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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#51 07/12/2015 12h51 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Pour ce qui concerne le viager , j’ai une question simpl(ist)e.Pourquoi s’engager à acheter à terme aujourd’hui quelque chose qui vaudra moins cher demain ?
La très grande majorité des viagers est , de plus, proposée, occupée , ce qui renforce ma question.

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#52 07/12/2015 13h05 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   75 

Comment le savez vous que le bien en question sera moins chère ?


Le mouvement fait l'argent.

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#53 07/12/2015 13h26 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   48 

Selon moi l’attrait du viager c’est en préparation de la retraite, pour sécuriser l’acquisition, à moindre coût, d’une future RP ou une RS.

Nul ne peut prédire l’évolution des prix immo, dans sa globalité et spécifiquement au micro-marché convoité… même si historiquement les prix ont à minima suivi l’inflation et l’ont nettement dépassé par périodes.

De plus le viager est calculé pour que la somme du bouquet et des rentes futures ajustées de l’inflation soit inférieure au prix du bien sur le marché classique actuel.

L’inconvénient majeur est bien sûr le côté aléatoire de la durée de la partie "rentes", mais comme je l’ai indiqué plus haut cela pourrait se gérer via un système mutualiste.

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#54 07/12/2015 14h01 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   77 

Bonjour,

Je suis un peu étonné de ce que je lis.

Je ne sais pas si le système belge est différent du système français, mais les quelques maisons en viager que j’ai regardé avaient toutes une durée maximale de paiement, alors qu’en lisant vos postes, j’ai l’impression qu’en France, c’est d’office jusqu’au décès du "vendeur".

Toutes les annonces se composaient d’un bouquet + rente mensuelle sur x années maximum (20 ans généralement).

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#55 07/12/2015 14h22 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   15 

La base du viager est calculée de cette façon :

Bouquet + ( rente mensuelle * 12 * espérance de vie du vendeur ) = prix du bien

Si le vendeur vie plus ou moins longtemps, vous pouvez réaliser une bonne ou une mauvaise affaire.

Le vendeur m’a confié que son premier investissement avait été fait en viager, la personne est décédée accidentellement 3 mois plus tard…

Concernant mon cas, je ne supporte pas l’idée de parier sur la vie ou la mort de quelqu’un, je vois juste cette occasion comme une façon de dégager des revenus ( assez élevés pour le coup : 6 appartements loués ) en acceptant d’en donner une partie en échange.

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#56 07/12/2015 20h23 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   39 

@Koldoun effectivement j’avais trouvé quelques textes sur le sujet et il y a quelques grosses différences entre les pratiques francaise et belge.

1) Je ne retrouve pas de source a l’instant, mais de mémoire le fisc francais considere qu’une limitation de la durée de paiement conduit a limiter le caractere aléatoire du contrat (art 1964 du code civil, le contrat viager est défini aux 1975 et suivant). Il y a un impact fiscal sur la rente, et cela fait que la limitation de durée est l’exception en France - et la règle en Belgique,  comme vous le soulignez.

2) un autre point important est qu’en France un débitrentier qui arrête de payer ne perd pas tout (article 1978 du code civil), tandis qu’en Belgique on ne trouve rien de tel dans la législation ; dans les contrats que j’ai lu (dont un que j’ai signé) un défaut de paiement permet au vendeur de récupérer le bien sans compensation pour le bouquet et les rentes déja versés.

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#57 09/12/2015 08h49 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   

cricri77700 a écrit :

Comment le savez vous que le bien en question sera moins chère ?

Votre remarque est fondée . En fait il y a trois possibilités : baisse, hausse ou stabilité.
Quelle est la probabilité que se reproduise le même phénomène de hausse de long terme que nous avons connu sur la période 2000 / 2010 dans l’univers de temps concerné classiquement par un viager ?  j’ajoute à cela que nous n’avons pour l’instant pas connu la même période ( en longueur et en intensité) à la baisse. Juste avant 2000 une maison de 158 000 euros ( 1 million de francs ) était un bien cher , aujourd’hui …

Voilà pourquoi , je raccourcis ( peut etre un peu vite ) l’estimation que cela ne montera pas ( en euros constants )
J’ anticipe une baisse plutot qu’une stabilité pour quelques raisons autres :

* démographie
* intérêt pour les pouvoirs publics de faire baisser la charge liée au logement
* fiscalité locale gourmande qui nécessite pour l’investisseur de faire pression à la baisse
* augmentation des couts de possession liée à la rénovation énergétique
* changement des modes de consommation et notamment rapport à la propriété
* impossibilité quasi absolue d’aller plus loin dans la baisse des taux ( déjà négatifs dans certains cas ) …

Cordialement.

