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#1 25/01/2013 11h27

Membre (2012)
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Bonjour,

Je souhaiterai développer une activité de marchand de biens, aussi je me permets de solliciter votre expèrience pour savoir si vous connaissez des formations adaptées et intéressantes pour y arriver.

Mon but serait surtout d’apprendre :

- A bien identifier les éventuelles problèmes d’un bien immobilier (vice caché, humidité, …)
- A connaitre un minimum les droits en immobilier, des notions de juridiques aussi pourquoi pas
- A connaitre la fiscalité pour bien gérer son activité et éviter de payer des impôts qui la couleraient.
- …

J’aurais des pistes : CNFDI, école chez soi
Votre avis ?

D’avance merci beaucoup,
Alex

Dernière modification par Alex3033 (25/01/2013 11h33)

Mots-clés : formation marchand de biens

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#2 25/01/2013 11h34

Membre (2012)
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Bonjour Alex,

regardez ceci Quelle formation pour gérer son patrimoine ou se reconvertir ?

Borderline parle d’une formation CNAM qui a l’air de correspondre à ce que vous recherchez.

Erwan

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#3 26/01/2013 16h07

Membre (2012)
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Une formation à l’ICH  demande beaucoup de temps, géneralement ce sont des cours qui sont donnés le soir et le diplôme se valide en moyenne sur 2ans avec un choix à faire sur la spécialisation dès le debut, de mémoire: expertise, transaction, ou promotion construction.

Après tout dépend de l’activité de la personne, l’ICH me parait le mieux en terme de compétences , de plus ce diplôme equivaut à un bac+3 ou 4 (beaucoup de débat la dessus donc je cite les deux!)

Il est également possible d’effectuer une licence en formation continue pour les salariés

Pour l’activité de marchand de bien , "Droit de l’Immobilier" me parait la plus adaptée car cette licence contient des enseignements avec une partie juridique, fiscalité, promotion ect, et tous les points que tu cites sont largement traités.

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#4 02/03/2013 23h55

Membre (2012)
Réputation :   0  

C’est tardif, mais je vous remercie beaucoup pour vos commentaires.

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#5 04/03/2013 12h11

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Il existe aussi une franchise, GMB, qui peut former en CIF ou DIF. La cotisation mensuelle de 600€ (de mémoire) m’a immédiatement dissuadé.


Left the Rat Race in 2013

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#6 17/10/2017 13h40

Membre (2014)
Réputation :   1  

Je me tourne vers les utilisateurs du forum car je cherche des informations sur un cursus particulier.

Salarié depuis plusieurs années dans un groupe du CAC40, je me pose la question de mon futur professionnel.
Ayant d’ores et déjà porté des projets de lotissement et de promotion immobilière en mode double activité, toutefois, je me pose la question de faire cela à temps plein.

Naturellement, j’ai l’impression que l’activité de marchand de biens pourrait être la solution, par contre, je ne trouve pas de parcours de formation sur cette activité.

Je souhaitais savoir si ce métier à votre connaissance fait l’objet d’une formation  ?
Si oui, pourriez vous me donner quelques liens internet ?

Ou bien faut-il conclure que le marchand de biens correspond à une "dérive" naturelle de métiers liés à l’immobilier ?

Merci pour vos lumières.


Investisseur Débutant - 2 Expériences Immobilières - https://www.investisseurs-heureux.fr/vi … 89#p102589

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#7 18/10/2017 08h48

Membre (2017)
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Concernant l’ICH, vous pouvez aussi suivre des cours en auditeur libre, donc cibler ce qui vous intéresse le plus, par exemple celui de pathologie du bâtiment ou fiscalité, bref pas besoin de passer le diplôme à la fin.
Pour en revenir spécifiquement au marchand de biens, pour moi le plus important au début je pense c’est d’être au minimum à niveau en droit des obligation/contrat de vente. Vous pouvez aussi suivre en auditeur libre les cours d’une fac de droit.

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Favoris 1    #8 18/10/2017 10h01

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On peut s’auto-former en lisant un ou quelques livres de référence sur le sujet (taper "marchand de biens livre" dans un moteur de recherche). S’agissant de livres professionnels assez épais, le coût est non négligeable (de l’ordre de 50 euros par livre) mais sans commune mesure avec celui d’une formation.

Notez bien que le principal problème du marchand de biens est celui de l’accès au crédit. En effet, il n’est plus un particulier auquel les banques prêtent assez volontiers sur l’immo : il est une entreprise et les conditions d’accès au crédit sont celles d’une entreprise : taux plus élevé, durée plus courte, demande de garanties sur le patrimoine privé de l’entrepreneur, etc.

