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Forums des investisseurs heureux

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#51 03/04/2015 14h42 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   35 

Quand vous parlez d’autofinancement assuré sur un immeuble de rapport, vous sous-entendez avec un emprunt sur 20 ans dans tous les cas de figure ?
Y a-t-il vraiment un intérêt à prendre un risque d’emprunt sur 20 ans pour un CF = 0… ? Le seul intérêt est alors de faire l’acquisition d’un bien au bout de 20 ans, mais pendant ces 20 ans on n’a pas gagné un sou et on a eu quand même les soucis de la gestion immobilière, non ?

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#52 03/04/2015 14h47 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   224 

Au bout de 10 ans vous avez déjà remboursé pas mal de capital quand même. Dès le premier jour on s’enrichit, même avec un CF = 0.


Left the Rat Race in 2013

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#53 03/04/2015 16h48 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   

ZX-6R, l’exemple de calcul que vous proposez correspond exactement à un rendement brut de 12%, c’est-à-dire à ce qu’on peut obtenir avec un prix d’achat à la moitié du marché…

DDtee, je comprends que je suis peut-être un peu pessimiste sur la vacance locative (mais pas sur les travaux me semble-t-il, car un demi-mois de loyer représente déjà peu pour les grosses dépenses qui ne manqueront pas de tomber sous 20 ans…). Peut-être dois-je effectivement me limiter à des biens avec travaux pour pouvoir passer au réel en défiscalisant.

nik66, oui, je prévois d’emprunter sur 20 ans. Je pense qu’effectivement avec un cash-flow nul je ne pourrais pas jouir du revenu de mon travail de gestion, mais au moins je créerai un patrimoine pour ma retraite…

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#54 03/04/2015 16h50 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   35 

On s’enrichit parce qu’on fait l’acquisition d’un bien, certes, mais on ne perçoit aucun revenu supplémentaire. Dans ces conditions, un CF = 0 minimum me semble être un impératif, surtout dans un marché baissier, non ?
Tout cela fonctionne car l’apport personnel est nul et en effet, cela permet de se constituer un patrimoine qui aura toujours une certaine valeur, en acceptant des soucis de gestion sur 20 ans, certes,  mais sans mettre un sou, ce qui, en effet, n’est déjà pas mal… !

Dernière modification par nik66 (03/04/2015 16h53)

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#55 03/04/2015 19h43 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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robby77 a écrit :

ZX-6R, l’exemple de calcul que vous proposez correspond exactement à un rendement brut de 12%, c’est-à-dire à ce qu’on peut obtenir avec un prix d’achat à la moitié du marché…

DDtee, je comprends que je suis peut-être un peu pessimiste sur la vacance locative (mais pas sur les travaux me semble-t-il, car un demi-mois de loyer représente déjà peu pour les grosses dépenses qui ne manqueront pas de tomber sous 20 ans…). Peut-être dois-je effectivement me limiter à des biens avec travaux pour pouvoir passer au réel en défiscalisant.

nik66, oui, je prévois d’emprunter sur 20 ans. Je pense qu’effectivement avec un cash-flow nul je ne pourrais pas jouir du revenu de mon travail de gestion, mais au moins je créerai un patrimoine pour ma retraite…

Robby, laissez tomber le rendement brut qui ne signifie rien du tout.

Chaque région est différente, il sera plus facile de faire du 10% net dans la Creuse qu’à Paris.


Left the Rat Race in 2013

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#56 04/04/2015 10h40 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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nik66 a écrit :

Merci.
Fort de vos réponses, j’ai regardé quelques annonces dans ma région.
Je vous en propose ici une petite sélection. Il s’agit de choses volontairement très différentes. Tout est tiré du bon coin, il y en a plus qu’il n’en faut et vu la tendance de l’immobilier, je crois qu’il y en aura de plus en plus dans les mois à venir…
Pourriez-vous me dire si certaines vous plaisent et pourquoi ? Cela peut être un bon exercice !