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#58 09/12/2015 15h59 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   13 

@darkvadehors :

J’ai tout de même plus l’impression de lire l’opinion partisane d’un trentenaire qui souhaite acheter sa résidence principale qu’une argumentation objective.

Oui, nous avons connue des crises plus violentes aussi bien dans la durée et que dans l’intensité. Pas besoin de remonter très loin. Il suffit de prendre la crise de 91.

Ensuite vous prenez un prix de 2000 pour modèle. Ce qui me semble délirant. Le contexte n’a rien à voir.
Aujourd’hui, le financement n’est pas le même. Les crédits sont plus longs et les taux (beaucoup) plus faible. L’inflation est également passée par là. De plus, 2000 c’est des prix poste crise (de 98 justement).
D’autres parts parler d’immobilier en général ne veut pas dire grand-chose. De quel marché parlez-vous ?

Il y a d’autres arguments que je ne comprends pas du tout. Exemple : « Augmentation des couts de possession liée à la rénovation énergétique »

Vous me rassurez quand même en ajoutant « en euros constant ». Oui, donc en gros, ca ne veut rien dire. Si l’inflation est de 15% sur 10 ans, une baisse de 15% à euros constants donne une stabilité.
Pour information, selon l’INSEE les salaires dans le tertiaire ont augmenté de 12% (et non 0% comme on peut l’entendre dans des conversations de bar) ces 6 dernières années (de 2009 à 2015).

Je ne sais pas comment les prix de l’immobilier vont évolués mais si l’immobilier ne monte pas jusqu’au ciel il ne descend pas non plus jusqu’en enfer.

La probabilité que les prix augmentent sur 10 ans ne me semble pas plus faible que la probabilité qu’ils baissent. Je vous trouve donc bien tranché.

Après, évidemment, si vous écoutez friggit….

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#59 09/12/2015 23h12 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   15 

Problème réglé de notre côté, en fouillant un peu, nous sommes tombés sur ca :

"Le bien ne doit pas rapporter à l’acheteur plus qu’il ne lui coûte.

Les juges vérifient également si le montant de la rente versée au vendeur est supérieur au prix que pourrait rapporter le bien, compte tenu de sa valeur ( cass.civ.3eme du 16/11/10, numero 09-1793).

Dans cette situation, l’acquéreur reçoit plus du bien que celui-ci ne lui coûte. Il ne prend aucun risque, quelle que soit l’espérance de vie du vendeur.

La vente peut donc être annulée pour défaut de prix ( cass.civ. 3eme du 25.5.10 numero 09-65258)."

Source : le particulier numero 1099

A re vérifier, mais dans notre cas cela perd tout son intérêt.

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#60 10/12/2015 00h31 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

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Il me semble que, sauf cas particulier, investir en viager est dangereux et peu rentable.
Je me suis amusé à faire qqs simulations avec des exemples pris sur le site de René Costes. Pour que l’opération soit rentable, le plus souvent, il vaut mieux que les personnes qui vendent vivent plutôt un peu moins longtemps qu’escompté.

Un exemple pris au hasard :
- appartement à Dijon estimé à 400 000€ occupé par un homme de 74 ans (horizon de 10 à 14 ans indiqué)
- bouquet 100 000€
- rente mensuelle : 1135€
- frais : 1030€ de charges par trimestre + 2200€ de taxe foncière (les deux à la charge de l’acheteur si je ne fais pas d’erreur ?).
L’acheteur verse 19940€ la première année, qui seront réévalués progressivement. Mettons 20000€/an pour simplifier. Sur 10 ans il aura versé au moins 300000€ (sans compter les frais d’achat). Sur 15 ans on arrive aux 400000€ évalués. Si le vendeur vit au delà de 88 ans on perd de l’argent. Tout cela sans compter l’entretien qu’il faudra fournir sur 15 ans. En prenant tout en compte, on doit devenir perdant bien avant, sans doute vers les 85-86 ans du vendeur.
Si le vendeur est une femme c’est bien sûr encore plus risqué… Mon avis est que de toute façon, en viager, il ne faut surtout pas que le vendeur soit une femme ! Elles sont désormais trop nombreuses à dépasser 95 ans !
Je ne prend pas trop en compte une éventuelle plus value sur le logement à laquelle je ne crois guère vu les prix actuels. Une hausse de 10% du bien le valoriserait à 440 000, une hausse de 20% du bien le valoriserait à 480 000€. Mais c’est un calcul théorique et risqué, à nouveau vu les prix actuels, je ne compterais pas trop dessus (on a en effet aussi un risque de baisse sur les années à venir).

