite dose de lien internet ou magasine divers… en effet si je me serai arrêté à 3 % de rentabilité sur le bouquin je n’aurai rien fait … smile

Mais vous pouvez pas dire que l’immobilier ne produit rien quand même…  ou sinon j’ai pas compris le sens peut être. ..


doutes=traîtres=peur d'essayer…

Hors ligne

 

#50 12/09/2016 18h55 → Rentabilité de l'investissement immobilier grâce à l'endettement ? (endettement, immobilier, rentabilité)

Membre
Réputation :   103 

La France à besoin de fonceurs tel que vous et lorsque je dis que l’immobilier ne produit rien ce n’est pas pour dévaloriser la profession ou l’activité de certains . Je le dis car je pense que les Français et nos dirigeants sont trop concentrés sur l’immobiler et je pense aussi que notre énergie et nos investissements doit être investit dans des secteurs qui participent bien plus à accroitre notre rayonnement international et notre économie .

Mais vous pouvez pas dire que l’immobilier ne produit rien quand même…  ou sinon j’ai pas compris le sens peut être. ..

L’immobilier son habitation et sa location ne produit rien selon moi contrairement à la ferme qui produit de la nourriture ou une mine qui produit des matières premières par exemple .

Dernière modification par vbvaleur (12/09/2016 18h57)

En ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech