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Forums des investisseurs heureux

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#26 29/03/2015 21h15 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

Membre
Réputation :   337 

Oui, en "très social", ça ne vaut pas le coup, car les plafonds sont très bas…
En "intermédiaire", voir en "social", c’est intéressant.

Il faut voir le zonage par commune sur le site :
www.territoires.gouv.fr/les-zonages-des … u-logement

Cdt,
Frédéric


Parrain Linxea - Bourse Direct - Binck - Fortuneo - WeSave : code FV1975 -  YOMONI - Contact

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#27 29/03/2015 22h37 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   36 

@Iqce : on pourrait en dire un peu plus sur cette phrase : "A l’occasion vous pouvez aussi bénéficier d’un PLH sur la commune qui subventionne souvent de manière sympathique des travaux tels que le ravalement de façade." ?
Vous voulez dire que la commune peut verser une aide ? Montant ? Quelles conditions ? Avez-vous des exemples ?

Quand on visite un petit immeuble de rapport pour faire du locatif, que faut-il absolument vérifier sur place pour savoir si cela peut être valable (en dehors des classiques comme l’emplacement), je veux dire en ce qui concerne le bâtiment en lui même ?
Y a-t-il un post avec une telle check list ?

Merci !

Dernière modification par nik66 (29/03/2015 23h08)

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#28 30/03/2015 10h23 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

Membre
Réputation :   48 

D’après mon expérience personnelle, le conseil que je donnerai à un investisseur débutant est que 80% de la rentabilité réelle du projet dépendra des paramètres de départ, aussi il ne faut pas économiser de son temps pour :

- prospecter, visiter des biens, faire des simulations de rentabilité, négocier le prix d’achat pour devenir incollable sur son marché local et dénicher la bonne affaire
- déterminer le meilleur régime fiscal et juridique compte tenu de sa situation personnelle
- mettre en concurrence des banques pour obtenir le meilleur taux
- mettre en concurrence des artisans pour réduire le budget travaux
- planifier et suivre les travaux pour en vérifier la qualité

Car après on est parti pour 15 à 25 ans de gestion (trouver et gérer locataires, gestion administrative et comptable, effectuer de petites réparations…), qui représenteront en termes d’heures de travail bien plus que le temps passé pour démarrer l’investissement, bien qu’elles auront peu d’influence sur la rentabilité (à l’exception d’un mauvais choix de locataire).

Le premier achat est un processus long à affiner par des lectures, beaucoup de visites, d’échanges avec des investisseurs expérimentés… je ne recommanderai pas de chercher à prendre un raccourci et signer en 3 visites juste parce que vous tombez sur un rendement brut intéressant.

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#29 30/03/2015 12h29 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   14 

nik66 a écrit :

@Iqce : on pourrait en dire un peu plus sur cette phrase : "A l’occasion vous pouvez aussi bénéficier d’un PLH sur la commune qui subventionne souvent de manière sympathique des travaux tels que le ravalement de façade." ?
Vous voulez dire que la commune peut verser une aide ? Montant ? Quelles conditions ? Avez-vous des exemples ?

Bonjour Nik66

La question ne s’adresse pas à moi mais je me permets quand même de répondre, d’autant que nous sommes dans la même région smile

Effectivement certaines communes subventionnent de manière non négligeable des travaux de rénovation.
Cas concret : à Vesoul, la mairie peut prendre en charge jusque 20% des travaux sur la facade, dans le cadre d’une programme de rénovation du centre ville.  Cela concerne le ravalement, bien sûr, mais aussi éventuellement les volets, la marquise, la véranda…

Évidemment, cela dépend de la localisation de l’immeuble, il y a plusieurs contraintes à respecter, et il faut pas mal d’échange avec les archi en charge du suivi du projet.

C’est beaucoup de paperasserie, mais ca peut valoir le coup !

Bonne continuation

(et pour info, une petite réunion des IH franc-comtois est prévue en avril, cf le Salon des Gentle(wo)men, si vous êtes interessé !)


La vie, c’est comme une bicyclette, il faut avancer pour ne pas perdre l’équilibre. (Albert Einstein)

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#30 30/03/2015 12h42 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

Membre
Réputation :   14 

nik66 a écrit :

Quand on visite un petit immeuble de rapport pour faire du locatif, que faut-il absolument vérifier sur place pour savoir si cela peut être valable (en dehors des classiques comme l’emplacement), je veux dire en ce qui concerne le bâtiment en lui même ?