Et tout d’abord du bradé mais dans des petites villes en déclin avec d’importantes réparations (toiture) :
Maison 10 pièces 211 m² Ventes immobilières Haute-Saône - leboncoin.fr
Immeuble 360 m² Jussey Ventes immobilières Haute-Saône - leboncoin.fr

Encore du bradé dans une ville en déclin avec un local commercial mais au centre ville :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Qqc de très bon marché mais dans une ville en déclin industrielle avec une grosse rénovation :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Toujours du bon marché, dans une petite ville en stagnation avec aussi une grosse rénovation :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Du peu cher mais dans une petite ville en léger déclin et peu dynamique :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Une façade peu chère dans une ville assez bien placée avec locaux commerciaux :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Du "clé en mains" mais plus cher dans un petit bourg dynamique :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Plus cher, mais à Lons-le-Saunier centre :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Encore plus cher mais avec 10% et à proximité de la Suisse :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Et un gros budget pour finir, mais à Besançon :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Voilà un échantillon !
En attendant le plaisir de lire vos commentaires…

Il se trouve que je connais bien la Hot Patate - ce département sans autoroute - avec aucune métropole - une jeunesse qui quitte dès que possible pour des régions plus rieuses dès le diplôme obtenu.
Luxeuil ville surendettée - Vesoul Peugeot dépendante …

Franchement, la plupart des offres sont sinistres !

Il ne faut pas compter sur une plus value à la revente, rénover correctement pour se démarquer des autres logements encore plus décatis, et prier pour que les APL ne soient pas trop rognées par l’Etat dans les années à venir.

Même avec un rendement net de 12%, j’hésiterai avant d’investir… ou alors, sans aucun scrupule, un investissement pour y mettre des populations contraintes.


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#57 04/04/2015 11h09 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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J’obtiens une moyenne 3.65 % en super net sur mes investissements "pierre" 2014 ( tmi de 42 % ).

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#58 04/04/2015 18h34 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Comment vous faites a  3 et quelques nets ? Autant prendre une assurance vie !
Sinon pour les gens qui comptent sur la plus value , dans un marché immobilier a la baise , certains loyers a la baisse , vaut mieux compter sur le rendement !
Et sur des petits loyers les Apl ne baisseront pas ils peuvent baisser sur les revenus moyens mais pas sur les rsa ou smicards sinon vive les sans abris !

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#59 04/04/2015 18h55 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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sebbanm a écrit :

J’obtiens une moyenne 3.65 % en super net sur mes investissements "pierre" 2014 ( tmi de 42 % ).

Bonjour Sebbanm,

qu’appelez-vous "super net" ? C’est du net d’impôts c’est cela ?
Ça reste très faible, car si on compte les possibles vacations, petites réparations, etc. ça ne vaut pas le coup. Surtout que le neuf d’aujourd’hui ne le sera plus dans 10 ans… Avec des moins-value en perspective en vue du marché morose en ce moment…

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#60 04/04/2015 22h50 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Il me semble en effet qu’il faut être très prudent pour investir dans l’immobilier physique car les prix baissent et devraient continuer de baisser. Le risque me semble hélas très élevé que tous ceux qui ont investi ces dernières années (surtout entre 2010 et 2014) vendront avec des moins values importantes dans quelques années. Le plus probable est que la baisse des prix de l’immobilier qui commence devrait se poursuivre plusieurs années. Une baisse de 30 à 40% n’aurait rien de surprenant et serait même assez normal d’ici 2020. Comme vous le savez, c’est ce qu’anticipe un certain nombre d’acteurs de ce marché et c’est aussi mon avis. Les prix ont vraiment trop monté au début des années 2000.
Dans ces conditions, on ne peut investir que dans des immeubles vendus nettement en dessous du prix du marché actuel. Il y a tellement d’offres dans tellement de communes que cela devient de moins en moins difficile à trouver. Dans ma région (Franche-Comté), dans toutes les communes on voit maintenant un nombre assez considérable de panneau "A vendre". Beaucoup de ces biens ne se retrouvent pas dans les petites annonces. Et je ne parle pas des bâtiments non habités et qui ne sont pas en vente officiellement. Il semble donc que la masse des biens immobiliers disponibles sur le marché soit donc vraiment importante. Les agences récupèrent de plus en plus de biens et ont de moins en moins d’acheteurs en face, sauf dans quelques zones très cotées bien précises. Mais beaucoup de vendeurs ne semblent pas encore réaliser cette tendance et continuent de proposer leurs biens aux prix fort. Il faudra sans doute un peu de temps pour qu’ils évoluent. En province, là où je suis, la baisse est déjà très forte pour une partie importante des biens. Selon les notaires et les agences des petites communes du Jura que je connais ici, un vendeur ne vend plus s’il ne consent pas une baisse importante, à nouveau en dehors de quelques situations précises et assez rares. Pour ces professionnels, cette tendance est récente (1 ou 2 ans) mais semble s’amplifier.
Le risque existe que cette baisse des prix finisse par contaminer les prix des loyers, même si ceux-ci ont moins monté que les prix de l’immobilier. Là, c’est plus embêtant pour les investissements avec une dette lourde autofinancée par les loyers.
Ma conclusion est qu’il faut être très prudent en tant qu’investisseur et ne s’engager que sur des projets peu chers et offrant une excellente rentabilité, avec un cash flow nettement positif en guise de sécurité. 
Je pense qu’il ne faut pas aller sur des investissements avec un cash flow négatif sur des investissements à 20% pour récupérer un bâtiment dont le prix risque fort de baisser et qui nécessitera à nouveau dans 20 ans d’importants frais de rénovation.
Merci de me donner votre sentiment sur ce point de vue.

