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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#176 28/05/2015 15h17 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Oui c’est évident, le problème est qu’une viepassionante ne donne pas trop de détails…


Left the Rat Race in 2013

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#177 28/05/2015 21h14 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Bonsoir,

pour les détails, nous avons 3200€ de revenus. (2000 pour moi 1200 pour Mme)

Concernant les crédit nous avons 700€ (Encore pour 21 ans (Residence principal) 200€ (Encore pour 6 ans (Pret travaux)) et 150€ (Encore pour 2 ans et demi (Pret Auto))

Soit un total de 1050€.

Je suis déjà à 33% d’endettement avbec un reste à vivre de 2150, mais j’au une très forte envie d’investir pour préparer ma future retraite et étant donné que les taux sont au plus bas, je me dit que c’est maintenant qu’il faut agir.

(Je précise j’ai 1 enfant de 2 ns)

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#178 28/05/2015 22h37 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Êtes vous tous les deux en cdi? Si non, à mon sens, c’est cuit.

Peut être devriez vous au moins solder le prêt auto voir le travaux si vous voulez restaurer un peu de votre capacité.

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#179 28/05/2015 22h39 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Bonjour,

N’allez pas voir de banque pour une simulation car de toute façon, le taux pris sera plus élevé que ce qui peut réellement être  proposé.
Pour cela, les calculettes de courtiers avec grilles indicatives de taux sont vos meilleures amies.
Par contre, votre banquier pourra vous donner des indications concernant leur mode de calcul: reste à vivre Mini pour un couple avec 2 enfants, % de loyer pris en compte, etc…
Votre tx d endettement va s’améliorer dans 2 ans, avec la fin du crédit auto, et dans 6 ans avec la fin des travaux.
Ce qui va compter vraiment, c est vous êtes en mesure de dégager de l’epargne, et d’avoir un petit matelas de sécurité en cas de coup dur. Sinon, cela signifie que vous êtes déjà au Max de vos capacités, et un problème avec le locatif mettrait à mal cet équilibre: le banquier sera moins enclin à prêter.

Question à part: Pour quelle raison souhaitez vous emprunter seul? Indépendance à tout prix ou volonté de garder votre chère et tendre dépendante de votre patrimoine? :-)

Dernière modification par FastHand (28/05/2015 22h40)

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#180 28/05/2015 23h10 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Je vous conseille de sortir les 4000€ nécessaires au solde de votre crédit auto immédiatemment, les banques n’aiment pas prêter pour de l’immo à des gens qui empruntent pour une voiture.


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#181 29/05/2015 13h12 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Merci pour toutes ces réponses. vous êtes réactifs :-)

Je souhaitais savoir mon taux d’endettement à moi seul car mon amie est pas trop dans l’idée d’investir. Mais elle est quand même d’accord pour me suivre si le projet est viable.

Je sais que ma situation est difficile pour investir.
J’ai prévu de solder le prêt Auto plus rapidement.
Je suis en pourparler avec un courtier pour renégocier mon crédit immo, mais je veut ajouter encore des travaux à la renégociation, alors mon taux d’endettement ne baissera pas grâce à cela…

J’ai de l’épargne à hauteur de 5000€.

Le soucis c’est que mon amie est en intérim et que elle n’a pas de salaire fixe, en ce moment elle ce fait une bonne paye mais de quoi sera fait demain… C’est pour cela que je part sur 1200€.

Je me pose pas mal de question en ce moment, revente de ma maison (Qui me coûte pas mal en travaux car c’est une restauration) c’est elle qui me mange ma capacité d’investir…

Au plaisir

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#182 19/06/2015 23h53 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Bonsoir, jeune investisseur, je constate également que malgré l’autofinancement d’un bien immobilier, les banques l’intègre dans le taux d’endettement. Bien sur elles font du cas par cas pour d’autres investissements. Cependant je pense acheter ma résidence principale d’ici 1 à 2 ans et j’hésite actuellement à réaliser un 2 eme investissement locatif. Je dis bien j’hésite car j’ai désormais peur qu’au moment d’acheter ma RP la banque refuse de me prêter sous prétexte que mon taux d’endettement est trop élevé. Qu’en pensez vous ? Faut-il être sage, acheter ma RP et voir après pour d’autres investissement locatif ? ( même si en soit cela revient au même niveau reste à vivre mais au moins au moment de l’achat de ma RP, la banque n’aura pas eu à me reprocher un taux d’endettement élevé.) merci de votre réponse.

