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#76 11/02/2013 02h44 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

Modérateur
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1°) le micro BIC ne change rien à l’affaire

2°) ??  (je n’ai jamais été concerné, ayant déclaré au RCS au début de l’activité)

3°) sur le bénéfice (BIC) déclaré

4°) parfois plus, les prix sont libres, et ça dépend sans doute aussi de la complexité de la compta

5°) la même option


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#77 11/02/2013 10h29 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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1°) Il n’y a pas de simulateur à ma connaissance..

2°) Pour la première année d’exploitation je ne pense pas que le 1er février soit un souci. Vous déclarez quand vous commencez. Demandez à votre expert comptable.

3°) En réel vous devez pouvoir faire un montage pour ne pas en payer, surtout si vous en achetez plusieurs rapidement.

4°) Non, l’expert comptable est GRATUIT. Je le dis sur tous les posts, si vous faites moins de 32600€ de CA, vus pouvez déduire les frais d’expert comptable / CGA de votre IR dans la limite de 915€.

5°) oui, même option pour tous les biens

amallia a écrit :

Bonjour ZX-6R, je reviens sur votre réponse concernant le report des amortissements dans le cas d’un résultat (BIC non prof.) déficitaire (mon cas en tant que LMNP).
Comment cela se manifeste t il sur ma déclaration 2033C ? Vous parlez de les stocker, pouvez vous m’expliquer comment le matérialiser ou dois je simplement le mémoriser sur mon tableau excel ?

A la fin des travaux, j’ai commencé à amortir l’achat (la partie constructions). Est ce correct ou aurais je du attendre que mes recettes dépassent mes dépenses ?

C’est bien cela, on commence à amortir de suite, mais si le résultat est déjà déficitaire de part les charges, on stocke les amortissements calculés chaque année pour les déduire plus tard, quand les charges ne suffiront plus à ramener le résultat à zéro. Je dois vérifier où apparait ce stock sur ma déclaration.
.


Left the Rat Race in 2013

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#78 11/02/2013 18h47 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Merci à vous Goodbylenine et ZX-6R pour vos réponses.

Pour le coût de l’expert comptable et CGA, c’est pour faire une comparaison équitable entre les 2 options.

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#79 11/02/2013 20h00 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour ZX-6R,
Avez vous trouvé sur votre déclarartion comment on peut stocker par écrit les amortissements en situation de déficit ?
merci merci

Dernière modification par amallia (10/04/2013 16h32)

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#80 21/03/2013 11h35 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour à tous !

Une petite question : tentez-vous de fidéliser vos locataires ?

Par là j’entends, vous est-il arrivé de leur offrir ponctuellement (une fois par an par exemple), une boîte de chocolat ou une bouteille de vin ou autre ?

Le but n’est pas d’attendrir les locataires, mais de leur montrer qu’un rapport proprio-locataire est plus une histoire d’hommes, et qu’on n’est pas seulement "un-méchant-propriétaire-qui-se-contente-d’encaisser-les-loyers".

Question connexe : dans l’hypothèse où on offre un tel présent, peut-on le déduire en comptabilité lorsque l’on est en LMNP au réel ?


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#81 21/03/2013 11h45 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Jamais de cadeau en direct, jamais! Je ne veux surtout pas qu’ils puissent s’imaginer qu’on est potes! Parce que si la relation dévie, c’est la porte ouverte aux abus : "oh la proprio c’est une bonne poire, si on veut acheter une nouvelle caisse / partir au ski / s’acheter des Louboutin… on a qu’à pas payer le loyer ce mois ci, on verra le mois prochain… Il est gentil le proprio…"

Ce que je fais pour fidéliser mes locataires, c’est ne pas augmenter leur loyer si je considère qu’il est déjà élevé. En dehors de ça, rien d’autre.


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#82 21/03/2013 15h06 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Le seul "cadeau" que je fasse est de leur demander quel est l’amélioration la plus importante à faire comme travaux de rénovation.
C’est gentil, et c’est déductible ;-)

Frédéric

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#83 10/04/2013 16h23 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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GoodbyLenine a écrit :

En plus, si vous faites votre compta tout seul, sans passer par un  CGA (ou un expert-comptable agréé), votre bénéfice sera majoré d’office de 25%, alors qu’autrement les frais de comptabilité sont passés en charge ou donnent droit à une réduction d’impôts plafonnée à 915€/an.

J’apporterais juste une précision supplémentaire : adhérer à un CGA est utile uniquement si vous êtes en bénéfice, car ce sont bien les bénéfices qui seront majorés de 25 %, et non les revenus comme vous l’avez très bien souligné.