On trouve relativement facilement les informations sur les autres aspects de cette activité ; l’accès au crédit relève plus souvent du parcours du combattant individuel (et c’est valable pour tous les chefs d’entreprise, pas seulement les marchands de biens). A mon sens, c’est sur ce point qu’il est relativement difficile de se former (par quelque moyen que ce soit), dû notamment au fait qu’il y a une mutliplicité de cas (selon la nature de l’entreprise, de son activité, les critères de la banque en question, les garanties que peut amener le chef d’entreprise, etc), alors qu’il est relativement facile d’accéder à des informations de bonne qualité sur les autres aspects de ce métier (notamment grâce à ces livres de référence).

Dernière modification par Bernard2K (18/10/2017 10h04)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#9 19/10/2017 09h16

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Bonjour,

En ce qui concerne l’accès au crédit, je confirme que c’est bien le parcours du combattant.

Je pars du principe que mes 3 précédents projets dont le financement a été compris entre 200 k€ et 900 k€ sur des structures SCI et SARL me serviront de carte de visite pour accès à ce crédit.

Mais cela reste une démarche de long terme et de confiance à instaurer.


Investisseur Débutant - 2 Expériences Immobilières - https://www.investisseurs-heureux.fr/vi … 89#p102589

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#10 22/10/2017 10h46

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Bernard2K a écrit :

Notez bien que le principal problème du marchand de biens est celui de l’accès au crédit.
[…] il est une entreprise et les conditions d’accès au crédit sont celles d’une entreprise : taux plus élevé, durée plus courte, demande de garanties sur le patrimoine privé de l’entrepreneur, etc.
[…]
l’accès au crédit relève plus souvent du parcours du combattant individuel (et c’est valable pour tous les chefs d’entreprise, pas seulement les marchands de biens). […]

Je prêche pour ma paroisse, mais sincèrement il faut quand même un peu nuancer le discours.
En France l’encours des crédits aux entreprises progresse 3 fois plus vite qu’à l’échelle de l’UE, et pour moins cher qu’ailleurs.
Je vous renvois également vers les statistiques de la banque de France:
PME 95% d’accord de prêt pour de l’investissement, 84% pour les TPE.
Je concède que pour de la trésorerie, ce qu’on rechigne à faire c’est moins rose, mais tout de même…

http://www.fbf.fr/fr/files/A92JFJ/Finan … 102017.pdf

Je rebondis sur le "MDB = n’importe quelle entreprise", et je le précise à nouveau
mais marchands de bien, promoteurs et lotisseurs ne sont justement pas mis à la même
enseigne que toute les autres entreprises. Les métiers de immobilier représentent
pour les banques un couple risk/reward très atypique avec un écart type important, et
qui sont extrêmement liés à la conjoncture.
Il y a souvent une organisation de la distribution de crédits différentes pour ces entrepreneurs.

Dernière modification par Nek (22/10/2017 10h47)


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#11 16/02/2021 00h52

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INTP

Bonsoir à tous,

Après quelques investissements particulièrement fructueux et un salaire élevé ces dernières années (résident Suisse, finance de marché, investissements immobiliers), j’ai décidé de sauter le pas et de fixer une date à ma "retraite" anticipée. Ou tout le moins, à un arrêt d’activité prolongé d’une durée indéterminée. Je suis jeune, bientôt 30 ans, mais j’ai passé un cap et souhaite désormais ne plus dépendre d’un emploi salarié qui ne m’emplit guère et impacte mon bien-être psychologique. Mon patrimoine devrait s’élever à environ 1.5M€ d’ici peu et me permettra de prendre mon envol.

Toujours est-il que ça y est, j’ai fixé ma date de sortie du monde salarié (et à priori temporairement du monde du travail comme on l’entend) à Mai 2022 si les planètes restent alignées. Cela sous-tend que ma fonction actuelle ne sera pas devenue une passion comme mon métier précédent l’avait temporairement été, mais même si c’était le cas, cela ne durerait pas plus de quelques mois. D’abord 6 mois à l’étranger (destination à déterminer mais à priori dans les DOM/TOM) pour suivre ma compagne dans le dernier semestre de sa spécialité en médecine, puis nous voyagerons probablement quelques temps à travers le monde pour finir par nous poser quelque part.

