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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/12/2014 13h32 → Assurance Garantie des Risques Locatifs : vos avis sur la GRL ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, impayés)

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Bonjour à vous,

Propriétaire de 6 appartements (à crédit), je songe sérieusement à souscrire la GRL pour mes nouvelles entrées.

Je suis au courant que le dispositif va prendre fin 2015 mais avec les divers problèmes que je rencontre, j’aimerai garantir mes loyers et me libérer l’esprit… (difficile de s’endormir parfois)

Ce dispositif est-il fiable lorsque l’on déclare un impayé/détérioration ?
Avez-vous un assureur à privilégier ou au contraire à black-lister ?

Merci d’avance pour votre retour.

Dernière modification par Quaestus (29/12/2014 13h33)

Mots-clés : assurance vie, assurance, assurance-vie, impayés

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#2 29/12/2014 14h36 → Assurance Garantie des Risques Locatifs : vos avis sur la GRL ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, impayés)

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Le dispositif va prendre fin et par ailleurs j’ai vu qu’il y avait un paquet de mécontents car l’assureur cherche les défauts pour ne pas rembourser.

Pour moi la meilleure garantie reste la caution parentale ou une GLI.

Et vaut mieux garder un bien vide pendant quelques mois, plutôt qu’occupé par des squatteurs.

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#3 30/12/2014 09h19 → Assurance Garantie des Risques Locatifs : vos avis sur la GRL ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, impayés)

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Bonjour,

C’est bien ce que je pensais.
Je suis surpris de ne pas voir d’avantage de retour car j’avais connaissance de 350K de contrat GRL signés.
C’est étonnant qu’un partenariat avec l’état fonctionne à mis régime…
Et pour la GLI, un assureur à me conseiller ?
Merci d’avance

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#4 30/12/2014 10h26 → Assurance Garantie des Risques Locatifs : vos avis sur la GRL ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, impayés)

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Personnellement après avoir étudié plusieurs GLI j’ai laissé tombé.
Trop de contraintes il faut en effet soumettre le dossier à l’assureur etc…J’ai perdu un candidat ainsi…
Je me suis donc dit que le jour ou j’ai un incident cela serait pareil, des papiers et des papiers…

Donc depuis, j’utilise la caution parentale et un filtrage des candidats locataires, je m’arrange pour les rencontrer à plusieurs reprises afin d’avoir le maximum de contacts et étudier leur profil.
AMHA ces 2 méthodes sont les meilleures.

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#5 30/12/2014 16h30 → Assurance Garantie des Risques Locatifs : vos avis sur la GRL ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, impayés)

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Je suis personnellement friand de GRL. Pour un montant très correct, on dort bien plus tranquilles.

C’est d’ailleurs la condition que nous demandons à nos locataires : être éligibles à la GRL.
Pas de CDI obligatoire, pas besoin de gagner 18 fois le montant du loyer… non : juste les conditions de ressources (de revenus - pas forcément salariés - d’au moins 2 fois le loyer) et posséder les documents nécessaires pour que nous puissions en souscrire une.
C’est d’ailleurs comme ça que nous nous sommes retrouvés plusieurs fois avec des locataires "en or".

Alors la GRL devrait être supprimée, en effet, remplacée par un dispositif de cautionnement avec plus de restrictions sur les bénéficiaires (jeunes de - de 30 ans, personnes en situations précaires, CDI en période d’essai)

Et bien dans mon cas, ça sera tant pis pour les candidats titulaires de CDI hors période d’essai, je continuerai à privilégier ceux qui peuvent être couverts.

Par contre, je ne trouve d’intérêt dans les GRL que pour la couverture des impayés de loyer. Elle fonctionne très bien (à condition d’être très scrupuleux dans le respect des échéances en situation d’impayé et dans le dossier locataire)
Le volet dégradations couvre beaucoup moins bien (montant limité à 7700 €, beaucoup d’exclusions, application de vêtusté de 50% si pas de justificatifs de travaux).