Dernière modification par nik66 (04/04/2015 22h58)

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#61 04/04/2015 23h09 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Personnellement je pense qu’une baisse lente des prix n’est pas un problème insurmontable.

Tant que le remboursement du capital est plus rapide que la baisse des prix, vous vous enrichissez quand même (si cash flow nul, mais viser un CF positif est plus prudent)

Par contre, il ne faut pas acheter neuf ou acheter un truc en defisc et espérer être plus riche dans 10 ans.

Il faut de l’ancien en centre ville à rénover. On y gagne par un prix faible, des travaux et donc une imposition nulle (voir un déficit foncier de 10700€ par an) et une facilité de location (bien rénové = bien + facile à louer)


Left the Rat Race in 2013

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#62 05/04/2015 02h38 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Bonsoir,
J’ai visité en debut de semaine une maison, le couple se sépare, Mme a prit un second logement et donc double loyer et Mr est encore dans la maison.
Ils l’ont acheté 85000 en 2004 d’après le notaire, je réfléchis a faire une offre entre 70 et 73000€. Le prix annoncé est de 95000, malgrés entre 15 et30k€ de travaux effectué par les proprio d’après les dires de Mme la notaire. J’estime pouvoir la louer(c’est une maison) entre 500 et 700, mais on serait plus entre 550 et 650, j’estime à moins de 5000€ les travaux(electricité et mur dans la sdb, peindre mur en bas, casser la dependance dangereuse pour en faire une cour, finir quelques finitions peinture et autres).

nik66 si vous comptez pour votre 1er investissement acheter un immeuble, soyez sur de votre cout car le prix n’est pas le même qu’une petite maison et moi je fuis les logements(à tord peut être) qui ont la toiture à refaire

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#63 05/04/2015 08h28 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Faut pas avoir peur des toitures , vous savez les maçons ou entreprises de batiments se font leurs plus grosse marge sur les toitures pas sur les murs … Et avec les écrans sous toiture c’est pire….. D ailleurs les ecrans sous toiture c’est un bon plan pour eviter les degats des eaux mais souvent ils ne sont pas posés correctements et ne vont pas jusqu a ux goutieres…
Sinon sur de petits immeubles de village avec deux faces les toitures sont tres petites plus petites que la plupart des maisons , donc pas si cheres que cela a refaire

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#64 18/04/2015 08h06 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Bonjour nik66,

je suis content de voir un "voisin" sur ce forum.

Moi même investisseur depuis peut de temps (deux ans), j’ai regardé avec intérêt les liens de biens que vous venez de poster.

Et … j’en ai visiter certains. Celui de Jussey par ex :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

C’était il y a plus d’un an. Les photo avaient l’air prometteuse. A l’époque le propriétaire n’était pas dans le coin, alors j’avais récupérer les clefs chez son notaire et fait la visite seul.
Le premier et gros point négatif était l’entrée. Si on regarde la photo on vois le magasin, mais pas d’entrée. En fait l’accès est à repenser complétement, et tout est a refaire dans le magasin, y compris la dalle. le reste n’est pas en bon état non plus. Le tout dans un bourg ou toutes les usines ont fermé.

Pour les autres liens qui ont été postés :
celui-ci semble à deux mètres de la nationale, c’est invivable en terme de pollution et de bruit.

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Celui de saint Hyppolite avait aussi retenu mon attention, mais cela était un trop gros investissement pour moi tout seul.

Celui de Vesoul : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s
je l’ai visité et je vais peut-être refaire une visite, car il est vraiment sympa.
C’est une ancienne villa en plein centre, avec des dalles entre chaque niveau, un belle cage d’escalier et beau potentiel. Il y a du travail mais cela peux valoir le coup.