J’ai lu le livre de Philippe et échangé avec un couple dans une situation de rente. J’avais déjà bien conscience que siroter des cocktails au bord de la plage n’était pas un plan satisfaisant à long-terme et je pense déjà à l’après, pour mieux le préparer. Ma compagne pourra partiellement travailler depuis l’étranger mais devra également faire quelques périodes en Europe et probablement en Suisse ou en France. J’aimerais en profiter pour faire d’une activité professionnelle indépendante un loisir qui me permettrait de pratiquer en on/off par tranche de plusieurs mois pendant des années (pour voyager ou déconnecter le reste du temps). Au sortir de mes études, j’avais envisagé une formation dans les métiers du bâtiment pour mieux comprendre/estimer les travaux à effectuer pour rénover des actifs sous-évalués mais n’avais évidemment pas le capital pour investir/me tromper et vivre en même temps. Cela me semblait être une activité que j’aurais faite avec plaisir et intérêt. C’est maintenant chose faite (pour le capital), et je me tourne vers vous pour essayer d’esquisser une réponse aux interrogations ci-dessous.

Le projet est d’acheter, rénover des appartements de superficie moyenne (30-100m²), puis les revendre ou louer à un rendement attractif. Je parle ici de rénovation limitée à de la plomberie, de l’électricité, des montages/abattage de cloisons et coffrages, des poses de sols, de la peinture, du montage/démontage de cuisine principalement. L’obtention de crédit et les deadlines ne seront pas un obstacle majeur puisque je pourrai offrir sans conditions suspensives et porter l’investissement, ainsi que passer du temps sur les chantiers plutôt par plaisir que par obligation.

- Quelles sont les compétences techniques des métiers du bâtiment à acquérir en priorité ? La question ne porte pas nécessairement sur des travaux à réaliser 100% moi-même, mais plutôt sur l’acquisition d’un savoir assez développé pour estimer un montant de travaux avec une précision raisonnable à la vue d’un appartement en mauvais état. Quelles sont les formations/établissement qui dispensent ces formations ?
- Quelles sont les compétences liées à l’immobilier à acquérir en priorité ? Par exemple, de quoi maitriser un démembrement, les principaux risques et fonctionnements d’un bail ou de certains travaux, ou autre connaissance technique pour des opérations de complexité moyenne. Comptabilité, fiscalité, finance, négociation et sens commercial sont des compétences que je maitrise correctement. Il est probable qu’une formation qui y ajoute des compétences spécifiques, notariales et légales ne serait pas de trop. Quelles sont les formations/établissement qui dispensent ces formations ? Je pensais à l’ICH en auditeur libre et cours du soir par exemple.

Merci de votre lecture et de vos contributions,

Bonne soirée,
Ursule

Dernière modification par Ursule (16/02/2021 00h58)

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[+1]    #12 16/02/2021 01h21

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Ursule a écrit :

Je parle ici de rénovation limitée à de la plomberie, de l’électricité, des montages/abattage de cloisons et coffrages, des poses de sols, de la peinture, du montage/démontage de cuisine principalement

Une réponse rapide : la plomberie et l’électricité ne font pas partie des rénovations limités, mais des rénovations lourdes.
Principalement pour des raisons d’assurance et de respect de normes strictes!

Ensuite, achat revente => marchand de bien.
Acheter pour louer, en étant en déplacement une partie de l’année, il vous faut des artisans sur place, donc déléguer et avoir un carnet d’artisan.

Pour le montant des travaux, généralement l’expérience permet d’arriver à une estimation à peu près fiable.
Il n’y a pas vraiment de formation en estimation de travaux!

Pour conclure, je vous invite à tester l’achat, rénovation, location sur un lot (peu impactant sur votre patrimoine je pense), et de continuer le processus seulement 2 à 3 ans plus tard.
Ca vous permettra de vous familiariser avec le bazar sans trop vous engager!

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#13 16/02/2021 07h56

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INTJ

Je suis du même avis que Gunday,
C’est a force de faire des projets que vous allez être en mesure de bien évaluer.

Cela varie aussi entre les personnes certains vont mettre du premier prix partout et d’autres du haut de gamme, donc forcément c’est plus la même chose.

Pour la plomberie c’est vraiment un des postes que je délégue et où je prends un super artisan.
Car une fois que vous avez fermé les placo, carrelé, peint. Et que vous mettez en route et vous constatez une fuite c’est vraiment compliqué.
Surtout en copropriété si ça va chez le voisin du dessous.