Je me suis récemment laissé distraire par la réalisation d’un calcul destiné à juger de l’opportunité d’adhérer à un CGA ou non, même en cas de bénéfice :

Une adhésion à un CGA coûte environ 250 € (parfois moins, parfois plus).
Sur la base d’une TMI à 14 % (+ 15,5 % de prélèvements sociaux), l’adhésion à ce coût n’est efficace que si le bénéfice est au minimum de… 3 370 €. Je m’explique.

En payant 250 € l’adhésion, il faut que l’économie d’impôt résultante de cette adhésion soit au moins de 250 €. Autrement, l’adhésion n’aura eu aucune conséquence positive.

J’ai considéré que mon TMI était mon taux moyen d’imposition (à tort). Dans ces conditions, pour déterminer l’efficacité de l’adhésion à un CGA par la formule suivante :

(Coût adhésion / majoration de 25 %) / taux globale de taxation prélèvements sociaux compris.

L’objectif recherché étant de réaliser une économie d’IR au moins égale au coût de l’adhésion.

Démonstration par les chiffres:

250 / 0,25 / 0,295 = 3 390 €.

En réalité ce doit être un peu plus du fait de la tranche à 5,5 %.

Sur la base du même calcul, pour une personne imposée à la TMI de 30 %, payer une adhésion n’est efficace que si le bénéfice est au moins de 2 198 €. Là encore, la vérité est plus importante du fait des TMI inférieures (5,5 % et 14 %).

MALGRÉ CE COMMENTAIRE J’AI BIEN CONSCIENCE QU’ADHÉRER A UN CGA EST FISCALEMENT ET ÉCONOMIQUEMENT NEUTRE DANS LA MESURE OU LE COÛT DE L’ADHÉSION FAIT L’OBJET D’UNE RÉDUCTION D’IMPÔT DANS LA LIMITE DE 915 €.

Cela étant, pour des raisons de trésorerie, il n’est pas toujours possible (ou du moins difficile d’avancer cette somme). Dès lors, autant adhérer à un CGA uniquement quand c’est profitable.

Dernière modification par Despe44 (10/04/2013 16h29)


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#84 10/04/2013 16h29 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Si 250€ risque de poser des problèmes de tréso faut pas faire d’investissement à mon avis….

Sinon, adhérer à un CGA permet aussi de réduire de 3 à 2 ans la période sur laquelle le fisc peut vous contrôler…


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#85 10/04/2013 16h31 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Oui j’ai bien conscience de la réduction du délai de vérification fiscale.

Après si vous êtes "clean" fiscalement, alors il n’y a pas trop de craintes à avoir.


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#86 23/04/2013 14h08 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,

pour info mon CGA me coûte 121E pour 2013, a noter que c’est mon comptable qui m’a "obligé" à cotiser.

Au final avec les 915E de réduction d’impôt c’est neutre et cela permet d’être "tranquille" coté fisc.

Je n’ai pas envie de perdre une journée à devoir justifier ma compta en cas de contrôle… ;-)

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#87 10/05/2013 10h31 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Le Blog Patrimoine a écrit :

le 9 mai Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur

L’investissement en location meublée, professionnelle ou non professionnelle, n’est définitivement pas un investissement immobilier comme les autres. C’est l’intérêt principal du régime fiscal de la location meublée qui est à la source même des difficultés que nous allons vous présenter dans cet article.
Lors du décès de l’investisseur :
    Le crédit est remboursé par l’assurance emprunteur et l‘indemnité d’assurance est un produit exceptionnel qui sera taxable selon le taux d’imposition de l’épargnant + CSG / CRDS à 15,5%.
    La plus value latente sera imposée alors même qu’il n’y aura pas vente de l’immeuble. Le décès de l’investisseur sera le fait générateur de l’imposition au titre de la plus value des particuliers (LMNP) ou des professionnels (LMP).

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#88 14/08/2013 20h43 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,

Poste très utile !

Je compte me passer d’un comptable pour ma première déclaration LMNP réel (je ne paye pas d’impôts en France et donc les frais du comptable seraient pour ma pomme si j’ai bien compris, de plus cela m’amuse !).

J’ai quelques questions sur les points ci dessous :

dkee34 a écrit :

[…]

Amortissements :(en fonction des préconisations de votre comptable).
: Les frais d’agence peuvent être passé en charges ou amortis sur une durée comprise entre 10 et 60 ans prendre la durée de la composante du bien la plus courte.
: Les frais de notaire peuvent être passé en charges ou amortis sur une durée comprise entre 10 et 60 ans prendre la durée de la composante du bien la plus courte.

