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Forums des investisseurs heureux

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#126 08/02/2015 16h07 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Jetes : allez voir ce file qui est plus adapté à votre préoccupation : LMNP : comptable + CGA ou faire la comptabilité soit-même ?
pour répondre brièvement : il a toujours été possible de passer en charge frais de compta + CGA (comme toutes autres charges ce qui est classique) ; la réduction d IR de 915 € vient en plus  (sous les conditions évoquées)

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#127 13/03/2015 16h16 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,

Savez-vous s’il est possible de déduire les intérêts d’emprunt d’un crédit à la consommation / prêt personnel en régime LMNP ?

Les banques que j’ai consultées ne souhaitent pas financer l’achat de l’électro-ménager et des meubles nécessaires pour équiper mon futur immeuble de rapport en meublé. J’hésite à financer cette dépense soit via le prêt personnel de Boursorama (10k€ sur 2 ans à 2,45%), soit sur mes fonds propres.

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#128 13/03/2015 16h31 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Absolument !

Le code des impôts ne fait pas de différence entre un prêt personnel ou un prêt immobilier… ce sont les banques qui le font.

D’une manière générale (peu importe qu’il s’agisse de revenus fonciers ou BIC), si vous empruntez pour payer une dépense déductible, les intérêts d’emprunt le sont aussi.

Voici le lien vers le BOFIP pour ce qui concerne la location nue : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP.
Pour les BIC, votre comptable devrait pouvoir vous le confirmer très facilement.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#129 28/03/2015 13h51 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour et merci pour vos précieux conseils,

Ce topic semble plus approprié pour ma question .

Dans le cadre du LMNP le principe de permanence des méthodes empêchent ils dans la cas ou les frais d’agence ont été passés en immobilisation de passer en charges les frais d’agence pour une seconde acquisition ?

Merci !

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#130 28/03/2015 19h01 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Je ne crois pas qu’il l’empêche.

Pour ma seconde acquisition (il y a qqs années, et comme LMP), il me semble que j’avais à nouveau le choix (même si j’ai passé les frais de ce type les 2 fois en charge).


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#131 17/04/2015 04h23 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,
Ma compagne ma chargé de m’occuper de ses déclarations d’impôts.
Jusqu’ici cela n’était pas trop compliqué sauf que là, il y a un bien en LMNP.
Ce bien a été acheté en 2012. Ma compagne a commencé à le louer en septembre 2013.
Pour ces 4 mois, j’ai déclaré au forfait, ne connaissant pas l’existence du système réel, ou m’étant pris trop tard.

Pour les revenus de 2014, j’ai opté pour le réel.
Pour 2014, puis-je encore déduire toutes les charges uniques d’acquisition, étant donné que c’est la première année de déclaration au réel? Et pour les amortissements, est-ce que 2014 sera l’an 1, l’an 2 (car location débutée en 2013) ou l’an 3 (car bien acheté en 2012).

Merci d’avance,

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#132 17/04/2015 08h06 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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A priori ce choix du microbic est irrévocable pour 2 ans.

LMNP | Micro BIC ou régime réel ?


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#133 17/04/2015 08h07 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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GoodbyLenine a écrit :

Je ne crois pas qu’il l’empêche.

Pour ma seconde acquisition (il y a qqs années, et comme LMP), il me semble que j’avais à nouveau le choix (même si j’ai passé les frais de ce type les 2 fois en charge).

A titre personnel, j’ai une préférence pour passer tout ce qui peut l’être en charges. Les amortissements ne pouvant générer de déficit, j’utilise le principe "un tenez vaut mieux que 2 vous l’aurez" : A euros de charges feront économiser A x (TMI+15.5%) d’impôts et permettront du coup à A euros d’amortissement d’être reportés à l’année suivante.
si je les passe en amortissement dès le début, leur "effet" est réalisé sur plusieurs années. Je préfère donc prendre les billes au plus vite, notamment car on ne sait pas vraiment si l’imputation de la-dite dépense (en charges ou amortissement) sera toujours acceptée l’année suivante.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#134 17/04/2015 10h52 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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@Lemouz, assez d’accord avec votre principe que j’applique actuellement sur la location nue sauf que j’ai suffisamment d’intérêts d’emprunt reportables pour être en déficit pour les 3 années prochaines. Vous pouvez passer ce que vous voulez en charge (sans exagération ni malhonnêteté). L’administration fiscale ne vous dira jamais rien puisqu’un redressement ne vous fera pas passer d’un déficit à une situation où l’administration pourrait récupérer quelques euros.