Pour les autres biens, il y en as avec de fortes taxes foncières, et dans des bourgs en perte de vitesse.

J’en recherche un nouveau aussi, alors il est possible que nos chemin se croisent un jour.

Cdt,

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#65 18/04/2015 22h32 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Bonjour Mike25
Très sympa de voir un voisin aussi ! Vous êtes d’où exactement ?
J’avais mis ces liens pour avoir des avis et c’est sympa d’en donner.
Merci pour vos retours, c’est intéressant de partager. Il y a tellement d’offres qu’il est impossible de tout visiter. La Haute Saone je ne suis pas allé voir car c’est un peu loin de mes bases, je suis plutôt jurassien et doubiste.
Quelles sont vos zones de prédilection ?
Bon Jussey m’inquiétait un peu vue l’état de la commune, mais comme toujours, je crois que tout est question d’un rapport cout/rendement qui évalue un risque. Et là, le prix était vraiment très bas…
Je crois qu’il y a des opportunités sur la Haute Saone en choisissant bien les secteurs et en cherchant un rendement immédiat.
Combien à remettre sur celle de Vesoul car ça a l’air quand même pas très frais tout ça ?

@Guigui62
Je suis en effet intéressé seulement par un immeuble et sans copropriété, je préfère pouvoir tout gérer. Je suis de votre avis, il faut être très prudent et bien calculer. J’ai la chance d’avoir des professionnels du bâtiment dans ma famille qui m’accompagne lors de mes visites. Ce n’est pas simple, c’est sûr. Je suis très méfiant et très prudent, les bonnes affaires sont rares. Mais quand je fais les comptes, sur un appartement ou, pire, une maison, rien à faire, ce n’est jamais rentable. Je veux dire que cela ne sort jamais de cash-flow positif ce qui est un principe absolu pour moi. Seuls certains immeubles à rénover offre de telles possibilités. Les maisons sont toujours trop chères ou trop abimées et ne rapportent pas assez. A 4% de rendement, je ne fais pas d’immobilier physique, je prend une SCPI.

Dernière modification par nik66 (18/04/2015 22h34)

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#66 19/04/2015 07h08 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Nik66,

sur quelles bases anticipez-vous une probable baisse des prix de l’immobilier sur plusieurs années, de l’ordre de 30 à 40% d’ici 2020 ?
Je trouve que vous êtes très précis : entre -8% et -6% / an.

Merci.


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#67 19/04/2015 08h36 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Bonjour je reviens sur les criteres de recherche.
Parfois voir souvent sur les oetits immeubles de rapports ancien mitoyens des deux côtés il y a un peu d’humidité sur la façade , surtout rez de chaussée ou partie communes (legere odeur)
Apres dans les apparts si ce n’est pas cas est que tout est propre, vmc etc  c’est réeibitoire pour vous?
Merci
Ps réno faite il y a 10ans

Dernière modification par patito (19/04/2015 09h03)

