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Forums des investisseurs heureux

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#1 12/04/2015 18h52 → Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ? (découpe, immeuble de rapport)

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Bonjour, J’ai en vue un immeuble de rapport, certains appartements sont un peu mal foutus.
Mais tout est loué et le rendement est très haut.
Il y a 5 appartements et bien que le cash flow soit très positif. L’idée serait de ne pas garder l’immeuble car avec des apparts mals fichus cela risque d’être compliqué à relouer.
Le plus value est très importante en cas de revente à la découpe.
Je sais qu’il y a un risque de requalification en marchand de bien , c’est cela qui m’inquiète.
Si un appartement est vendu sur tout les ans sur 5 à 6 ans ai je des chances de passer au travers?
Quelqu’un a t’il déjà eu ce cas de figure?
Autre questions:
- Comment cela marche pour créer une copropriété? passage d’un géomètre et c’est tout?
- si il y a requalification en marchand de bien quelles sont les conséquences?
Merci d’avance pour vos réponses

Dernière modification par patito (12/04/2015 18h52)

Mots-clés : découpe, immeuble de rapport

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#2 13/04/2015 09h01 → Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ? (découpe, immeuble de rapport)

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Bonjour Patito,

Tous ces points ont été abordés de nombreuses fois sur le forum, merci de faire une recherche avant de poster…

Sinon un point m’étonne dans votre raisonnement. Je résume :
- les appartements sont mal fichus
- ils vont mal se louer
- grosse PV à la revente.

Si les appartements sont mals fichus et que vous estimez qu’il seront difficiles à louer, ne serait-il pas raisonnable de croire qu’ils seront aussi difficiles à vendre et donc que la PV ne soit pas si importante que ça ?


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#3 13/04/2015 10h26 → Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ? (découpe, immeuble de rapport)

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Pour l intant ils sont loués , donc louable.  C’est juste que le prix du loyer peut baisser , pour le revente je me base sur un prix inférieur au marché actuel pour une surface equivalente.
Donc en les bradant je pars du pricinipe qu ils partiront et je ferais quand meme une plus value

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#4 13/04/2015 10h57 → Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ? (découpe, immeuble de rapport)

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Bonjour,

Ne vous vexez pas mais le fait que vous ayez besoin de l’avis du forum sur ce projet démontre qu’il n’est pas pour vous…

Ce type d’opération complexe et risqué (biens occupés, travaux importants, projet de création de copro puis vente à la découpe…) est à mon avis à réserver aux vrais professionnels de l’immobilier, qui ont le temps, les ressources financières, le réseau et les compétences techniques, financières, juridiques, pour en appréhender tous les aspects et en tirer une importante plus-value.

A votre échelle, vous risquez de passer à côté d’aspects importants (urbanisme et juridique en particulier) qui feront capoter votre projet. Votre fiche indique qu’il s’agit de votre premier investissement locatif, faites simple et rentable.

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#5 13/04/2015 11h58 → Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ? (découpe, immeuble de rapport)

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Notre ami Patito…prospecte dans tous les sens…3 projets par semaine :-)
Ahhh…la fouge de la jeunesse smile

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#6 13/04/2015 12h13 → Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ? (découpe, immeuble de rapport)

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Pas si jeune que cela …
C’est un des projets précédents dont il s agit .
Le but premier est de dégager du cash flow. Il en degage suffisament tant que cela reste loué . En sécurité je pensais vendre quand les apparts devenaient vides de temps en temps sur 10 ans .
Je demande l ´avis du forum pour savoir si quelqu un l’avais deja fait , apres effectivement peut etre que c’est un tord et que cela est juste pour le rassurer . Effectivement peut être que le forum n’a pas d’intéret et que je perd mon temps
Merci

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#7 13/04/2015 13h00 → Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ? (découpe, immeuble de rapport)

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Il ne faut pas vous vexer Patito…
Pour vous réconforter je vous donne partiellement raison sur 2 points :

- le forum a moins d’intérêt quand on ne fait pas une recherche sur l’immense base de connaissances dont il regorge.
- vous perdez non pas votre temps, mais du temps si vous ne faites qu’attendre sur les réponses des autres sans chercher par vous-même.

