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#51 07/08/2012 20h21 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

Modérateur
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cocobi a écrit :

En fait, ce qui me dérange dans le fait que le bail soit au nom du père, c’est les problèmes que cela peut engendrer avec les impôts, et je ne peux déclarer que l’occupant est le père puisque ce sera le fils !

Vous n’avez pas non plus vraiment de moyen de vérifier QUI occupe le bien…


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#52 08/08/2012 14h49 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,
c’est vrai, mais concrètement, le fils est inscrit à l’ESC (école sup de commerce) de Dijon, et le père est retraité dans le Jura, donc pas de doute là-dessus.
Mon bail est signé depuis ce matin,
à présent je dois donc faire une déclaration aux impôts, P0 i  ou P0 cmb ??? je crois que tout le monde n’était pas d’accord sur le forum,

ce qui ne m’étonne nullement, car le contrôleur Pal de Dijon m’avait écrit que je devais déclarer les revenus de ma location sur un imprimé 2042C alors que je crois qu’il s’agit du 2031 (cas du LMNP aux frais réels) ?  Donc si même les impôts sont perdus dans leurs formulaires …

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#53 10/11/2012 12h00 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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J’ai une question à laquelle je n’arrive pas à trouver de réponse fiable. Je tente donc auprès des spécialistes du régime meublé sur le forum…

Ceci concerne qqn ayant des biens LMNP au régime réel (avec un stcok d’amortissement restant à reporter). Quelle est l’incidence fiscale s’il donne la nue propriété des biens à ses enfants : y-a-t-il un effet néfaste ? par exemple, plus possible de faire d’amortissement, plus possible de reporter les amortissements en stock etc…?

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#54 11/11/2012 19h21 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour à tous,

J’ai parcourus ce post avec intérêt mais je ne trouve pas l’info que je cherche. (ou alors j’ai mal regardé)

Nous louons une maison avec 4 chambres et 1 appartement tout en meublé.
Tous ces logements sont loués à des étudiants qui en font leur résidence principale.
Les compteurs et abonnements pour l’eau, l’électricité et le gaz sont à notre nom.
Nous ne pouvons pas connaître la consommation de chaque logement, même pour l’électricité car les lignes électriques sont partagées entre certaines chambres. Malgré des efforts sur l’isolation et l’électricité, ces consommations sont importantes.

Pour le moment nous déclarons les revenus en régime Micro-BIC, donc avec abattement de 50%.
Nous envisageons de passer au réel simplifié sur 2013.

Quid de ces charges (énergies + eau) en réel simplifié ?

Faudra-t-il séparer les charges du loyer et les faire payer aux étudiants (alors sous forme de forfait, car comme dit plus haut impossible de séparer) ?
Ou pouvons nous continuer à faire payer un loyer ’’tout compris’’ et passer les factures d’eau/électricité et gaz comme charges d’exploitation ?

Merci d’avance d’éclairer ma lanterne.

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#55 11/11/2012 20h12 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Vous pouvez continuer à faire payer un loyer ’’tout compris’’ et passer les factures d’eau/électricité et gaz comme charges d’exploitation.

N’oubliez pas d’amortir aussi la maison, et donc pour cela de l’inscrire au bilan (passez par un expert comptable compétent sur le meublé, si vous n’êtes pas "pointu" la-dessus").

(n’hésitez pas à lire LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs et LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs et à acheter le livre de Me Me Boulc’h sur la loc meublée)


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#56 11/11/2012 21h14 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Merci pour ces information.

Figurez vous que j’ai acheté le livre en question la semaine dernière. Et j’étais justement en train de le parcourir à l’instant.

Et hier j’ai recherché et contacté par e-mail (pour l’instant) quelques cabinets d’EC spécialiste.

Je pensais ouvrir un post pour détailler un peu plus ma situation actuelle et envisagée et obtenir quelques bons conseils.

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#57 23/11/2012 08h00 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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droopy a écrit :

Charges :
       Facture_Notaire (si j’ai bien compris, on ne peut pas / plus l’amortir)
       Intérêts_Emprunt
       Factures_Energie
       Taxe_Foncière
       Charges_Copro

Bonjour, Je signe cette semaine un compromis pour l’achat une propriete de vacances en France (j;habite a l’etranger), que je compte louer a la semaine lorsque je ne l’occuperai pas. Le regime LMNP me parait interessant, et merci pour vos precisions sur les charges et amortissements.

