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#1 31/05/2015 16h42 → Garantie des Risques Locatifs (GRL) vs Garantie Loyers Impayés (GLI) pour les banques ? (banque, garantie des risques locatifs (grl), garantie loyers impayés (gli))

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Garantie des risques locatifs (GRL)Bonjour,

Je suis propriétaire d’un appartement que je souhaite mettre en location, j’ai (peut-être) trouvé un locataire mais comme il n’est pas éligible au GLI j’ai donc l’intention de passer par la GRL.
Ma question est de savoir si j’opte pour la GRL est se que les banques m’accorderont un prêt pour un futur achat? Que ça soit pour une RP ou pour un investissement locatif.
En gros est se que pour les banques une GRL est considéré comme une GLI ?

Mots-clés : banque, garantie des risques locatifs (grl), garantie loyers impayés (gli)

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#2 31/05/2015 16h54 → Garantie des Risques Locatifs (GRL) vs Garantie Loyers Impayés (GLI) pour les banques ? (banque, garantie des risques locatifs (grl), garantie loyers impayés (gli))

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Dans mon expérience, je n’ai jamais croisé de banque s’intéressant à ce genre de détail


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 01/06/2015 07h56 → Garantie des Risques Locatifs (GRL) vs Garantie Loyers Impayés (GLI) pour les banques ? (banque, garantie des risques locatifs (grl), garantie loyers impayés (gli))

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Idem pour moi, quand j’annonce que j’ai des assurances loyers impayés (GRL) pour tous mes lots, la réaction des banquier c’est : "ah oui c’est bien, on n’est jamais trop prudent".

Mais ça ne change absolument rien dans leurs calculs de risque, vu que ce n’est même pas noté dans le dossier et qu’ils ne prennent même pas la peine de demander de preuve.


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#4 01/06/2015 10h44 → Garantie des Risques Locatifs (GRL) vs Garantie Loyers Impayés (GLI) pour les banques ? (banque, garantie des risques locatifs (grl), garantie loyers impayés (gli))

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Durant ma précédente recherche de prêt (12/1014 -> 02->2015)
A la BNP on m’a demandé si j’avais des assurances loyer impayé
selon la réponse il prennent en compte tel ou tel pourcentage du loyer dans les revenus

au CA il ne m’en ont pas parlé

par contre je ne peut pas répondre à votre question à savoir si GRL et GLI sont considérée de la même façon

Dernière modification par LordWolfy (01/06/2015 10h51)

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#5 06/09/2015 12h44 → Garantie des Risques Locatifs (GRL) vs Garantie Loyers Impayés (GLI) pour les banques ? (banque, garantie des risques locatifs (grl), garantie loyers impayés (gli))

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Bonjour,

Je vais acquérir un studio, dont le locataire entré le 1er septembre est étudiant.
Le bail prévoit un garant (son père).

J’aimerais prendre une GLI, et idéalement garantir aussi les détériorations immobilières.
Dans ce que j’ai lu, pour un étudiant on peut cumuler le garant + la GLI.

Quel est votre avis là dessus?
Avez-vous un conseil sur un assureur?

Merci

Dernière modification par Thierry2015 (06/09/2015 12h47)

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#6 06/09/2015 14h33 → Garantie des Risques Locatifs (GRL) vs Garantie Loyers Impayés (GLI) pour les banques ? (banque, garantie des risques locatifs (grl), garantie loyers impayés (gli))

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Bonjour,

Si vous avez un garant solide et que cet étudiant vous semble sérieux, pourquoi donner 3,5% de vos loyers à un assureur? Alors certes c’est déductible des revenus fonciers…
Je déconseille…mais ce n’est que ma façon d’envisager l’investissement locatif…
Pensez aux délais de carence, de franchise ect…sans parler de la petite clause que vous n’avez pas lu et que l’assureur vous rappellera en cas de sinistre ( les revenus minimums de votre locataire par ex…)

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#7 06/09/2015 16h26 → Garantie des Risques Locatifs (GRL) vs Garantie Loyers Impayés (GLI) pour les banques ? (banque, garantie des risques locatifs (grl), garantie loyers impayés (gli))

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Justement, je ne connais ni l’étudiant, ni ses parents puisqu’il a été mis en place par le propriétaire actuel… Donc je souhaite avoir une GLI…

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#8 06/09/2015 20h22 → Garantie des Risques Locatifs (GRL) vs Garantie Loyers Impayés (GLI) pour les banques ? (banque, garantie des risques locatifs (grl), garantie loyers impayés (gli))

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N’étant pas bailleur je ne pourrais pas vous aiguiller sur le choix d’une GLI ou non ni de l’assureur a choisir, par contre je vous conseil de bien lire les conditions des contrat car beaucoup de cas ne sont pas couvert.