Essayez pour voir, de faire une recherche sur les termes exacts que vous avez employé dans le sujet de cette file. Vous verrez qu’il y a 8 pages de résultats, et que dès la première page de résultats vous aurez des réponses à vos questions.

Par contre je ne suis pas de l’avis de PereCastor. Selon moi on peut tout à fait se lancer dans un tel projet, à condition de s’être (très) bien préparé au préalable (ce que vous commencez à faire en postant ici). Et d’avoir les capacités financières pour le faire.


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#8 13/04/2015 13h15 → Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ? (découpe, immeuble de rapport)

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merci de votre
réponse
effectivement avec le recul je trouve que les forums ont un intérêt comme ressource d’infos, mais peu d’ intérêt pour trouver la motivation, cela produit le même effet que de parler des projets aux proches. Beaucoup sont près à faire l’avocat du diable.
J’ai trouvé une partie des réponses sur le net je voulais juste avoir des retours des gens qui ont fait ce genre d’opérations.
Pour le projet je prend aucun risque, j’achete que si j’arrive à avoir un rendement à 15-17%brut( je sais avec l’agent immobilier que cela peut etre jouable) sur ce projet là j’ai énormément de marge en cas de baisse de loyer donc ceinture et bretelle. Je sais que je vais me faire de la trésorerie avec le cash flow positif, je connais les travaux à faire et seront inclus dans le pret.
La solution de sortie par la revente à la découpe est pour moi la meilleure mais sur une longue durée
c’est juste que je voulais savoir si certains l’avaient fait sans etre qualifié marchands de bien et sur quel type de période.
Ensuite pour le copro, ben soit c’est surement bénévole au début et au fur et a mesure faut voir.
Au pire je prendrais conseil avec le notaire ou un avocat et un géomètre.
Pour la fonction recherche j’ai trouvé quelques éléments de réponse je vais ressayé d’approfondir .
Pour la capacité financière, j’ai des économies que 10000 euros pour les coups durs; plus le cash flow tout les mois. la banque suivait déja pour le meme montant que en endettement sans loyers donc là avec des loyers dépassant de plus de 1000 euros le crédit cela devrait passerMerci encore.

Dernière modification par patito (13/04/2015 13h17)

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#9 13/04/2015 14h06 → Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ? (découpe, immeuble de rapport)

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Au contraire rien à voir entre solliciter l’avis de proches et celui d’un forum : d’une part vous en savez surement plus que vos proches sur l’investissement immobilier et ils n’ont rien à vous apprendre, alors que le forum regorge d’experts de tous domaines; d’autre part les proches ne se privent pas de donner leur avis alors qu’on ne leur demande souvent rien, tandis que vous avez le choix de solliciter le forum ou non.

Votre parcours m’a en fait rappelé le mien : avec seulement un petit investissement locatif à mon actif, j’ai commencé à me renseigner sur les investissements plus important. Je découvre ici l’existence des immeubles de rapport et leurs divers avantages et inconvénients, et me suis lancé dans une auto-formation express en termes de calcul de rentabilité, fiscalité, urbanisme… avant de faire une offre sur un immeuble "à problèmes" (quartier périphérique peu côté, occupé par des locataires au profil très moyen, état général correct mais non cadastré et avec 2 compteurs EDF de moins que nécessaire) mais à la rentabilité excellente (+ de 12%). Heureusement 2 personnes sur le forum puis ma notaire m’ont mis en garde à temps sur les risques d’une telle opération, que j’ai finalement laissé tomber. Depuis j’ai trouvé un immeuble correspondant en tous points à mes critères, quasiment aussi rentable mais cette fois-ci sans problème particulier.

