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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 28/03/2015 11h31 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

Membre
Réputation :   35 

Bonjour
Pour faire suite à ma présentation et après avoir longuement parcouru de nombreux posts, je me permettrai de poser quelques questions basiques en matière d’immobilier. C’est qqc qui m’intéresse dans un but de diversification.
C’est un investissement qui possède bien des risques et contraintes.
Si je vous ai bien lu, vous estimez que le jeu n’en vaut la chandelle que si on peut avoir environ 10% de rendement brut. Cela devrait donner un bon 5% nets. En dessous, vus les problèmes, il vaut peut être mieux aller voir ailleurs. Corrigez moi si je me trompe.
Le problème est : comment obtenez-vous 10% bruts ? Je vois même que vous déconseillez un 12% bruts pour un immeubles e rapport. Je suis très surpris par certains posts. Cela veut dire en effet que si on achète un bien à 100 000 € il faut pouvoir le louer entre 800 et 850€ par mois pour avoir ces fameux 10% Dans ma région, pourtant pas très chère en matière d’immobilier (la Franche-Comté), cela me semble très difficile. Pour 100 000 € à l’achat, on ne peut pas avoir grand chose. C’est soit très délabré, soit très mal placé, soit très petit… J’imagine dans le sud-ouest ou en Rhones Alpes ! Bref, en aucun cas cela ne permettra une location à 800 ou 850 €. Car, quand on regarde les locations, avec une telle somme, toujours chez moi, on peut louer une jolie villa bien placée.
D’où ma première et simple question : comment faites-vous ?? 
Merci.

Mots-clés : immobilier

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#2 28/03/2015 12h02 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

Membre
Réputation :   336 

Bonjour nik66,

vous dites avoir beaucoup lu sur le forum au sujet de la rentabilité d’un investissement locatif, c’est surprenant de ne pas avoir trouvé la réponse à votre question.

Pour être bref et pédagogue, voilà un exemple de calcul de rentabilité :

Achat d’un immeuble de rapport de 3 appartements (2 T3 + 1 T2) avec de gros travaux :
- prix : 64 000 € FAI
- travaux : 60 000 € (couverture, peinture, petite plomberie, MAN électricité, fenêtres, cuisines, sanitaires, revêtement de sol)

- loyers au total : 1250 €
- emprunt total (immeuble, agence, notaire, travaux) : 127537 € sur 20 ans à 2,90%
- échéance 691 € / mois, avec report de remboursement de 24 mois maximum (314 € / mois)

- location sous le régime du Borloo ancien en secteur intermédiaire (abattement de 30% des revenus fonciers)
- déficit foncier imputable de ses revenus globaux 

Rentabilité brute : 1250 x 12 x 100 / 127537 = 11,76%
Cash-Flow positif : 1250 – 691 = 559 € / mois brut

Comment y parvenir ?
- éviter l’achat sur de grandes métropoles
- se rabattre vers des petites villes
- créer du déficit foncier
- utiliser les avantages de l’Anah

Cordialement,
Frédéric

PS : cet exemple est tiré du site de Guillaume, présent sur ce site.
(immeuble de rapport .fr)

Merci à lui pour la qualité des articles y figurant !


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#3 28/03/2015 12h22 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

Membre
Réputation :   218 

Si vous avez vraiment parcouru les rubriques immobilières de ce forum vous devez déjà savoir qu’il y a de multiples manières d’y parvenir.
Quelques remarques :

- Sauf charges très excessives à fuir (grosse copropriété, impôts locaux démesurés…) 10% brut font bien plus de 5% net. (Je mesure plutôt 2 points d’écart sur mes investissements)

- Les prix d’affichages (annonces) ne sont pas les prix de vente. L’écart après négociation peut être significatif.

- Une rentabilité de 10% ou plus ne se trouve pas facilement. Il faut retourner beaucoup de pierres pour trouver une pépite smile

- Le taux de rendement signifie, sauf anomalie de marché, un taux de risque.
C’est pour cette raison qu’un investissement à rendement élevé n’est pas toujours bon à prendre (risque de marché inexistant, de travaux importants à venir, d’impayés avec locataires en place…)

L’idéale est de trouver justement cette anomalie de marché. Prix peu élevé pour un risque "normal".