Une question: Si par exemple j’occupe le logement 7 semaines dans l’annee, et s’il est loue a la semaine 12 semaines dans l’annee par exemple, puis deduire au titre de charges l’integralite des charges de l’annee ? Ou dois-je faire un prorata et ne deduire que les charges qui correspondent aux semaines louees ? (12/52 x charges constatees)

Meme question pour l’amortissement - est-ce integral independament du nombre de semaines louees ou pas ?

Il me semble avoir lu qq chose la dessus il y a qq temps, mais je voudrais en avoir le coeur net ;-)

merci.

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#58 24/11/2012 11h25 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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BonJour,

Je voudrais savoir si en tant que LMNP il est possible de deduire le cout d’une location nue ?
Je pose cette question apres pas mal de recherches pour resoudre le probleme de pouvoir louer en meuble via une SCI familiale a l’ir.   Je pense opter pour le montage suivant :
- la sci me loue en nue mon appartement
- je loue en meuble le meme appartement
Ensuite je declare dans mes impots :
- pour la sci les revenus de la location nue
- les revenus du meuble en bic sur ma declaration perso. Ces revenus devraient etre proche du deficit si je peux effectivement deduire les frais de location nue en plus des autres charges classiques.
est ce bien faisable ?
Et plus generalement quels seraient les pieges de ce type de montage ? Quelqu’un a t-il deja pratique ?

Merci d’avance de votre aide.

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#59 14/01/2013 20h59 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Philippe30 a écrit :

Les travaux sont déductibles à raison de factures de 500 euros sinon c’est amortissable.

Plusieurs factures de 500 euros passent mais une facture plus importante sera passé en amortissement.

Philippe

Bonsoir et meilleurs voeux à tous,
Ouf, je n’arrivais plus à me connecter, car, mes cookies effacés lors d’un nettoyage, le MP que j’avais noté ne fonctionnait pas … ne peut-on modifier un MP ? en effet, j’écris très mal et ne peut me relire !!

Mon locataire vient de se plaindre des radiateurs de mon studio, qui chauffent, mais sont très énergivores (je reconnais que ce sont des grille-pain) et qu’une plaque électrique ne fonctionne plus.
D’après mes souvenirs, je dois faire faire les travaux par un pro pour qu’ils soient déductibles, c’est bien ça ? je ne peux pas acheter les radiateurs et plaque, et les faire poser par un mec du bon coin qui me fait occasionnellement des petits travaux ?
Autre question :
à quel moment doit-on faire la déclaration aux impôts ? l’expert-comptable peut-il d’ores et déjà établir ma déclaration et transmettre la liasse si je lui donne les éléments ?
merci de vos éclairages

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#60 15/01/2013 02h10 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonsoir Cocobi,

- Pour changer votre mot de passe allez dans votre profil et cliquez sur "Changer de mot de passe"

- Vous pouvez acheter les fournitures nécessaires à votre exploitation immobilière et les installer vous même. Prenez soin de demander une facture nominative car le seul ticket de caisse ne suffit pas.

- Seules les prestations de main d’oeuvre pour lesquelles il y a des justificatifs (factures) peuvent rentrer en comptabilité.

- Calendrier des échéances fiscales 2013.

- Il serait plus judicieux de demander à votre expert comptable, plutôt qu’à nous, s’il préfère recevoir vos documents comptables aujourd’hui ou plus tard.

- En 2012 la date limite de dépôt était vers le 2-3 mai (de mémoire).

Nota : je ne suis toujours pas d’accord avec la méthode de Philippe30 sur ce seuil de 500€, je n’ai jamais trouvé le texte de cette tolérance.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#61 15/01/2013 03h05 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Moi non plus je ne connais pas ce seuil de 500€, et mon expert-comptable ne m’en a jamais parlé.

Je songeais à m’acheter le dernier "Mémento comptable" chez Lefebvre (2020pages, 161€), mais j’hésite un peu : aurais-je la motivation pour le lire, et en plus consulter les mises à jour qui ne manqueront pas d’être fréquemment nécessaires…

Dernière modification par GoodbyLenine (15/01/2013 03h05)


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#62 15/01/2013 05h52 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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D’un point de vue fiscal
LES IMMOBILISATIONS
L’administration fiscale autorise les entreprises à comptabiliser dans leurs charges directement déductibles,
au lieu de les inscrire en immobilisations amortissables, les matériels dont le prix d’acquisition unitaire hors
taxes est inférieur à 500 euros.

etc …..

http://cisternino.free.fr/s1/comptabili … ations.pdf

http://mister.compta.free.fr/Syntheses/ … nthese.pdf

http://www.expert-comptable-arles-moya. … s-132.html

http://www.amula.asso.fr/site/article.php?id_article=90

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#63 15/01/2013 08h37 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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cocobi a écrit :

D’après mes souvenirs, je dois faire faire les travaux par un pro pour qu’ils soient déductibles, c’est bien ça ? je ne peux pas acheter les radiateurs et plaque, et les faire poser par un mec du bon coin qui me fait occasionnellement des petits travaux ?

