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Forums des investisseurs heureux

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#1 21/03/2013 11h17 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Bonjour,

Je souhaite prendre une GLI pour mes investissements en province, et du coup j’ouvre ce fil pour partager nos expériences sur les GLI.

Certaines sont-elles meilleures que d’autres? Pourquoi en prendre une plutôt qu’une autre?

Couverture :
Loyers impayés (yc charges et taxes) pedant 18 à 24 mois (parfois il y a de la franchise)
Dégradation (coût de remise en état) en option
Frais de procédure

Conditions :
revenus minimum du locataire = 3 fois le loyer
contrat de travail du locataire = CDI (si CDD besoin caution)

Coût :
3% à 4% des loyers

Voila, n’hésitez pas à faire part de vos expériences sur ce sujet.

Mots-clés : garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés


Left the Rat Race in 2013

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#2 21/03/2013 12h09 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Bonjour,

mon père a décidé de ne pas prendre ce genre de garantie car il a estimé que le risque couvert n’était pas suffisant.

Un locataire en CDI avec un revenu 3 fois supérieur au loyer semble en effet un candidat peu risqué.

Bon, maintenant, le risque zéro n’existant pas et la procédure d’expulsion étant ce qu’elle est, ne serait il pas plus judicieux de prendre une assurance "procédure d’expulsion".

Je sais pas si ça existe, l’idée serait de déléguer la gestion d’un contentieux de façon à ce que la procédure se passe dans les meilleures conditions.

L’idée serait donc non pas de couvrir le risque d’impayé, mais le risque d’une mauvaise gestion du (pré)-contentieux.

Faut ptet pas prendre une assurance mais payer une prestation à une entreprise (huissier)? Genre au % de loyer non perdu ou avec des pénalités copieuses en cas de retard d’expulsion.

Je sais pas si je suis clair? Vous avez des éléments de réponse sur cette question?


Pourquoi pas Vous?

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#3 21/03/2013 12h56 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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La question du risque relève d’une évaluation relativement subjective. je ne me prononce pas sur ce point.

J’ai assuré un bien cher avec un loyer élevé auprès de www.gerancecenter.com.
Je n’ai pas eu à actionner la garantie mais ça ne fait que 2 ans.
Les assurés semblent satisfaits (voir le forum lié au site).

Ces assurances sont importantes aussi pour les dégradations qui peuvent chiffrer très vite.

Sur l’idée de Pruls (huissier et/ou professionnel), elle me semble irréaliste.

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#4 21/03/2013 13h01 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Range19 a écrit :

Sur l’idée de Pruls (huissier et/ou professionnel), elle me semble irréaliste.

Bonjour,

pouvez vous préciser votre analyse?


Pourquoi pas Vous?

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#5 21/03/2013 18h02 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Bonjour Pruls.
Je ne saisis pas bien ce que vous entendez par  prestation d’un huissier mais les litiges consécutifs à des actes d’huissiers voire de notaires ne sont pas rares et pas si simples à régler.
Une bonne assurance à en plus le mérite d’être sensiblement moins chère que ces professionnels.

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#6 21/03/2013 18h11 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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A l’origine, vous pouvez prendre des locataires avec de bons profils, mais qu’arrive-t-il s’ils perdent leur job? Ce n’est pas un motif de rupture de bail. ils peuvent sérieusement être en grande difficulté et ne pas pouvoir vous payer.

Je pense que pour ce genre de situations, une assurance GLI s’avère nécessaire. La couverture des dégradations et des frais de contentieux est aussi intéressante.


Left the Rat Race in 2013

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#7 21/03/2013 18h54 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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***Modération : article 12 de la charte : Le message immédiatement précédent, vous ne citerez.

Disons que le profil financier est loin d’être une critère suffisant de sélection de locataire.
Les pires enquiquinements que j’ai eus ont toujours été liés à des gens très aisés.

L’assurance me semble indispensable lorsque le revenu foncier est significatif pour maintenir son train de vie en cas de défaut de paiement ou dégradations.