Lisez les parcours des investisseurs du forum, vous aurez rapidement réponses à vos questions.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 28/03/2015 13h58 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

Membre
Réputation :   60 

Bonjour,
Je partage les remarques précédentes, pour l’essentiel. A mon sens, l’investissement immobilier est réussi s’il est autofinancé par un crédit à 110% sur 20 ans. Soit un loyer qui couvre à peu prés l’échéance de prêt, la taxe foncière, la PNO, la GLI (loyers impayés). Mais c’est difficile à obtenir…
Après il existe 2 marchés en France : celui des métropoles et le reste… Dans les métropoles, pas de problèmes de vacances, une possibilité de plus-value, mais un rendement faible. Dans le reste, pas de plus value, un risque de vacances de locataires, mais de gros rendements. Et plus c’est la campagne, plus le risque et les rendements augmentent.
Sur l’exemple donné par Frédéric, tiré d’un blog que j’aime bien d’un bordelais spécialiste ès campagnes et bons vins, c’est à mon sens un exemple réservé à un professionnel (ou semi-pro), ou alors un amateur accompagné par un pro. Il faut une certaine compétence pour réussir ce genre de coup.
Dans tous les cas, je crois qu’il faut se "taper" nombre de visites pour bien connaître son marché local, c’est la base du travail de l’investisseur.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#5 28/03/2015 15h14 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

Membre
Réputation :   35 

Ces réponses sont très interessantes et merci pour le lien à maxicool. Je crois aussi qu’il vaut mieux investir près de chez soi. Pour l’exemple de maxicool, c’est donc un peu ce que je disais : ici plus de 10%. Comment faites-vous, c’est vraiment incroyable ? Car pour 64000 € que trouve-t-on si ce n’est une ruine petite et mal placée ? Ou alors le marché immobilier de ma région est mauvais ? Ou alors il faut bcp négocier les prix ? Ou bcp chercher ? En tout cas, pas simple.
Pour l’immobilier, il y a bien sûr plusieurs types de bien. D’après vous, quels seraient les "portraits robots" des meilleures situations à rechercher ? Je vois par exemple que beaucoup de batiment sont à vendre dans les centres des villes petites et moyennes, le long des rue principales. Ce type de bien interesse-t-il encore des locataires ? Ou vaut-il mieux chercher des maisons ? Mais alors proche du centre ville ou dans les communes péri urbaines avec un peu de terrain ? Dans quel cas de figure a-t-on le plus de chances de limiter les problèmes de loyers impayés et de vacance de loyers ? Bref, avec votre expérience, quels sont les types de biens qui, aujourd’hui, vous semblent offrir le meilleur profil pour un investissement en terme de risques et de rendement ? Maisons ? Appartement ? Petit immeuble ? Et situés comment ?
Merci bcp.

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#6 28/03/2015 16h13 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   40 

nik66 a écrit :

Ou alors le marché immobilier de ma région est mauvais ?

Bonjour,
Merci aux 2 membres qui me font de la pub, comme promis je vous envoie votre chèque smile
Je viens de faire une recherche très rapide sur Le Bon Coin en Franche-Comté, en 30 secondes j’ai identifié 2 petits immeubles qui demandent à être visité…
Donc votre région n’est pas problématique pour trouver ce genre de bonnes affaires.
Il faut par contre sortir un peu des sentiers battus et accepter quelques risques.
Au plaisir

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#7 28/03/2015 16h22 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   60 

@Guillaume33
Des promesses, toujours des promesses…
Rastignac


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#8 28/03/2015 17h14 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   35 

Merci guillaume33.
Pourriez-vous me montrer un exemple d’une offre qui vous semble interessante, dans ma région ou ailleurs. Et surtout pourquoi ? A nouveau, que vaut-il mieux ? maison ? Appartement ? petit immeuble ? Et surtout où ? En centre ? En périphérie ? En commune rurale ?
En tout cas si j’ai bien compris qqs idées sur votre blog, le premier imperatif est de ne pas payer cher et le deuxième d’avoir des rénovations à faire pour défiscaliser, non ?

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#9 28/03/2015 17h41 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   336 

> Guillaume33

Mon adresse en MP ;-)


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#10 28/03/2015 22h30 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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nik66 a écrit :

Pourriez-vous me montrer un exemple d’une offre qui vous semble interessante

Très rapidement et sans approfondir  j’ai trouvé ça :

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Attention ce n’est pas pour autant qu’il faut se jeter dessus, vérifier avant quelques fondamentaux et regarder s’il n’y a pas de pièges…
Ensuite en poussant le vendeur dans ses retranchements, il y a moyen de sortir une rentabilité intéressante.

Avec ce genre de produits, oubliez les plus value (d’ailleurs il faudrait être un doux rêveur pour espérer une PV dans un marché baissier ! ). L’amortissement du prêt suffira à vous enrichir avec le temps.
Comme vous serez en autofinancement, votre seul job sera de faire en sorte d’avoir toujours des locataires pour que cet investissement ne vous coûte strictement rien.