Bonjour Cocobi,

Si vous ne faites pas faire les travaux par un pro, vous pourrez quand même déduire le coût du matériel. Attention toutefois à ce qu’une facture soit éditée à l’adresse de votre bien donné en location, et pas à votre adresse personnelle !


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#64 15/01/2013 18h19 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Siocnarf a écrit :

[Si vous ne faites pas faire les travaux par un pro, vous pourrez quand même déduire le coût du matériel. Attention toutefois à ce qu’une facture soit éditée à l’adresse de votre bien donné en location, et pas à votre adresse personnelle !

Merci à tous pour vos réponses,
cette petite précision sur l’adresse du bien n’est pas négligeable … en effet, si je vais à Leroy Merlin, pour ne pas le citer, ils vont éditer une facture à l’adresse enregistrée et connue de leur service, … c’est à dire la mienne !
Je ne suis pas sûre que dans mon cas il soit judicieux d’ acheter la marchandise et faire poser les fournitures par quelqu’un que je devrai forcément payer pour le faire, ne sachant le faire moi-même,
je vais peut-être commencer par demander un devis à un électricien qui a refait toute l’électricité chez ma fille, et voir combien il me prendrait pour changer 3 convecteurs et une plaque, fournitures et pose comprise … Parallélement, je vais voir le prix des convecteurs en GSB…

… Et je vais contacter mon comptable pour voir comment faire !
Merci Sky, j’ai modifié mon MP…

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#65 15/01/2013 18h32 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour camarades bailleurs,

J’ai eu confirmation par mon expert comptable que ce seuil de 500 € est autorisé par le fisc uniquement en phase d’exploitation et avec parcimonie dans le cadre du LM(N)P :
Une fois par an pour un studio, deux fois grand maximum par an pour les T2, T3 et plus.

En phase de rénovation, aucun seuil n’est accepté et tout doit être amorti sur la durée correspondante à sa nature.

En résumé, déduire en une seule fois les dépenses inférieures ou égales à 500€HT, n’est intéressant qu’une fois que l’exploitation est bénéficiaire.

Merci Philippe30 d’avoir insisté, j’espère ne pas vous avoir froissé.

EDIT : Cocobi vous pouvez utiliser les chèques emploi service et les mettre dans votre comptabilité.

Dernière modification par Sky (15/01/2013 18h36)


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#66 15/01/2013 18h46 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Merci Sky pour cette précision et pas de souci de froissage , j’aurais pu me tromper mais vous avez eu raison d’insister car j’ai fais des recherches par rapport au dire de mon comptable. 

A titre personnel , je ne me suis jamais posé la question si j’étais en phase d’exploitation ou de rénovation.
Je fais les factures et je les passe au comptable.

Autre chose , vous pouvez déduire et les factures seront prises en compte uniquement si vous louez dans l’année des travaux donc ne commencez pas en décembre comme je l’ai fais l’année dernière…

Philippe


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#67 15/01/2013 19h20 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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en effet, si je vais à Leroy Merlin, pour ne pas le citer, ils vont éditer une facture à l’adresse enregistrée et connue de leur service,

Si vous allez chez Leroy Merlin de la part de ZX-6R ils vous demanderont quelle est votre adresse car ils en ont plusieurs à mon nom. Aucun souci chez eux pour les factures sur différentes adresses


Left the Rat Race in 2013

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#68 24/01/2013 18h02 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonsoir,

Oops, j’ai le devis de l’électricien, et j’en aurai pour 2 000 € (5.5 mois de loyer hors charge …) si je change 3 radiateurs, la plaque gaz est solidaire de l’évier, donc il faut tout changer… plus un problème de différentiel signalé au diagnostic.
Du fait, je crois que je vais différer le changement de 2 radiateurs (mezza et sdb), et faire le reste des travaux, ce qui porterait la note à 1 200 € environ.
Je ne trouve pas intéressant de faire les travaux globalement, et passer en amortissements, car, si l’on amortit par exemple sur 10 ans, je ne vais pouvoir déclarer que 200 € / an…
alors que si je fais faire une facture par secteur (1 pour un radiateur, 1 pour les plaques/évier, 1 pour le différentiel), chaque facture pourra passer en charge et être déduite sur l’exercice 2013, et le déficit reporté l’année suivante.
C’est bien cela ?
Et bien, je ne suis pas prête à faire du bénéfice …………….. dure la vie de bailleur !

