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Forums des investisseurs heureux

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#26 22/03/2015 13h55 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Bonjour,

Comme indiqué sur ma présentation ( Info • Forums des investisseurs heureux ) je cherche des conseils sur la gestion, notamment les GLI et les agences en ligne. J’ai vu les guides du Particulier, je pensais aller vers Lagestionenligne pour gérer et prendre leur GLI sauf si je trouve un locataire ultra fiable (exemple: amie d’amie fonctionnaire).

Je cherche du feedback à ce sujet: des gens qui ont ce genre de contrats, qui ont fait appel à la GLI, qui ont du retour sur les gestionnaires en ligne, etc.

C’est pour un appart neuf en Duflot mais je doute que ça ai une vraie incidence.

Merci !

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#27 29/07/2015 15h31 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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ZX-6R a écrit :

Tout à fait.

Je n’en ai pas sur mes studios parisiens (étudiants, parents cautions) mais j’en prendrai pour mes immeubles en province.

Bonjour,

Je commence à m’interroger sur les GLI/GRL, et en lisant votre phrase, je me pose une question, mais peut-être que j’interprète.

Si vos studios parisiens sont loués par des étudiants/parents caution, peut-etre que lesdits parent vivent en province, et du coup, locataires en province.

Ma question : est-ce qu’un parent provincial qui se porte caution est plus "fiable" qu’un locataire provincial d’un appartement en province ?

Il me vient une autre question : Je ne connais pas la nature de vos biens en province, mais si vous louez un studio (province, étudiant, parent caution), vous ne prendriez pas d’assurance ?

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#28 29/07/2015 22h41 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Finalement je n’en ai pas pris.

Pour répondre à votre question, je pense en effet qu’un provincial qui se porte caution est plus fiable qu’un provincial locataire en province car dans le premier cas se sont les parents (donc qui ont déjà un bon job) et dans le 2e cas on peut avoir des jeunes actifs mal payés, des CDD etc…


Left the Rat Race in 2013

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#29 30/07/2015 14h58 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Je comprends,
Merci de votre réponse.

Dans le cadre de mes visites de biens à acheter, un de ces studio a un locataire en place depuis bientôt trois ans. Un homme d’environ 35 ans, qui loue ce studio  depuis 3 ans. Ce locataire étant sous curatelle, c’est l’UDAF qui gère les loyers.
Si j’achète ce studio (j’en ai encore à visiter), je me dis que la sécurité de la curatelle m’épargne la dépense d’une GLI. Qu’en pensez-vous ?

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#30 30/07/2015 16h55 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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La curatelle sécurise le paiement du loyer…tant que ce monsieur à des ressources.

Il faut également envisager qu’une mesure de curatelle est normalement prise pour 5ans maintenant. Si la mesure est levée, la personne reste dans le logement et attention les dégâts!!! (du vécu en tant que curateur).

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#31 30/07/2015 17h43 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Si l’on écarte l’aspect "tranquilité nerveuse" apportée par la GRL, y a-t-il réellement un intéret financier?

L’assurance fonctionne selon un système de probablilité qu’un évènement arrive.
Donc si le fait que cet évènement arrive peut être supporté par vous financièrement, n’est-ce pas le critère qui doit définir si vous devez prendre une assurance ou non?
ex : ne pas prendre d’extension d’assurance pour les achats courants si on a de l’épargne de côté pouvant être utilisé en cas de pépin (tél, lave-vaisselle…) car financièrement on peut y faire face. En revanche ne pas transiger sur l’assurance santé (en France c’est particulier mais par ex avec le système US) car le jour ou il y a un problème les frais peuvent être énormes.

Quelques retours de propiétaire-bailleurs à longue date serait intéressant pour savoir si financièrement la GRL leur a été bénéfique.

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#32 30/07/2015 18h05 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Le truc c’est que l’assurance fonctionne avec un profil particulier de locataires, genre salaire=3loyers.

Autrement dit, l’assureur borde tellement le risque que l’assurance perd de sa saveur…


Pourquoi pas Vous?