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#11 28/03/2015 23h40 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

Membre
Réputation :   38 

Bonjour Guillaume.

Merci pour vos lumières.

Quels outils avez-vous utilisé pour vous faire une idée sur l’immeuble de Lure svp?
Simplement le prix au m2? Ou êtes vous allé chercher le prix moyen du m2 locatif sur internet?

J’avoue avoir du mal à comprendre comment vous dénichez ce type de bien, y compris dans une région que vous ne semblez pas connaître.

Une autre question pour nous éclairer: il est souvent recommandé de commencer à investir dans un studio pour apprendre. Pourtant, il semble que la rentabilité soit moindre qu’un immeuble. Ce premier investissement (cash flow nul ou négatif) et la diminution de la capacité d’endettement ne risquent-t-ils pas d’empêcher des investissements plus ambitieux?

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#12 29/03/2015 00h05 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   51 

Bonjour,

Pour avoir pas mal pratiqué l’achat vente en Province et pour avoir des locataires en grande ville (Marseille) je dois dire que je partage l’opinion de Rastignac sur les "2 types de marchés" ainsi que l’opinion de G33 sur la PV désormais impossible à la revente, sauf peut être sans doute à découper avec tous les inconvénients qui vont avec.
C’est d’ailleurs pourquoi je suis ici, histoire de voir ce que nous pourrions faire avec notre cash, mais passons.

Mon but est d’ajouter un élément d’info appuyé sur du factuel au travers de références et d’exemples.

Pendant des lustres nous avons tous entendu qu’en France il y avait des millions de mal logés qui rêvaient de devenir propriétaires ; des politiciens de tous bords ont pondus des lois après avoir été élus sur des promesses - jamais tenues, jamais approchées - de faire bâtir "500 000 logements par an" par exemple au hasard. N’oublions pas l’adage "quand le bâtiment va, tout va" bien Franco Français et donc porteur d’espoir électoraux.
Ni vous ni moi n’en avons jamais réellement rien vu concrètement ou presque.
Mais, l’arsenal législatif est bien réel, voir par ex l’Art 55 de la SRU (de 2000), voir les 1300 pages des Grenelles (je plaisante ; mais je les ai lues).
La nouveauté est qu’à l’horizon 2017 la quasi totalité des villes, donc essentiellement en Province, devront se conformer à ces lois au travers de leurs documents d’urbanisme.
2017 : c’est demain en terme de crédit et rentabilité sur 20 ans. Même s’il y aura forcément du retard à l’allumage, comme toujours, pour des raisons politiques (soutient au pouvoir en place, ou au contraire etc).

En province, je traduis cela par des contacts avec les administrations en charge de faire appliquer ces dispositions ; si possible au niveau SCoT, PLUi et PLU ; je suis convaincu qu’il faut :
1- Fuir les villes de campagne mal desservies en moyen de transport et perte de vitesse économique ; la logique est de renvoyer les gens sans réelles perspectives d’ emplois vers les centres urbains avec transports en communs et bassin d’emploi, rendre à ces villes leur caractère rural…Je vois d’excellentes affaires dans la Loire par exemple (archi OK avec vous Guillaume), j’en ai mal au coeur mais je m’abstiens, peut être à tort car rien n’est jamais sur certain, OK,  mais l’immobilier/le foncier pour moi c’est 100% prudence.
2- Investir les agglo proche des voies de circulations quitte à payer la prudence : par exemple regardez les alentours de Valence (26, ne pas confondre !) : TGV, A7, image flatteuse, Rhône avec port fluvial, projets Etat Région vers les frontières, taux de chômage relativement bas…
3- Se méfier du montant de l’amende de la SRU éventuelle et de la volonté de la municipalité d’effacer celle ci : cela peut se traduire en quelques années par du logement social sorti de terre à tout va; logement souvent moins cher, mais pas forcément de beaucoup au secteur privé en province, mais SURTOUT bien plus attractif car aux normes de la RT, bien positionné, en parfait état etc : on est très loin des barres HLM en banlieue, maintenant on réinvesti l’hyper centre à coup d’expropriation (mise en place  et déploiement des EPORHA par ex) et on fait du social de qualité que le cadre moyen ne peut d’ailleurs pas forcément s’offrir. Et là cela fait mal, la grande difficulté étant de trouver du locataire bien sur…Jusqu’au T3 à Marseille nous avons pas mal de rotation et même là un T3 de 50 m2 refait à neuf à 450 euros dans le 9éme met 4 mois à se louer (avec un locataire "normal") alors dans le 42/07 par exemple ?
Dans le 26 déjà cité et pour finir en cohérence avec cet exemple à proximité de Valence ce sont quelques 100nes de logements qui vont se bâtir ainsi avec la SDH : 2 mois de travail et de réflexion qui s’effritent (mais j’y pense encore…). En fait, la démarche intellectuelle est très proche de la recherche de "l’entreprise extraordinaire" de notre hôte je pense.

