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Forums des investisseurs heureux

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#151 02/05/2015 11h03 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

Membre
Réputation :   221 

cricri77700 a écrit :

je reste quand même perplexe mais elle me dit qu elle a jamais eu de Pb ac le fisc en procédant ainsi…

Pas de problème en étant contrôlé ou sans contrôles ? wink


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#152 02/05/2015 12h29 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

Membre
Réputation :   76 

Xd …. la elle me l’a pas dit …

Elle a sa boîte depuis 30 ans environs .. mais peut être pas bcp de client lmnp….

Du coup , cela m aide pas bcp … entre ce qu’elle me dit et ce que dit le forum ….

Dans le doute je vais rallonger ce qu elle me dit Sinon. ..


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#153 02/05/2015 15h55 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

Modérateur
Réputation :   1083 

cricri77700 a écrit :

Pour les frais de notaire : en charge ou sur 3 ans.

Sauf erreur de ma part, ceci était possible il y a quelques (= plus de 8) années, mais n’est plus possible à présent, où les seules alternatives sont en charges ou amorti avec l’immeuble.
Je n’ai pas la référence du texte sous la main, mais mon expert comptable était formel…

Votre EC semble ne pas toujours faire évoluer sa pratique avec l’évolution des lois et textes similaires….


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#154 24/08/2015 11h57 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Je souhaite poser une question à laquelle j’ai du mal à trouver une réponse dans la file.

La question est la suivante :

Dans le cas d’un immeuble mixte avec des apparts meuble LMNP 50% / nu 50%

Est-ce que le déficit crée par le meublé grâce à l’amortissement notamment est reportable sur les revenus du non meublé et également sur l’impôt sur le revenus des salaires. je précise que j’achète en nom propre.

En résumé est-ce que l’amortissement du meublé peut venir réduire les impôt hors des revenus du LMNP.

merci pour vos réponse qui vont m’éclairer j’en suis sûr

Dernière modification par duke552 (24/08/2015 13h17)

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#155 24/08/2015 15h06 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

Modérateur
Réputation :   171 

Bonjour,

Les deux activités sont fiscalement distinctes : civile pour la location nue et commerciale pour la location meublée.

La première se déclare sur une 2044 et se reporte sur votre 2042 §4, la seconde se déclare sur les liasses 2031, 2033 et se reporte sur votre 2042 C pro §LMNP.

Il n’y a donc aucune compensation fiscale entre les deux activités.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#156 06/09/2015 19h20 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,
Sur le point d’acquérir un LMNP en seconde main,la lecture de l’ouvrage de Me Le Boulc’h a fait naître des questions pour lesquelles je ne trouve pas réponse !
Il s’agit d’un invest en résidence étudiante dans une ville avec une demande avérée, que je connais bien. J’aurai un rendement de 5% net sur le prix de vente + frais de notaire. Mes questions sont :
Lors de la transaction je vais payer de la TVA sur les frais d’agence (environ 1500€) : puis-je prétendre à la récupérer ?
Un point gênant,le  bail qui précise que c’est le gestionnaire qui prend à sa charge le renouvellement des meubles (risque de requalification en location non meublée) :  quelqu un a t’il déjà eu à faire à ce genre de problématique ?
Dernier point, la déclaration de tva, s’agit-il d’une opération simple ou fastidieuse ?
Vu de l’extérieur ça fait un peu peur , j’envisage de passer par le site jedeclaremonmeuble.com.

D’avance merci à ceux qui pourront me conseiller.

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#157 21/11/2015 14h16 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour à tous,

Je  récupère mon premier studio mi decembre que je compte exploiter sous lmnp en réel.

Ma question porte sur les charges, principalement pour mon cas EDF.

Pour la déclaration aux impôts concernant les recettes, on garde donc le loyer ainsi que les charges locatives.

Pour ma part, elle représentent environ 80 euros\mois.
Composees par eau chaude eau froide et chauffage…

Pour l’edf j’aimerai garder le contrat à mon nom. Cela devrait tourner aux alentours de 20 euros.

J’aimerai ne pas l’imputer dans les recettes, mais en charges déductibles.

Est-il posséder de procéder ainsi ?

Bien à vous.