Le Bâti:

couverture:
-état général (des trous partout = des infiltrations)
-durée de vie restante
-amiante (diagnostique)

charpente:
-parasite (diagnostique)
-tordu, rafistolé (peu indiquer un affaissement qui n’est pas forçément stoppé, ou les débats d’infiltrations traité tardivement)

maçonnerie:
-fissure (petite = infiltrations, grosse= bâtiment "instable")
-état de l’enduit, du ravalement si il y a lieu

menuiserie ext:
-qualité du vitrage
-état général (notamment les coins côté intérieur)

L’idée général est de savoir si l’immeuble souffre, ou va souffrir, d’infiltrations qui détériore très efficacement le second oeuvre et la finition, sans parler de l’inconfort pour les locataires
Donc d’estimer les travaux à prévoir.

Réseaux et partie commune:

Electricité:
-compteurs séparés (dont 1 pour les parties communes)
-terre (obligatoire)

Plomberie:
-sous-compteurs individuels
-robinet de coupure dans chaque appart
-plomb (diagnostique)
-vrai colonne, ou piquage sur piquage …

Gaz:
-compteurs individuels
-robinet de coupure dans chaque appart

Escalier:
-Stabilité
-parasite (diagnostique)

Porte palière:
-vrai porte ou porte de service ou porte intérieur

Cloison séparative:
-matériaux (isolé ou non)
-état général

Une fois tout ceci vérifié, il reste encore le second oeuvre et la finition des apparts et des parties communes:

Electricité, isolation, plomberie, vmc
sols, peintures, sanitaires, cuisines etc…

Surtout accordez beaucoup d’importance à l’humidité, au traces visibles bien sûr, mais aussi à votre impression (c’est vite maquillé à coup de peinture)

Bon là c’est sommaire, pour rentrer dans le détail il va falloir plusieurs pages…

nik66 a écrit :

Y a-t-il un post avec une telle check list ?

Sans doute, mais je ne l’ai pas vu.

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#31 30/03/2015 13h17 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   48 

Lors de mes premières recherches je me suis basé sur la check-list suivante :
http://www.bienacheterbienrenover.fr/fi … isite1.pdf

La liste de widget est intéressante car prenant en compte les spécificités des immeubles de rapport, il manque néanmoins un point essentiel concernant les vérifications au cadastre que le nombre de lots enregistré est bien égal aux nombre de lots réels.

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#32 30/03/2015 14h29 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   52 

nik66 a écrit :

@Iqce : on pourrait en dire un peu plus sur cette phrase : "A l’occasion vous pouvez aussi bénéficier d’un PLH sur la commune qui subventionne souvent de manière sympathique des travaux tels que le ravalement de façade." ?
Vous voulez dire que la commune peut verser une aide ? Montant ? Quelles conditions ? Avez-vous des exemples ?


Merci !

Clairette (de Die ? Encore le 26 ?) vous a répondu ; j’ai des exemples à 30% avec je crois rajout également de l’Etat suivant les enjeux.
C’est un montage gagnant gagnant tant pour vous, le locataire que la ville qui fait baisser son taux de logements insalubre et/ou améliore son image : nous avons tous en tête ces façades noires de pollution.

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#33 30/03/2015 14h52 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

Membre
Réputation :   14 

Effectivement, je n’ai pas abordé la partie administrative, je n’ai fait que la partie btp, et encore sans trop approfondir.

Ça vaudrait le coup de faire une vrai liste bien complète, traitant tout les aspects.
Un jour si je m’ennuie…

En ce qui concerne le btp, il y a pleins de petites astuces qui permettent de se faire une idée assez vite.
En particulier pour identifier les rénovations cache-misère, ou pire, les rénovations dangereuses.

Exemple rénovation cache-misère:
-lambris sur les murs ext, en particulier nord, souvent pour cacher un problème d’humidité

Exemple rénovation dangereuse:
-prises neuves et vieux tableau à fusible sans différentiel 30mA, il est probable qu’il n’y ai pas de terre même si la fiche est présente sur la prise (2P+T)

J’en ai des dizaines de ce genre.

Bien sûr il ne s’agit pas de vérité absolue, mais de points possiblement douteux, et en général quand il y en a plusieurs on peut supposer que ça a été rénové n’importe comment. Bien cerner la situation permet de savoir ou on met les pieds.

D’ailleurs il convient de ce méfiez des agents immobilier, certains peuvent être malhonnête ou incompétents.
J’ai eu le cas il y a peu, l’AI me soutenait que la toiture avait été refaite il y a peu d’années, ce qui bien sûr était faux (entièrement à refaire), il n’avait simplement jamais vu le bien.