Bonnes réflexions, bons choix…

Dernière modification par Iqce (29/03/2015 00h08)

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#13 29/03/2015 00h30 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réflexion très intéressante, et vraiment utile pour un investisseur, à laquelle j’apporterai pourtant une nuance : de très nombreuses villes sont endettées jusqu’au cou et n’ont plus vraiment les moyens de leurs ambitions. Entre l’idéalisme de la loi et la réalité financière, je crois que la réalité a des chances de s’imposer… Peut-être que l’avenir se situe à l’extérieur des villes de provinces, dans les villages avoisinants et bien reliés ?
Rastignac


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#14 29/03/2015 11h07 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Bonjour,
Réflexion intéressante en effet.
Je reste persuadé que certaines personnes resteront toute leur vie dans la même petite ville, volonté politique ou pas de nous regrouper dans les grandes métropoles.
Le dynamisme économique, le manque d’emploi et d’infrastructures leur importent peu. Ces personnes sont trop attachés à leur territoire, ce serait trahir leur famille de partir.

Autre réflexion, je suis toujours dubitatif quand j’entends des investisseurs me dirent qu’ils galèrent pour trouver des locataires, mettent 3 ou 4 mois pour relouer. Cela ne m’arrive jamais même dans des villages.
Dans notre exemple de Lure (le second lien que j’ai mis dans la file plus haut), regardez les cuisines, elles vous font rêver vous ? Cela fait très bailleur des années 80 smile
Il n’y a même pas un plan de travail pour découper les tomates…
Et pourtant je suis persuadé que le vendeur pense que ses appartements sont prêts à louer .
Il doit certainement essayer de les louer…et pleurniche depuis 6 mois car il ne trouve personne !

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#15 29/03/2015 11h12 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Oui, très intéressant tout cela. Bien difficile de savoir ce qu’il en sera dans l’avenir en effet…
Merci bcp pour les deux exemples pris dans ma région. Vous avez du faire vite. Puis-je vous demander pourquoi ceux ci et pas d’autres ? Quels sont vos premiers critères ? Une rapide estimation de la rentabilité brute ? La localisation ? la superficie ? La configuration des biens ?
Pour revenir sur man ancien post, avez-vous des préférences : maison de ville avec appartements, maison de ville seule, maison en dehors des centres avec un peu de terrain ?
Merci

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#16 29/03/2015 11h23 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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C’était vraiment des exemples trouvés à la va vite, je n’ai pas creusé davantage, le but était de vous montrer que dans chaque région il y a des choses à faire.
La première annonce est assez explicite, sans même prendre une calculette on vois que la rentabilité dépasse les 12% brut.
Le second exemple, ce qui m’a interpellé immédiatement c’est le prix de moins de 500 €/m2, des grands appartements idéal pour le Borloo ancien et cet appartement à refaire entièrement, parfait pour généré un déficit foncier.
Bien entendu, je n’ai pas poussé plus mes investigations, c’est votre job maintenant !

Ensuite pour répondre à votre question, je n’ai pas de préférences particulières, c’est vraiment l’opportunité qui va guider mes choix. Le seul frein pour moi est de ne pas me retrouver en copropriété.

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#17 29/03/2015 11h31 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Je pense qu’il faut un peu relativiser les évolutions économiques, démographiques etc…   Ce n’est pas parce qu’une ville ne croit pas que plus personne ne va y habiter. La plupart des villes existent depuis le moyen age et sont toujours là. Dans 100 ans, nous seront tous morts, et toutes ces villes seront encore là.  Avec un crédit sur 20 ans à cash flow positif, votre bien est entièrement payé tout seul.
Alors bien sur, il faut certainement éviter les villes qui dépendent d’une seule activité (d’une base militaire, d’une grosse usine..) et respecter quelques règles de bon sens (privilégier le centre ville, acheter sous le prix du marché, réfléchir à la fiscalité avant de commencer en mixant du nu et du meublé par exemple) …
N’oubliez pas d’investir près de chez vous, car vous aurez bcp de déplacements à faire.


