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#1 29/11/2014 20h36 → Découpe d'un immeuble : coût d'une ligne de crédit pour la découpe ? (calcul, crédit, découpe, immeuble, ligne)

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Bonjour , à tous !

Je suis en trains de m’intéresser à la technique de la vente à la découpe d’un immeuble et j’aie
besoin d’affiner mes calculs et mes concepts .

Entre autre , je m ’interroge sur le coût d’une ligne de crédit .
Je sais que pour cette démarche , la banque gagne de l’argent sur les frais de dossiers .
En gagne-t-elle aussi sur la ligne de crédit ? Si oui quel est le calcul exact ?

Une ligne de crédit et un crédit court terme différé de 2 ans avec intérêt est-ce la même chose ?

Ex : achat d’un immeuble 210 k avec 70 k d’apport perso , quel serait le coût d’une  ligne de crédit
pour opération de découpe ?Durée financière de l’opération ,j’anticipe le pire disons 18 mois pour tout revendre après titrage chez le notaire .

Mots-clés : calcul, crédit, découpe, immeuble, ligne

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#2 30/11/2014 06h31 → Découpe d'un immeuble : coût d'une ligne de crédit pour la découpe ? (calcul, crédit, découpe, immeuble, ligne)

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Cela implique que vous soyez marchand de biens avec les contraintes juridiques , administratives , assurances lié à ce statut.

Pour une ligne de crédit auprès d’une banque , avez vous déjà pris contact avec une banque pour valider la faisabilité de l’obtention d’un emprunt dans le cadre d’une opération de MDB.

Le contexte immobilier actuel est déprimé , penser un instant que vous allez monter et réalisé une opération en 18 mois me semble hasardeux.

Dans une opération de découpe , il y a
- des travaux à faire dans l’immeuble , les appartements
- monter un cadre juridique à la nouvelle copropriété
- établir un règlement de copropriété avec les millièmes
- faire mesurer chaque lot
- prévenir les impôts de la découpe pour la taxe foncière
- délais des artisans , des autorisations  , des acteurs juridiques , de l’administration

Ensuite il faut revendre les lots …..

Avez vous l’expérience de ce type d’opération ?

Dernier point que je regrette , la technique de découpe d’immeuble privilégie la rentabilité rapide du marchand de biens au détriment de l’investisseur qui achète un immeuble complet pour le louer, l’entretenir à la différence du MDB qui fait du replâtrage de surface pour faire joli et revendre au plus vite.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 30/11/2014 08h05 → Découpe d'un immeuble : coût d'une ligne de crédit pour la découpe ? (calcul, crédit, découpe, immeuble, ligne)

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Réputation :   85 

Aucune banque ne suivra sauf si vous avez 100% du cash en collatéral.
C’est beaucoup trop spéculatif.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#4 30/11/2014 15h24 → Découpe d'un immeuble : coût d'une ligne de crédit pour la découpe ? (calcul, crédit, découpe, immeuble, ligne)

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Non , je n’aie pas l’expérience de ce type de montage et j’aie bien conscience que le marche de l’immo tourne au ralentit .

Du reste modéliser les coûts n’implique en rien que je vais monter une opération , je suis très prudent .Quand j’aie un doute , je cherche des infos entre autre aujourd’hui sur le fonctionnement d’une ligne de crédit .

Voici ma liste de charges sur mon modèle

-Travaux
-Taxes parkings
-Géomètre
-réaliser un règlement de copropriété
-charges de la copropriété
-taxes foncières
-assurances propriétaire non occupant
-frais de garanties bancaire
-assurances dommages ouvrages
-Frais de dossier bancaires
-Frais de mainlevé hypothécaire

-prévoir 20 % de marge brut

Et oui , il faut monter à priori une SARL marchand de bien quoique je n’aie pas fait de comparatif
avec la même opération en tant que particulier .

Ensuite étude du PLU et étude du règlement de copro si il existe déjà + bien structurer ses clauses suspensives pour sortir sans casse à tous moments + un achat tip-top . Pas grave si la banque ne suit pas, toutes les affaires ne voient pas le jour , ce serait trop beau .(Autre acteurs qui peuvent faire capoter une affaire la mairie et l’acheteur lui-même si il détecte quelque chose qui ne va pas)

Dernier point que je regrette , la technique de découpe d’immeuble privilégie la rentabilité rapide du marchand de biens au détriment de l’investisseur qui achète un immeuble complet pour le louer, l’entretenir à la différence du MDB qui fait du replâtrage de surface pour faire joli et revendre au plus vite.