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#8 21/03/2013 19h13 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Je vais essayer d’être plus clair:

Lorsqu’un locataire ne me paye pas, je veux qu’un professionnel fasse les démarches pour que la procédure d’expulsion soit réalisée dans les meilleurs délais.

Est ce que cela correspond à la prestation d’un bon huissier? Ça coute combien? Existe t il une sorte d’assistance juridique?

La GLI peut elle être remise en cause si la procédure d’expulsion est mal menée?
Quels sont les freins à la mise en oeuvre d’une GLI?


Pourquoi pas Vous?

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#9 21/03/2013 22h18 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Mais entre le moment ou le locataire ne paye pas et son départ, vous pouvez y passer 18 mois!

D’abord vous contactez le locataire, et son garant => 3 semaines facile. Ensuite vous contactez l’huissier. La procédure démarre. Il faut compter au minimum 6 mois je pense, surement plus (si treve hivernale..) Et si le locataire ne paye qu’un mois au cours de la procédure tout est relancé… Bref, la GLI sert à vous payer pendant cette durée.

Un bon huissier ne peut virer un locataire en 15 jours.


Left the Rat Race in 2013

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#10 21/03/2013 23h52 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Ok, mais après c’est un calcul de risque.

Je paye l’assurance ou je m’assure tout seul.


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#11 21/03/2013 23h58 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Tout à fait.

Je n’en ai pas sur mes studios parisiens (étudiants, parents cautions) mais j’en prendrai pour mes immeubles en province.


Left the Rat Race in 2013

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#12 22/03/2013 08h01 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Pruls a écrit :

Ok, mais après c’est un calcul de risque.

Je paye l’assurance ou je m’assure tout seul.

C’est effectivement un calcul de risque mais ce que vous pouvez faire sur un bien ou deux biens ne peux pas être envisagé sir vous avez de nombreux biens.

A savoir par expérience qu’une expulsion dure au minimum 18 mois ( sans parler des trêves hivernales ).

Chaque envoi d’une feuille A4 avec entête d’huissier coute plus de 100 € , l’huissier envoie une feuille A4 tous les deux mois pour respecter la procédure soit une durée de 6 à 8 mois avant assignation au tribunal.

A savoir que qu’il suffit au locataire de montrer sa bonne  foi en payant une partie du loyer et en signant un échéancier qu’il ne respectera pas pour vous retrouvez à la case départ de la procédure.

Bien entendu pendant ce temps vos charges doivent être payé , si votre locataire a un problème de chauffe eau , il ne manquera pas de vous le faire savoir pour que vous puissiez procéder aux réparations.
Ne pas faire ces réparations pourrait vous mener à vous retrouvez à devoir le loger ailleurs à votre frais pour logement insalubre….

Sans aller jusqu’à ces extrémistes , n’oubliez pas de prendre des photos avant de louer , prenez une GRL car j’ose imaginer que l’organisme vous payant les loyers et la procédure sera plus enclin et rapide à mettre en place une action qu’un huissier dont le but n’est pas de vous servir mais d’aller au bout de la procédure pour toucher un maximum.

Si vous tombez sur un mauvais payeur "professionnel" vous êtes assurez d’être carbonisé financièrement car il connait toutes les ficelles et l’huissier ne lui fait pas peur d’autant plus que si il s’adresse aux services sociaux , ceux ci sans le conseiller d’être malhonnête , il n’en a pas besoin lui indiqueront que l’expulsion peux être évité si il paye un peu donc votre mauvais payeur aura vite compris le fonctionnement et sous couvert de vous payer vous mettra encore plus en difficulté.

