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#1 09/10/2011 23h54 → Achat d'un appartement déjà loué : connaître les loyers impayés ?

Membre
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Bonjour à tous,

Demain, je signe la promesse d’achat d’un petit T2 de 30m2 après que le vendeur ait accepté ma proposition.
Je passe par une agence immobilière et n’ai aucune confiance en l’agent qui semble en savoir moins que moi dans ce domaine d’activité. oO

J’aurai svp besoin de votre expérience:

Comment me savoir qu’il n’y a eu aucun incident de paiement sur les loyers durant le bail jusqu’à aujourd’hui?
Quels sont les documents que je suis en droit de demander pour pouvoir le vérifier?
Une condition suspensive en ce sens est elle envisageable?

En gros comment me couvrir contre le risque de me retrouver avec un locataire qui peut être déjà en retard dans son loyer?

PS: Bien actuellement géré en direct bailleur/locataire.

Merci par avance.

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#2 10/10/2011 01h23 → Achat d'un appartement déjà loué : connaître les loyers impayés ?

Modérateur
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c’est un peu tard pour se poser ces questions…..


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#3 10/10/2011 01h38 → Achat d'un appartement déjà loué : connaître les loyers impayés ?

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Sachant que je dispose d’un délai légal de rétractation,
J’estime que l’urgence était de verrouiller cette transaction avant de voir passer cette opportunité sous mon nez.
(vendeur dans l’urgence et proposition acceptée)

Néanmoins, si vous ne pouvez m’aider dans le conseil,
Sans vouloir paraitre trop exigeant GoodByLenine, je ne vois pas bien l’intérêt de laisser votre commentaire.

Dernière modification par OneMillion (10/10/2011 01h40)

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#4 10/10/2011 01h42 → Achat d'un appartement déjà loué : connaître les loyers impayés ?

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Soyons clair : il n’y a aucun moyen fiable.

Demandez néanmoins une copie des dernières quittances de loyer adréssées par l’ancien propriétaire bailleur au locataire. Si ce sont des faux, la tromperie est manifeste et cela vous aidera sans doute en cas de procédure ultérieure.

A mon avis, il vous faut surtout obtenir toutes les informations "classiques" du locataire telles que ses derniers bulletins de salaire.
Il suffit ensuite de vérifier qu’il respecte bien les ratios standards.  On estime en général qu’un locataire est solvable lorsque ses revenus nets sont au moins trois fois supérieurs au montant du loyer. Il devra également posséder un contrat de travail à durée indéterminée.
Si ces deux conditions sont vérifiées (généralement, ça marche aussi si le locataire est chef d’entreprise ou profession libérale mais il faut bien se le faire confirmer par l’assureur de votre choix, si vous êtes dans ce cas de figure) vous prenez une assurance GLI (Garantie Loyers Impayés) et vous croisez les doigts pendant trois mois car quand le locataire est déjà en place, il y a souvent une carence de trois mois (je vous laisse faire le tour de la place, peut-être que certains assureurs ne posent pas cette condition). Au passage, n’oubliez pas non plus de prendre une PNO (Propriétaire Non Occupant).

Si ce n’est pas le cas : passez votre chemin. Vous achetez peut-être un bien décoté mais au moins vous savez pourquoi….

Pour la petite histoire, j’ai été confronté à un problème identique mais je m’étais sans doute un mieux organisé que vous (!). J’ai finalement laissé tombé lorsque j’ai rencontré le locataire en place. A mon avis c’est un préalable indispensable avant d’acquérir un logement occupé.

En tout état de cause, no stress ! J’imagine qu’il y a une clause suspensive à l’obtention d’un crédit. Et "ne pas obtenir un crédit", ce n’est pas bien compliqué….

Dernière modification par Motus (10/10/2011 01h46)


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#5 10/10/2011 02h17 → Achat d'un appartement déjà loué : connaître les loyers impayés ?

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Merci Motus de ces détails,

Le locataire je l’ai effectivement rencontré lors de la visite,
Il m’a l’air sérieux, certes bordélique mais sympathique.

Il est en place depuis 2ans déjà et me dit ne pas avoir envie de bouger pour le moment.
Après il est vrai que tout s’est enchainé plutôt rapidement, et les bonnes affaires n’aiment pas vraiment les gens qui réfléchissent trop longtemps…

Je me demandai justement si une attestation sur l’honneur (ou dans le genre) de la part du vendeur sur le bon paiement des loyers jusqu’au jour de la vente définitive avait une quelconque valeur juridique pour dénoncer un éventuel vice caché.

Certes cela n’empêcherait pas au locataire de devenir défaillant par la suite, mais ce serait déjà plus rassurant.

Mais encore merci de m’avoir lu.

Dernière modification par OneMillion (10/10/2011 02h22)

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#6 10/10/2011 03h48 → Achat d'un appartement déjà loué : connaître les loyers impayés ?