J’ai pris un contrat au hasard pour me renseigner, donc pour l’exemple le contrat GLI "L’équité" de la maif mais j’imagine qu’ils se ressemble tous.

Parmi les nombreuses exclusions du contrat vous trouvez (page 16):
- les dommages pour le défaut d’entretien des locaux par votre locataire
- les dommages causés aux éléments de cuisine et salle de bain intégrés.
- la conséquence d’une contestation sur le montant de la régularisation des charges

Vous trouverez aussi les conditions a remplir pour l’agrément des anciens et nouveaux locataires
Page 18, 19 et 20

La lecture des conditions générale est toujours très instructive, ça vous aidera peut être a faire votre choix


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

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#9 06/09/2015 22h00 → Garantie des Risques Locatifs (GRL) vs Garantie Loyers Impayés (GLI) pour les banques ? (banque, garantie des risques locatifs (grl), garantie loyers impayés (gli))

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Travaillant en tant que gestionnaire sinistre loyers impayés et détériorations immobilières, comme dis précédemment, je vous conseille de lire attentivement vos conditions générales avant de souscrire.

Lors que nous procédons à l’ouverture d’un sinistre loyers impayés / détériorations immobilières, nous procédons à plusieurs vérifications après coups.

Dans votre cas (en plus de la vérification de la solvabilité de votre locataire), le locataire étant un locataire déjà en place lors de l’adhésion au contrat d’assurance, souvent des conditions spécifiques peuvent être demandées. Le locataire doit être à jour de ses paiements sans aucun retard de loyers, le mois de l’adhésion et 3/6 mois avant et après l’adhésion. En effet, une période avant et après, souvent entre 3 et 6 mois, est très souvent indiquée, qui diffère selon les compagnies d’assurances. Je vous conseille de bien lire ce paragraphe qui fait malheureusement très souvent l’objet de déchéance lors d’une déclaration de sinistre.

Au titre des loyers impayés : vérifier bien que les loyers soient garantis par l’assureur jusqu’à la date du départ effectif du locataire.

Au titre des dégradations immobilières, les assureurs sont souvent très stricts sur les éléments de pris en charge : le mobilier n’est jamais pris en compte, le défaut d’entretien (éléments à nettoyer, ampoules à changer, etc..), la vétusté (l’assureur va calculer une vétusté à déduire de l’indemnisation proposée en fonction de la dernière date de réfection de l’appartement, souvent de l’ordre de 6% par an), éléments de vitrage, les éléments extérieurs (jardin, boite au lettre…).
L’indemnisation va surtout porter sur des éléments cassés, rayés, arrachés, des coups, des trous qui n’étaient pas présent avant l’état des lieux d’entrée.

A savoir aussi, que ce soit pour la garantie loyers impayés ou détériorations immobilières,  le dépôt de garantie est toujours déduit de l’indemnisation que vous propose l’assurance. Le dépôt de garantie est donc une sorte de franchise par l’assuré.

Dernier conseil, essayer de choisir un assureur/courtier ayant peu ou aucun retard de gestion dans la gestion de leurs sinistres, et qui dispose d’une bonne relation clientèle (faites quelques recherches sur internet pour éviter certaines compagnies ou courtiers…).

Voici les quelques conseils généraux que je peux vous donner sur ces deux garanties. J’espère avoir été le plus clair possible.

Dernière modification par William (06/09/2015 22h14)

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#10 08/09/2015 09h27 → Garantie des Risques Locatifs (GRL) vs Garantie Loyers Impayés (GLI) pour les banques ? (banque, garantie des risques locatifs (grl), garantie loyers impayés (gli))

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Merci à vous deux c’est très intéressant!

En effet le souci est que lorsqu’on signe le compromis on maîtrise plus ou moins les actes de l’ancien propriétaire…
Au final sur un appartement j’ai pu valider le dossier locataire (en collaboration avec le proprio et l’agence) et je vais prendre en effet la GLI en plus de la gestion locative.
Sur l’autre, je ne prendrai que la gestion locative, bien que le locataire vienne d’entrer et n’a pas été choisi par moi … je ne serai propriétaire que dans 3 mois…
Ce qui me rassure, c’est quand même cette nouvelle clause résolutoire qui figure dans le bail smile

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#11 08/09/2015 10h36 → Garantie des Risques Locatifs (GRL) vs Garantie Loyers Impayés (GLI) pour les banques ? (banque, garantie des risques locatifs (grl), garantie loyers impayés (gli))

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A quelle nouvelle clause résolutoire faites-vous allusion ?