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[+3]    #14 16/02/2021 08h05

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Bonjour Ursule,

Vous semblez être animé par les passions, c’est une qualité. On dit aussi parfois que les passions sont éphémères. La dernière en date était votre emploi.

Quid de la rénovation ? Pour ma part, au bout de 10 appartements rénovés, 2 100% de mes petites mains du sol au plafond, je peux vous dire que la passion s’affaiblit. En général, je sais très bien ce qu’il y a à faire. Encore faut il le faire… et cela devient comme un job : répétitif !

J’ai tout appris sur le tas, à base de tutoriels sur le net. La plomberie moderne à base de per/multicouche est simple pour tout (ex)fan de Lego. La plâtrerie et l’aménagement n’ont rien de sorcier. Un peu de technique pour être efficace en peinture. L’électricité demande plus d’implication car beaucoup de normes - mais rien d’infranchissable.

La question serait plus : en avez vous vraiment envie, et pour combien de temps ?

Autre remarque : on ne devient pas millionaire en posant des cuisines ou du carrelage, même dans ses propres appartements. La délégation est la vraie source d’enrichissement.

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[+1]    #15 16/02/2021 09h40

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Bonjour Ursule,

Bravo pour votre début de parcours professionnel réussi (du moins sur le plan financier, puisque je comprends que vous ne vous y épanouissez plus autant), et par l’épargne que vous avez su mettre de côté, en complément du capital issu de votre PME familiale (info trouvée dans votre présentation).

Je me suis retrouvé il y a deux ans dans une situation assez similaire à la vôtre (âge, job prenant, rémunérateur mais qui me m’épanouissait plus, patrimoine et épargne importants avec plusieurs investissements immobiliers en cours…) et ai choisi que c’était le bon moment pour lever le pied, et quitter mon poste salarié d’abord pour un congé parental, puis pour une activité entrepreneuriale de MDB que je peux mener à mon rythme.

Mon temps libre aurait pu être consacré aux voyages si j’avais été célibataire, mais avec une conjointe et deux enfants, c’est plutôt à la vie familiale que je le consacre principalement. Je prends plaisir à m’occuper des enfants avant et après l’école, les amener aux activités, décharger ma conjointe des tâches de la maison (en plus de la gestion des investissements locatifs, du développement de l’activité de MDB et d’un peu de sport) afin de pouvoir profiter pleinement du temps ensemble le soir et le week-end. Votre compagne étant partie pour une carrière prenante, et probablement dans l’âge où la question des enfants est envisagée, pourriez-vous vous projeter dans un tel mode de vie ?

Sur la question des travaux de rénovation, je crois que rien ne vaut l’expérience du terrain : à force de gérer des rénovations (faire des devis pour chaque corps d’état, les étudier et comparer dans le détail, s’investir dans le suivi de chantier et la gestion des interfaces entre artisans…) vous allez naturellement acquérir de bonnes bases. Si l’envie vous prend de mettre la main à la pâte, commencez par une petite surface sans travaux structurels, que vous pourrez rénover à votre rythme.

Ne tombez pas dans le piège d’investissements immobiliers moyens qui ne deviennent intéressants que parce que vous faites les travaux vous-même : cela reviendrait à travailler comme un ouvrier, pour le salaire d’un ouvrier, mais sans la protection qu’apporterait un contrat de travail et en prenant tous les risques. De plus un bon artisan vous fera gagner du temps et de l’argent en travaillant mieux et plus vite que vous, avec une garantie / assurance. A réserver donc pour les travaux qui vous plaisent vraiment et pour lesquels vous pouvez faire (presque) aussi bien qu’un artisan pour une fraction du coût (démolitions / mise en déchetterie, peinture, sols hors carrelages, cuisines…).

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#16 16/02/2021 10h16

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Le problème de l’immobilier, c’est que c’est… immobile…

Du coup, voyager et faire de l’immobilier, cela va être compliqué. D’autant plus, si vous comptez faire des projets immobiliers dans chaque nouveau lieu de résidence où vous devrez vous adapter aux spécificités du marché visé…

C’est envisageable si vous restez suffisamment longtemps à un endroit donné sinon…

amha, mieux vaut envisager une rente purement financière avec un capital comme le votre…

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (16/02/2021 18h03)


"Money is a tool to buy Time"

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#17 16/02/2021 15h18

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perecastor a écrit :

Ne tombez pas dans le piège d’investissements immobiliers moyens qui ne deviennent intéressants que parce que vous faites les travaux vous-même : cela reviendrait à travailler comme un ouvrier, pour le salaire d’un ouvrier, mais sans la protection qu’apporterait un contrat de travail et en prenant tous les risques.