Je vous accorde qu’il n’est pas facile de recevoir et tenir compte de critiques sur un projet sur lequel on s’est investi et projeté et comprends que cela puisse être démotivant. Mais l’échange est constructif et vous permettra d’atteindre vos objectifs. Par exemple vous venez seulement de préciser votre capacité financière de 10.000€. C’est bien mais à mon avis peu pour un projet aussi risqué (à peine le prix de gros travaux imprévus tels que la toiture, d’un gros souci d’impayé+dégradation etc…)

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#10 13/04/2015 14h31 → Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ? (découpe, immeuble de rapport)

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Pour les gros travaux il y a les fenetres à changer qui sont de grandes dimensions, je compte 10000 euros que j’incluerais dans le pret.
L’immeuble est très bien placé plein centre rue calme . Les compteurs sont tous séparés les parties communes sont en bon état très propre, les compteur neufs tout date de 2007 pareil pour apparts.
et la toiture est petite (90m2) et des réparations ont été faites en 2007; environ 6000 euros de travaux, renforcement des poutres défaillantes, remaniement .
cela correspond. Les défauts sont que le studio est un peu petit pour la région mais il peut trouver preneur a un loyer raisonnable. il est deja loué.
Un a l’air sombre. mais il est occupé c’est un t1bis, chambre aveugle et une seule fenetre pour la piece principale. (32m2 )
Deux appartements sont mal fichu comme souvent dans l’ancien. Là c’est un t3 transformé en t4 donc des chambres de la taille d’un placard. Rien d’irrémédiable si j’abat la cloison quand l’appart sera vide..
Le dernier est sous comble. donc rien de catastrophique.
Ils sont justes pas dans la normalité que l’on se fait mais rien de repoussant non plus , juste quelque défaut, ce n’est pas un immeuble à problème. Le propriétaire vient de décéder à priori  (je n’ai aps vérifié!) et cela était géré en direct.
Après le fait que tout ne soit pas parfait permet d’avoir un prix intéressant.
Je ne qualifie pas cela comme un immeuble à problème.
Le soucis n’est pas les critiques mais j’ai l’impression que si on ne fait pas comme tout le monde on entend : Attention c’est compliqué, tout est risqué dès que l’on sort d’un schéma classique. suffit que le risque soit très faible et que justement le bien ne soit pas comme tout le monde pour aussi faire une bonne affaire . Sinon on fait comme tout le monde on achète des appartements à 6
% brut de rendement et on prie pour pas qu’il soit vide et que l’immobilier ne baisse pas.
ma notaire de famille je suis allé la voir avant pour tâter le terrain et pour la revente quand j’ai dis le nom de la ville elle n’a pas froncé les sourcils et m’a dit oui et quand je lui ai parlé d’immeubles de 4 -5 appartements, elle m’a dit oui mais pas plus. Cela m’a conforté dans ma recherche.
Par exemple à l’heure actuelle je ne m’aventurerais pas dans un immeuble avec travaux cela me fait plus peur car faut bien maitriser les coûts.

Dernière modification par patito (13/04/2015 14h48)

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#11 14/04/2015 14h11 → Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ? (découpe, immeuble de rapport)

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Bonjour Patito,

J’ai repensé à votre commentaire hier soir lors d’une réunion en face-à-face d’investisseurs immobiliers lillois. Nous avons échangé sur tous types de projets, du studio à l’ensemble de 19 lots, de l’achat d’un bien sans travaux à celui d’une ruine, en location nue, meublée ou conventionnée ANAH, en direct ou via une société, à 26 ou 50 ans… chacun essayant de comprendre les raisons du choix de l’autre et n’hésitant pas à les "challenger" mais toujours avec bienveillance.

Si vous aviez l’opportunité de participer à (ou d’organiser ?) une telle rencontre dans votre région, vous pourriez je pense échanger à propos de votre projet de façon plus aisée et constructive que ce n’est parfois le cas par écrit sur ce forum.