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OneMillion a écrit :

Sans vouloir paraitre trop exigeant GoodByLenine, je ne vois pas bien l’intérêt de laisser votre commentaire.

Mon commentaire était pour tous ceux qui auront demain une proposition d’achat d’un appartement occupé à faire, afin qu’ils se rappellent de faire ces vérifications avant la proposition.

A présent, vous pouvez certes demander une attestation sur l’honneur au vendeur ou/et copie des quittances (qui établira une tromperie manifeste s’il y a déjà des problèmes avec le locataire), voire les documents que le locataire avait fournis quand il a signé le bail initial (je doute que vous puissiez demander des infos plus récentes au locataire… enfin vous pouvez toujours essayer), mais ça aurait été mieux un peu avant.

Vous pouvez aussi demander si le précédent propriétaire avait une assurance contre les impayés. Une assurance GLI ne peut pas être transférée, mais si vous souscrivez une GLI auprès du même assureur pour des garanties équivalentes, il n’y aura pas de délai de franchise. Une GRL serait transférable… (si on en croit Vendre un logement occupé - La vente et la transmission du contrat de location | De Particulier à Particulier - PAP).

Vous pouvez essayer de demander plus (du genre une caution du vendeur pendant qqs mois après la vente, pour assurer le paiement des loyers), mais ça change un peu le contenu de votre proposition, et risque de ne pas bien passer.

Par ailleurs, assurez-vous bien du devenir de la caution que le locataire avait payée (et que vous devrez lui rembourser un jour).


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#7 10/10/2011 09h51 → Achat d'un appartement déjà loué : connaître les loyers impayés ?

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GoodbyLenine a écrit :

Une GRL serait transférable…

+1 pour le pass GRL (environ 2.5% de loyers CC)
cette garantie couvre egalement les dégradations du locataire (utile pour les biens meublés)

Dernière modification par dkee34 (10/10/2011 10h20)


La liberté, c'est avoir d'autres solutions possibles, à peine moins bonnes que la premiere.
Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles.

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#8 10/10/2011 10h49 → Achat d'un appartement déjà loué : connaître les loyers impayés ?

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onemillion a écrit :

Je me demandai justement si une attestation sur l’honneur (ou dans le genre) de la part du vendeur sur le bon paiement des loyers jusqu’au jour de la vente définitive avait une quelconque valeur juridique pour dénoncer un éventuel vice caché.

Cela ne veux rien dire aujourd’hui mettez cela dans le compromis de vente

Le compromis de vente doit stipulé que le locataire est à jour de ses paiements et qu’aucune action n’est en cours à son encontre pour impayé Sinon il s’agit d’un dol .

Une fois ce compromis signé vous aurez loisir de demander et de vérifier les documents.

Dol en droit civil français ? Wikipédia
"le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une ou l’autre des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et il doit être prouvé. »

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 10/10/2011 12h26 → Achat d'un appartement déjà loué : connaître les loyers impayés ?

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Merci à tous de vos commentaires y compris GoodbyLenine wink qui m’ont bien aidés.

J’ai donc signé ce matin avec une clause suspensive sur le paiement à jour des loyers du locataire pour le jour de l’acte de vente notarié.

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#10 10/10/2011 15h35 → Achat d'un appartement déjà loué : connaître les loyers impayés ?

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Onemillion a écrit :

J’ai donc signé ce matin avec une clause suspensive sur le paiement à jour des loyers du locataire pour le jour de l’acte de vente notarié.

La situation est "carrée"  maintenant demandez papiers et relevés pour vous assurez du bon paiement mais le fait d’avoir ajouter cette clause sans que cela ne pose de problème au vendeur est déjà un bon signe

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#11 01/11/2011 14h37 → Achat d'un appartement déjà loué : connaître les loyers impayés ?

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La question étant "est-ce que le locataire n’a pas d’arriéré de loyers", vous pouvez insérer toutes les clauses que vous voudrez, pour prouver les arriérés elles ne vous avanceront à rien il me semble, vous en serez tjs au même point …

La relation bailleur/locataire, et le loyer qui en découle, étant contractuelle, et soumise à la volonté des deux parties, vous ne saurez jamais à 100 % si le contrat a été exécuté (par exemple s’il y a eu des avenants contractuels, des franchises de loyers etc.), en effet très peu de baux d’habitation sont enregistrés à la conservation des hypothèques.

La seule chose que vous pourriez faire, si le vendeur est de bonne volonté, c’est lui demander ses derniers avis d’imposition (ou déclarations encore mieux, car la décla détaille bien par bien, l’avis donnant le cumul ; pour une SCI c’est la décla 2072).

Le vendeur/contribuable ne déclare pas en général plus que ce qu’il a encaissé.

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