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Forums des investisseurs heureux

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#1 19/05/2015 17h32 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

Membre
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Bonjour,

Je viens vers vous car je me pose des questions…

En effet, j’ai actuellement un gros local commercial en location (le crédit s’arrête en 2017), un crédit pour une RP (crédit sur 10 ans), et je viens de me lancer dans l’acquisition d’un terrain + construction de pavillon pour ma mère (en Pinel, crédit sur 15 ans). Mon taux d’endettement atteint 37%, et aurait pu atteindre 47% si je n’avais pas mis ma compagne en co-emprunteur sur le pavillon. Je ne peux donc plus investir via une banque.

Par contre, je revends dans l’été, des parts sociales d’une société dont je suis actionnaire. Je pense donc obtenir aux alentours de 150 000€ à investir…Beaucoup me conseillent de les placer sur une assurance vie, car ils ne voient pas l’intérêt d’acheter de l’immobilier physique car aucun frais déductibles, impôts au max, etc…

D’un autre côté, l’effet de levier que l’on peut faire à la revente d’un bien n’est pas négligeable, et même sans revente…Imaginons, j’achète cash un appartement à Bordeaux, prend les loyers comme du cash disponible chaque mois…Est-ce que finalement, on ne retombe pas aussi bien sur nos pattes (on ne paie pas les intérêts à la banque, on essaie d’obtenir une bonne rentabilité, etc…).

Peut-être que mon scénario se prête bien au déficit foncier, à savoir, acheter une ruine et investir 80% de la valeur du bien en travaux…

L’idée étant de ne pas toucher à ce capital de 150 000€ mais d’en obtenir une rente qui viendra compléter mes revenus actuels.

Merci d’avance pour vos avis…
Cordialement,
Laurent

Mots-clés : cash disponible, cash, déficit foncier, investir

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#2 19/05/2015 17h44 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

Membre
Réputation :   26 

L’idée pourrait être de rembourser votre RP ou vous ne déduisez rien et d’emprunter pour du locatif…

L’immobilier sans crédit, IR + CSG c’est tout de même dissuasif !

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#3 19/05/2015 17h47 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

Modérateur
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Bonsoir,

Simulez donc un prêt in fine…


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#4 19/05/2015 18h47 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

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Une question aux experts du forum que m’inspire le titre : "Investir sans emprunt en immobilier physique : Hérésie ?"

Si j’ai bien compris, l’une des manières de faire grossir son patrimoine rapidement est l’effet levier. En gros: emprunter à un taux A pour placer à un taux B qui compensera au mieux A.

L’immobilier physique est quelque chose de concret pour le commun. Un appartement acheté à crédit (taux A) rapportera un loyer (taux B). La valeur du levier est le rapport entre A et B. Plus B est grand par rapport à A, moins le bien nous aura coûté au final.

Il me semble que le forum est quasiment unanime pour considérer l’investissement immobilier sans effet levier hérétique, pour reprendre le mot de Laurent79. Or l’investissement immobilier physique avec emprunt, n’est qu’une application parmi d’autres de l’effet levier, certes compréhensible par tous.

Quelle différence pour celui qui souhaite investir ses 50k€ d’épargne entre:
1. acheter sans emprunt un studio qui rapportera 3% net
2. placer la somme en assurance vie (ou autre chose) qui ne rapportera pas forcément plus

A moins que les avis soient moins tranchés qu’ils ne paraissent, j’ai l’impression que le premier cas ferait bondir, quand le second serait encouragé.

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#5 19/05/2015 19h15 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

Membre
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Bonsoir,

Vous faites une petite erreur dans l’interprétation de l’effet de levier.

L’effet de levier est un mécanisme permettant l’accélération de la création de votre patrimoine.
Cela consiste à minimiser l’apport pour vous créer un patrimoine via la dette.

Et cela n’est possible pour le moment que dans le cas de l’immobilier physique, ou des SCPI.
donc idéal lors de la création de patrimoine pour 2 raisons :
a) les intérets viennent en déduction des revenus.
b) C’est le locataire/Dividendes qui paye vos emprunts

Maintenant, il ne suffit pas que le taux d’emprunt soit plus faible que le taux de distribution
pour calculer le taux de levier.
Le taux de levier se calcul en fonction de votre apport initial et et de votre patrimoine final.