Je compte faire la même chose en LMNP grâce aux amortissements.


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#135 17/04/2015 14h20 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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@lemouz : Comme inconvénients potentiels à tout passer systématiquement en charges, il y a :
  1) certains déficits ne sont pas reportables éternellement (mais seulement 10 ans me semble-t-il);
  2) on peut préférer de ne pas imputer des déficits une année où on a des revenus déjà très faibles (en particulier pour quelqu’un dont les revenus varient beaucoup d’une année à l’autre).


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#136 27/04/2015 22h02 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour..

Je suis en train de faire ma déclaration lmnp 2014.

Je pensais déduire mes frais de notaire soit en charge soit sur 5 ans amortissable.

Je fais moi même la compta .
je suis aider par une expert comptable ( mère d un ami d enfance ) qui me dit que les frais de notaire sont amortissable sur 20 ans associé à l immeuble .

Donc prix du bien - 10% ( terrain ) + fdn = amortissement sur 20 ans

??? En charge ou sur 5 ans c est illégal ???


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#137 27/04/2015 22h21 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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La maman du copain se trompe…


Left the Rat Race in 2013

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#138 27/04/2015 22h26 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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je lui ai envoyé un mail pour confirmation … savoir si j ai bien compris …car quand je lui ai envoyé ma compta , j’ai passé les fdn en charge
Sinon le bien en lui même amortis sur 20 ans
le second oeuvre et cuisine ( elec placo plomberie sol … ) 10 ans
Les meubles et la peinture  5 ans


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#139 27/04/2015 22h29 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Gros oeuvre 40 ans structures, charpentes, voirie et réseaux divers

Façades - étanchéité - couverture - menuiseries extérieures  20 ans

Installations Générales et Techniques  (IGT)   15 ans  chauffage, la climatisation, les ascenseurs et la sécurité

Agencements 25 ans cloisons, chapes, plâtrerie, divers revêtements, plomberie, câblage, électricité

travaux 10 ans autre

mobilier 5 ans

frais d’achat 5 ans

Pour le terrain sur Cahors 10% c good.


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#140 27/04/2015 22h37 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Merci…

c est fou … c est complètement différent de ce qu’elle me dit …. Par exemple l électricité et la plomberie c est 10 ans … elle M avait dit exactement  《 le second oeuvre c est 10 ans 》

Et 20 ans seulement pour le bien en lui même - 10%  alors que j étais parti sur une moyenne de 30 ans…

Il y a 1 mois j ai vu un expert comptable pour un devis… bref il M avait dit encore des durées différentes ….

Dernière modification par cricri77700 (27/04/2015 22h39)


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#141 27/04/2015 22h48 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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A mon avis, amortir un immeuble sur 20 ans, ca risque de pas plaire au fisc….


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#142 27/04/2015 22h56 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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C est ça qui est bizarre … Chacun a ses chiffres …

Et persone arrive à répondre à cette question : sur quoi le fisc se base pour dire que la durée d amortissement n’est pas conforme ???

Les comptables et expert c. disent 《j ai l habitude je sais que c est ça 》

De base j étais parti sur :

30 ans pour le bien
15 ans pour le placo elec plomberie et les sol
10 ans pour la cuisine
5 ans pour les meubles et peinture
frais de notaire de 5 ans.


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#143 28/04/2015 11h26 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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http://lmnp.comprendrechoisir.com/compr … rtissement

Par exemple sur ce sit, il parle de 20 à 40 ans pour amortir l immeuble . Donc d âpres ce sit 20 ans est possible .

Je viens d en voir un autre qui parle de 50 ans .

les experts comptable , les différents professionnels immobilier , les investisseurs , les revues , divers source d information .

C EST DIFFERENT .

Sur quoi ce base le fisc ?