Je  regrette aussi sur ma zone géographique , c’est encore pire car le prix du m² est trop bas .Pas de processus de valorisation possible même en tant qu’investisseur . Je suis donc obligé d’y aller dans l’optique de revendre tel quel ,brut cad montant des travaux = 0 .Je regrette aussi ceux qui font tous les travaux, qui oublient de se payer tout en achetant des biens surévalués et le tout avec des mauvais salaires .(Souvent des salariés très bons bricoleurs)

Toujours pas d’idée sur le fonctionnement d’une ligne de crédit ?Gratuit ou pas ?

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#5 30/11/2014 18h53 → Découpe d'un immeuble : coût d'une ligne de crédit pour la découpe ? (calcul, crédit, découpe, immeuble, ligne)

Membre
Réputation :   47 

Bonjour,

Motus a écrit :

Aucune banque ne suivra sauf si vous avez 100% du cash en collatéral.
C’est beaucoup trop spéculatif.

Non, pas forcement, je connais des marchands de bien qui finance leurs investissements sans avoir "le cash en collatéral" 

Saltz a écrit :

Bonjour , à tous !

Ex : achat d’un immeuble 210 k avec 70 k d’apport perso , quel serait le coût d’une  ligne de crédit
pour opération de découpe ?Durée financière de l’opération ,j’anticipe le pire disons 18 mois pour tout revendre après titrage chez le notaire .

Comme vous a dit Philippe, sans expérience de Marchand de bien les banques ne suivront pas sauf sous la condition dont vous cite Motus

Motus a écrit :

Aucune banque ne suivra sauf si vous avez 100% du cash en collatéral.
C’est beaucoup trop spéculatif.

Ensuite

Saltz a écrit :

Et oui , il faut monter à priori une SARL marchand de bien quoique je n’aie pas fait de comparatif
avec la même opération en tant que particulier .

Vous serez requalifié par le Fisc en marchand de bien…. et la je vous recommande d’avoir les finances pour suivre ce type de redressement fiscal.
Si vous vendez 1 appartement ca passe, si vous vendez plusieurs biens, bon courage.

Saltz a écrit :

Toujours pas d’idée sur le fonctionnement d’une ligne de crédit ?Gratuit ou pas ?

Aucune banque ne prête gratuitement, le fait de poser à même cette question montre votre naïveté dans une opération aussi complexe de revente à la découpe.

Pour côtoyer des promoteurs et marchands de bien tous les jours, je vous encourage d’aller voir votre banquier et de lui poser votre question, cela au moins aura le mérite de pouvoir vous répondre  sur le crédit que vous pourriez avoir ainsi que son taux en fonction de votre capacité à rembourser et surtout à garantir en cas de non vente.

Un de mes clients "marchand de bien" vient de se faire saisir ses biens!
Cdt

Dernière modification par bascarol (30/11/2014 18h54)

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#6 01/12/2014 14h14 → Découpe d'un immeuble : coût d'une ligne de crédit pour la découpe ? (calcul, crédit, découpe, immeuble, ligne)

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Bonjour,

J’en ai fait un récemment, j’aurai bien aimé ouvrir une ligne de crédit ouverte, mais il faut qu’elle soit dédiée à une opération.
Voici quelques chiffres :
apport demandé 20 % : 65 k€
emprunt 260k€
durée max de 4 ans
Frais importants et non négociables (dans mon cas) :
Commission engagement : 1% par an soit déjà 2600 € pour la première année
Frais de dossier : 1300 €
Le taux en lui même est à 3.20
+ Privilége préteur de denier : ?

Pas de remboursement du capital mais uniquement des intérêts.

Caution personnelle de tous les associés avec état du patrimoine perso de chacun (le total faisant bien plus que le prêt).
Ouverture d’un compte dédié au projet .
La banque était frileuse pour nous prêter car on fait ça en plus de notre boulot.

L’opération n’est pas terminée mais je pense qu’au final on va lacher env 15k€ à la banque, ça fait un peu mal au coeur.

Pour votre modèle : si société il faudra une ligne RC pro, une ligne comptable, pensez aussi aux diagnostics (diag de l’immeuble DTI-SRU et autres diags classiques)

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