=> Les frais de notaire peuvent être passés en charge sur la première année pour créer du déficit reportable, bien. Quid des frais de recherche ? J’ai fait appel à un "chasseur" qui a repéré l’appartement pour moi, négocié le prix et dirigé les travaux, puis-je déduire ses frais ?

dkee34 a écrit :

: Le mobilier peut être amorti sur une durée comprise entre 5 et 10 ans (en fonction des préconisations du comptable).
: Le biens est amorti pour sa valeur hors terrain ( 5% à 15% non amortissable), sur une durée comprise entre 10 et 60 ans en fonction des composantes, exemple:
Gros-œuvre (structures, charpentes, voirie et réseaux divers) entre 40 et 60 ans.
Second oeuvre: (façades, étanchéité, couverture, menuiseries Extérieures) entre 30 et 50 ans.
Installations Générales et Techniques: (chauffage, la climatisation, les Ascenseurs et la Sécurité) entre 15 et 30 ans.
Agencements: (cloisons, chapes, plâtrerie, divers revêtements, plomberie, câblage, électricité) entre 10 et 20 ans
[…]

=> Confirmez vous que l’on parle ici du prix du bien hors frais d’agence? Donc 90% du prix d’achat hors frais d’agence à amortir sur 30 ans si l’on ne peut décomposer le prix par composants ?

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#89 12/09/2013 21h38 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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[edit] désolé, mauvaise section, je vais poster au bon endroit !

Dernière modification par Sebinox (22/09/2013 13h15)

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#90 13/09/2013 08h33 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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RatRacer a écrit :

Confirmez vous que l’on parle ici du prix du bien hors frais d’agence? Donc 90% du prix d’achat hors frais d’agence à amortir sur 30 ans si l’on ne peut décomposer le prix par composants ?

Les frais d’agence passent aussi dans les frais déductibles la première année. Donc oui, la base amortissable se calcule hors frais d’agence.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#91 04/04/2014 12h11 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,

Je souhaite dans ce sujet réunir la liste des frais qu’on peut déduire dans le cadre du LMNP.

Quelques "anecdotes" m’ont poussé à le faire et je me suis dit que cela ne doit pas être une évidence pour tous.

1- En S2 2013, alors que j’ai rénové un studio, je me suis apperçu que j’ai fait beaucoup de km. J’ai simplement posé la question à mon comptable. Finalement j’ai mis en charge l’équivalent de 1000km.

2- Mon comptable m’a indiqué qu’il est possible de déduire des frais de bouche et d’hébergement pour les AG. y a t il d’autres circonstances ? Les frais de bouche le jour où on est sur le chantier pour faire des réparations dans le bien par exemple.

3- Dans mes projets, je compte acheter un petit véhicule utilitaire (au nom propre) si mon prochain achat demande une rénovation importante > 150m². Y a t il moyen de l’amortir dans ce cadre ? déduire les frais relatifs à l’entretien de ce véhicule ?

4- Frais de prospection : dans le cadre de la prospection, il y a l’éventualité de participer aux enchères juridiques pour lesquels il faut prendre un avocat. Ces frais d’avocat peuvent ils être déductibles pour ce statut ?

Certainement il y a d’autres cas auxquels je n’ai pas pensé.

Ici, l’idée est de lister les frais déductibles (outre assurances, travaux, petites fournitures, intérêts de prêt, etc) de manière centralisée et les justifications pour être "irreprochable" sur le plan comptable et fiscal.

à vos claviers.

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#92 04/04/2014 13h07 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Boubouka a écrit :

1- En S2 2013, alors que j’ai rénové un studio, je me suis apperçu que j’ai fait beaucoup de km. J’ai simplement posé la question à mon comptable. Finalement j’ai mis en charge l’équivalent de 1000km.

Bravo pour cette initiative !

Concernant les indemnités kilométriques, j’ai posé la question à mon centre des impôts qui m’a dit cela impossible en LMNP, réservé au LMP (bon, ce ne serait pas la première fois qu’ils me donneraient des renseignements erronés) Avez vous un texte de référence ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#93 04/04/2014 21h06 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Non je n’ai pas pensé a regarder le texte de référence. Je l’ai vu récemment figurer dans le grand livre comptable que mon comptable a réalisé.

Je vais chercher le texte de référence.

J’ai relu ce sujet entièrement depuis le début et je découvre qu’il faut figurer l’adresse du bien en exploitation sur les factures. Je ferai attention a cela. Je suis preneur du texte de référence s’il y en a. Mon comptable ne m’a rien indiqué concernant ce sujet …

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#94 04/04/2014 21h33 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Après  recherche voilà les barèmes.

RSA - BIC - BNC (sous conditions) - Frais de carburant en euro au kilomÀ¨tre  - BarÀ¨mes applicables pour l’année 2012

Perso j’ai fourni un tableau précis avec lieu de départ et arrivée pour chaque trajet et le motif. En cas de contrôle qui peut se rappeler ce qu’il a fait 18 mois ou 2 ans avant ?

Aussi je recommande de lire cela pour avoir une vision claire.