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#144 28/04/2015 11h38 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Un bâtiment ne s’amorti jamais dans sa globalité en LMNP mais par composants, avec des durées différentes pour chacun d’entre eux.

La doctrine fiscale peut évoluer au fil des ans, et considérer comme possible une fourchette d’années. Cela explique peut-être que vous trouviez des données différentes selon les sources (plus ou moins au fait).
Quand vous prenez un "vrai" cabinet d’expertise comptable, celui-ci a une assurance qui vous couvre si son interprétation est remise en cause par l’administration fiscale.

Dernière modification par DDtee (28/04/2015 11h39)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#145 28/04/2015 12h02 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Un EC qui gère des LMP/LMNP m’a dit qu’il répartissait fonction du dossier et qu’il avait des règles d’amortissement qui passaient. Il m’a imposé aussi de passer par un CGA (comme quoi il n’a pas totalement confiance)

Il n’y a pas de règle et l’administration peut contester votre calcul. Mais les règles données par ZX-6R sont un bon compromis.

On peut aussi jouer sur la répartition pour un immeuble existant entre le gros oeuvre, agencement etc


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#146 28/04/2015 16h37 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Je suis d accord avec vous…
je trouve cela domage que le fisc ne publie pas quelque chose de concret .

sur cette exemple c est une expert comptable qui me dit de procéder ainsi , elle a son cabinet depuis 25 ans.. même si je dois avouer que c est bizarre ..
je lui ai envoyer un mail avec mes questions … je vous fais un retour rapidement .

Pour info c est juste un appartement pas un immeuble pour 2014.


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#147 28/04/2015 17h10 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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cricri77700 a écrit :

Bonjour..

Je suis en train de faire ma déclaration lmnp 2014.

Je pensais déduire mes frais de notaire soit en charge soit sur 5 ans amortissable.

Je fais moi même la compta .
je suis aider par une expert comptable ( mère d un ami d enfance ) qui me dit que les frais de notaire sont amortissable sur 20 ans associé à l immeuble .

Donc prix du bien - 10% ( terrain ) + fdn = amortissement sur 20 ans

??? En charge ou sur 5 ans c est illégal ???

Voilà ce que dit la documentation fiscale au sujet des frais de notaire :

BIC-IV-14320 s
Les frais d’acquisition d’immobilisation sont, selon l’option exercée par le contribuable, soit compris dans les charges immédiatement déductibles, soit rattachés au coût d’acquisition du bien et, le cas échéant, amortissables sur sa durée d’utilisation (PCG art. 213-8 et CGI ann. III art. 38 quinquies). L’option est irrévocable et s’applique à toutes les immobilisations. Une option distincte peut toutefois être exercée pour les titres étant précisé qu’une règle fiscale particulière est prévue pour les titres de participation acquis par des sociétés soumises à l’IS (n° 7575).
Les frais d’acquisition d’immobilisation concernés par l’option sont les droits de mutation et d’enregistrement, les honoraires du notaire, les commissions versées à un intermédiaire, les frais d’insertion et d’affiches ainsi que les frais d’adjudication.

Il y a donc un choix à faire en sachant que si vous les passer en charges et qu’un déficit est issu de cette constatation en charges, ce dernier ne sera reportable que pendant 10 ans et après sera perdu. L’inscription en immobilisations permet d’éviter ce genre de désagréments.

Concernant l’amortissement sur 20 ans, ce n’est pas si simple que cela puisqu’il faut amortir selon la méthode des composants (soit un éclatement de l’immeuble en différents postes avec des durées d’amortissement  différentes).


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#148 28/04/2015 17h16 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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par contre c est possible de faire une moyenne pour la durée d amortissement d un bien ou immeuble … Le fisc est ok avec ça … tt les expert comptable que j ai pu voir ( 3 en fait ) mon tenue le même discourt.
après c est les durées 20 ans pour 1 30 pour l autre ect ect ….