Le salaire d’un ouvrier, c’est un peu exagéré.
A chaque fois que j’ai fait un devis et fait moi même, j’obtenais un coût 8 à 10 fois moins élevé pour mes réalisations.
Donc même en ajoutant la fiscalité, la différence est non négligeable.

Après, il faut voir sur la durée, car rénover c’est lassant quand on le fait par nécessité!

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#18 16/02/2021 17h11

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gunday a écrit :

Le salaire d’un ouvrier, c’est un peu exagéré.
A chaque fois que j’ai fait un devis et fait moi même, j’obtenais un coût 8 à 10 fois moins élevé pour mes réalisations.
Donc même en ajoutant la fiscalité, la différence est non négligeable.

Vous voulez dire que toutes les entreprises sont 100% plus cher que vous ?
Pourquoi ne montez vous pas une entreprise de rénovation d’appartement vous seriez rentier plus vite. 

Que coute un ouvrier à un employeur ?

Pascal

Dernière modification par bascarol (16/02/2021 17h12)

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#19 16/02/2021 20h54

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Bonsoir à tous et merci de votre contribution.

perecastor a écrit :

Bravo pour votre début de parcours professionnel réussi

Merci, mais je ne me considère pas méritant. J’ai su faire de bons investissements, ne pas trop en dépenser et j’ai travaillé de longues heures, mais sans le capital de départ et l’éducation, je serais dans une toute autre position aujourd’hui. Beaucoup travaillent de longues heures à la sueur de leur front, et eux ne seront jamais récompensés financièrement pour leur labeur. Je suis né dans un pays riche, dans le bon berceau, avec des parents aimants issus des classes populaire et moyenne au sens sociologique du terme, qui se sont hissé via l’entrepreneuriat et le dur labeur dans une classe sociale privilégiée. Le mérite c’est eux qui l’ont, ma vision est bourdieusienne et déterministe à ce sujet.

perecastor a écrit :

Votre compagne étant partie pour une carrière prenante, et probablement dans l’âge où la question des enfants est envisagée, pourriez-vous vous projeter dans un tel mode de vie ?

Ma compagne partage mon projet de vie mais avec un capital de départ bien inférieur. Elle est passionnée par sa profession (la psychiatrie) et fait de la recherche en parallèle, mais dispose déjà des moyens d’en vivre à distance. Elle ne souhaite pas passer sa vie à travailler, et à la différence de mon parcours académique qui s’est terminé à mes 23 ans, le sien ne l’est pas encore. Elle souhaite travailler ponctuellement, ce qui est envisageable dans sa situation, et est tout aussi mobile que moi. Je ne souhaite pas avoir d’enfants, et cette opinion reste ferme depuis que j’ai l’âge d’y songer. Ma compagne n’a pas encore arrêté sa réflexion sur ce sujet mais n’a pas d’appel de la nature.

gunday a écrit :

la plomberie et l’électricité ne font pas partie des rénovations limitées, mais des rénovations lourdes

En effet, la plomberie et l’électricité sont des sujets pointus, mais ils font partie des sujets que j’aimerais comprendre et savoir estimer, plutôt que de les faire moi-même.

@perecastor, Pierrot31, gunday: une composante importante sur laquelle j’insiste ; le temps n’est pas un problème, les deadlines non plus. Je souhaite faire cela par plaisir, et à priori ne faire cela qu’en France dans un premier temps. Avec un rendement intéressant certes, mais l’objectif ici n’est pas d’enchainer 6 appartements par an dans les quatre coins du monde avec un emploi du temps serré et un stress exagéré. Le "coût du temps" ici ne serait que le coût du financement et le coût d’opportunité (éventuellement l’actualisation pour pousser un peu le raisonnement), que j’accepte de sacrifier (surtout vu les taux de financement actuels) sur l’autel de ma qualité de vie et de mon épanouissement dans la réalisation de projets de mes propres mains. "Gagner du temps" n’est ici pas une composante importante de l’équation.

piwai a écrit :

La question serait plus : en avez vous vraiment envie, et pour combien de temps ?