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#158 21/11/2015 14h42 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Je ne comprends pas trop pourquoi vous voulez passer les charges en recettes…

Les recettes sont les loyers.

Les charges sont les dépenses.


Left the Rat Race in 2013

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#159 21/11/2015 14h52 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Recettes pour lmnp réel égale à loyer plus charges locatives donc récupérables ou j’ai faux ?

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#160 21/11/2015 15h18 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Il n’y a que les charges que vous payez qui peuvent être récupérable pas les recettes.
Les charges locatives en plus du loyer sont une charge pour le locataire et non pour vous.
Mais effectivement vous pouvez déduire certaines charges que vous payez de vos revenus lmnp.

Dernière modification par skarnik (21/11/2015 15h22)

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#161 21/11/2015 15h27 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Les premières questions auxquelles vous devez répondre sont :
    - allez vous déclarer au réel (BIC) ou en micro-BIC ?
    - si vous déclarez au réel : qui fera la comptabilité (à priori pas vous, cf vos questions qui indiquent que vous ne maitrisez pas la comptabilité)

Dans tous les cas, vous initier un minimum à la compta (en lisant, sur la compta en général, comme sur son application au contexte "location meublée", largement développé sur ce forum par ex.)  sera utile.


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#162 21/11/2015 15h52 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Autant pour moi.
Donc les recettes uniquement les loyers brut.

Fiscalement on ne s’occupe pas des charges récupérables, donc ma question sur l’ EDF n’a plus de sens, puisque s’en est une…

Oui après toutes les charges déductible, pno, intérêts, charges irrécupérables, Taxe fonciere…

Pour le fonctionnement sous forme de forfait pour les charges comment cela s’articule ?

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#163 21/11/2015 18h50 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Pour le forfait, en meublé, vous mettez sur le bail forfait de charges de xx euros. Et vous ne vous embêtez plus avec les reguls. Je fais ca sur tous mes baux.

Attention, rajoutez une limite de consommation d’eau, genre 4m3/ mois  inclus. En cas de fuite, vous refacturez au locataire.


Left the Rat Race in 2013

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#164 21/11/2015 18h59 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Ah super merci en tout cas.
Merci pour vos contributions, le temps que je percute des fois…

Vous laissez l’edf à vos locataires ?

Vous faites des baux à l’année ou fractionné étudiant et saisonnier ?

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#165 21/11/2015 21h14 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Oui l’edf aux locataires bien sur, je crois que c’est interdit de refacturer l’électricité non?

Pour les baux, à l’année uniquement. Le saisonnier faut voir si la ville s’y prete.


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#166 21/11/2015 21h57 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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En fait je vois des annonces ou on voit des tout compris avec edf c’est pour cela je m’interroge ?

Villeneuve loubet entre Nice et cannes.

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#167 26/01/2016 11h39 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,
Est ce que la liste en début de post est toujours aussi complète qu’en 2012 ?

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#168 02/04/2016 06h57 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour chers rentiers et futurs rentiers,

Une question sur la déduction dont je n’arrive pas à trouver de réponse sur le forum.

J’utilise une pièce de mon domicile à usage uniquement professionnel pour gérer mes biens.

Est ce que l’on peut déduire des charges ? Si oui lesquels?

Merci

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#169 23/04/2016 00h31 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,

J’ai une question un peu particulière. Je possède une maison que je loue depuis 1 an et demi. Il y a 6 mois environ, j’ai signé un compromis pour l’achat d’un studio. J’ai alors profité de divers promos pour commencer à acheter les meubles ainsi que la cuisine (total d’environ 1000€). L’acte définitif a été signé en janvier 2016, le studio est loué depuis mars.
Je suis en train de faire ma déclaration 2015 et je me demande comment je dois faire pour les factures 2015 pour des achats concernant le studio. Je vois les options suivantes :
- les déclarer en charges à amortir avec les revenues 2016 donc en 2017 étant donné que le studio n’est en location qu’à partir de 2016. C’est logique d’un point de vue logement puisque ces frais servent pour le studio. Le problème est qu’il s’agit de factures 2015
- les déclarer en charges à amortir avec les revenues de la maison sur les revenues 2015. Le problème est qu’il ne s’agit pas de factures pour la maison mais pour le studio qui n’est pas encore dans mon patrimoine locatif en 2015.
- c’est perdu car il s’agits de frais de l’année N-1 donc non imputable sur l’année de début de location pour le studio.