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#69 24/01/2013 19h09 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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cocobi a écrit :

Oops, j’ai le devis de l’électricien, et j’en aurai pour 2 000 € (5.5 mois de loyer hors charge …) si je change 3 radiateurs, la plaque gaz est solidaire de l’évier, donc il faut tout changer… plus un problème de différentiel signalé au diagnostic.

Le disjoncteur différentiel en 40Ma   , la rente des électriciens ….
Je ne dis pas qu’il ne faut le changer mais ils prennent très cher pour ce type d’intervention.
Comment faire ?
Vous coupez électricité , vous avez les deux fils d’arrivé électrique principaux qui arrivent à votre tableau et ensuite l’électricité est répartie sur les sur les disjoncteurs de répartition par pièce , par prise etc…. 

Il faut débrancher les fils d’arrivé de la coupure principale ( rouge et bleu ou rouge et marron ) , il faut :   - positionner le disjoncteur sur le rail du tableau
- raccorder les deux fils sur le disjoncteur différentiel en bas de celui-ci
- prendre deux bouts de câbles en 6mm2 que vous branchez en haut du disjoncteur
- raccordez ces deux câbles que le premier disjoncteur du tableau , les autres disjoncteurs devant être alimentés par un peigne ou une suite de câble électrique en pontage

un lien rapide
Remplacer un disjoncteur différentiel

Faites des recherches sur internet et vous ferez des grosses économies.
Autre option allez chez le roy malin , ils font des ateliers bricolage si cela peux vous aider en électricité et en plomberie

Je ne vous dis rien pour l’évier car cela risque d’être un peu plus compliqué pour vous

cocobi a écrit :

Du fait, je crois que je vais différer le changement de 2 radiateurs (mezza et sdb), et faire le reste des travaux, ce qui porterait la note à 1 200 € environ.

Matériel pour changement de radiateurs électriques
un petit tournevis pour les fils de branchement dans les sucres
un tournevis plat et ou cruciforme pour descendre le radiateur.
une perceuses pour refaire les trous du nouveaux radiateurs

Cout par vous même 180 € maximum en fonction des radiateurs.

AVANT toute intervention penser à couper le courant afin que l’on ai le plaisir de vous revoir sur le forum et aussi que je ne culpabilise pas.

Vous voulez faire du locatif , apprenez à poser des radiateurs et à intervenir en électricité

Philippe


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#70 26/01/2013 14h54 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Merci Philippe,

c’est sympa d’avoir pris la peine de m’expliquer tout ça … mais je suis une nana de 55 ans, sans aucune connaissance électrique, lol !
Déjà, je ne vais faire changer que le radiateur principal, celui de la mezza n’étant pas utilisé semble-t-il par mon locataire !

Pour la plaque, c’est plus compliqué : elle est solidaire de l’évier, c’est vraiment ennuyeux d’en avoir pour 500 € pour une plaque qui ne chauffe plus qu’à moitié … je ne connais pas la cause, ça peut être la vétusté, ça peut être aussi un débordement de liquide …
Mais si tout est changé d’un bloc, j’aurai à nouveau le même pb le jour où une plaque ne fonctionnera plus ! Je ne vais pas changer l’évier à chaque fois !! Existe-t-il des blocs où l’évier et les plaques sont dissociés

Quant au différentiel, je le ferai peut-être faire à l’occasion par un bricoleur de ma connaissance, ce qui me surprend, c’est que j’ai 42 € de MO, mais … 160 € de fourniture : interrupteur différentiel 63 A type A   ??