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#183 20/06/2015 08h37 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Bonjour, si votre projet est d’acheter votre résidence pricinpale , comme vous dites, il vaut mieux le faire aveant le deuxeme investissement locatif, c’est plu sage.
Pourquoi ne pas monter un projet qui mélangerais investissement locatif et rp?
Il y a plusieurs possibilités avec un seul achat de faire les deux.

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#184 21/06/2015 20h37 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Une piste de réflexion :
Si votre investissement locatif obtient un rendement autour de 9% avec un cash flow positif votre taux d’endettement aura des chances d’etre positif.
Pour ne pas entamer mon taux d’endettement je m’efforce à faire en sorte que :
échéance de crédit mensuel = 70% du loyer

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#185 23/11/2015 18h00 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Bonjour,

Je souhaite relancer ce sujet car parmi les banques que je vais voir en IDF pour de l’investissement locatif, la question du taux d’endettement à 33% est évoquée et semble donc avoir son importance.
Actuellement endetté autour de 20% (diffère selon le calcul des banques), j’envisage un 2eme investissement locatif .
2 choix s’offrent à moi:
- Je réussis à emprunter la totalité (achat + notaire + travaux) et dans ce cas je dépasse les 33% d’endettements.
- Je mets de l’apport de sorte à rester en dessous de ce seuil.
Pensez-vous que le fait de rester en dessous des 33% facilitera la demande de crédit pour mes prochains projets immo?
A savoir si par exemple je suis à 32% (extrapolons), le banquier est-il sensible au fait que je suis en dessous des 33% dans ces critères d’accord de crédit pour accepter plus facilement l’accord d’un 3ème crédit immo?

Merci pour vos retours d’expériences et réponses


Parrainage Number26 (CB internationale sans frais de change), poulpeo (cashback) : contact par PM

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#186 23/11/2015 18h37 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Le sujet a déjà été beaucoup exploré et ce qu’il en ressort à chaque fois c’est que les banques regardent plus votre reste à vivre que le taux d’endettement…
Par exemple si une fois toutes vos charges (nourriture, loyers, voiture etc…) il vous reste 3000 euros net par mois les banques ne s’inquiéteront pas de savoir si vous êtes endettés à 33% ou 60%
Par contre s’il vous reste à vivre 500 euros cela sera différent …
Donc commencez pas calculer (honnêtement) votre "reste à vivre", vous aurez déjà en main une clé possible pour le banquier

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#187 23/11/2015 20h46 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Ben en fait ca dépend des banques, même avec 3ke de reste à vivre, 60% d’endettement ca ferme des portes.


Left the Rat Race in 2013

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#188 24/11/2015 09h52 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Je confirme.
Avec 6k de reste à vivre et un taux d’endettement de 48% ça a été compliqué pour nous de faire un simple rachat de prêt…
Plantés par LCL à mi-chemin (2 prêts de LaBanquePostale à racheter, nous avons fait racheter le premier et pour le 2ème ils nous demandaient 10K d’apport ?!?)
Du coup, nous sommes en train de finaliers avec la Caisse d’Epargne.
Objectif maintenant : désendettement avant le prochain achat.

Autre chose, on parle beaucoup des critères des banques, que l’on arrive à peu près à connaître.
Mais dans mes (nombreux) derniers contacts avec les banquiers, j’ai entendu dire plusieurs fois : "si l’organisme de cautionnement (Credit Logement, SACCEM…) accepte le dossier, alors c’est bon. Sinon c’est compliqué"

Vu qu’ils ne gagnent quasiment rien avec les prêts immo, ils ne veulent même pas s’embêter avec une hypothèque, trop longue à mettre en oeuvre en cas de problème.

Et alors quand on essaie de connaître les critères d’accord de ces organismes, on se trouve face à un mur.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#189 24/11/2015 11h18 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Les banques sont souvent frileuses passés les 33%.
Nous sommes à plus de 40% et on nous suit encore.
Mais je pense que bientôt, il va falloir dégraisser (vendre les investissements les plus faibles) pour continuer à grandir encore.

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#190 24/11/2015 11h35 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Siocnarf a écrit :

Mais dans mes (nombreux) derniers contacts avec les banquiers, j’ai entendu dire plusieurs fois : "si l’organisme de cautionnement (Credit Logement, SACCEM…) accepte le dossier, alors c’est bon. Sinon c’est compliqué"

Ma banque également en fin de parcours pour mon crédit m’avait aussi dit qu’au-dessus de 33%, le Crédit Logement commençait a rejeté des offres de manière significative.

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#191 01/12/2015 15h04 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Siocnarf a écrit :

Je confirme.
Avec 6k de reste à vivre et un taux d’endettement de 48% ça a été compliqué pour nous de faire un simple rachat de prêt…

Sur le dernier achat, je suis passé de 41 à 45% d’endettement, et se fut galère pour trouver la banque.
L’agence nous a permis de trouver un banquier qui a débloqué la situation.