Si vous voulez sécuriser vos investissements et préservez votre santé nerveuse prenez une GRL ou sinon entamez un formation de self défense pour rencontrer des costaux qui sauront être persuasif avec un mauvais payeur ….( à titre personnel j’ai adopté les deux méthodes )

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#13 22/03/2013 10h14 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Philippe30 a écrit :

Si vous voulez sécuriser vos investissements et préservez votre santé nerveuse prenez une GRL ou sinon entamez un formation de self défense pour rencontrer des costaux qui sauront être persuasif avec un mauvais payeur ….( à titre personnel j’ai adopté les deux méthodes )

Philippe

Bonjour,
On ne peut être plus clair… Hum… Je ne voudrais pas prendre un mauvais coup et vous épargne une partie de mon commentaire :-)
Sur le 2ème conseil donc, une connaissance a adopté cette méthode.
Je m’oppose systématiquement à ces pratiques qui peuvent gravement déraper. Hors de question de me retrouver impliqué dans une procédure pénale pour des difficultés dont on peut se prémunir autrement, même si je peux entendre le désarroi de certains bailleurs.
Pour le bailleur moyen, c’est un penchant à éviter et extrêmement risqué…

J’aurai bientôt 30 ans d’expérience et n’ai jamais eu besoin d’avoir recours à des menaces ou intimidations physiques (sur la période, deux petits litiges)

Les assurances ne sont pas très chères par rapport à la tranquillité d’esprit apportée et elles sont déductibles.
Attention toutefois : les procédures à l’entrée (constitution d’un dossier locataire très complet) et en cas de sinistre doivent être respectées à la lettre.

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#14 22/03/2013 10h33 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Si vous voulez sécuriser vos investissements et préservez votre santé nerveuse prenez une GRL ou sinon entamez un formation de self défense pour rencontrer des costaux qui sauront être persuasif avec un mauvais payeur ….( à titre personnel j’ai adopté les deux méthodes )

Ceci a-t-il vraiment sa place sur un forum ?…

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#15 22/03/2013 12h39 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Il faut sans doute en effet mesurer le coût de l’assurance par rapport au risque statistique.
D’après cet article La GRL à la peine - Location - Le Particulier en 2010/2011 il était à 4,5%. Il serait plutôt en hausse en 2012 (à ce que j’entends chez les professionnels de l’immobilier).


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#16 22/03/2013 13h02 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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ZX-6R a écrit :

D’abord vous contactez le locataire, et son garant => 3 semaines facile.

Je me permets de revenir sur cette phrase car elle me semble contradictoire avec la définition de la GRL donnée sur vosdroits.

Dernière modification par Pruls (22/03/2013 13h03)


Pourquoi pas Vous?

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#17 23/04/2013 22h54 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Bonjour,

Finalement, pour ceux (et celles ?) qui utilisent une assurance loyers impayés et/ou protection juridique, laquelle avez-vous à conseiller ?

Merci.

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#18 23/04/2013 23h08 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Pruls a écrit :

ZX-6R a écrit :

D’abord vous contactez le locataire, et son garant => 3 semaines facile.

Je me permets de revenir sur cette phrase car elle me semble contradictoire avec la définition de la GRL donnée sur vosdroits.

Qu’y a-t-il de contradictoire? Je décris la procédure SANS GRL.


Left the Rat Race in 2013

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#19 23/05/2013 14h11 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Ratpack a écrit :

Si vous voulez sécuriser vos investissements et préservez votre santé nerveuse prenez une GRL ou sinon entamez un formation de self défense pour rencontrer des costaux qui sauront être persuasif avec un mauvais payeur ….( à titre personnel j’ai adopté les deux méthodes )

Ceci a-t-il vraiment sa place sur un forum ?…

Peut etre pas…mais dans la realite de la vie d’un proprio long terme c’est helas necessaire comme back up dans des situations particulieres

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#20 23/05/2013 15h06 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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J’essaie de comprendre. Je reformule pour être repris en cas de mauvaise compréhension.

Entre GRL et GLI, la GRL semble être plus efficace pour le bailleur.

En cas de GLI, il faut (1) avoir une bonne connaissance juridique, (2) être procédurier et (3) suivre de près les actions des professionnels (huissiers, etc) qu’on engage.

Lorsqu’on a plusieurs biens, la mutualisation des risques peut être envisagée. A partir de quel seuil ? 3 biens ? 5 biens ?