Ensuite il y a un deuxième point à prendre en compte dans votre opération, c’est le Cash Flow
Savoir si vous devez remettre au pot chaque mois ou pas ( ne pas oublier que le loyer de votre locataire devra être amputé d’un certain nombre de choses avant de rembourser la banque
( Charges / taxe foncière / Assurance / Impot eventuel …. )

Dans votre exemple 1. et 2.
On ne parle pas de l’effet de levier, mais il est tout a fait possible d’avoir plus de 3% de rendement net sur de l’immobilier. ( parking, appart que vous renovez.. )

Mais effectivement :
Si on a son patrimoine établi, alors on peut placer sans effet de levier sur de l’immo ou de l’AV
( ce que fait IH par exemple sur des foncieres cotées)

Maintenant en phase de constitution de patrimoine, il est préférable de jouer avec de l’immobilier physique, car c’est celui qui permet de d’obtenir le meilleur effet de levier.
mais qui dis effet de levier dit aussi risque associé par exemple si le levier est trop fort et que l’immo baisse….
Dans votre exemple, il y aurait un 3.
utiliser les 50K€ en apport pour acheter un immeuble de 500K€ et la on voit quand on aligne
les chiffres que l’effet de levier est super si tout se passe bien au bout de 10 ans, mais peut se relever destructeur si cela se passe mal….

Donc pour conclure, on peut investir dans l’immo physique sans emprunt
si notre patrimoine est la, que notre TMI est faible et que l’on trouve un bien avec une rentabilité faciale de 10 à 12%.

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#6 19/05/2015 19h15 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

Modérateur
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Goriot a écrit :

Quelle différence pour celui qui souhaite investir ses 50k€ d’épargne entre:
1. acheter sans emprunt un studio qui rapportera 3% net
2. placer la somme en assurance vie (ou autre chose) qui ne rapportera pas forcément plus

Quelques différences :
  - avec le studio vous payerez jusqu’à 60% (voire 75%) du rendement en impôts et prélèvements sociaux, alors qu’en assurance-vie ce sera bien moins (surtout si vous ne retirez vos fonds que lorsque le contrat aura atteint un certain age).
  - si vous visez un rendement de 3% net, vous devrez assumer un risque significativement plus élevé (principalement : que la valeur de votre investissement baisse, ou que le rendement s’évapore à cause d’un locataire indélicat ou de vacance locative) avec le studio qu’avec le contrat AV (où un bon fond euro fera l’affaire)…. ceci allant (peut-être) avec plus de perspectives d’un meilleur rendement (que les 3%).
  - "frais" lors de l’acquisition :  pas loin de 10% avec le studio, et presque rien -voire 0%- avec l’AV (et il faudra pas mal d’années pour amortir ces frais avec le studio, même s’il bénéficie d’un rendement supérieur à l’AV).
  - le jour où vous voudrez récupérer vos fonds : ce sera rapide (entre qqs jours et un max de 2 mois) avec l’AV, et long (rarement moins de 6 mois entre décision de vendre et la réception des fonds, parfois des années) avec le studio.


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#7 19/05/2015 23h14 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

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Goriot a écrit :

Une question aux experts du forum que m’inspire le titre : "Investir sans emprunt en immobilier physique : Hérésie ?"

Si j’ai bien compris, l’une des manières de faire grossir son patrimoine rapidement est l’effet levier. En gros: emprunter à un taux A pour placer à un taux B qui compensera au mieux A.

L’immobilier physique est quelque chose de concret pour le commun. Un appartement acheté à crédit (taux A) rapportera un loyer (taux B). La valeur du levier est le rapport entre A et B. Plus B est grand par rapport à A, moins le bien nous aura coûté au final.

Il me semble que le forum est quasiment unanime pour considérer l’investissement immobilier sans effet levier hérétique, pour reprendre le mot de Laurent79. Or l’investissement immobilier physique avec emprunt, n’est qu’une application parmi d’autres de l’effet levier, certes compréhensible par tous.

Quelle différence pour celui qui souhaite investir ses 50k€ d’épargne entre:
1. acheter sans emprunt un studio qui rapportera 3% net
2. placer la somme en assurance vie (ou autre chose) qui ne rapportera pas forcément plus

A moins que les avis soient moins tranchés qu’ils ne paraissent, j’ai l’impression que le premier cas ferait bondir, quand le second serait encouragé.

C est normal , le 1er nécessite beaucoup de temps de gestion et un risque de loyer impayé,  dégradation du bien ect…
l’autre, un placement sans risque .
Je préfère avoir un 2% net sans me prendre la tête que 3% dans l’immobilier avec tt les risques que cela implique.
je dis ça mais je suis investi à 80% dans l’immobilier .. mais pas à 3% Heuresement .