Donc là comme Siocnarf, politique de désendettement, mais en visant l’emprunt RP.
Objectif : redescendre à 30% d’endettement.

J’ai l’impression que le taux d’endettement maximal est autour de 50%

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#192 01/12/2015 16h54 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Bonjour,

Pour ma part j’ai contacté un réseau de courtiers afin d’affiner mes prochains projets (nouvel immeuble de rapport, achat de la RP, ou les deux) d’un point de vue capacité de financement.

En résumé :
- sur les 6 derniers mois, durcissement des conditions d’obtention de crédit et légère hausse des taux. Selon lui, très difficile d’obtenir du 110% en locatif.
- à l’inverse, aucun problème pour partir sur du 100% en achat de RP. Au contraire, il recommande de garder ses liquidités pour les placer sur des supports plus rémunérateurs. Il recommande également de ne pas dépasser une durée d’emprunt de 20 ans.
- tous mes investissements locatifs sont en cash-flow positif (70% des loyers - mensualités), donc selon lui pas intégrés dans le calcul du taux d’endettement net (qu’il distingue du taux d’endettement brut, tous revenus et mensualités inclus), celui réellement pris en compte pour le plafond des 33%.
- la seule limite sera l’encours par banque et l’encours total. Dans mon cas (deux jeunes cadres avec ~ 430k€ de patrimoine brut immobilier et 170k€ de liquidités) il pense qu’on peut monter à 1M€ d’encours sans souci.

Bref des propos qui m’ont paru plutôt sensés, surtout venant d’un intermédiaire rémunéré à la commission…

Qu’en pensez-vous ?

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#193 01/12/2015 18h06 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Bonjour,

Je pense que le taux d’endettement de 33 % ne veut pas dire grand chose.

Tout dépend :
- Du salaire de l’activité professionnelle. Les banques calculent souvent "le reste à vivre".
- Du patrimoine immobilier et financier.

Par contre, il est  important de tenir compte de son projet de vie et d’anticiper des besoins futurs ( (Remplacement d’une voiture, naissance d’un enfant, mutation professionnelle….)

@Perecastor : Etes-vous en accord avec votre coutier lorsqu’il recommande un prêt de 100 % sur la RP alors que l’on a des liquidités?

a+

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#194 01/12/2015 18h13 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Pour ma part je vais très bientôt emprunté 170000 euros qui va me faire dépasser le seuil des 33% .. vers 38 je crois.
Mais mon reste à vivre augmente car le projet fait 15% brut.

D’après mon courtier , je peux éventuellement refaire une opération comme celle là avant d’avoir des difficultés pour emprunter malgré que mon reste à vivre augmente :les banques veulent mutualisès les risques.. Je pense aux différents posts de zx 6r à ce sujet.

Pour ma part , si le reste à vivre augmente , autant le mettre de cotes pour faire du nantissement par la suite… au moins il n’y aura plus de refus et les intérêts seront linéaires. …


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#195 02/12/2015 08h34 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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@jbapdif : je crois en effet que c’est une option raisonnable, sous réserve que :
- on est confiant de pouvoir placer son investissement à un taux supérieur à celui de l’emprunt - ce qui est le cas si on est familier des principaux produits d’investissement à long terme
- la durée totale du prêt reste relativement courte, par exemple 15 ans. L’objectif n’étant pas tant de limiter les frais d’emprunt, que de garantir un capital restant dû raisonnable en cas de revente anticipée
- le prêt est largement modulable et remboursable sans IRA
- l’augmentation d’encours et/ou du taux d’endettement lié au prêt de RP n’est pas bloquant pour les futurs projets immobiliers locatifs

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#196 02/12/2015 12h23 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Bonjour,

Il existe dans les faits 3 critères utilisés par les banques pour déterminer si elles autorisent un prêt ou non. Je connaissais les 2 premiers depuis longtemps, je viens d’apprendre le 3ème.

1- le taux d’endettement : c’est le plus classique. Emprunt / Revenus. Classiquement, le 33% est ancré dans nos esprits mais nous savons sur ce blog que l’on peut monter beaucoup plus haut,

2- le reste à vivre : c’est ce qu’il reste quand on fait l’opération Revenus - Emprunt. C’est logique car un médecin qui gagne 10.000€/mois n’a pas les mêmes capacités que quelqu’un qui gagne le smic.
Ce reste à vivre est parfois divisé par le nombre de personnes qui constituent le foyer (voire le nombre de parts fiscales).