Nous sommes en plein "sinistre" en ce moment. Le sinistre impayé est réglé suite au départ des locataires indélicats. Le sinistre dégâts est en cours. Sur des devis à 14.000 € de travaux, nous venons de tomber d’accord avec mon assureur pour un montant de 3.800 € … seulement.

Je me réjouis tout de même, car c’est l’assureur directement qui se retourne contre ces locataires solvables et les attaque en justice pour récupérer les sommes qu’il m’a payé.

Sinon pour les chiffres il s’agit apparemment de 150k contrats GRL signés, pas 350k (source : L’Argus de l’Assurance - Loi Alur sur le logement : la GUL, c?est bien fini ! - Assurance, assurance en ligne)

Dernière modification par Siocnarf (30/12/2014 16h35)


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#6 31/12/2014 14h00 → Assurance Garantie des Risques Locatifs : vos avis sur la GRL ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, impayés)

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Bonjour Siocnarf,

Merci pour votre intervention.
Quel est votre volume de GRL souscrit ?
Par quel assureur passez-vous? (le taux %?, lesquels à éviter)
Des impératifs à savoir ?

Merci d’avance
Bonne journée et bon réveillon. wink

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#7 01/01/2015 10h51 → Assurance Garantie des Risques Locatifs : vos avis sur la GRL ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, impayés)

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Nous n’avons pour le moment que 4 GRL sur 12 logements. Les prochaines seront souscrites lors des changements de locataires.

Les contrats sont souscrits chez Fidelidad via le site gerance-center, à un taux de 2,75% du loyer annuel charges comprises. Il n’y a pas vraiment d’assureur à éviter selon moi, car en cas de sinistre il y a un centre de traitement unique et indépendant.

Côté imperatifs :
- le dossier locataire doit absolument comprendre les pièces exigées par l’assureur
- en cas de retard de paiement, il y a une procédure très stricte à respecter par rapport aux courriers de relance et aux délais dans lesquels sont envoyés ces courrier
- il faut toujours conserver des copies des courriers et des accusés d’envoi le cas échéant
- il faut tenir un "compte locataire" complet (sous excel par exemple) depuis l’entrée du locataire dans les lieux, mentionnant la date de chaque paiement notamment. Ce document vous sera demandé, et j’ai dû le faire sur presque 6 ans dans mon cas ! Autant le faire de suite !
- pour les sinistres de dégradations, il faut être extremement rigoureux dans les états des lieux et noter la moindre anomalie. Des photos à l’entrée comme à la sortie ne seront pas inutiles. Il faut conserver les justificatifs des éventuels travaux réalisés pour ne pas se voir appliquer la vétusté maximale par défaut.

Voila, c’est à peu près tout ce qui me vient en tête pour le moment.
Bonne et heureuse année à tous !


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#8 02/01/2015 15h21 → Assurance Garantie des Risques Locatifs : vos avis sur la GRL ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, impayés)

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Bonjour à vous,

Je vais faire l’essai sur un de mes appartements vide.
Si positif, je généraliserai.
Par contre si j’ai bien compris on ne peut plus exiger la caution d’un mois de loyer à l’entrée avec la GRL ?
Enfin lorsqu’un sinistre est déclaré, la versement CAF (s’il y a) est stoppé  et l’assurance couvre l’intégralité ou elle ne verse que le delta manquant total (loyer - CAF = Delta)
Bonne journée

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#9 02/01/2015 15h27 → Assurance Garantie des Risques Locatifs : vos avis sur la GRL ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, impayés)

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Bonjour Quaestus,

Vous confondez caution et dépôt de garantie.
On peut doit toujours exiger le dépôt de garantie équivalant à un mois de loyer.
Ce qu’on ne peut plus faire si on souscrit une GRL, c’est exiger une caution solidaire = garant.

Concernant la CAF, le versement n’est pas stoppé en cas d’impayé. Du moins pas immédiatement.
La CAF laisse plusieurs mois avant réception d’un plan d’apurement de la dette du locataire.