En découle ma réponse à votre remarque sur les passions ; il est possible que cet intérêt s’évanouisse. Mais dans ce cas, qu’aurais-je perdu ? Du temps, et probablement peu d’argent. Le temps, j’en aurai. Statistiquement, encore 54 ans pour ma génération d’après l’INSEE, si le monde ne s’écroule pas d’ici là. De l’argent, j’en aurai à priori aussi également, modulo cette petite perte. J’aurais en revanche gagné des compétences et réalisé des projets qui me tenaient à cœur depuis plus de 10 ans. Je ne perds pas grand chose dans cette équation si ce n’est un peu de contraintes si je finis par ne pas apprécier mon premier projet.

piwai a écrit :

Autre remarque : on ne devient pas millionnaire en posant des cuisines ou du carrelage, même dans ses propres appartements. La délégation est la vraie source d’enrichissement.

Je n’en doute pas, je vous fais confiance. Mais ce n’est pas l’objectif. Je ne souhaite plus travailler comme un perdu pour m’enrichir à tout prix. Il me semble avoir atteint une aisance financière qui me permettra de vivre confortablement jusqu’à la fin de ma vie, et ce avec le luxe de pouvoir me tromper dans quelques projets.

piwai a écrit :

Du coup, voyager et faire de l’immobilier, cela va être compliqué.

Voyager c’est une chose. Voyager toute sa vie je n’y crois pas. C’est pour cela que je pense pouvoir rester des périodes longues ou revenir régulièrement si nécessaire ; passer 6 mois en France ou dans le pays dudit investissement par exemple.

L’opinion générale semble être que les formations sont inutiles et qu’il faut se former sur le tas. Est-ce correct ? On parle ici du bâtiment je suppose. Si l’on parle de droit, de montages un peu complexes et autre, j’imagine qu’il faut apprendre avant ? Le coût des erreurs de l’apprentissage sur le tas me semble potentiellement élevé au regard du temps que j’aurai à consacrer à une formation et du coût qui ne me semble pas outrageusement excessif. Me trompe-je, selon vous ?

Merci encore et bonne soirée,
Ursule

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#20 16/02/2021 21h33

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Il est dur de vous aider car votre projet est flou: ou allez-vous investir ? Dans combien de temps ? Sur quel type de projet ? Etc etc…

Ça sert à rien de vous faire des noeuds au cerveau tant qu’il n’y a rien de tangible. D’ici 2 ans, bien des choses auront, vraisemblablement, changées.

Pour ma part, j’arrête là ma participation à votre réflexion.

Bonne route,


"Money is a tool to buy Time"

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[+1]    #21 16/02/2021 21h55

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Bonjour,

vous le savez déjà, mais vu votre niveau de rémunération horaire, rénover vous-même des biens est un très mauvais choix économique.

Cependant, je comprends (et partage) tout à fait l’attrait de savoir rénover soi-même et la valeur que cela pourra avoir lors de l’évaluation de vos futures acquisitions et la négociation avec des artisans.

Plutôt qu’apprendre à la dure, puisque vos finances confortables vous le permettraient pourquoi ne pas plutôt commencer sur un ou deux projets simples avec les besoins en rénovation correspondant à vos besoins en formation du moment, passer par une entreprise générale ayant pignon sur rue, avec qui vous négociez en l’échange d’un billet d’être formé sur toutes les étapes du chantier que vous souhaitez (n’imaginez pas négocier à la baisse, votre présence sur le chantier n’aura aucune valeur aux yeux de l’artisan tant qu’il ne vous aura pas vu travailler sur un chantier ou deux, bien au contraire : vous serez une charge) ?

En valeur nette vous ferez à mon avis une bien meilleure affaire qu’en commençant tout seul. Dans l’ancien, tout n’est pas aussi parfait que sur les vidéos Youtube. Parfois les murs sont tordus et la pose du plan de travail de votre cuisine sur celui ci ne sera pas si facile, parfois des situations nouvelles demanderont l’utilisation d’outils dont vous ignorez totalement l’existence, et tout les allers retours dans des magasins de bricolage, et le temps passé sur des forums vous coûtera bien plus cher que le billet mentionné ci dessus.

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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#22 16/02/2021 22h37

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INTP

Pierrot31 a écrit :

Il est dur de vous aider car votre projet est flou: ou allez-vous investir ? Dans combien de temps ? Sur quel type de projet ? Etc etc…

Ça sert à rien de vous faire des noeuds au cerveau tant qu’il n’y a rien de tangible. D’ici 2 ans, bien des choses auront, vraisemblablement, changées.

