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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 02/04/2014 14h10 → Immobilier : investir en personne morale ou personne physique ? (personne morale, personne physique)

Membre
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Bonjour à tous,

J’ai une question surement un peu bête , désolé si c’est le cas.

Aujourdh’ui on me dit qu’il est préférable d’investir à travers une personne morale qu’une personne physique, je n’en  comprends pas trop l’intéret.

Merci par avance de votre retour.

Mathieu

Mots-clés : personne morale, personne physique

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#2 02/04/2014 15h51 → Immobilier : investir en personne morale ou personne physique ? (personne morale, personne physique)

Membre
Réputation :   218 

Cela dépend de votre situation fiscale, patrimoniale et de vos objectifs… bien difficile de vous répondre avec si peu d’éléments ici et dans votre présentation.
Il n’y a pas de solution idéale pour tous, mais des solutions adaptées à chaque cas.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 02/04/2014 17h00 → Immobilier : investir en personne morale ou personne physique ? (personne morale, personne physique)

Modérateur
Réputation :   1080 

Si vous n’avez pas identifié d’avantages biens concrets (dans votre situation et avec vos objectifs) à investir via une personne morale, alors ne le faites pas (car il y assurément qqs inconvénients : des coûts, paperasses, et complexités en plus).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 03/04/2014 01h44 → Immobilier : investir en personne morale ou personne physique ? (personne morale, personne physique)

Membre
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Merci pour vos réponses.

Désolé de ne pas avoir donné plus de détail.

Situation fiscale :

4 parts fiscales, un Scellier, non imposable, TMI = 14%

Patrimoine :

RP : 340
Scellier : 150
SCPI : 125
SCI ( local commercial ) : 102
SCI ( parkings) : 30
AV : 25

Objectifs : Etendre mon patrimoine immobilier et me diversifier avec un peu de VM.

Pour vous donner mon point de vue, n’étant pas encore imposable c’est pour cela que je me disais que je peux encore me charger en revenu et investir en personne physique.

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#5 03/04/2014 09h36 → Immobilier : investir en personne morale ou personne physique ? (personne morale, personne physique)

Membre
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Bonjour,

Investir en personne morale n’a pas pour objectif d’éluder l’impôt.
Investir en personne morale à un coût , des contraintes.

Vous pensez ou on va a indiquer que monter une société allait vous permettre d’éluder l’impôt ce n’est  pas vrai , il faut voir un montage comme une possibilité de structurer un patrimoine.
Cela permet eu égard à notre durée de vie et aux durées d’emprunt pour un achat  immobilier de monter une structure qui permet une transmission plus souple et moins onéreuse.

Je m’explique , vous montez une SCI par exemple si celle ci est de type IR ou dite translucide l’intégralité du résultat de la SCI au prorata des parts sociales que vous détiendrez descendra dans votre imposition avec paiement de CSG à 15,5 %.

Une SCI IS dite opaque à un fonctionnement plus complexe mais permet une meilleure optimisation par contre le fisc vous attend à la sortie….

La meilleure optimisation que vous pouvez faire aujourd’hui serait des achats de biens que vous louez en meublé avec amortissement comptable sur des biens de type T1 à T2 passant dans les revenus BIC.

Acheter des biens à rénover que vous louez en nue et faites du déficit foncier.

Ces techniques sont à privilégier avant un montage de société.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#6 03/04/2014 09h52 → Immobilier : investir en personne morale ou personne physique ? (personne morale, personne physique)

Membre
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Pardon je me suis mal exprimé , je comprends bien qu’une société est plus complexe à gérer et qu’elle n’empêche pas l’imposition.

Ce que je voulais dire , c’est que n’étant pas imposable justement il était plus intéressant d’investir à mon nom , je ne voyais pas l’interet d’investir en personne morale ou justement cela était plus compliqué à gerer et couteux.

Merci pour les infos.

Mathieu

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#7 04/04/2014 09h45 → Immobilier : investir en personne morale ou personne physique ? (personne morale, personne physique)

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Juste une question : quelle idée de faire un scellier avec un TMI de 14 ?