Mais dans tous les cas, la GRL prend en charge l’intégralité du loyer si la CAF n’est plus versée.


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#10 02/01/2015 16h02 → Assurance Garantie des Risques Locatifs : vos avis sur la GRL ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, impayés)

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Bonjour Siocnarf
Oui en effet, j’ai confondu les termes.
Plan d’apurement qui n’est pas établit par le bailleur mais entre l’APAGL et le locataire ?
Enfin, les échanges avec l’assureur sont aisés en cas d’aggravation de la situation ? (arrêt du versement caf, ect)
Et concernant votre cas d’expulsion, vous n’avez vraiment pas dû sortir le moindre euro pour le huissier & cie ?
La procédure a été pilotée par l’assureur du moment où le sinistre a été déclaré jusqu’à
l’expulsion définitive ?

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#11 02/01/2015 16h26 → Assurance Garantie des Risques Locatifs : vos avis sur la GRL ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, impayés)

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Par rapport à la CAF, le plan d’apurement est à établir entre le bailleur et le locataire. L’assureur n’est jamais en relation avec la CAF.

Les échanges avec l’assureur sont toujours aisés (dans mon cas tout du moins) puisqu’ils ne sont pas "intéressés" (ce n’est pas l’assureur directement qui gère les sinisres, mais une autre société : SES Partenaires)

Plus concrètement : une fois la prise en charge du sinistre acceptée par cet organisme , il faut tous les mois leur envoyer le compte locataire actualisé, avec les éventuels versements de la CAF. S’il n’y a plus de versement CAF, l’intégralité du loyer + charges est pris en charge, c’est tout !
C’est ensuite cet organisme qui s’occuppe de récupérer auprès des locataires (plan d’apurement, poursuites judiciaires…) les sommes qu’il aura remboursé au propriétaire.

Dans mon cas, je n’ai pas eu de procédure d’expulsion à gérer car j’avais résilié le bail à son échéance et les locataires sont bien partis à la date prévue, contre toute attente…

Dans une situation qui doit mener à l’expulsion, il me semble que c’est l’assureur qui s’occuppe de la procédure, mais aux frais du propriétaire. Il existe une option à souscrire pour la prise en charge des frais de justice.


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#12 02/01/2015 16h44 → Assurance Garantie des Risques Locatifs : vos avis sur la GRL ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, impayés)

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Ok merci pour ces explications.
Je vais tester la GRL sur un de mes logements.
Enfin, votre choix pour Fidelidade Mundial France est liée au taux qu’ils proposaient ? (si oui ils ont les plus compétitifs ?)

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#13 02/01/2015 16h52 → Assurance Garantie des Risques Locatifs : vos avis sur la GRL ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, impayés)

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En fait, non. On ne peut pas choisir directement un assureur GRL, on est obligé de passer par un courtier. Dans mon cas, c’est InterAssurances, via le site GeranceCenter.com

Pour la petite histoire, à l’époque de mes premières souscriptions (2008), l’assureur était DAS, et tous les tarifs de GRL étaient identiques (2,5% du loyer annuel charges comprises).
DAS a décidé de sortir du marché de la GRL en septembre 2013, tous les contrats ont été résiliés purement et simplement avec effet au 31 décembre 2013. Fidelidad est arrivé sur le marché 1 mois ou 2 après, et Interassurance a finalement négocié avec eux la reprise des contrats existants DAS.
C’est donc un choix imposé, mais je ne le regrette pas et j’ai continué à souscrire par l’intermédiaire de GeranceCenter.