Je vous trouve un peu dur Pierrot31: j’indique dans le fil de discussion que j’investirai en France sur des appartements de 30 à 100m². L’échéance ne me semble pas pertinente quant à la formation/l’apprentissage adéquat ou même les compétences à acquérir, qui me semblent raisonnablement intemporelles. Par ailleurs, ce forum regorge d’individus qui souhaitent établir des plans à long terme, et probablement en grande partie à échéance de 10 ans. C’est bien là le principe.

Merci de votre contribution néanmoins.

Pierrot31 a écrit :

amha, mieux vaut envisager une rente purement financière avec un capital comme le votre…

C’est discutable, et discuté tout au long de ce forum, mais même en faisait ce postulat de base, "mieux vaut" = en termes financiers. Ce n’est pas ce que je choisis d’anticiper aujourd’hui.

DrMinimal a écrit :

vous le savez déjà, mais vu votre niveau de rémunération horaire, rénover vous-même des biens est un très mauvais choix économique.

Je ne suis pas sûr de comprendre votre point de vue : si j’arrête de travailler, je ne toucherai plus de salaire qui dépende de mon temps au quotidien. Autrement dit, l’allocation de mon temps n’influencera pas mes revenus, ce qui signifie que je n’aurai pas de "taux horaire". Effectuer les travaux moi-même (à fortiori si c’est par plaisir, mais là n’est pas la question dans cet argument) ne me fera pas gagner moins (à part financement et coût d’opportunité tout au plus) et bien au contraire, cela me fera éviter des dépenses (main d’œuvre, marge).

DrMinimal a écrit :

Plutôt qu’apprendre à la dure, puisque vos finances confortables vous le permettraient pourquoi ne pas plutôt commencer sur un ou deux projets simples avec les besoins en rénovation correspondant à vos besoins en formation du moment, passer par une entreprise générale ayant pignon sur rue, avec qui vous négociez en l’échange d’un billet d’être formé sur toutes les étapes du chantier que vous souhaitez ?

C’est une excellente idée, je n’y avais pas pensé. Mais qu’en est-il des compétences légales et de montages diverses ?

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#23 16/02/2021 23h08

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bascarol a écrit :

Vous voulez dire que toutes les entreprises sont 100% plus cher que vous ?

Il est vrai que j’ai pas été précis.
Sur devis comparé à mes coûts de la réalisation en place du devis (donc en gros le matériel).
Je pense que c’est la raison principale de la montée en flèche de la mode du bricolage.

Le 2nd point, c’est que mon dernier chantier (isolation) qui a couté 50% de la valeur de ma RP est tellement bien réalisé qu’il y a 2 jours, j’avais 5°C dans la partie isolé par les pros. Et je suis persuadé que s’il avait gelé un peu plus longtemps, j’aurais réussi à descendre sous 0°C.
Bizarrement, dans la partie isolé par moi-même je ne suis jamais descendu en dessous de 12°C, même avec une fenêtre tordue (changé depuis), un circuit d’air naturel assez fort (volontaire) et plusieurs jours d’absence…
Je préfère ne pas évoquer l’électricité revu par un pro qui a "oublié" la terre. Heureusement qu’un pote retraité avait le matos pour que je corrige la blague.

De mon point de vue, mon ratio horaire quand je bricole est très élevé.
Surtout quand on ajoute dans la balance la qualité du travail professionnel (surtout dans mon secteur à priori…)
D’ailleurs, je trouve un peu bizarre de comparer le salaire d’un ouvrier avec la facture finale.

Un exemple, quand je fais un devis de pose de fenêtre, la pose est facturé entre 200 et 500€.
Temps de travail pro 1/2 journée.
Donc en posant moi-même la fenêtre, mon travail a une valeur de 200 à 500€ la journée.
Je compte x2 sur le temps pour être large. Et je ne compte pas le fait que je peux trouver le même produit moins cher.

Finalement je maintiens : comparer la facture du donneur d’ordre avec le salaire de l’exécutant, c’est un peu caricatural.

bascarol a écrit :

Pourquoi ne montez vous pas une entreprise de rénovation d’appartement vous seriez rentier plus vite.

Imaginez la même logique au restaurant : si vous arrivez à vous nourrir pour 10 fois moins cher qu’au restaurant, c’est que vous avez la capacité à ouvrir un restaurant ?

Ursule a écrit :

Je souhaite faire cela par plaisir, et à priori ne faire cela qu’en France dans un premier temps. Avec un rendement intéressant certes, mais l’objectif ici n’est pas d’enchainer 6 appartements par an dans les quatre coins du monde avec un emploi du temps serré et un stress exagéré.

Justement, pour le moment l’objectif semble assez flou.