Cricri


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#8 20/05/2015 06h30 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

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Il y a aussi des investissements immobiliers qui rapportent plus que 3%net …
Pourquoi ne pas juste mettre 10% d apport et les frais de notaires pour l’achat d’un bien en locatif et ensuite placer le reste en fond en euros ?
L’immobilier vous permet de garder l’effet de levier et de faire payer vos pensualités par quelqu’un d’autres et l’assurance vie diversifie …

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#9 20/05/2015 09h13 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

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J’aime bien vos raisonnements purement théorique, mais pratiquement personne sur le forum n’aborde le sujet des locataires qui ne payeraient pas leurs loyers!

Certes la diversifications dans l’immobilier physique est toujours intéressante dans un patrimoine mais je pense qu’il faut bien peser le risque pour la différence de gain avec une assurance vie… Cela n’engage que moi…

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#10 20/05/2015 09h39 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

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Bonjour,

Sujet très interessant pour moi ; je suis d’accord avec Patito, mais l’expérience des locataires indélicats est un vrai problème.

Donc, au final tout est question de stratégie et de chance (ce dernier point étant forcément incontrôlable et rageant) ; coté stratégie en immobilier on peut imaginer pratiquer des loyers bas conventionnés avec versement direct de l’allocation : tant pis pour le rendement tant mieux pour la tranquillité d’esprit.
Dans les zones reculées des villages entiers fonctionnent sur ce principe : un partie de la population est logée (souvent par la Mairie) à vil prix mais les enfants et ces gens font vivre l’école, le commerce local…Est ce une situation pérenne pour une société telle que la notre ? C’est un autre débat.

Coté financier à l’heure actuelle la part de risque me semble toujours plus importante ??? Donc j’aurais tendance à privilégier le risque et le gain potentiel "tant qu’à faire" si je devais y investir.

Edit : sinon pour en revenir strictement au sujet, je trouve que Coyote à tout dit !

Dernière modification par Iqce (20/05/2015 09h42)

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#11 20/05/2015 09h41 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

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Si vous trouvez que personne n’aborde l problème des loyers impayés sur le forum, c’est que vous n’avez pas lu le forum…

Comme déjà dit, le VRAI + de l’immobilier est de pouvoir obtenir un rendement (quel qu’il soit mais 4% net d’impôts est qd meme aisé à trouver) sur de l’argent que l’on n’a pas (c’est celui de la banque).
C’est un peu comme l’Etat qui peut faire fructifier l’argent de tous ceux qui sont mensualisés alors qu’il pourrait très bien dormir ou fructifier sans risque chez nous et n’être donné à l’Etat qu’au dernier moment.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#12 20/05/2015 09h48 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

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Pour prolonger à la marge les propos de lemouz, je dirais que ce n’est pas l’argent de la banque que l’on fait fructifier : si ce genre d’investissement / déduction est possible c’est que l’Etat et les financiers y trouvent leur compte. L’Etat car il fait porter au privé sa stratégie de logement et le financier parce que l’Etat l’aide à grossir.
Et c’est l’Etat - et ceux qui payent des impôts "plein pot" -  qui payent ? Faux ?
Si c’est exact, ce système durera ce qu’il durera…

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#13 20/05/2015 10h49 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

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Bonjour à tous,

Heureux de voir que le sujet intéresse !
Je sens que la tendance est tout de même à conseiller de diversifier son patrimoine et de placer cet argent disponible en assurance vie. Une imposition quasi nulle, l’aspect "tréso disponible au cas où", et les facilités de gestion face à du locatif et les risques que cela comporte…

Alexsince1978 n’est pas le premier à me soumettre l’idée de rembourser mon crédit RP…Qu’en pensez-vous à savoir que mon emprunt court sur 10 ans à 1.6% et qu’il me reste 95000€ à payer ?
Devrais-je le rembourser et placer les 55 000€ restant sur une AV ? Ce qui aurait un effet psychologique agréable (sécurité, plus de loyer…). Ou continuer à payer mes mensualités de 900€ et placer 150 000€ sur une AV et espérer 3% de rendement net ? Ou encore les foncières côtées que je n’ai pas encore pris le temps d’étudier…

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#14 20/05/2015 11h09 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

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Pour moi un crédit/RP dans une société de moins en moins stable c’est toujours désagréable ; je solde même si c’est un mauvais calcul !
Au quotidien dans mon travail je vois des choses tellement impensables sur le foncier que c’en est inénarrable ; des gens perdent tout du jour au lendemain en caricaturant, la seule chose à laquelle on ne touche pas et on ne projette pas de toucher sinon exceptionnellement par expro (mais avec indemnisation) c’est la "maison".
Bref, on a plein de raisons de se faire du soucis, donc quitte à y perdre je solderais pour réfléchir sereinement à la suite.