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#8 04/04/2014 10h04 → Immobilier : investir en personne morale ou personne physique ? (personne morale, personne physique)

Membre
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Quand j’ai fait le scellier, je n’avais qu’un enfant, TMI plus élévé à l’époque , aujourd’hui j’ai trois enfants , cela a descendu mon taux d’imposition smile

Même à 14,  je pense que le scellier vallait le coup car c’est un bonne outil de defisc et de création de patrimoine.

Mathieu

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#9 04/04/2014 12h07 → Immobilier : investir en personne morale ou personne physique ? (personne morale, personne physique)

Membre
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Désolé de paraitre méchant …

Par définition, l’effet de la défisc est lié à votre imposition et votre TMI. Avec une perspective d’evolution de votre TMI à la baisse, la défisc est 9 fois sur 10 un mauvais choix, parce que la chute de votre TMI va de facto impacter le rendement "fiscalité inclus" que vous a présenté le "conseiller" qui vous a vendu le scellier.

Je démonte 3 à 7 projets "défisc" par mois, et honnêtement, en scellier, je n’ai pas rencontré une seule fois un dossier dont le rendement réel final pour "l’investisseur" soit réellement au delà d’un investissement classique sans défiscalisation.

Je fais rire Dalli sur ce sujet, parce qu’elle a essayé de me présenter des dossiers plutôt bons, c’est à dire à peine moins bon qu’un dossier sans défisc. Sauf que même à rendement égal, entre un investissement sous contrainte (reprise de déduction si non respect de l’engagement de location, fût-il contraint) et un investissement non contraint équivalent en terme de rendement net fiscal, mon choix est vite fait.

La défisc, pour l’essentiel, c’est donner de l’argent à des intermédiaires (banque, conseils, …) plutôt qu’à l’Etat. C’est un choix, mais perso, je préfère que l’argent reste dans ma poche.

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#10 04/04/2014 16h14 → Immobilier : investir en personne morale ou personne physique ? (personne morale, personne physique)

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Merci pour votre avis, en faite j’ai fait le scellier tout seul ( pas de conseiller).

Pour optimiser le scellier parceque je ne l’exploitais pas au maximum de ce qu’il pouvait m’apporter suite à ma situation fiscale, je me suis crée du revenu  avec de la SCPI à crédit et les dividendes de ma SCI.

Aujourd’hui je ne suis plus imposable, c’est la raison pour laquelle je pense que je pourrais me créer du revenu en plus encore en tant que personne physique sans que cela n’impacte mon impôt   , mais de l’autre côté on me conseil d’investir plutôt à travers une société. D’ou ma question si il y a vraiment un intêret d’investir à travers une personne morale ?

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#11 04/04/2014 17h29 → Immobilier : investir en personne morale ou personne physique ? (personne morale, personne physique)

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"en faite j’ai fait le scellier tout seul ( pas de conseiller) - See more at: Info • Forums des investisseurs heureux

Et vous n’avez pas intégré dans votre stratégie votre évolution familiale.

Note : vous n’avez pas noté les guillemets autour de "conseiller" dans mon post précédent. C’est pour différencier les vendeurs de produits financiers de ceux qui apportent de véritables conseils.

" D’ou ma question si il y a vraiment un intêret d’investir à travers une personne morale ? - See more at: Immobilier : investir en personne morale ou personne physique ?

Oui et non. Tout est affaire de stratégie, but, organisation de patrimoine seul ou à plusieurs, etc … Il n’y a pas de réponse toute faite.

Dans une stratégie incluant une personne morale ou une société sans personnalité morale, aux questions évidentes (rendement, fiscalité, financement), il faut penser à gérer les questions spécifiques des structures (gestion, coût de la structure, impact des évènements personnels sur la structure (deux questions évidentes : le décès d’un associé et le transfert des parts d’un associé hors décès)).

