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#26 20/04/2012 16h37 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Je n’en connais pas personnellement, mais tu peux te renseigner auprès des CGA, qui ont l’habitude de travailler avec certain cabinés.

Personnellement, je pense avoir glané assez d’info pour réaliser ma déclaration moi même.
Si je trouve la motivation, je créerai un post dessus.


La liberté, c'est avoir d'autres solutions possibles, à peine moins bonnes que la premiere.
Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles.

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#27 24/04/2012 23h04 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour et merci pr les précisions apportées dans ce post concernant le régime du lmnp au réel simplifié.
Petite question: peut on passer en charge la location d’un véhicule? Je parle ici d’une Location longue durée pas seulement utilisée pour l’activité de lmnp…
Merci

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#28 24/04/2012 23h06 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Autre petite question: quel avantage y a t’il d’adhérer au CGA dans le cas ou l’on ne fait jamais un résultat positif?
Merci

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#29 25/04/2012 15h24 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Je tiens à preciser qu’une partie du texte si dessous est extrait de UniversImmo.com - Le site communautaire de l’immobilier

Fab4631 a écrit :

peut on passer en charge la location d’un véhicule? Je parle ici d’une Location longue durée pas seulement utilisée pour l’activité de lmnp…

Amortir sa voiture est possible, il faut deja la porter a l’actif, ce qui signifie sans doute de ne pas trop l’utiliser a titre personnel ou du moins de tenir une compta de justificaiton sur ce point, mais c’est vrai que ceux qui ont un véhicule dit de fontion l’utilisent fort bien pour eux.
Mais l’utilisation gratuite par le gérant d’une voiture de société constitue un avantage en nature imposable et soumis aux cotisations sociales.

Outre l’amortissement et les intérêts d’emprunt si la voiture a été acquise à crédit ou les loyers si elle a été financée en crédit-bail ou en LLD, d’autres charges sur les véhicules peuvent également être déduites. Il s’agit notamment des frais d’entretien et de réparation, des dépenses de pneumatiques, de la consommation de carburant et des primes d’assurance.
Ces frais sont déductibles sans limitation dès lors qu’ils sont engagés dans l’intérêt de l’entreprise, ou seulement au prorata de l’utilisation professionnelle lorsque le véhicule est inscrit à l’actif professionnel mais est utilisé à la fois à titre professionnel et privé. Dans tous les cas, ils doivent être déduits pour leur montant réel et jamais d’après les barèmes kilométriques de l’Administration.

L’utilisation d’un véhicule pour des besoins professionnels par le gérant d’une société (toute forme confondue, IR ou IS, donc y compris BIC personne physique) implique des taxes supplémentaires, qui sont la Taxe des véhicules de société (TVS) et les Charges sociales (CS):

La TVS (ou TVTS), est à priori nulle compte tenu de l’abattement :
"Un abattement de 15 000 € est appliqué sur le montant total de la taxe due au titre des véhicules possédés ou loués par les salariés ou dirigeants."
Lorsque la société possède un véhicule unique qu’elle utilise pour des besoins professionnels la TVS devient nulle de par l’application de l’abattement de 15000€/an/parc auto.

Les charges sociales sont calculées par rapport aux bénéfices (il n’y a pas de salaire).
Lors de l’acquisition d’un véhicule de société, les CS sont calculées sur la partie du prix qui dépasse le plafond de 18300€ fixé pour l’immobilisation/l’amortissement par le fisc, et qu’on doit réintégrer aux bénéfices.
Par exemple, lors de l’achat d’un VP pour un prix de 30000€ et son immobilisation/amortissement linéaire sur 6 ans, des 5000€ amortis/an (30000/6), seuls 3050€ (18300/6) sont pris en compte par le fisc. La différence de 1950€/an est rajoutée aux bénéfices et taxée : ajout à l’IR et application des % de CS.