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#14 02/01/2015 17h15 → Assurance Garantie des Risques Locatifs : vos avis sur la GRL ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, impayés)

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Ok je comprends mieux.
Je vais en consulter plusieurs dont le votre.
L’UNPI 59-62 dont je dépends organisait des réunion d’infos avec un assureur de SollyAzar que je ne retrouve pas sur le site GRL mais je que je vais également consulter.
ENfin merci pour ces infos.
Bonne soirée

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#15 18/01/2015 22h08 → Assurance Garantie des Risques Locatifs : vos avis sur la GRL ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, impayés)

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SIOCNARF :

je suis gêné par les points suivants :

- vous avez l’expérience d’un seul impayé ; qui a été correctement remboursé par l’assureur GRL ; sur le forum tout le monde semble dire que ces assureurs GRL cherchent tous les moyens de ne pas rembourser ; du coup plusieurs souscrivent des GLI (pour ceux qui souhaitent s’assurer et dormir plus tranquilles…) ; mais cela impose un profil de locataires (3 fois le loyer) et conduit à exclure ceux qui pourraient être de très bons locataires mais n’ayant qu’entre 2 et 3 fois le loyer
- vous soulignez que en cas d’expulsion ces assurances ne couvrent pas les frais de procédure, sauf à payer un supplément de cotisation;
- comme vous l’évoquez, pour les dégradations c’est loin d’être suffisant..
Même si celle ci risque d’être supprimée, y a t il d’autres retours d’expérience spécifiques à la GRL (pas des "on dit"…) ?

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#16 18/01/2015 23h33 → Assurance Garantie des Risques Locatifs : vos avis sur la GRL ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, impayés)

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Il me semble également que GRL/GLI ne vous garantissent les loyers impayés que jusqu’au jugement du tribunal prononçant la rupture du bail et l’expulsion ;
si le locataire refuse de partir de son plein gré vous devez non seulement financer les frais de procédure mais également ne plus avoir de garantie de loyer….

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#17 19/01/2015 08h26 → Assurance Garantie des Risques Locatifs : vos avis sur la GRL ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, impayés)

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Ce n’est pas tout à fait exact, et les délais de couverture sont propres à chaque assureur.

Par exemple, pour le contrat GLI de la MAAF, les loyers sont encore remboursés pendant 6 mois après la date du jugement ordonnant l’expulsion.

Pour la GRL, les loyers sont couverts jusqu’à l’expulsion effective du locataire.

CG de la GRL de l’assureur Fidelidad a écrit :

L’indemnisation de l’assureur se poursuit, dans la limite du plafond de garantie prévu à l’article 3.2., jusqu’à la date de récupération effective du logement.

Concernant les frais de justice, je me corrige. Tous les frais liés à l’expulsion sont couverts. L’option dont je parlais est une couverture protection juridique étendue, pour couvrir les frais liés à d’autres litiges.

CG de la GRL de l’assureur Fidelidad a écrit :

5. PRISE EN CHARGE DES FRAIS DE CONTENTIEUX
5.1. Objet de la garantie
L’assureur prend en charge le paiement des frais engagés pour recouvrer le montant des
loyers impayés à l’encontre du locataire défaillant et pour obtenir le remboursement des frais
de remise en état du logement garanti en cas de dégradations locatives.
Ces frais comprennent :
- les frais de procédure y compris le coût des commandements de payer engagés vis-à-vis
du locataire,
- les honoraires d’huissier, d’avocat, d’avoué dont l’intervention est rendue nécessaire,
- les frais visant à l’expulsion du locataire défaillant (frais d’intervention du serrurier et de la
police, frais de garde meuble, frais de déménagement inclus).
Ne sont jamais pris en charge :
- les frais engagés lorsque les conditions de mise en jeu du contrat ne sont pas
réunies,
- les frais de gestion des impayés, le coût des lettres recommandées préalable à la
phase contentieuse,
- les honoraires de résultat en cas de procédure contentieuse,
- les dépens, amendes et frais y afférents, et les dommages-intérêts mis à la charge de
l’assuré par le tribunal.

Pour ma part, vu son coût modeste, je continue à penser que c’est une bonne idée.


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#18 19/01/2015 20h50 → Assurance Garantie des Risques Locatifs : vos avis sur la GRL ? (assurance vie, assurance, assurance-vie, impayés)

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au vue des précisions apportées je suis d’accord avec vous (sans pour autant avoir d’expérience) ; je vais donc tester sur mes 3 biens d’ici cet été

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