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#12 11/09/2015 15h44 → Garantie des Risques Locatifs (GRL) vs Garantie Loyers Impayés (GLI) pour les banques ? (banque, garantie des risques locatifs (grl), garantie loyers impayés (gli))

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Le nouveau contrat de bail contient une clause résolutoire : à défaut de remplir ses obligations le locataire verra son bail résilié deux mois après le commandement de payer, sans passer par le tribunal…
C’est une clause qui est parfois demandée par les GLI…

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#13 11/09/2015 16h18 → Garantie des Risques Locatifs (GRL) vs Garantie Loyers Impayés (GLI) pour les banques ? (banque, garantie des risques locatifs (grl), garantie loyers impayés (gli))

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C’est très vague cette clause résolutoire…

Le nouveau modèle de bail "loi Alur" ne prévoit 4 cas :
- non paiement du loyer
- défaut d’assurance risques locatifs
- non versement du dépôt de garantie
- non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée

Dans les faits, certaines de ces clauses n’entraînent même pas systématiquement la résiliation effective d’un bail. Je pense notamment au défaut d’assurance, qui n’est quasiment jamais prise en compte par les juges selon mon avocat (nous avons une procédure en cours contre un locataire et j’ai discuté de ce point avec lui pas plus tard que la semaine dernière)


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#14 11/09/2015 16h25 → Garantie des Risques Locatifs (GRL) vs Garantie Loyers Impayés (GLI) pour les banques ? (banque, garantie des risques locatifs (grl), garantie loyers impayés (gli))

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c’est bien comme cela qu’est rédigée la clause résolutioire…

En pratique cela ne donne pas grand chose?

Pourquoi évoquez vous un avocat s’il n’y a pas besoin de passer au tribunal?

Dernière modification par Thierry2015 (11/09/2015 16h27)

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#15 11/09/2015 16h30 → Garantie des Risques Locatifs (GRL) vs Garantie Loyers Impayés (GLI) pour les banques ? (banque, garantie des risques locatifs (grl), garantie loyers impayés (gli))

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Voici quelques cas où il est obligatoire de passer par le tribunal :

- si le locataire ne quitte pas les lieux après que vous lui ayiez résilié le bail  (c’est notre cas)
- si le locataire a bien quitté les lieux, mais vous doit de l’argent
- si le locataire conteste le bien-fondé du congé que vous lui avez donné

Dernière modification par Siocnarf (11/09/2015 16h30)


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#16 11/09/2015 16h38 → Garantie des Risques Locatifs (GRL) vs Garantie Loyers Impayés (GLI) pour les banques ? (banque, garantie des risques locatifs (grl), garantie loyers impayés (gli))

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Ha cette clause n’est pas résolutoire et on ne peut pas passer par un huissier?
Pas très efficace alors…

Dernière modification par Thierry2015 (11/09/2015 16h39)

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#17 11/09/2015 17h17 → Garantie des Risques Locatifs (GRL) vs Garantie Loyers Impayés (GLI) pour les banques ? (banque, garantie des risques locatifs (grl), garantie loyers impayés (gli))

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@Thierry

Non, ca n’est pas une nouveauté. La clause résolutoire est ancienne, très ancienne même, mais encadrée, de plus en plus encadrée par la jurisprudence et maintenant par la loi Alur.

Thierry2015 a écrit :

Ha cette clause n’est pas résolutoire et on ne peut pas passer par un huissier?
Pas très efficace alors…

La clause EST résolutoire, et induit la cessation du contrat de location. Ca ne signifie pas que le locataire va gentillement quitter le logement.

@siocnarf

Le problème n’est pas "l’activation" de la clause résolutoire du fait du défaut d’assurance. La clause est validée par la cour de cassation depuis des années. Son activation repose sur un respect très stricte des règles, et en particulier de faire le commandement de payer dans les règles de l’art.

Le problème c’est qu’une fois la clause activée, il faut encore que le locataire parte réellement. Sans compter qu’il dispose de recours contre cette résolution de bail.

Or effectivement, en recours, un simple défaut d’assurance est rarement admis par un juge comme une raison valable pour exiger le départ du locataire. (sur le principe : "c’est pas très grave en fait, sauf si l’appartement flambe, mais c’est pas le cas actuellement alors, franchement, en tant que bailleur pété de thunes vous exagérez un peu")

Je sais, c’est pénible, énervant, casse pied, stressant, couteux, et ca donnerait presqu’envie d’arrêter de louer.

Edit : c’est vrai, on ne peut pas poster 2 fois de suite.

Dernière modification par xa (11/09/2015 17h21)

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