Or, comment la diminution du ratio de l’avantage en nature se fait-il lorsque les fractions professionnelle et personnelle des km parcourus sont bien identifiées ?
En reprenant l’exemple précédent, lors d’une utilisation privée à 51%, et professionnelle à 49%, est-il envisageable de considérer que:
Le véhicule est acquis sous seing privé, et utilisé de sorte à hauteur de 51% des trajets. Il n’y a pas de CS pour cette utilisation.
L’utilisation professionnelle à 49% justifierait l’immobilisation de la même proportion de sa valeur, 14700€ (49% du prix d’achat de 30000€). Et puisque 14700<18300 (seuil du fisc), il n’y aurait pas de réintégration aux bénéfices, donc pas de CS.

Fab4631 a écrit :

Autre petite question: quel avantage y a t’il d’adhérer au CGA dans le cas ou l’on ne fait jamais un résultat positif?

- Aider les entreprises à établir leurs déclarations fiscales et répondre à leurs obligations administratives + séances d’information et de formation

- Diminuer les risques d’un contrôle fiscal et d’éviter une pénalité fiscale. Une réduction du délai de reprise : la période sur laquelle l’administration peut effectuer un redressement fiscal est ramenée de 3 à 2 ans pour les adhérents de CGA, à compter du 1er janvier 2010. Les premières vérifications fiscales qui bénéficieront de la réduction du délai de reprise seront donc celles qui seront effectuées en 2012 et porteront sur 2010 et 2011.

- Le revenu imposable de l’entreprise adhérente à un CGA n’est pas majoré de 25 % pour le calcul de l’impôt. En application de la loi de finances pour 2006, le bénéfice imposable des entreprises non adhérentes à un CGA est majoré de 25 % avant d’être soumis au nouveau barème progressif par tranches.

- La déduction intégrale du salaire versé à votre conjoint, s’il est salarié de l’entreprise et si vous êtes mariés sous le régime de la communauté des biens.

- Une réduction de 915 € maximum qui viendra s’imputer sur leur résultat afin de tenir compte de leurs frais de tenue de leur comptabilité et d’adhésion. Cependant, ce dernier avantage n’est accordé qu’aux entreprises qui ne réalisent pas des recettes supérieures aux limites de la micro-entreprise.

- Une amnistie fiscale : dans les 3 mois de votre adhésion à un CGA, vous ne subissez pas de majoration fiscale si vous faites connaître spontanément les insuffisances, inexactitudes ou omissions éventuelles dans votre déclaration fiscale professionnelle.

Dernière modification par dkee34 (25/04/2012 17h23)


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#30 25/04/2012 15h38 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bravo pour la précision de vos réponses!

Pour la voiture, je vois mal comment un LMNP peut la justifier devant le FISC. Vous n’avez pas besoin d’un véhicule pour gérer 2 ou 3 apparts en location.

Quand vous en aurez une centaine OK, mais d’ici là….

Personnellement je passe en charge mes tickets de metro (que j’utilise réellement pour aller sur mes chantiers, faire des courses à Leroy Merlin etc)


Left the Rat Race in 2013

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#31 25/04/2012 16h28 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Pour la voiture :  je suis LMP, et ma comptable m’a clairement indiqué (au début de l’activité) que ce n’était pas le genre de charge qu’il fallait escompter passer sur l’activité. Chaque année, je fais une "note de frais" avec des IK pour les km parcourus pour l’activité de location meublée.


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#32 25/04/2012 17h22 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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GoodbyLenine a écrit :

ma comptable m’a clairement indiqué (au début de l’activité) que ce n’était pas le genre de charge qu’il fallait escompter passer sur l’activité. Chaque année, je fais une "note de frais" avec des IK pour les km parcourus pour l’activité de location meublée.

Cela me semble plus logique et facile à justifier pour le fisc.

A titre personel, je n’ai pas de voiture, je deduit en revanche les aller/retour en train pour les opérations de visite de bien, notaire, location, réparation et réunion de syndic.