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#15 20/05/2015 11h33 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

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Bonjour

Trouver des biens à rénover 80/20, 80% de travaux pour 20% d’achat dans une zone économique dynamique me semble Extrêmement difficile. 

Je n’insiste pas trop sur
- les difficultés de la location nue mais subventions Anah au profit du propriétaire bailleur en baisse,
- les lois systématiquement contre le riche propriétaire,
- les contraintes administratives délirantes, taxes foncières en hausse, textes obscurs par rapport aux déductions sur le déficit foncier…

mais ces points incitent à recommander la prudence à ceux qui ne sont pas bien préparés.

Néanmoins je pratique abondamment le déficit foncier pour baisser la fiscalité mais en connaissance de cause et avec un regard de plus en plus critique dans une économie de moins en moins libérale.

Cordialement


Quasi Full immo physique mais je me soignerai un jour

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#16 20/05/2015 11h58 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

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Dans le village ou je travail, la précédente municipalité a voulu attirer justement des locataires payés directement par la CAF mais le problème c’est que tout les biens environnant sont maintenant dépréciés et les locaux habités par ces gens sont dégradés.

Pourquoi ne pas essayer de trouvé un local commercial à louer à un professionnel, je pense que la rentabilité est peut être moindre mais les loyers sont certainement mieux garantis.

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#17 20/05/2015 12h58 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

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Nous avions un assureur : à priori du stable, du fiable etc ; il est parti sans payer les 6 derniers mois et en laissant des factures (à l’époque le propriétaire devait payer le tél dans ce cas sinon pas de réouverture de ligne ! Entre autre…).

Qu’est ce qui vous fait penser cela svp ?

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#18 20/05/2015 13h15 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

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Entre le remboursement de l’emprunt de la RP et placer l’argent sur une assurance vie, avec un taux d’emprunt de 1.6% sur la RP, il vaut mieux placer les 150.000 euros que rembourser l’emprunt.

En plaçant la somme sur des SCPI logés dans une Assurance Vie, vous évitez de générer des revenus fonciers et donc des impôts*, et le capital rapportera environ 5% par an (5.5% - 0.6% de frais de gestion de l’assurance vie) soit environ 65% de vos 900 euros de loyer (en comptant les 6% de frais d’achat des SCPI dans l’assurance vie).

Si vous n’avez pas de problème pour payer votre loyer actuellement, c’est sécurisant de savoir que 65% de ce loyer est remboursé ’à côté’, que le prix des parts peut monter en plus de ces 5% de rendement, et cela vous prépare des revenus récurrents le jour où vous en aurez besoin, avec une faible fiscalité (quand d’assurance vie aura plus de 8 ans.

Regardez Linxea Spirit, un très bon contrat avec pas mal de SCPI.

* l’intérêt de l’opération dépend évidemment de votre TMI actuel et futur

Dernière modification par Spleipnir (20/05/2015 13h18)

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#19 20/05/2015 13h27 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

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Iqce a écrit :

Pour prolonger à la marge les propos de lemouz, je dirais que ce n’est pas l’argent de la banque que l’on fait fructifier : si ce genre d’investissement / déduction est possible c’est que l’Etat et les financiers y trouvent leur compte. L’Etat car il fait porter au privé sa stratégie de logement et le financier parce que l’Etat l’aide à grossir.
Et c’est l’Etat - et ceux qui payent des impôts "plein pot" -  qui payent ? Faux ?

Faux.

1) Celui qui "fait fructifier l’argent" est celui qui prend les risques, et devra les assumer le cas échéant. (Si le bien ne se loue pas, et fini par être revendu à 40% du prix initial, ce n’est pas la banque qui perdra de l’argent, ni l’Etat, mais l’investisseur qui se sera planté…).

2) L’investissement n’est pas payé par "des autres" (par exemple les locataires, ou ceux qui paient leur impôt plein pôt).
Les locataires vont payer pour obtenir quelque chose : la mise à disposition du bien immobilier. Ce ne sont en aucun cas eux qui assumeront le risque sur le bien immobilier (les travaux à faire, la perte de valeur éventuelle, l’impossibilité de louer un jour, ou de vendre un jour, etc.).
Ce n’est pas l’Etat qui paie : il fixe juste le cadre dans lequel les personnes vont agir et prendre leurs décisions avec un certain niveau de sécurité (le respect de la propriété privée, de la loi, etc.), et incite autant que possible (et parfois, la complexité de la réalité fait que ça n’est pas 100% efficace) les personnes à prendre des décisions allant dans l’intérêt général. (Imaginez une île isolée avec 100 personnes : vaut-il mieux qu’au bout de quelques temps ils se soient organisés pour que 50 maisons aient été construites, que qqs pêcheurs travaillent sur des bateaux et qqs agriculteurs dans des champs pour faire manger tout le monde, ou que chacun continue d’y dormir à la belle étoile et à se lever chaque matin en se demandant où il va bien pouvoir trouver quelque chose à manger ?)