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#68 19/04/2015 09h49 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Il me semble que l’immobilier est comme tous les marchés : les prix ne font que refléter l’état entre une offre et une demande.
Que donne la demande aujourd’hui et dans les quelques années à venir ? Elle s’affaiblit et se transforme. La population évolue, beaucoup de foyers se fragmentent. La demande se fait sur des surfaces assez petites, les grandes surfaces ont peu de demandeurs. Par ailleurs la demande est liée au pouvoir d’achat de la population et à la richesse d’un pays. De ce point de vue, il est bien difficile d’être optimiste pour la France des années à venir. Il suffit de regarder la ventilation de la population par revenus, le nombre de famille monoparentale, le nombre de retraités à venir (avec un pouvoir d’achat qui va baisser)… pour se dire que la demande risque de manquer de tonus.
Et l’offre ? Elle est surabondante. Les biens sur le marché sont en nombre considérable. Les constructions ont été beaucoup plus rapides que l’augmentation de la population et du nombre de ménages. Dans certains secteurs il y a tellement d’offres que les biens ne se vendent plus. Je ne connais bien que ma région (la Franche-Comté) mais c’est saisissant l’évolution que nous avons depuis quelques années. Tous ceux qui ont construit ces dix dernières années et vendent aujourd’hui perdent beaucoup d’argent. Sont particulièrement affectés : les grandes maisons, les centres ville qui se vident dans toutes les communes et les maisons de la première périphérie qui appartenaient à des gens qui ont construit dans les années 1960 et 1970 et qui décèdent ou partent en maison de retraite. On voit des rues où, dans ces zones, la plupart des maisons sont en vente. On devrait voir arriver beaucoup de maisons en vente encore dans certains quartiers avec l’augmentation rapide du vieillissement de la population ces dernières années.
Or les prix avaient beaucoup augmenté dans les années 2000… Comment cela va-t-il évoluer ? La baisse est déjà sévère depuis 2010 et elle va continuer de façon certaine à court terme. Au-delà ? Je ne sais pas, mais je vois mal ce qui pourrait l’arrêter ? Offre considérable de biens, pouvoir d’achat en berne, pays en grande difficulté et qui ne crée plus de richesses… Pour le moment, seules les grandes métropoles ont des baisses limitées sur les beaux quartiers (et encore, à Besançon, cela baisse partout, mais ce n’est pas vraiment une métropole) parce que l’offre n’est pas très abondante. Mais les prix très élevés peuvent-ils se maintenir ? Je regarde aussi beaucoup Dijon. Faut-il payer 300 000 à 500 000 euros pour un appartement de centre ville qui entrainera des frais énormes ? Je suis sceptique et certainement pas acheteur à de tels prix…
Inversement, un élément positif peut soutenir le marché : le foncier devient vraiment rare et cher, les coûts de construction augmentent, cela peut rendre l’ancien attractif par endroit. Mais il faudra de toute façon du pas trop grand et du pas trop cher, d’autant que la hausse constante des charges et des impôts locaux ont un effet asphyxiant sur le marché.
Bref, le plus probable me semble être une poursuite de la baisse des prix dans les années à venir dans pratiquement tous les secteurs même si les différences sont énormes d’un secteur à l’autre. Une baisse de 30% en moyenne dans les années à venir ne me semblerait pas aberrante. Mais qui sait ? Je suis comme tout le monde, je ne sais pas, c’est très compliqué. Mais une certitude : prudence, prudence…
D’autant que les loyers ne peuvent que suivre. En Franche-Comté c’est déjà le cas, les loyers se tassent, tous les agents immobiliers me le confirment. Tous les prix se marchandent, les loyers se tassent et il faut du rénové à neuf et bien équipé pour séduire une clientèle devenue exigeante et maintenir les prix. Bref, la période n’est pas facile… mais ça, vous le saviez déjà !
Je crois qu’il faut investir uniquement sur des biens immédiatement rentables et qu’il ne faut en aucun cas espérer de plus value, le plus probable est même le contraire, surtout si on achète cher.
Autrement dit : pour moi, pas d’investissement sans cashflow positif.
Merci de me donner votre sentiment sur ce que vous vivez dans vos régions.

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#69 20/04/2015 09h54 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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A mon sens l’investissement locatif est toujours intéressant y compris en période baisse mais il faut être d’autant plus exigeant sur la qualité du bien. L’emplacement, l’état général, la disposition et la luminosité des logements… sont à regarder de très près. Attention aux rendements "sur le papier" qui pourraient ne pas se matérialiser en rentabilité réelle compte tenu des évolutions des prix de l’immobilier et des loyers, des charges, de la fiscalité, etc…

Comme en bourse, les périodes de crise engendrent une fuite vers la qualité.
Les logements en plein centre-ville de Lille par exemple se maintiennent à des niveaux assez hauts tandis que ceux loin des transports à la campagne s’effondrent. Faut-il en déduire que le potentiel de baisse est plus important en centre-ville car la baisse n’a pas encore eu lieu ? Je pense l’inverse, à savoir que les biens de qualité resteront à des niveaux de prix élevés… sauf pour des biens manifestement surévalués aux prix décorrélés des revenus des habitants, par exemple sur Paris IM.

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#70 20/04/2015 10h52 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Je partage l’avis de Perecastor. Les centres-villes bien desservis des métropoles sont pris d’assaut. Cela va, à mon sens, même s’accentuer car l’essentiel de la croissance économique se déroule dans ces grandes villes. En revanche, dans des villes plus petites, le centre ville est souvent délaissé (ex : Béziers), avec des prix en baisse. Les classes aisées préfèrent s’installer plus loin. La tendance est-elle générale, ou bien la politique municipale (taxe foncière) joue -elle un grand rôle ? J’aimerai avoir l’avis de spécialistes.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#71 20/04/2015 10h57 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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@Nik66

Je vous trouve bien pessimiste! que ce soit l’immobilier, la bourse, les matières premières, il y a des variation de prix fonction d’indicateurs économiques.