Au meme titre que la voiture il est possible de déduire le telephone, internet…

Mais je vous conseille de ne pas jouez avec le feu, surtout en LMNP, ne tentez pas se genre de déduction !


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#33 22/07/2012 11h02 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour à tous,

Je viens de découvrir ce forum qui semble intéressant,
je suis en train d’acheter un studio pour le louer meublé, et je souhaite le déclarer en LMNP aux frais réels :

1- je vois que vous mentionnez les frais d’agence comme déductibles : est-ce toujours valable à ce jour ? je n’avais jamais lu cela auparavant …

2- tous les logements peuvent-ils prétendre au calcul d’amortissements déductibles ? je fais un achat normal, ni Borloo, ni Scellier, etc …

3- je compte passer par un expert pour faire ce calcul, et établir ma 1ère déclaration :
j’ai lu qu’il était préférable d’adhérer à un CGA ? un expert-comptable agréé ne suffit-il pas ?

4- je recherche désespérément une assurance "vacances locatives" (assurant entre 2 locataires) et impossible de trouver cela en gérant seule, cela existe-t-il ?

Merci à tous d’éclairer le futur bailleur novice que je suis !

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#34 22/07/2012 14h16 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,

1- oui, tjrs valable, en LMNP.
2- tous les biens loués meublé en LMNP (sans Bouvard).
3- un expert-comptable est agréé, et suffit.
4- non, ne rêvez pas (comment mesurer ce risque ??).

Vous devriez acheter le livre de Me Le Boulc’h sur la location meublée….


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#35 05/08/2012 14h08 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,

Merci pour vos réponses,
j’achète mardi prochain, et je dois signer mon 1er bail locatif le lendemain…

Je vais commander le livre que vous mentionnez, j’espère que les infos sont toujours valables, car, côté loi de finances et autres, les choses peuvent évoluer assez vite …

En ce qui concerne l’option "vacance locative", j’ai l’impression que de rares contrats, lorsqu’on donne la gestion à des agences, le proposent, mais effectivement, le risque doit être trop grand pour qu’un particulier s’assure … alors je croise les doigts…

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#36 05/08/2012 14h43 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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J’ai oublié de poser les questions suivantes à  GoodbyLenine qui me semble particulièrement bien renseigné :

- je lis sur ce forum qu’il faut opter pour une déclaration aux frais réels avant le 01/02 de l’exercice n pour pouvoir en bénéficier en n+1, mais par ailleurs, on m’a dit que la 1ère année (ce qui est mon cas, je ne serai propriétaire que le 7/08) , on pouvait choisir au moment de faire la 1ère déclaration :me le confirmez-vous, ou bien dois-je adresser un courrier au service des impôts, les informant de mon activité LMNP, du nom de mon locataire, et de mon intention de déclarer aux frais réels début 2013 ?

- à quel moment dois-je faire appel à un expert-comptable agréé : après la fin de gestion 2012, cad plutôt en janvier 2013, ou bien puis-je le faire avant la fin de l’année, pour le calcul des amortissements, et calculs des frais déductibles : frais d’agence, intérêts, assurance, TF, etc …

Désolée pour toutes ces demandes, mais je ne me suis pas encore procurée le livre de Me Le Boulc’h !!
Bonne fin de week-end !

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#37 05/08/2012 15h17 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour à tous,

Je me pose une question à propos de la taxe foncière et du forfait de charges.

J’ai lu sur plusieurs sites internet qu’il était possible de la récupérer en totalité  (et pas seulement la part liée à l’enlèvement des ordures ménagères) en location meublée. Il suffit par exemple de l’inclure dans un forfait de charges comme le contenu de ce forfait n’a pas à être justifié par rapport au locataire. On peut aussi l’inclure expressément dans le bail.

Or ce n’est pas ce qui est écrit dans le premier message de cette file.
Pouvez-vous me confirmer cela ?