Je pense que mon problème est similaire à celui de quelqu’un qui signe en fin d’année, commence les travaux en fin d’année mais ne les finit que l’année suivante : comment déclarer les frais occasionnés l’année N-1 alors que le logement ne génère pas encore de revenus locatifs ?

Merci par avance pour vos retours,

Aurore

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#170 23/04/2016 01h40 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

Modérateur
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Les meubles achetés ne constituent pas des "charges", mais peuvent être inscrits comme immobilisations au bilan de votre activité de location meublée, et à ce titre amortis (sur N années). De toute évidence, il est nécessaire d’acheter ces meubles (tout comme l’immeuble) avant de commencer à louer, et votre situation n’a rien d’anormal (et rien n’oblige à acheter en premier l’immeuble).

Si vous n’avez pas les compétences requises (et ça semble être le cas), il est indispensable de faire élaborer votre comptabilité par un professionnel compétent. Votre question n’est que la première d’une longue liste, sans oublier les autres "erreurs" que vous pourriez faire sans même vous poser de question, et qui pourraient vous couter fort cher le jour où le fisc vous posera des questions.


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#171 25/04/2016 22h46 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,

Merci pour votre réponse. Cela paraît évident maintenant que vous le dites. Si je suis passé par un site et non par un comptable physique, c’est que je n’ai pas trouvé de comptable spécialisé en LMNP à proximité. Le comptable de ma société est complètement incompétent à ce sujet. Et comme je n’ai qu’un seul bien à déclarer en 2015 au réel simplifié, j’ai préféré un site spécialisé en LMNP plutôt qu’un comptable non spécialisé qui pourrait nous dire des bêtises.

Aurore

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#172 02/05/2016 13h45 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,
je suis entrain d’acheter une maison de ville a retaper et avec 50.000€ de travaux (qui passe dans le credit) que je vais faire en partie moi.
Par contre, je vais faire poser un "ascenseur privatif".
J’ai prévu deux ans de travaux.

Ma question est donc :

Puis-je passer en amortissement, à la fin des deux ans de travaux, cet ascenseur privatif (par exemple ! / ou du moins tout autre travaux fait par des professionnel) Ou je vais perdre deux ans ? (ou le temps des travaux).

Et qu’en est-il des travaux que je vais faire moi ? (pose des menuiserie, isolation, plomberie, carrelage …), je peux aussi amortir ?

merci et bonne journée

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#173 02/05/2016 14h00 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,
Je suis nouveau sur ce site bien modéré. Merci.

- Un témoignage : je prépare ma déclaration LMNP tous les ans, après une première année préparée par un expert-comptable. La difficulté est le calcul des amortissements, les immobilisations nettes et brutes. Donc oui, on peut le faire, mais mieux vaut prévoir du temps la première fois…

- Une question : dans le formulaire 2031, on doit reporter page 2 le bénéfice ou le déficit. Lequel ? Avant ou après imputation des déficits antérieurs ?

Merci d’avance

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#174 02/05/2016 15h00 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

Membre
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Bonjour,

Sur le formulaire 2031, c’est votre résultat de l’année écoulée, donc bénéfice ou perte de 2015. Je pense que vous savez que si c’est une perte, elle ne doit pas provenir de la dotation aux amortissements.
Si vous avez des déficits antérieurs, ceux-ci figurent sur votre déclaration d’impôt en report. En déclarant votre résultat bénéficiaire de l’année, il sera imputé sur tout ou partie sur ces déficits.

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#175 02/05/2016 18h20 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

Modérateur
Réputation :   1083 

Au risque de me répéter (mais ceci devrait être utile à pas mal de monde, vu les questions posées par des "apprentis-comptables") :

GoodbyLenine a écrit :

Si vous n’avez pas les compétences requises, il est indispensable de faire élaborer votre comptabilité par un professionnel compétent.

Par ailleurs, @manudu et @Serge31 : Merci de respecter notre charte (que vous avez explicitement acceptée en vous inscrivant), et par exemple de commencer par vous présenter, et d’éviter de confondre ce forum avec un self-service.
Pour ma part, j’évite de répondre aux questions des membres qui ne se sont pas présentés.


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