Si, au lieu d’acheter en viager, nous plaçons notre argent. Mettons à 3% pour rester réaliste et prudent. En versant la même somme que pour le viager, c’est à dire 100000€ de départ placés sur 10 ans à 3% en versant là aussi 20000€ par an. 
Qu’obtenons nous ?
- sur 10 ans 363 670€
- sur 15 ans 527 775€ (vive les intérêts composés !).
Et si vous êtes brillant et que vous parvenez à avoir du 5% tous les ans sur 15 ans vous arrivez même à près de 640 000€ !
Nous sommes donc avec une probabilité importante d’être plus riches, sans entretenir le bâtiment sur 15 ans et sans risque sur l’éventuelle excès d’espérance de vie du vendeur. Nous avons alors plus de latitude pour acheter à ce moment là un logement, un gros capital, la possibilité d’acheter le logement à crédit, de continuer à placer le reste…etc.
Bref, je pense que je préfèrerais faire ce choix.

Dernière modification par nik66 (10/12/2015 00h34)

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#61 10/12/2015 07h14 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

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Réputation :   15 

Sauf que la vous parlez d’un viager occupé.

Pas mal de données changent si c’est un viager libre.

Dernière modification par Smad (10/12/2015 07h16)

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#62 10/12/2015 08h49 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

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@ Smad
C’est vrai mais dans l’immense majorité des cas il s’agit de viagers occupés.

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#63 10/12/2015 12h36 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   

@ skype

Je suis propriétaire de ma résidence principale, merci et même si ce choix n’est pas forcément 100 % rationnel , je n’oublie pas mon plaisir .
Quand on pose la question de rentabilité de la rénovation énergétique  des batiments , il faut souvent fermer les yeux car les temps de retour sur investissement sont très longs.
Par ailleurs , le législateur pousse objectivement à cette rénovation énergétique ( ce qui n’est pas un mal). Sur les batiments déjà construits , cela amène soit à investir dans des travaux de très faible rentabilité ,soit à constater au moment de la revente l’absence de travaux par une baisse de prix.
Dans le cas du viager , qui reste l’objet initial de la discussion , on a de fortes chances d’être dans le cas numéro 2.

Sans vouloir entrer dans les grande théories économiques qui ne sont pas le sujet de la discussion, on peut raisonnablement penser que les menaces déflationnistes sont nettement plus fortes que les menaces inflationnistes. Il suffit de voir la politique des taux pour s’en convaincre.
Alors bien sur vous allez me dire que l’immobilier est une protection dans les périodes inflationnistes , et j’en conviendrai avec vous , mais si vous venez m’expliquer qu ’en cas de déflation , c’est du pareil au même  … désolé mais là, même avec mon 0 réputation , je décroche !

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#64 10/12/2015 15h14 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

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@darkvadehors :

Si vous avez pris mon poste comme une attaque personnelle, j’en suis désolé.
Je sais très bien que vous n’êtes pas un trentenaire non plus (j’ai lu votre présentation). Je parlais de votre discours. Il me fait penser au discours de Pierre Sabatier.

Le premier problème c’est que c’est trop vague. Vous ne parlez pas d’un cas en particulier mais de l’immobilier en général. Ce qui pour moi ne veut rien dire.

Malgré le fait que l’immobilier baisse depuis 4-5 ans, vous avez des zones qui montent et des zones qui descendent. Tout n’est pas homogène.

Le deuxième problème est que vous raisonnez de manière statique. C’est-à-dire que vous pensez que la situation actuelle sera identique dans 10 ans. De manière statique vous avez raison. Le risque déflationniste est plus fort que le risque inflationniste concernant l’immobilier en général.

De plus, si vous prend les dernières données, il y aura une baisse pour 2015 mais nettement moins importante que celle de 2014. Et plus ca baisse, moins cela a de chance de baisser (car plus il y a de gens qui deviennent solvables).

Et surtout, 10 ans c’est long. Si je prends celui qui a acheter en 96 par exemple (donc 5 ans après le début de la crise 91-98), s’il a revendu en 2006, il a gagné beaucoup d’argent.

Entendons nous bien. Je ne dis pas que cela sera pareil en 2025. Beaucoup de chose ont changé. Mais je trouve que vous avez un avis trop tranché pour quelque chose qui me semble incertains.

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