Il y a de nombreux points qui peuvent impacter une stratégie, avec des questions qui sont parfois non évidentes. Et là, un vrai conseiller peut s’avérer utile. Mais uniquement un véritable conseiller, pas un vendeur de défisc.

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#12 05/04/2014 10h25 → Immobilier : investir en personne morale ou personne physique ? (personne morale, personne physique)

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Bonjour à tous,

Au delà d’une transmission de patrimoine, la création d’un SCI ne permet elle pas de rendre des biens immobiliers moins saisissables après de créancier que l’on aurait à titre physique ?

Par exemple, en tant gérant Pierre va bientôt déposer le Bilan et laisser une ardoise à plusieurs fournisseurs et à l’état. Le fait de détenir une partie de ces biens sous SCI lui permet il de les mettre davantage à l’abri ? (Dans le cas où les créancier aimerait récupérer une partie des dettes pour faute de gestion du gérant)

Merci pour vos réponses.

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#13 05/04/2014 10h52 → Immobilier : investir en personne morale ou personne physique ? (personne morale, personne physique)

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@mathieu
Vu que vous avez des enfants en bas âge < 9 ans (?), et le niveau de votre patrimoine (<1M€) créer une structure n’est pas optimal.

Car, soit vous aller faire cela "a la légère" en écoutant des conseils "légers" (yc le mien) et forcément vous n’allez pas optimiser mais vous créer des contraintes. Ex on ne connaît pas votre situation matrimoniale (je suppose que vous êtes marié - quel régime, etc), ni votre âge, ni celui de vos enfants, ni vos revenus, ni votre profession, etc, etc.
Soit vous allez chercher des conseils pointus mais qui ont un coût qui ne peut être amorti que dans la durée et avec un patrimoine élevé.

A titre d’exemple si vous souhaitez aujourd’hui transférer votre patrimoine immobilier dans une structure compter a bas mot 50k€.

Mon conseil, le mieux a faire est d’investir massivement dans l’éducation de vos enfants. En // faire grossir votre patrimoine. A leur majorité ou quand ils auront fini leurs études vous pouvez créer par exemple un SARL de famille quo n’est pas optimale a ce jour si vous êtes salarié.

Ajuster la composition de vos investissements SCI+parkings+SCPI doivent générer beaucoup d’impôts. Vendre la moitié et la ré investir dans des logements d’étudiants vous sera plus rentable et moins imposable.

@super qu’en ce qui empêche les créanciers d’aller chercher les parts sociales (SCI ou autres) pour les saisir ? Vous n’avez jamais entendu parler de ventes judiciaires de parts de SCI ?

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#14 05/04/2014 13h05 → Immobilier : investir en personne morale ou personne physique ? (personne morale, personne physique)

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Merci Boubouka pour ces conseils.

Pour répondre à vos différentes questions sur ma situation

3 enfants : 7 - 4  - 0
Pacsé
Patrimoine : 750 KE dont 40% de crédit à rembourser

Actuellement en SSII , je viens de négocier un départ avec une rupture co.

J’envisage de passer à mon compte le mois prochain, je n’ai pas encore défini la forme juridique ( EIRL,  EURL,  SASU ), je dois voir un EC.

Revenu envisagé : entre 60 - 70 Ke
Revenu immobilier : 25 ke

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#15 06/04/2014 07h35 → Immobilier : investir en personne morale ou personne physique ? (personne morale, personne physique)

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Super a écrit :

Bonjour à tous,

Au delà d’une transmission de patrimoine, la création d’un SCI ne permet elle pas de rendre des biens immobiliers moins saisissables après de créancier que l’on aurait à titre physique ?

Par exemple, en tant gérant Pierre va bientôt déposer le Bilan et laisser une ardoise à plusieurs fournisseurs et à l’état. Le fait de détenir une partie de ces biens sous SCI lui permet il de les mettre davantage à l’abri ? (Dans le cas où les créancier aimerait récupérer une partie des dettes pour faute de gestion du gérant)

Merci pour vos réponses.