Autre chose (que je n’ai pas trouvé dans lesdits sites internet), je suppose que si elle est récupérée, elle n’est plus déductible ? Ce qui me paraîtrait logique.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#38 05/08/2012 15h30 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,

D’après mes infos, la TF est déductible des impôts (si déclaration aux frais réels) SAUF la part ordures ménagères, récupérable auprès du locataire.

J’espère que quelqu’un viendra confirmer mes dires, car je suis encore novice, en cours d’acquisition !
Bonne journée

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#39 05/08/2012 15h53 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Je n’ai aucune idée sur "QUAND il faut se déclarer comme LMNP". Mais pourquoi attendre ?
Idem pour le comptable.

Au réel en BIC, tout ce qui est encaissé figure en recettes, que ce soit supposé représenter des charges éventuellement récupérées ou autre chose…

La phrase "la TF est déductible des impôts (si déclaration aux frais réels) SAUF la part ordures ménagères" concerne plutôt la location nue, me semble-t-il. EN BIC/meublé, il vaut mieux préciser au bail tout ce que le locataire devra payer.

Ne vous faites pas d’illusions : vous apprendrez encore pas mal de chose en analysant avec soin les premiers projets de bilan que le comptable fera….


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#40 05/08/2012 17h39 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Oh, je n’en doute pas, mais pour revenir sur les taxes,

- la taxe foncière est bien à charge du bailleur
- et la taxe d’habitation à charge du locataire présent au 01/01 de l’année ?

Concernant les provisions pour charges que je vais facturer à mon locataire, vous dites que c’est à déclarer en recettes ? Mais alors également en dépenses je suppose, puisque lesdites charges, c’est moi qui vais les régler par avance au syndic…

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#41 05/08/2012 19h02 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Vous réglez au syndic les provisions pour charges.
Vous encaissez les provisions pour charges de votre locataire.

A la fin de l’exercice le syndic vous donne l’état de répartition des charges avec le total de l’année des charges du propriétaire (non récupérable) et du locataire.

ex: vous payez 150€ de provisions par trimestres.
Dans le bail vous réclamez 20€ de provisions de charges lcoatives.

A la fin de l’année vous avez 400€ de charges dont 300 de locatives.

Vous devez donc réclamez 300-(20*12)=60€ à votre locataire.
Le syndic vous rembourse 400-(150*4)=200€

Dans votre déclaration foncier vous devez déclarer 600€ de provisions.
Et l’année d’après vous devez déclarez X provisions - 200€ de régularisation

Dernière modification par Kool31 (05/08/2012 19h05)


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#42 05/08/2012 19h25 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Merci de vos explications détaillées

et à bientôt, je suis sûre que je vais penser encore à plein d’autres choses !
Bonne soirée

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#43 06/08/2012 12h09 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour à tous,  j’aimerais une réponse URGENTE aujourd’hui …

J’ai un locataire qui doit signer le bail de mon studio mercredi matin :

Il était prévu un bail au nom de l’étudiant avec caution solidaire des parents, et appartement constituant la résidence principale du locataire :
or le père a pris l’assurance en son nom (MAIF), et m’écrit ce matin que le bail doit être obligatoirement en son nom également pour que l’assurance fonctionne …

Mais dans ce cas, le logement ne constitue plus sa résidence principale !
Je précise qu’il s’agit d’un studio meublé, bail de 1 an reconductible.
Quelle incidence cela a-t-il ?Puis-je accepter le bail au nom du père, ou dois-je choisir un autre locataire ?
Ne va-t-on pas m’opposer qu’il s’agit de location temporaire ?

Merci à celui qui voudra bien m’éclairer sur ces subtilités …

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#44 06/08/2012 12h48 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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http://vosdroits.service-public.fr/F2315.xhtml a écrit :

Lorsque la location meublée constitue la résidence secondaire du locataire, la location ne bénéficie pas de la réglementation minimum prévue par le code de la construction et de l’habitation pour les locations meublées à titre de résidence principale.