J’ai essayé d’envoyer une photo en miniature, ça a marché, mais où est-elle , je n’en sais rien !
Merci encore

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#71 06/02/2013 09h58 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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cocobi a écrit :

Pour la plaque, c’est plus compliqué : elle est solidaire de l’évier, c’est vraiment ennuyeux d’en avoir pour 500 € pour une plaque qui ne chauffe plus qu’à moitié … je ne connais pas la cause, ça peut être la vétusté, ça peut être aussi un débordement de liquide …
Mais si tout est changé d’un bloc, j’aurai à nouveau le même pb le jour où une plaque ne fonctionnera plus ! Je ne vais pas changer l’évier à chaque fois !! Existe-t-il des blocs où l’évier et les plaques sont dissociés

Bonjour,

celle s’appelle une kitchnette et c’est en effet de la m… il arrive toujours un moment ou le frigo ne marche plus, une plaque ne chauffe plus,…et l’on doit tout changer.

De mon coté j’ai refait 2 mini-cuisine, cela demande un peu de bricolage de votre part ou chercher sur le net pour le faire.(de la main oeuvre à 10e/h cela se trouve facilement)
Voici comment j’ai procédé:
achats: plan de travail (20e), evier mono bloc (40e), mitigeur (10e), meuble ss evier (60e), frigo-top (120e), plaque induction portative (30e la mono 60e la double), total ~300e.
Si un élément vient à être changé, il suffit de le remplacer, c’est économique et pratique à l’usage.

Pour l’électricité, je vous conseille d’acheter de la marque (oui c’est onéreux pour du LEGR..), j’avais acheté un différentiel chez l’enchanteur 1er prix (marque DEB…), rien qu’en serrant les fils les pas de vis se sont usés prématurément et le fait de le clipser/declipser du rail tendait à l’ouvrir…

Peut etre Philippe30 peut nous faire un retour d’expérience coté éléctricité?

Dernière modification par freesas (06/02/2013 09h59)

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#72 06/02/2013 10h05 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,

Même tactique que vous freesas pour les équipements cuisines.
Côté électricité, c’est Legrand ou Siemens, j’ai abandonné tout le reste pour les mêmes raisons que vous énoncez.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#73 07/02/2013 13h36 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Acheter de la merde coute toujours trop cher pour ce que c’est. C’est une fausse economie.
Il faut du bon matos.

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#74 10/02/2013 20h39 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Et peut-on bien différer les amortissement pour ne les imputer qu’à partir du moment ou les charges n’équilibrent pas (ou ne dépassent pas) les revenus ?

Oui, chaque année, vous calculez des amortissements. Si vous ne les utilisez pas, ils sont stockés, et reportables à vie, même si vous passez LMP.

Bonjour ZX-6R, je reviens sur votre réponse concernant le report des amortissements dans le cas d’un résultat (BIC non prof.) déficitaire (mon cas en tant que LMNP).
Comment cela se manifeste t il sur ma déclaration 2033C ? Vous parlez de les stocker, pouvez vous m’expliquer comment le matérialiser ou dois je simplement le mémoriser sur mon tableau excel ?

A la fin des travaux, j’ai commencé à amortir l’achat (la partie constructions). Est ce correct ou aurais je du attendre que mes recettes dépassent mes dépenses ?

merci beaucoup pour vos lumières.

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#75 10/02/2013 23h13 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonsoir,

Ayant commencé à percevoir des loyers en meublé l’année dernière , donc première déclaration à faire cette année, je pensais utiliser le LMNP avec l’option micro bic (donc abattement de 50%) mais je viens de lire pas mal d’infos sur ce forum touchant à l’option réel simplifié donc je me demande si je ne vais pas changer d’avis.

Avant cela, j’ai quelques points qui ne sont pas clairs :

1°) La CET : d’après ce que j’ai pu lire, avec l’option réel simplifié on y est soumis mais pas évident de savoir à peu près le coût de cette taxe? y est-on soumis en micro bic?

2°) Apparemment il faut faire une demande avant le premier février pour pouvoir bénéficier de ce régime réel simplifié donc je ne pourrais pas le faire avant l’année prochaine. Dans ce cas quid des frais de notaire? on ne peut plus les déduire/amortir?

3°) Concernant les PS, pour cette option, le calcul se fait uniquement s’il y a bénéfice? ou sur les loyers bruts?

4°) Le coût de l’expert comptable et de l’adhésion à un CGA reviendrait en moyenne dans les 500€ d’après ce que j’ai pu lire?

5°) Enfin, quand on a plusieurs biens (j’envisage l’achat cette année d’un autre appartement) doit-on absolument utiliser la même option pour l’ensemble des loyers ou peut-on "panacher" en faisant option bien par bien?

Merci d’avance à ceux qui pourront m’aider à clarifier ces différents points.
Cordialement Vladrix

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