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#33 30/07/2015 19h03 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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J’ai pris une GRL "portugaise" pour dormir plus tranquillement. L’autre avantage est que je montre à la banque que mes investissements sont sécurisés (plus ou moins…) par cette assurance, cela montre le sérieux de mon projet pour un futur prêt.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#34 31/07/2015 09h22 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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J’ai déjà fait un retour dans une autre file sur un souci de locataires avec GRL : Assurance Garantie des Risques Locatifs : vos avis sur la GRL ?

Eh bien même si financièrement je peux me permettre un manque à gagner de 900 € par mois, j’étais bien content d’avoir souscrit une GRL pour ce bail signé avec des ex-amis… 11 mois * 900 € ce n’est quand même pas désagréable !

Les 6 années de cotisations ont été largement remboursées, le sinistre "impayé" n’ayant pourtant pas duré très longtemps !
Le bilan financier sur ce bien :
- l’assurance m’a coûté : 4 années à 2,5% du loyer annuel charges comprises + 2 années à 2.75% = environ 1.600 € (et je ne tiens pas compte de la déductibilité de cette somme)
- l’assurance m’a remboursé 11 mois à 900 € + 3400 € pour les dégats soit 13.300 € en tout.

Comme Rastignac, c’est aussi une GRL Portugaise (comprenez : de chez Fidelidad), souscrite en ligne.
Et effectivement, les banquiers apprécient ce point (même si ça ne modifie en rien leurs calculs)

Pruls a écrit :

Le truc c’est que l’assurance fonctionne avec un profil particulier de locataires, genre salaire=3loyers. Autrement dit, l’assureur borde tellement le risque que l’assurance perd de sa saveur…

Ce n’est pas tout à fait vrai pour la GRL, je pense que la valeur est bien là. Les conditions sont bien plus souples que pour une GLI :
- il faut que le locataire gagne plus que 2 * loyer + charges.
- tous les types de revenus sont pris en compte (les indemnités chômage, allocations familiales, aides au logement …)
- pas besoin d’un CDI : n’importe quelle situation permet (sous certaines conditions) d’être éligible : intérimaire, demandeurs d’emploi, stagiaires, titulaires d’un CDD …


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#35 31/07/2015 09h41 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Effectivement sur ce bien 1900€ vs 13 300€ le calcul est facile.

Mais il faut aussi que vous intégriez tous vos autres biens pour lequels vous n’avez pas de soucis (enfin j’espère) et pour lesquels vous payez un assurance (vous mentionnez sur l’autre fil 4 biens mais postentiellement 12).

Enfin pour ceux qui y sont sensible, l’argument "ça permet de dormir tranquille", n’a pas de prix…

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#36 31/07/2015 09h54 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Effectivement, nous avons d’autres biens sous GRL, toujours 4 à l’heure actuelle.
Mais les loyers sont plus faibles, et globalement nous restons largement gagnant.

L’argument "dormir tranquille" est bien celui pour lequel nous souscrivons les GRL.


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#37 03/08/2015 22h35 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Bonjour,
J’avais en tête un taux d’impayé de 2% des loyers.
En général, un locataire indélicat solvable ne paye aucun loyer après le 1er et le dépôt de garantie. Lorsque l’impayé survient ensuite par insolvabilité, il peut avoir toutes les causes : maladie, divorce, chômage, ce qui peut arriver à tout le monde.
Beaucoup de bailleurs en France qui ont subi un impayé important ont  été assez marqués ce type d’évènements quand ils n’ont pas tout simplement une fois les procédures terminées vendu leur bien pensant que l’investissement immobilier n’était pas fait pour eux.
La question d’une GLI/GRL n’aurait aucun sens si nous étions en Angleterre ou aux USA ou les locataires sont expulsés immédiatement. Les procédures peuvent durer jusqu’à 24 mois en France avec les délais accordés au locataire et les trêves hivernales.
A mois d’avoir au moins 10 appartements en location et de pouvoir absorberun impayé, il est dangereux de ne pas prendre d’assurance lorsque l’on a 3, 4 ou même 5 appartements. Cela ne suffit pas pour mutualiser le risque.
Une procédure qui vous prive de loyers pendant 2 ans est un véritable calvaire pour le bailleur qui souvent ne connait pas les arcanes de la justice.
L’impayé est le talon d’Achille de la location immobilière, l’assurance est impérative.
Cordialement,
Franc

Dernière modification par Franc23 (03/08/2015 22h36)

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