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#20 20/05/2015 13h56 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

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Merci pour vos idées contradictoires enrichissantes ; toutefois vous n’abordez pas le sujet principal : le manque à gagner pour l’Etat au niveau de l’Impôt. Manque à gagner qui se répercute sur d’autres impôts et taxes (bien que sur le fonds je rejoigne votre avis sur le système insulaire décrit, sauf que notre société est un peu plus complexe, hélas).
Ce sont donc bien pour partie "des autres" qui payent puisque nous ne sommes pas dans un système théorique ultra libéral mais dans un système social (sans lancer de débat).
Je vous rejoins également complétement par contre sur la prise de risque qui ne concerne ni l’Etat ni la banque (c’eût été étonnant).

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#21 20/05/2015 14h29 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

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patito a écrit :

Il y a aussi des investissements immobiliers qui rapportent plus que 3%net …
Pourquoi ne pas juste mettre 10% d apport et les frais de notaires pour l’achat d’un bien en locatif et ensuite placer le reste en fond en euros ?
L’immobilier vous permet de garder l’effet de levier et de faire payer vos mensualités par quelqu’un d’autres et l’assurance vie diversifie …

Votre message résume exactement l’attitude qui me laisse perplexe.
Pourquoi ne pas mettre 10% d’apport et les frais d’entrées dans un placement financier dont les rentes payeraient les mensualités et le reste en cash dans un petit studio?

Chaque placement, immobilier locatif, bourse, assurance vie, etc… possède sa part d’incertitude.
Les mauvais payeurs ou les travaux pour l’immobilier, la volatilité des cours et les faillites pour la bourse, une inflation qui deviendrait supérieure au rendement, une faillite de la banque, etc.

Et pourtant dans 99.9% des discussions du forum le choix sera le votre : l’emprunt/levier sur l’immobilier, le cash sur le financier.

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#22 20/05/2015 14h44 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

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@Iqce,  petit raisonnement par l’absurde : Imaginons un footballeur, qui gagne 1 M€/mois, et paie donc plein d’impôts. Le jour où il arrête de jouer (il le choisit, ou se blesse, ou est trop âgé, ou n’est plus assez bon, …), allez vous considérer que ce seront tous ceux qui paient l’impôt qui seront pénalisés, parce qu’il y aura un moins-perçu d’impôt par l’Etat ?


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#23 20/05/2015 15h03 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

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GDBL : je vois bien l’absurde mais cette absurdité rejoint la réalité ; en caricaturant imaginons donc que l’Etat dans son aveuglement, son impossibilité à voir plus loin que le bout de son échéance électorale - donc pas chez nous bien sur - a calé par exemple sa politique du logement en partie sur cet impôt/ce footballeur :  que va t’il faire à votre avis avec par dessus un déficit à maîtriser cf Europe etc ?

En résumé mon opinion est : oui.

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#24 20/05/2015 19h59 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

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L’idée de rembourser son crédit de résidence principale est je pense aussi une très bonne idée.
Cela vous donner une grande liberté de choix concernant de nouveaux projets.

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#25 23/05/2015 18h54 → Investir sans emprunt en immobilier physique : hérésie ? (cash disponible, cash, déficit foncier, investir)

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Bonjour,

Pour revenir au sujet initial, j’ai fait une simulation sur un appartement à 100k€ loué 10k€ par an en prenant en compte des frais de 900€ d’assurance et de taxes et une TM de 30% pour les impôts.

En régime réel : 5.66% de rentabilité nette après impôts (CF moyen de 472 €)
En régime micro foncier : 6.49% de rentabilité nette après impôts (CF moyen de 549 €)

Pour un bien un peu moins rentable (7%)
En réel : 3.8%
En micro foncier : 4.26%

Ma recommandation : investissez dans un immeuble de rapport à 10% de rentabilité brute. En prenant les assurances GRL/GLI et même la gestion locative, on arrive à du 6% net après impôts, ce qui est à mon sens confortable sans avoir à s’en occuper.
Pour moi, investir sans apportemprunt n’est pas une hérésie mais il ne faut pas acheter n’importe quoi.

Dernière modification par yomaze (24/05/2015 11h47)

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