Idem pour les diagnostiqueurs, certains sont peu consciencieux, à cela s’ajoute les cas ou les proprios mentent au diagnostiqueurs (par exemple un sols amiante caché sous un parquet flottant premier prix)

Edit:
Pour être clair, je considère par défaut tout les intervenants honnête (AI, diagnostiqueur, vendeur, acheteur, notaire, géomètre, locataire) mais je n’ai pas pour autant une confiance aveugle. D’ailleurs si je fais le compte de ma faible expérience perso, et de celle d’amis, il y a au moins un problème avec chaque intervenants sus-cités.

Dernière modification par widget (30/03/2015 15h09)

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#34 30/03/2015 15h49 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   36 

Très clair et très intéressant tout cela.
Je regarde un peu ma région et j’essaie d’utiliser l’outil rendementlocatif.com en ligne très pratique. Par contre, bcp de données à rentrer.
Pour vous, quand on on les a pas ou qu’on n’est pas un pro, quelles sont les lignes essentielles pour se faire une idée avant même de visiter ?
Quelles sont les lignes secondaires ou celles où, sans connaitre la donnée, on peut entrer un chiffre standard un peu passe-partout et prudent pour, là aussi, se faire la moins mauvaise idée possible ?

Je cherche absolument à dégager des revenus immédiatement, donc avoir un CF positif. Pas simple à trouver, mais peut être qqs possibilités dans mon coin. Si j’ai bien compris, il faut absolument payer pas trop cher et avoir de la rénovation. Pratiquement obligatoire de faire un emprunt sur 20 ans il me semble ?
On peut partir sur 500€ le m2 pour de la rénovation standard sur du bien ancien (j’entends par là plus qu’un simple rafraichissement, mais sans tout détruire quand même).

Dernière question, fiscale celle-ci. Dans mon cas, quelle option choisir ? J’ai un peu de patrimoine (financier surtout), je suis à l’ISF et tranche 30% sur impôts. par contre, je n’ai pas d’emprunt et j’ai des facilités pour avoir des prêts sur de gros montants avec de faibles taux. Je souhaite pouvoir augmenter mes revenus à court terme. Possible pour vous ?

Merci !

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#35 31/03/2015 12h26 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   108 

Guillaume33 a écrit :

nik66 a écrit :

Pourriez-vous me montrer un exemple d’une offre qui vous semble interessante

Très rapidement et sans approfondir  j’ai trouvé ça :

Et vous avez raté celui-là Guillaume :

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Qui a l’air tout aussi intéressant, et surtout mieux situé, parce que Lure et Mont-sous-Vaudrey, c’est pas le pied (pour faire des rimes… oui, on prononce "é" le "ey")


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#36 31/03/2015 17h14 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

Membre
Réputation :   40 

Salut François,

Non je n’ai rien raté car je ne cherche rien de particulier dans cette région et aucun client ne m’a mandaté en ce sens smile
Je donnais juste 2 exemples de belles rentabilités (sur le papier !), trouvée en 30 secondes chrono sur LBC ! Le but était de démontrer que dans chaque région de France, il y a des opportunités.
Après je n’ai rien approfondi, ni même vérifié la démographie des villes en questions…

Au plaisir

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#37 31/03/2015 19h38 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

Membre
Réputation :   36 

Interessant, en effet.
Sinon, quelque pistes sur mon dernier post ?

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#38 01/04/2015 15h32 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   108 

Guillaume33 a écrit :

Salut François,
Non je n’ai rien raté car je ne cherche rien de particulier dans cette région et aucun client ne m’a mandaté en ce sens smile
Je donnais juste 2 exemples de belles rentabilités (sur le papier !), trouvée en 30 secondes chrono sur LBC !

Je sais bien que vous ne l’avez pas raté, car votre post est du 28 mars et l’annonce du 30. C’était moi aussi pour donner un exemple trouvé en 30s smile

Nik66, les éléments les plus importants pour la simulation sont :
- évidemment prix d’achat et loyer
- le montant des éventuels travaux
- le régime fiscal et la tranche d’imposition

Les lignes que l’on peut estimer "facilement" sans les connaître sont l’assurance (je compte 80 € par logement), la taxe foncière (je prends généralement 1 mois de loyer), les caractéristiques du crédit (regardez sur des comparateurs de taux et de l’assurance du crédit)

Ces données sont suffisantes pour avoir une information qui va déjà s’approcher pas mal de la réalité.

Ensuite, vous pouvez ajouter une marge de sécurité par rapport aux vacances locatives (personnellement je n’en tiens pas compte, car d’expérience, je n’ai que très très peu de vacances dans mon coin) ainsi que pour les petits travaux.