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#149 28/04/2015 17h17 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Concernant l’application de la méthode des composants, j’avais déjà mentionné l’existence d’un tableau avec des exemples de décomposition pouvant être utilisés cf. message 53 de cette file de discussion :

Comptabilité à distance pour LMNP : comptable par Internet ? (3/5)

Oz a écrit :

Pour compléter mon précédent commentaire voilà ce qu’en dit la documentation Lefebvre :

Situation des immeubles

3000L’application aux immeubles de la méthode par composants comporte certaines spécificités que nous récapitulons dans la présente rubrique. En vue de la décomposition du patrimoine immobilier, il est recommandé, dans un premier temps, de classer les immeubles de l’entreprise en fonction de la qualité et de la nature de la construction puis, dans un second temps, de prendre en compte la nature des composants. La nécessité de décomposer les immeubles s’impose dans la plupart des situations, étant précisé que l’appréciation du caractère significatif des éléments qui le composent est menée indépendamment de l’activité principale de l’entreprise.

3005L’élaboration d’une typologie des immeubles en fonction de la qualité et de la nature de leur construction permettra ensuite d’établir une nomenclature des familles de composants. Ainsi, par exemple, une entreprise qui détient un patrimoine immobilier diversifié et substantiel peut classer ses immeubles selon leur nature : immeubles à usage industriel, commercial, d’habitation ou de bureau. Au sein de chacune de ces catégories des sous-distinctions peuvent être établies en fonction de l’ancienneté du bâtiment et, le cas échéant, de la qualité de la construction. Au sein de chaque catégorie d’immeubles ainsi définie, il importe que la décomposition soit homogène en fonction de leur affectation spécifique. Pour la définition de la liste des composants la plus adaptée, les entreprises peuvent s’appuyer sur des expertises externes menées par catégories d’immeubles.

3010La deuxième étape dans la décomposition de l’immeuble consiste à adapter la « décomposition technique » de celui-ci. Ainsi, pour un immeuble à usage commercial utilisé dans le secteur de la grande distribution (par exemple abritant un supermarché), les installations de sécurité et de surveillance peuvent être constitutives d’un composant autonome. Il en va de même pour un établissement bancaire. Ainsi, pour des immeubles de qualité moyenne, il pourrait être considéré que la façade ou la toiture ne devraient pas faire l’objet d’une utilisation différente de celle de la structure. Une solution différente peut être mise en oeuvre pour des immeubles de bonne qualité.

3015La définition de la liste exacte des composants peut être opérée en deux étapes. Après avoir déterminé des composants principaux (second oeuvre, équipements techniques, et aménagements intérieurs), l’entreprise peut envisager l’éclatement le plus opportun de ces éléments (équipements techniques et aménagements intérieurs notamment) en fonction des caractéristiques physiques et de l’affectation de l’immeuble.

3020Par ailleurs, s’agissant des immeubles, l’administration a admis que les entreprises peuvent se référer à deux études sectorielles, l’une réalisée par les organismes de logements sociaux et l’autre par la fédération des sociétés immobilières et foncières (avis CNC 2004-11 du 23-6-2004) (voir annexe à BIC-X-75200 s.).
Inst. 30 décembre 2005, 4 A-13-05 n° 36 ; BOI-BIC-CHG-20-10-10 n° 160, 12 novembre 2012.

Et pour la décompostion :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/363_363_dd.png

Dernière modification par oz (28/04/2015 17h19)


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#150 02/05/2015 09h06 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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cricri77700 a écrit :

Je suis d accord avec vous…
je trouve cela domage que le fisc ne publie pas quelque chose de concret .

sur cette exemple c est une expert comptable qui me dit de procéder ainsi , elle a son cabinet depuis 25 ans.. même si je dois avouer que c est bizarre ..
je lui ai envoyer un mail avec mes questions … je vous fais un retour rapidement .

Pour info c est juste un appartement pas un immeuble pour 2014.

Comme promis,  je vous fais un retour.

L expert comptable me confirme la durée de 20 ans pour amortir le bien.
Concernant le fisc, si on lui dit qu on a un crédit sur 20 ans elle me dit que ça passe Pour elle c est logique car on met 20 ans pour le payer .

Pour les frais de notaire : en charge ou sur 3 ans.

Le second oeuvre 10 ans pas de problème .

… je reste quand même perplexe mais elle me dit qu elle a jamais eu de Pb ac le fisc en procédant ainsi…


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