3- le montant total de vos encours. Le fameux 3ème critère. Les 2 premiers critères sont avalisés par le gestionnaire d’endettement. Le 3ème l’est par le gestionnaire de risque qui pourra décider que le montant des encours est trop important et qu’il est temps d’arrêter de vous prêter de l’argent (que se passera t’il pour la banque si vous devenez fou et décidez d’aller vivre dans un monastère bouddhiste pour le reste de votre vis en plaquant tout?). Dans le cas du CIC, par exemple, cette limite est fixée à 800K€.

Le plus important est de bien préparer votre dossier en calculant ces critères à l’avance, afin de montrer que vous connaissez les règles du jeu et que vous êtes conscient de vos limites.

Il faut également savoir que les banques ne réagissent pas de la même manière à ces critères et que cela peut varier dans le temps.

Quand vous avez un projet en tête, il est nécessaire de trouver les banques qui pratiqueront des prêts "hors standards". Pour les trouver, faites appel à un ami : les notaires, courtiers et autres agents immobiliers qui connaissent ces établissements bancaires. Leur intérêt est que la vente se fasse : je vous assure qu’ils vous aideront…

De manière plus générale, soyez tenace : plus vous êtes endettés, plus la pente est rude…

Dernière modification par Moke (02/12/2015 21h14)

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#197 10/08/2016 15h53 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Bonjour je travaille dans le bâtiment et je vais me lancer dans l’investissement de ma résidence principale tout en pensant déjà a mes futur achat car nous ne devons pas dépasser les 33% d’endettement

étude de cas:
Pour un taux d’endettement de 18% sur 25 ans est ce une bonne option ?
En sachant qu’il va me rester 15% pour faire un 2 eme achat pour du locatif ?
Est ce une bonne option d’après vous ?

Salutations

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#198 10/08/2016 16h00 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Bonjour Kanwulf,

Je vous suggère de lire tout d’abord les différents posts qui traitent de l’investissement locatif. En effet si la notion de 33% d’endettement est généralement de mise pour l’achat de la résidence principale, mais plus généralement de l’ensemble de vos prêts qui ne génère pas de revenus (voiture, prêt perso…), il en est tout autre de l’investissement locatif.
Ce site est une mine d’or est je vous conseille de lire énormément les différentes interventions en rapport avec vos projets et je suis sûr que cela vous évitera certaines déconvenues et une meilleure connaissance du sujet.

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#199 18/11/2016 12h26 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Philippe30 a écrit :

J’ai bien indiqué que mon taux représente + 100  %de mes revenus personnels.

Bien entendu , le taux ne peux pas être supérieur à 100 % des mes revenus totaux ( personnels + locatifs ) sinon cela s’appelle une faillite.

Philippe

Bonjour Philippe30
Est-il possible que vous puissiez nous parlez des banques patrimoniales les plus ouvertes aujourd’hui à fiancer des projets avec des revenus purement locatifs ?

merci d’avance

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#200 27/11/2016 01h16 → Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ? (achat locatif, crédit bancaire, endettement, immobiler locatif, loyers, relation banque, taux endettement)

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Je souhaite apporter mon témoignage sur ce sujet (niveau de taux d’endettement) sur lequel je me suis assez souvent interrogé ( obsédé par le " mythe " des 33 %).
En tant qu’investisseur en lmnp packagé depuis 10 ans,  j’ai investi  dans plusieurs biens à crédit soit en nom propre soit avec ma compagne.
Pour faire simple, sur les 7 biens détenus voici notre situation en termes de niveau d’endettement :
- loyers encaissés : 3755 €,
- mensualités de crédits 3800 €
- revenus professionnels (salaires) : 6350 €

Nous sommes donc à un taux d’endettement de presque 60% . Je tiens à préciser que tous les crédits ont été réalisés auprès de la même banque au fil des années.
J’ai interrogé ma banquière sur les critères d’ acceptation d’un dossier de demande de financement au sein de son établissement :
L’un des critères principaux repose sur un ratio appelé taux d’endettement investisseur (TEI). Il se calcule de la manière suivante :
- au numérateur : la différence entre 80% des loyers et l’ensemble des mensualités de crédit (aussi bien en matière de crédit pour la résidence principale que ceux relatifs aux investissements).
- au dénominateur : le montant des salaires (revenus professionnels ).
Le quotient doit être inférieur à 25% (avec une possibilité d’atteindre 30% si l’on dispose d’un patrimoine net assez conséquent).
Je dois atteindre désormais les 27% , et j’envisage d’investir à nouveau à crédit. Je vais demander prochainement un accord de principe à ma banquière. je tiendrai au courant le forum de sa réponse et de son raisonnement …


Aide toi et le ciel t'aidera !

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