Le montant "absolu" des charges (mensualité, charges, etc) en cas de défaut de paiement/régularité est structurant. Plus ce montant est important, plus la GRL est recommandée.

exemples à titre d’illustration :
1- Je prends me cas précis, où je démarre. Une GRL serait recommandée, car en cas de pb c’est quasiment 16,5 k€ / an qu’il faut supporter (cf levallois). Ceci frais de hors procédures.

2- Le cas de Philippe30 : un nombre important de biens. Ne pas souscrire une assurance peut devenir envisageable en appéciant correctement les risques.

Enfin, le coût marginal GRL / GLI ne serait-il pas une incitation à la GRL ?

Qu’en pensez vous ?

Dernière modification par Boubouka (23/05/2013 15h08)

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#21 08/07/2014 16h23 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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dommage que les post de BOUBOUKA et ZX 6R n’aient pas faits l’objet de plus de retours ;
peut-on confirmer le coût d’une GRL (loyers, procédure et dégradations) ?
Merci

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#22 08/07/2014 16h45 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Finalement je n’en ai pas pris et n’en prendrai pas.


Left the Rat Race in 2013

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#23 08/07/2014 17h45 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Je me relis et je découvre qu’on peut évoluer.

J’ai installé deux locataire l’année dernière.
Pour le premier, j’en ai pris une GRL. 3% des recettes (charges comprises). Il semblerait (sans pour autant avoir ni de chiffres ni de références) que plus le locataire reste longtemps plus le risque d’impayé augmente. Malgré cela, je doute pour prendre la GRL pour l’année suivante.

Pour le second, je n’en ai pas pris.

Les deux ont été installés a quasiment un mois d’écart, tout se passe bien jusqu’à maintenant avec des relations très cordiales.

Dans mes projets d’immeuble avec plusieurs lots, je ne projetais pas en prendre.

Un ami très proche a un 2 pièce qu’il a mis en location. Son locataire professionnel des impayés a payé le premier mois. Il est content d’avoir une assurance.

Avec le recul, je preconise d’en prendre au démarrage. Psychologiquement c’est bien. Une telle assurance améliore la qualité du someil le temps de "sentir" le locataire et se forger une expérience.

Plus on a de biens en location mieux on peut assumer le risque soi même.

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#24 08/07/2014 18h32 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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Bonjour,

J’ai plusieurs lots avec GLI, de plus en plus sans assurance.
J’ai eu deux gros cas d’impayé:
-Le premier impayé pendant deux ans, dégradation très importante des lieux, et l’assurance n’a pris en charge que les impayés, les dégradations (pourtant couvertes) le n’ont pas été sous prétexte que l’expert n’était pas passé pour constater les dégâts. Mon associé avait pourtant fait venir un huissier pour les constatations, l’expert " ne pouvant pas venir avant trois mois"
-Le second me semblait plus complexe à gérer:
Le locataire avait tué sa femme dans le salon!!!
=>Prison + mise sous scellées du bien.
L’assurance a fonctionné rapidement et jusqu’à la fin des scellées.

Je laisse courir les GLI existantes, surtout par fainéantise, j’en reprends maintenant au cas par cas, principalement sur les biens éloignés de mon domicile.

Frédéric

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#25 09/07/2014 09h43 → Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ? (garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés)

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J’ai pris une assurance GRL il y a 3 ans pour garantir les loyers et éventuelles dégradations d’une maison neuve.
Les nouveaux locataires présentent plus de garanties, je n’ai pas renouvelé le contrat.

Ce sera donc du cas par cas, mais je crois à l’intérêt de cette assurance. Au moins un : avant l’entrée dans les lieux, je remets la liste des pièces à me fournir pour constituer le dossier d’assurance en précisant bien l’objectif.
J’ai le sentiment que cela pourrait avoir un effet dissuasif pour certains qui, loin de se sentir déresponsabilisés, auraient peur des procédures contre des assureurs… alors que le bailleur isolé ne les intimiderait plus beaucoup.

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