Certes nous sommes dans une conjoncture de crise. Mais n’est-ce pas le bon moment pour investir dans des m² peu cher et qui profiteront de la remontée des prix dans les prochaines années (c’est là qu’il faut avoir une bonne boule de cristal).

Il est clair qu’il est préférable d’investir dans des zones à potentiel de développement et la Franche comté n’est pas à priori dans cette situation. Mais sur chaque marché, même en crise, il y a des opportunités et des micro-marchés où la rentabilité est préservée. Bonne chasse!


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#72 21/04/2015 11h06 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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@ lachignolecorse
C’est vrai que j’ai du mal à trouver beaucoup de signes positifs, et pourtant j’aimerais je vous le jure.
Mais la hausse des prix des années 2000-2010 a été sans précédent, la situation économique se dégrade, bref pour moi tous les indicateurs signalent une baisse des prix qui devrait être forte dans les années à venir.
C’est un pb quand on fait de l’investissement locatif car cela entrainera forcément une baisse des loyers (c’est déjà le cas, ils ont baissé en 2014). Donc faire un calcul de rentabilité sur 20 ans devient délicat pour équilibrer les comptes. Il faut anticiper une baisse de la valeur des biens que l’on achète (premier pb) et anticiper une difficulté à équilibrer les comptes avec une baisse prévisible des loyers à venir (2e pb).
Investir dans ces conditions sur des biens de centre ville hors de prix avec des cash-flow négatifs me semblent plus que dangereux actuellement, car ces CF vont devenir de plus en plus négatifs dans les années à venir.
Vous me dites : "Mais n’est-ce pas le bon moment pour investir dans des m² peu cher et qui profiteront de la remontée des prix dans les prochaines années ". Mais où trouvez-vous du m2 peu chers en France aujourd’hui mis à part dans les régions rurales ? Je vous envie. Les prix au m2 sont à des niveaux historiquement jamais vus.
Je vois déjà des baisses fortes sur beaucoup de bien dans ma région, mais la demande locative s’affaiblit également, donc le risque augmente. J’avais une ou deux idées d’investissement, mais j’hésite. Un exemple : un immeuble de 350 m2 acheté par les propriétaires 300 000€ en 2007 est mis en vente actuellement à 150 000. Bonne affaire ? Pas sûr car c’est dans une petite commune. Comment savoir si le marché locatif existe ? Cela rejoint mon post sur la façon d’analyser la demande locative.

Dernière modification par nik66 (21/04/2015 11h09)

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#73 21/04/2015 11h18 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Avec tout le respect, vous dites que les prix sont au plus haut et vous citez un exemple où le prix est divisé par 2.

Il est certain qu’il ne faut pas s’attendre à revivre 2000-2010 et qu’il convient d’être prudent en prenant une marge de sécurité. Je déconseillerais de viser de revendre plus haut dans 10 ans. En revanche se constituer un patrimoine voir un revenu est possible.

Regardez les chiffres car des affaires très rentables aujourd’hui cela existe. Les prix se sont ajustés dans de nombreuses régions.

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#74 21/04/2015 12h56 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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On entend souvent dire que l’immo va faire -30% sur les 5 prochaines (par exemple) années d’apres des specialistes.
Mais que va-t-il se passer ensuite apres ces 5 années ? L’immo est un actif comme un autre, il risque de remonté quand il aura atteint son plus bas non ?

Si on achete en dessous du prix du marché, et qu’on ne revent pas au plus bas, je pense qu’il ya quand meme des affaires à faire.

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#75 26/04/2015 19h49 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Je partage l’avis de Nik66, concernant la conjoncture en France.
Je ne vois pas de hausse ni d’arrêt de la baisse de l’immobilier en France.

Il faut se rendre compte que dans, beaucoup de pays, le chômage est au plus bas, la bourse au plus haut, et que l’on approche sans doute d’une correction. Comme tout les 7-8 ans, il est possible, que les marché boursiers, et l’économie subisse une correction. sauf qu’en France on as pas vraiment remonté la pente. Donc oui je ne suis pas optimiste.

Néanmoins, je pense que sur le long terme, l’immobilier peut toujours être rentable, dans certains secteurs.

Je ne sais pas de quelle commune parle Nik66 pour le bien, à 150000, mais cela peut être un exemple.

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