Pour la partie SCI
La SCI n’est pas une machine à éviter l’impôt , ses responsabilités d’associés etc ….

Pour mieux recadrer le principe , le fonctionnement d’une SCI
La société civile immobilière ou SCI

Responsabilité d’un associé de SCI

La responsabilité d’un associé d’une société civile immobilière est ici traitée pour souligner les risques financiers encourus par chaque associé en cas de difficulté financière de la société. En effet, les associés ont l’obligation de couvrir l’intégralité des dettes de la SCI en cas de liquidation. De plus, lorsque la société a contracté un emprunt immobilier, la responsabilité des associés qui se sont portés caution ou qui ont vendu leurs parts sociales peut être recherchée par la banque.

La responsabilité des associés de SCI est indéfinie mais non solidaire et subsidiaire. Cela signifie :

    responsabilité indéfinie : un associé de SCI est responsable des dettes de la société sur son propre patrimoine. Très concrètement, si une SCI s’est endettée pour l’acquisition d’un immeuble et qu’elle ne parvient pas à rembourser cet emprunt (loyers trop faibles par rapport aux mensualités), l’associé pourra être forcé par l’organisme financier prêteur de vendre des éléments de son patrimoine pour rembourser la dette sociale.
    Autrement dit, avant d’en arriver à cette solution extrême, les associés seraient certainement appelés par le gérant à effectuer de nouveaux versements (en capital ou en compte courant) à la SCI pour couvrir ses dettes.
    responsabilité non solidaire : les associés sont responsables des dettes de la SCI mais proportionnellement à leur quote-part de capital. Dans notre exemple précédent, cela signifie que la banque ne pourrait pas se retourner contre un seul associé (celui qui offre les meilleures garanties personnelles) pour obtenir le remboursement de la totalité de sa créance mais devrait agir contre chacun des associés pour engager leur responsabilité en quelque sorte limitée à leur participation au capital.
    responsabilité subsidiaire : la responsabilité des associés ne peut être engagée que pour suppléer la SCI défaillante. De ce fait, un créancier de la société ne peut attaquer ses associés qu’après avoir préalablement et vainement tout essayé pour faire payer la SCI (et donc après une procédure contre la société civile).

Maintenant pour reprendre votre question ,Il faudrait savoir qu’elle est la structure que Pierre gère est qui va déposer le bilan , c’est ce statut qu’il faut appréhender pour savoir si sa responsabilité peut être engagée alors sur ces biens personnels.
Si Pierre à effectuer une réorganisation de son patrimoine de cette société en difficulté vers une SCI dont il serait gérant je ne suis pas certain que les créanciers n’aient pas un recours dans ce cas car il s’agirait alors pour Pierre de se placer en situation d’insolvabilité.

Plus de précisions ferait avancer la réflexion

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#16 06/04/2014 12h23 → Immobilier : investir en personne morale ou personne physique ? (personne morale, personne physique)

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Merci pour vos réponses.

L’idée était de savoir si un gérant majoritaire d’une SARL à IS avait intérêt pour mieux gérer son patrimoine de créer une SCI pour "protéger" un peu plus ces biens immobiliers.

Le but principale étant bien de protéger une partie de son patrimoine immobilier dans le cas où sa société serait amener à avoir des moments difficiles, et donc potentiellement de rendre "une partie" de ces actifs mois ou pas saisissables dans l’idéal.

Il n’y a pas non plus de volonté de transférer ces actifs de la SARL vers la SCI pour se placer dans une situation d’insolvabilité.

Cession de Parts de SCI | Huissier de Justice Dubois

Pour aller plus loin, à partir de l’article ci dessus, est ce que je peux comprendre qu’en cas d’accords entre associé lors de la rédaction des statuts. Ils peuvent convenir d’un prix de rachat de part de SCI à prix "réduit" dans un certain nombre de cas (comme en cas de vente judiciaire de part de SCI) à condition unique que le rachat soit fait par l’un des associés de la SCI.

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