Le contrat peut alors être écrit ou verbal et son contenu peut être librement négocié entre le propriétaire et le locataire. A ce titre, ces derniers peuvent notamment fixer une durée initiale du contrat de location qui soit inférieure ou supérieure à 1 an, éventuellement renouvelable, sans que cette durée soit équivalente à la durée intiale.

En matière de congé, il n’est pas non plus soumis à des règles impératives de forme et de préavis. Toutefois, dans le cadre d’une location de courte durée (1 mois par exemple), et notamment dans le cadre d’une location saisonnière, il est d’usage de ne pas prévoir pour le locataire la possibilité de donner congé. Cela ne signifie pas que le propriétaire peut retenir le locataire dans les lieux mais oblige toutefois ce dernier à payer l’intégralité des loyers et charges jusqu’à la fin du bail prévu au contrat.

S’agissant du loyer et sa révision, ils peuvent également être fixés librement par le propriétaire.

A noter : en l’absence de contrat écrit, les relations entre le propriétaire et le locataire sont réglementées par le code civil et les usages locaux.


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#45 06/08/2012 13h14 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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cocobi a écrit :

Quelle incidence cela a-t-il ?

Le bien est-il situé dans une agglomération de plus de 250 000 habitants ?
Si oui, est-ce en IdF, ou même à Paris ?

Le bien était-il auparavant une location meublée ou nue ?


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#46 06/08/2012 15h01 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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le logement, bien qu’ayant quelques meubles, était loué "nu"
Je l’ai fini de meubler et aménager pour le louer meubler

Il se situe à Dijon

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#47 06/08/2012 15h02 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Il est bien évident que j’ai prévu un bail écrit, durée 1 an, préavis 1 mois pour le loc, 3 mois avant échéance bail pour moi,
mais quid de la taxe d’habitation dans le cas où le père est locataire, et donc n’habite pas mon logement ?

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#48 06/08/2012 19h28 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Dans votre cas, je n’ai pas identifié d’impact à ce que ce soit le père de l’étudiant qui occupera le meublé qui soit titulaire du bail.

Le titulaire du bail devra payer la taxe d’habitation.
Pour éviter tout litige ou toute surprise du locataire, il peut être judicieux de préciser ceci explicitement dans le bail (et si jamais le trésor public vous la facture, au lieu de vous demander les coordonnées du locataire, vous la refacturerez au locataire). Vous pouvez aussi y prévoir que le titulaire du bail peut sous-louer à son fils à titre gratuit (et limiter les sous-location à ce cas).


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#49 06/08/2012 19h48 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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J’avais dans l’idée de préciser dans le bail pour le locataire :

" M. X, pour son fils Y, étudiant, qui occupera le logement à titre de résidence principale"

Entre temps, j’ai demandé au père par mail s’il ne pouvait pas mettre l’assurance de l’appartement au nom de son fils, puisque tout part de là, l’assureur lui ayant répondu que son fils ne serait pas couvert avec une assurance au nom de son père ??
mais je n’ai pas de réponse à cette heure-ci …

De plus, j’ai pris un contrat de bail tout prêt sur pap.fr, et le contrat précise :
"pour l’exécution des présentes et de leur suite, le bailleur fait élection de domicile en sa demeure, et le preneur dans les lieux loués" ……… ce qui n’est pas le cas non plus !

En fait, ce qui me dérange dans le fait que le bail soit au nom du père, c’est les problèmes que cela peut engendrer avec les impôts, et je ne peux déclarer que l’occupant est le père puisque ce sera le fils !
J’avais cru comprendre également que le passage d’un bail nu à meublé ne nécessitait aucune déclaration, dans le cas où il s’agit d’une résidence principale …
D’où mes interrogations !

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#50 07/08/2012 19h24 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,
Ca y est, propriétaire de mon T1 depuis cet apm,
et je dois signer le bail avec mon locataire demain matin :
Le père est d’accord pour que je précise dans le bail :

" M. X, pour son fils Y, étudiant, qui occupera le logement à titre de résidence principale"

Donc à priori, tout roule, du moins je l’espère !
Bonne soirée à tous

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