BIC - Frais et charges - Conditions générales de déduction - Charges effectives et justifiées - Justification des frais et charges

II-A-150 répond partiellement a la question du véhicule utilitaire.

J’apprends aussi en lisant cela qu’il est possible, au titre des frais généraux, de déduire 1% du CA HT sans justificatif avec un minimum de 150€ Cf II-B-200.
Pour une activité LMNP générant une recette < 15k€, il est possible de déduire 150€ forfaitairement. Au delà 1% du CA

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#95 05/04/2014 11h09 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Merci pour votre barème !
Il n’a pas été mis à jour par l’administration, s’applique t-il toujours quand même ?

Concernant les factures j’ai trouvé ceci BIC - Régimes d’imposition et obligations déclaratives - Obligations fiscales et comptables dans le cadre du régime du réel normal d’imposition - Tenue de la comptabilité
L’article 230 ne laisse pas d’ambiguïté sur l’exigence de facture "La facture doit mentionner le nom des parties ainsi que leur adresse…" sans préciser adresse d’exploitation ou non
Mon centre des impôt m’a dit exiger facture (aucun ticket toléré) avec adresse du bien.

L’article 250 introduit une tolérance d’absence de facturation pour les menues acquisitions.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#96 05/04/2014 11h25 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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J’avoue que cette question d’adresse de factures me titille.

Toutes les factures de mon LMNP sont a mon nom et mon adresse perso conforme au B0i. Quand il y a adresse de livraison elle est sur l’adresse du bien en LMNP. Mon adresse perso étant "le siège sociale" de l’entreprise individuelle qui déclare le BIC, cela m’a semblé logique. De plus avec mon comptable nous avons évoqué quelques ajustements par ci ou par la mais jamais il ne m’a parlé de cette adresse du bien.
J’ajoute que dans l’entreprise ou je travaille qui a plusieurs sites, il est demandé aux salariés de mettre l’adresse du siège social pour toutes les factures donnant lieu a une note de frais et ce quelque soit l’adresse d’établissement dans lequel ils travaillent.

A titre d’exemple, nous avons évoqué avec mon comptable les frais km, la façon de procéder pour l’achat de meubles d’occasion a des particuliers.

Je viens de valider le grand livre comptable pour 2013. C’est trop tard quelque soit la bonne option. Pour 2014 je n’ai pas encore de factures en dehors des charges. Sans oublier que mon comptable est spécialiste LMNP, il a un département entier sur le sujet.

Tout ça me fait douter. En matière de comptabilité et de fiscalité le doute n’est jamais la bonne option …

De toute façon je finirai par poser la question explicitement a mon comptable pour avoir le coeur net.

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#97 05/04/2014 11h37 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Vu ici. On parle de TVA mais la facture est unique.

TVA - Régimes d’imposition et obligations déclaratives et comptables - RÀ¨gles relatives À  l’établissement des factures - Mentions À  porter sur les factures - Mentions obligatoires générales

C’est l’adresse du siège social qui est demandé. Un établissement secondaire est une tolérance.

Cf articles 10 et 20.

Je précise que quand il y a adresse de livraison ou d’intervention … oui effectivement c’est celle du bien en exploitation. Mais elles sont rares. A part le changement des robinets d’arrêt d’eau c’est la seule fois où j’ai laissé une entreprise faire. Tout le reste a avec mes mains délicates et fragiles.

Un recap ici
ANNEXE - TVA - Etablissement de factures - Tableaux récapitulatifs des mentions

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#98 25/05/2014 14h18 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Bonjour,

dkee34 a écrit :

5.8% csg crds de l’année n-1

Il me semble que c’est passé à 5,1%, non ? Si oui il faudrait mettre à jour le post initial.

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#99 28/05/2014 00h08 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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Une question à propos des amortissements dans le régime LMNP au réel: supposons un bien acquis il y a dix ans 100 000 EUR et supposons maintenant que le propriétaire donne à titre gratuit la nue-propriété de ce bien dont la valeur a doublé à ses enfants. Ce bien est alors mis en location meublée.
Quelle est la base d’amortissement 85% de 100 000EUR ou 85% de 200 000 EUR ?

Xavier

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#100 28/05/2014 00h21 → LMNP : les déductions possibles en régime réel (déductions, frais déductibles, lmnp, régime réel)

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A mon avis, seule la valeur de ce que possède celui qui exerce l’activité de location meublée pourra s’amortir. Ici, si usufruit et nue-propriété du bien sont détenus en direct, c’est juste l’usufruit (viager je suppose), s’il est inscrit comme immobilisation au bilan de l’activité (pour une valeur en relation avec une valeur de la pleine propriété de 200k€, qui dépend donc de l’age de l’usufruitier). Mais, je ne suis pas sur de mon coup, et c’est à vérifier avec un spécialiste de ce genre de configuration complexe.


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