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#12 14/04/2015 14h40 → Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ? (découpe, immeuble de rapport)

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Effectivement  cela doit être enrichissant  de rencontrer des gens qui ont ainsi entrepris.
Je n ai maleureusement pas de tels contacts c’est pour cela que je tente le forums.
Les seules personnes que je connaissent qui ont investis ne jure que par le studio étudiant meme si il ne rapporte que tres peu de rendement et leur font payé beaucoup d’impots . A fond perdu en somme dans le but de se constituer un patrimoine meme si cela leur coûte un effort d’épargne tout les mois…
Et ces personnes là tout comme les personnes qui nvestissent dans le neuf pour louer je n’adhère pas pour moi cela n’a pas trop de sens . Je prefere a ce moment là epargner et placer l argent dans un placement sécuritaire car je ne pense pas que l’immobilier va continuer a augmenter les loyers sont deja trop hauts

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#13 14/04/2015 18h12 → Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ? (découpe, immeuble de rapport)

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@perecastor : Est-ce indiscret de vous demander dans quel cadre vous rencontrez ces investisseurs ?
(désolé pour l’aparté @patito)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#14 15/04/2015 08h09 → Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ? (découpe, immeuble de rapport)

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@DDTee : Des invitations sont régulièrement lancées dans la section "Salon des gentlemen" du forum. Rien que sur le mois dernier : Lille, Franche-Comté, Lyon, Paris…

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#15 15/04/2015 11h16 → Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ? (découpe, immeuble de rapport)

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Disons que c’est délicat. Il faudra convaincre le fisc que les ventes n’étaient pas prévu avant même d’acheter mais à visée de bonne gestion et d’arbitrage de la société (ou de votre patrimoine). C’est au bon vouloir du juge.

Le risque, bah du classique paiement de la TVA, dommage-ouvrage et décennale obligatoire (responsabilité due pendant 10 ans), quelques changement d’un point de vue comptable aussi (tenue d’un livre, recette etc), si requalification en société affiliation RSI+IS, et revente obligatoire du bien sous 4 ans sinon pénalités possible. Ca ne veut pas dire que ce n’est pas rentable, mais je dirais que sur un one-shot ca n’a pas trop de sens.

Dans la vente à la découpe attention également de respecter le droit de préemption du locataire.

Personnellement je ne conseille pas ce type d’opération à un néophyte. Certains y ont perdu beaucoup.

Dernière modification par BorderLine (15/04/2015 11h18)

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#16 15/04/2015 14h04 → Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ? (découpe, immeuble de rapport)

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Le but etait de vendre un appart dans 3 ans et et ensuite mettons un tout les deux ans .
Le droit de péremption du locataire ne s’ applique que sur les plus gros immeubles . Pour 5 apparts non

Dernière modification par patito (15/04/2015 17h41)

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#17 15/04/2015 23h05 → Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ? (découpe, immeuble de rapport)

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Je vous invite à mieux lire la loi 89-462 sur le droit de préemption du locataire (art 15) ainsi qu’éventuellement selon votre situation la protection du locataire dans l’achat d’immeuble et revente à la découpe (art 11-2). Et lire cette affirmation ne présage rien de bon par la suite.

Dernière modification par BorderLine (15/04/2015 23h18)

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#18 16/04/2015 08h24 → Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ? (découpe, immeuble de rapport)

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Ok peut etre ai je mal lu un résumé , après on peut attendre que le logement soit vide pour vendre .
J’avais lu un résumé qui indiquait que cela n’était valable que pour les plus gros collectifs . Mais bon vu la requalification en marchand de bien propable je ferais surement comme tout le monde je revendrais l’immeuble .
Pourquoi ne présage rien de bon ? Car je me suis trompé apparement sur une affirmation ? Cela arrive à tout le monde non ?

Dernière modification par patito (16/04/2015 08h29)

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#19 15/04/2016 20h38 → Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ? (découpe, immeuble de rapport)

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Bonjour,

Je viens de visiter un corps de ferme a vendre.
C’est un ensemble de deux maisons relier ensemble mais qui bénéficie quand meme de deux adresses.
Le tout est sur un terrain de 2600m2 avec 48m de facade dans un village bien situé.

L’idée est de garder la première maison en bonne état structurellement mais avec de gros travaux a prévoir ( a la louche 40k€ fait moi meme ) pour la mettre en location ( 650 a 700€/mois )

Abattre la 2eme maison car en tres tres mauvaise etat ( gros travaux de démolition et de terrassement  )

Avec la démolition je libère 28m de facade sur 50m de profond.
Je voudrais donc revendre un terrain de 23m de facade sur 50m de profond
Faire 2 accès de 2.5m, un pour la maison en location et un autre pour faire un deuxième terrain a bâtir derrière la maison en location.

