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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 30/09/2015 15h00 → Investissement dans l'immobilier physique et mobilité professionnelle ? (immobilier physique mobilité professionnelle, immobilier, mobilité professionnelle)

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Suite à un nouvel emploi, j’emménage dans une petite ville de 30 000 habitants dans une région rurale quoique touristique. Les métropoles locales (Bordeaux et Nantes) se trouvent à pas moins de 1 h 30 en voiture.
Je me vois bien vivre dans une métropole dans autour de 4 ans mais ce n’est qu’un souhait, c’est à dire qu’il faudra que je trouve un emploi dans une autre entreprise.

J’aimerais emprunter pour investir dans un immeuble de rapport mais est-ce compatible avec un hypothétique déménagement à moyen terme ?

Merci par avance.

Message édité par l’équipe de modération (01/10/2015 12h34) :
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Dernière modification par bat (30/09/2015 15h02)

Mots-clés : immobilier physique mobilité professionnelle, immobilier, mobilité professionnelle

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#2 30/09/2015 16h41 → Investissement dans l'immobilier physique et mobilité professionnelle ? (immobilier physique mobilité professionnelle, immobilier, mobilité professionnelle)

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Bonjour,

tout dépend de l’objectif que vous poursuivez : vous créer une rente que vous allez conserver pendant au moins 8 / 10 ans ou espérer revendre à l’horizon 4 ans.

Dans le premier cas, il est possible de trouver un immeuble avec un beau rendement (10 % brut voire plus). D’ailleurs, avec ce genre de rentabilité, vous n’aurez pas forcément envie de vous en séparer.
Même en faisant gérer votre bien par une agence locale, le rendement sera appréciable (et les frais de gestion sont déductibles des revenus fonciers).
Si vous souhaitez partir dans 4 ans, l’agence poursuivra la gestion de son côté.

En revanche, et vu la période (baisse des prix de l’immobilier qui devrait se poursuivre +  remontée progressive probable des taux d’intérêt), ne misez pas selon moi sur une plus-value s’il fallait revendre.
Déjà ce type de biens (immeuble) ne s’adresse qu’à une clientèle ciblée et minoritaire sur le marché. De plus, les immeubles à fort rendement sont souvent dans ces petites villes provinciales que vous décrivez où les acquéreurs ne se bousculent pas.

Un point qu’il faudra SURTOUT vérifier si vous vous lancez : le dynamisme locatif.

Enfin, il est bon de rappeler deux critères que les investisseurs débutants on rarement en tête :
1/ quel impact sur mon imposition ?
2/ cet investissement va-t-il constituer un obstacle à un futur projet ? via l’endettement par exemple.

Cordialement

Paul
Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
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#3 01/10/2015 09h23 → Investissement dans l'immobilier physique et mobilité professionnelle ? (immobilier physique mobilité professionnelle, immobilier, mobilité professionnelle)

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Bonjour,

La gestion d’un bien locatif est infiniment plus aisée si vous êtes à proximité, mais ce n’est pas non plus obligatoire (de nombreux forumeurs gèrent avec succès des immeubles à distance).

De plus et par expérience ce sont les premiers mois/années qui sont les plus pénibles car vous devez tout mettre en place (comptabilité, contrats énergie/eau/assurances, trouver son réseau d’artisans locaux…) et découvrirez votre immeuble au fur et à mesure que vos locataires vous signaleront de petits (ou gros) soucis. Par la suite vous serez à priori moins sollicité, peut-être même aurez-vous aussi quelques locataires de confiance en place qui pourront vous rendre de menus services.

Toutefois je vous recommande de l’intégrer dès maintenant dans votre stratégie de choix du bien ainsi que dans votre calcul de rentabilité :

- privilégier un bien moins rentable mais à la gestion plus simple et au turnover moins fréquent : immeuble récent en excellent état plutôt que vétuste, T2 plutôt que studios, location nue plutôt que meublée, hypercentre plutôt que périphérie…

- prévoir à moyen terme d’éventuels frais supplémentaires : gestion par agence (ne serait-ce que les visites et états des lieux), réparations par artisans plutôt que par vos soins…

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