Left the Rat Race in 2013

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#18 29/03/2015 12h43 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Bonjour,

on dit souvent qu’il faut acheter des biens avec une rentabilité > 10%, mais cela ne veut rien en soit, car cela dépend ensuite des charges derrières, et du taux du prêt bancaire, non ?

Par exemple : une rentabilité brut 10% à taux de 2.5% est-elle identique à une rentabilité brut de 9% avec un taux de 1.5% ?

Dans ma ville, la plupart des biens avec une renta > 10% sont placés dans des quartiers qui ne sont pas attirants. Ou alors il faut prévoir de gros travaux (tout rafraîchir).

Mes investissement ont actuellement une renta brute qui se situe entre 9.0% et et 9.4%, mais les biens sont correctement situés (Centre-ville) - et la location en meublé me permet de m’en sortir fiscalement.

Et comme dit plus haut, ce n’est pas un ville à fort potentielle, mais il y a eu toujours eu des locataires dans cette ville (et il y en aurait toujours), il faut juste savoir proposer des appartements propres, rénovés, avec un prix prix légèrement en-dessous de la concurrence.

Dernière modification par Link182 (29/03/2015 12h44)

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#19 29/03/2015 13h48 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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La rentabilité brute ne veut rien dire. C’est la rentabilité nette qu’il faut regarder (loyers * 12 - TF - charges - PNO) / Prix de vente incluant les frais de notaire.   Le crédit ne rentre pas en compte dans le calcul de la rentabilité.


Left the Rat Race in 2013

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#20 29/03/2015 14h29 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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ZX-6R a écrit :

Le crédit ne rentre pas en compte dans le calcul de la rentabilité.

Nous sommes bien d’accord, cependant remarquons tout de même qu’avec les taux actuels ridiculement bas, il est plus aisé d’être en cash-flow positif.
Quand je pense qu’il y a quelques années j’empruntais à 4,30 Hors assurance et j’étais content de décrocher un bon taux !

Couplé à ces taux, vous rajoutez des vendeurs désespérés dans les zones peu dynamiques car le marché est difficile,  ça donne des opportunités assez incroyables. Je trouve des rentabilités à 15% brut, c’était impossible il y a encore 3 ou 4 ans…

Dernière modification par Guillaume33 (29/03/2015 14h30)

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#21 29/03/2015 14h36 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Nik66 vos questions sont tout à fait légitime, je vous conseille d’aller sur le terrain voir les choses. Pour dénicher ce que l’on va appeler "une bonne affaire" ça ne sera pas un bien avec un emplacement canon, sans travaux, bien exposé, dans une grande ville avec une attractivité économique…

Vous voyez ce que je veux dire en grossissant le trait ?

Je rejoins ZX-6R sur le fait que l’immense majorité des villes vous survivront, à moins d’investir dans des villages de 500 habitants, le risque démographique est faible.

J’avais hier des personnes en formation sur ce thème et certains ont investi dans des régions bien différente en trouvant à chaque fois de belles rentabilités. L’un d’entre eux a obtenu -40% sur le prix affiché. Rien n’est simple mais de nombreuses possibilités sont là pour vous créer un patrimoine.

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#22 29/03/2015 17h09 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Deux petites questions techniques :
@maxicool : que voulez-vous dire par "utiliser les avantages de l’ANAH" ?
@ZX-6R : que veut dire PNO ?
Merci

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#23 29/03/2015 17h22 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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bonjour, pour répondre à votre question PNO signifie propriétaire non occupant, c’est une assurance pour votre logement.

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#24 29/03/2015 17h37 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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@maxicool : que voulez-vous dire par "utiliser les avantages de l’ANAH" ?

L’ANAH peut vous permettre de bénéficier d’un abattement sur vos revenus fonciers (selon les zones géographiques délimitées par elle) si vous acceptez de plafonner vos loyers, tout en louant à des personnes avec un plafond de ressources.

Voir sur leur site.


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#25 29/03/2015 18h48 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Et un ami qui l’a fait trouve ce principe excellent ; en Province comme évoqué les loyers secteur privé / public sont assez proche et souvent la quasi totalité des habitants du département sont éligibles au 1éres aides ; par ex de mémoire dans le 26 ce serait 70 ou 80% de la population.
Mais je crois qu’il faut bien distinguer le social "léger" et le social "lourd" coté aides et plafonds ; ce serait surprenant que cet excellent forum n’en parle pas, sinon voir en DDT locale.
A l’occasion vous pouvez aussi bénéficier d’un PLH sur la commune qui subventionne souvent de manière sympathique des travaux tels que le ravalement de façade.

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