J’aurais donc un tres bon rendement apres la vente des terrains mais je me pose la question de la requalification en marchand de bien ?

Quoi qu’il arrive je sais que j’aurais a payer 34,5% de plus value sur les terrains et qu’il faudra bien séparé au notaire les 3 terrains pour plus de simplicité.

Merci d’avance


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#20 16/04/2016 16h34 → Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ? (découpe, immeuble de rapport)

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L’administration fiscale, puis le juge, retiennent deux critères pour définir un marchand de biens :
- le caractère habituel des opérations
- l’intention spéculative (l’intention de revendre avec plus-value), qui s’apprécie au moment de l’achat.

voir cette page :
BIC - Champ d’application - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Opérations imposables
voir aussi un recueil d’opérations ayant été requalifiées de marchand de biens :
BIC - Champ d’application et territorialité - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Décisions doctrinales ou jurisprudentielles précisant les opérations imposables – Opérations réalisées par des  personnes physiques et considérées comme habituelles et spéculatives
et voir ici d’autres opérations qui ont été jugées comme n’étant pas des opérations de marchand de biens :
BIC - Champ d’application et territorialité - Revenus imposables par détermination de la loi - Profits réalisés par les marchands de biens et assimilés - Décisions doctrinales ou jurisprudentielles précisant les opérations imposables - Opérations réalisées par des personnes physiques et considérées comme non habituelles et spéculatives

- L’intention spéculative, dans votre cas, elle semble établie : vous achetez avec l’intention de revendre.

Si vous voulez éviter que cette intention spéculative soit prouvable, il faudra la passer absolument sous silence, que ça soit à l’écrit ou à l’oral (vis à vis de la banque, vis à vis du vendeur, vis à vis du notaire, vis à vis des voisins…). Officiellement, vous achetez pour vous. Et puis, quelques temps plus tard : "oh, finalement, c’est trop grand pour moi, et si je scindais le terrain pour revendre ?".
Autre version "je sais que c’est trop grand pour moi, mais j’achète pour louer". Vous faites vos projections financières pour louer, vous faites tout pour louer, vous publiez même des annonces de location (que vous imprimez et archivez soigneusement), et puis tout à coup vous vous dites "oh, et finalement, si je revendais plutôt ?".

Notez bien que je ne dis pas que c’est la seule solution ; vous pouvez, à l’inverse, assumer cette intention spéculative, en arguant du caractère non habituel. On y vient :

- Le caractère habituel va dépendre de vos opérations passées et futures. Avez-vous déjà acheté pour revendre ? Comptez-vous le faire à nouveau ces prochaines années ?

Si cette opération est isolée, il me semble que la vente de deux terrains résultant d’un seul achat peut difficilement être considérée comme "habituelle".

Globalement, je vous conseille de demander conseil à votre notaire.

Dernière modification par Bernard2K (16/04/2016 16h55)

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#21 17/04/2016 11h09 → Vente d'un immeuble à la découpe : requalification en marchand de biens ? (découpe, immeuble de rapport)

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Merci pour la réponse precise.
C’est bien ce que j’avais lu sur divers site web mais une confirmation est bonne a prendre smile

Je ne veux pas cacher mon intention de revente car je veux bien séparé la valeur d’achat sur l’acte d’achat pour facilité le calcul de la plus value lors de la revente.

Mais je n’est pas l’intention de répéter l’opération sous peu ( pas avant 2ans au moins et ma stratégie est plus l’achat/location)

J’ai deja revendu une maison mais en RP et apres l’avoir occupé 3ans donc je pense pas que l’on peut parler d’une transaction de type marchand de biens.

Je vais me renseigner dans la semaine a l’urbanisme a fin de savoir si les terrains seront bien constructible et sur le coût de la démolition.

J’ai deja estimé les travaux de la maison et a la louche ceux de la démolition, j’arriverai apres revente des deux terrain a un rendement de plus de 22% donc opération très intéressante!


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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