Ursule a écrit :

Voyager c’est une chose. Voyager toute sa vie je n’y crois pas. C’est pour cela que je pense pouvoir rester des périodes longues ou revenir régulièrement si nécessaire ; passer 6 mois en France ou dans le pays dudit investissement par exemple.

Ce point me semble encore plus flou.
Vous voulez rénover et voyager.
Donc vous achetez un bien : 2 à 3 mois entre le compromis et la signature
Le rénovez disons si vous partez sur plomberie et élec à refaire, 1 à 2 ans.
Et vous passez 6 mois par an à l’étranger ?
J’ai du mal à comprendre l’articulation du projet entre les voyages et la rénovation.

Mais je réitère mon conseil, achetez un petit bien, par exemple 50 ou 100k€ à rénover.
Faites les rénovations, mettez le en location, et imposez vous une pause immobilière d’1 ans avant de réitérer.

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[+1]    #24 17/02/2021 07h00

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Ursule, le 16/02/2021 a écrit :

L’opinion générale semble être que les formations sont inutiles et qu’il faut se former sur le tas. Est-ce correct

Je suis assez d’accord avec cela. Je ne critique pas les formations dispensées aux débutants  c’est très utile pour les novices. Mais cela reste très superficiel et vous ne rencontrerez que des cas d’école. Apres, il y a la réalité, le tas…

Le principal atout pour réussir est de ne pas se lasser, prendre plaisir jusqu’au bout du projet et ne pas se laisser dépasser.

Je vous conseille de commencer petit et des prestations simples de rénovation. Et il n’y a pas de miracle, un debutant mettra 2 à 5 fois plus de temps qu’un pro efficace (parfois, les pro inefficaces vous rassureront sur vos maigres compétences).

Commencez par du parquet, de la peinture,  des choses simples sans responsabilité. Regardez les tutos, discutez avec des pro pour savoir leur façon d’aborder un chantier. Et ensuite, il y a le matériel. Inutile d’acheter du très bon matériel (ça n’est pas l’outil qui fait l’ouvrier), tant que vous n’avez pas une bonne expérience et la certitude de travailler correctement.

De fil en aiguille, vous allez monter en compétences. J’ai mis 5 ans à être un bricoleur accompli (sans toute fois partir de zero).

La notion d’ouvrier est bien présente, mais je m’en moque éperdument. Oui c’est un travail manuel, salissant, galère parfois. Mais comparé à la prestation d’une bonne entreprise, je suis 3 fois moins cher (part achat), mes chantiers durent plus longtemps (car je suis seul) mais quand j’essaie d’estimer mon taux horaire, je le trouve plutot élevé pour un ouvrier.

Aujourd’hui je perds encore beaucoup de temps à réfléchir avant de me lancer dans un chantier, mais ce temps est rattrapé ensuite par les galères évitées et simplifier des prestations parfois superflues en locatif.. Aujourd’hui je refais les installations électriques complètes, plomberie (2 chauffages centraux à mon actif), pose d’escalier, changement de fenêtres, cabines de douche… et pas un dégâts des eaux à mon actif. Ma satisfaction réside parfois dans le fait de constater que l’installation est totalement opérationnelle et sans défaut majeur à la mise en service (ça n’était pas le cas au début).

J’y trouve une forme d’accomplissement lorsque je constate le résultat (finition et financier). Ne pas négliger les aspects fiscaux car la main d’oeuvre économisée se transforme en rendement puis en impôts.


Faire et laisser dire

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[+1]    #25 17/02/2021 08h15

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Pour ajouter un élément sur le « faire » vs « faire faire », il y a un avantage inestimable à avoir fait au moins une fois : lors du premier chantier réalisé soi même, on apprend une quantité impressionnante de nouvelles choses… et cela sert ensuite à comprendre et suivre un chantier délégué, le tout sans se faire trop entourlouper. 

Quant à la qualité, je suis convaincu de faire aussi bien et souvent mieux qu’une bonne partie des entreprises « tous corp d’Etat » sur mon secteur. Il ne s’agit d’ailleurs pas que de savoir faire technique, mais aussi (et souvent surtout…) de rigueur, d’application et tout simplement d’envie.

Il est je l’avoue compliqué de trouver des professionnels… « professionnels ». Et après tout, c’est compréhensible : la rénovation chez le particulier est un métier ingrat, et ceux qui en ont les capacités se développent dans d’autre secteurs du bâtiment (copros, immo pro, neuf…).

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