Pour générer un cashflow suffisant, à moins d’avoir une rentabilité de 15% ou un gros apport, un prêt sur 20 ans me semble en effet un minimum.

Pour la question fiscale, c’est difficile à dire… et il n’y a pas réellement de méthode miracle. Les pistes des achats avec travaux et du régime Borloo ancien ont déjà été abordées. Il faudrait peut-être regarder du côté d’une SCI à l’IS, mais celles-ci ne sont pour moi intéressantes que si on ne se reverse pas de dividendes, ce qui ne semble pas être votre souhait.

Dernière modification par Siocnarf (01/04/2015 15h34)


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#39 02/04/2015 14h29 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   36 

Merci.
Fort de vos réponses, j’ai regardé quelques annonces dans ma région.
Je vous en propose ici une petite sélection. Il s’agit de choses volontairement très différentes. Tout est tiré du bon coin, il y en a plus qu’il n’en faut et vu la tendance de l’immobilier, je crois qu’il y en aura de plus en plus dans les mois à venir…
Pourriez-vous me dire si certaines vous plaisent et pourquoi ? Cela peut être un bon exercice !

Et tout d’abord du bradé mais dans des petites villes en déclin avec d’importantes réparations (toiture) :
Maison 10 pièces 211 m² Ventes immobilières Haute-Saône - leboncoin.fr
Immeuble 360 m² Jussey Ventes immobilières Haute-Saône - leboncoin.fr

Encore du bradé dans une ville en déclin avec un local commercial mais au centre ville :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Qqc de très bon marché mais dans une ville en déclin industrielle avec une grosse rénovation :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Toujours du bon marché, dans une petite ville en stagnation avec aussi une grosse rénovation :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Du peu cher mais dans une petite ville en léger déclin et peu dynamique :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Une façade peu chère dans une ville assez bien placée avec locaux commerciaux :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Du "clé en mains" mais plus cher dans un petit bourg dynamique :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Plus cher, mais à Lons-le-Saunier centre :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Encore plus cher mais avec 10% et à proximité de la Suisse :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Et un gros budget pour finir, mais à Besançon :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

Voilà un échantillon !
En attendant le plaisir de lire vos commentaires…

Dernière modification par nik66 (02/04/2015 14h42)

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#40 02/04/2015 14h51 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   221 

Il me semble qu’il est impossible de vous répondre sérieusement sans connaître le contexte (prix du marché local, marché locatif, dynamique démographique…)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#41 02/04/2015 15h01 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

Membre
Réputation :   36 

Ah, vraiment ? Même pas un avis "théorique" ou "sur le papier" pour savoir si certains vaudraient le coup d’en savoir un peu plus ?

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#42 02/04/2015 15h04 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   108 

Bonjour Nik66,

Je n’ai pas regardé tout en détail, mais une première chose me choque sur votre sélection : l’étendue géographique de votre recherche.

Il est important selon moi, et vu le type de biens que vous visez, d’investir à proximité de chez soi, pour ne pas plomber la rentabilité. En effet, si vous ne pouvez pas vous déplacer, comment aller vous contrôler les éventuels travaux de rénovation, puis les mises en locations et les petits travaux ? Vous devrez le faire faire par des pros et ça risque de vite vous coûter cher. Or votre sélection va de Vesoul à Saint-Claude en passant par Saint-Hippolyte… soit la Franche Comté toute entière.

Je ne dis pas que l’éloignement n’est pas possible à gérer, mais il va engendrer d’autres critères de sélection pour que ça ne soit pas un casse-tête : des biens sans travaux, avec peu de turnover, et peu d’ennuis potentiel. J’y ai déjà réfléchi, et pour moi la réponse à ces questions est simple : un local commercial en hypercentre d’une grande ville.

Ensuite, petite mise en garde par rapport aux travaux sur certains biens : tous les travaux ne sont pas déductibles. Je pense notamment à votre premier lien. Sur ce bien, il faut à mon avis tout refaire et créer des lots : ce sont des travaux qui ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Donc faites attention à ce point !

Sur votre sélection et en ayant regardé juste très rapidement, j’aurais une préférence pour l’immeuble à Saint-Hippolyte qui me semble plus propre, et avec un locataire de premier choix pour le commerce…


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#43 02/04/2015 15h16 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   36 

Merci de votre réponse.
Vous savez, je commence à m’intéresser sérieusement à ce type de placement et je n’envisage, à ce stade, pas encore réellement d’investir, j’ai encore besoin d’en apprendre plus. Ma liste relève donc plus du jeu de rôle que d’une réelle volonté d’investir. J’ai donc pris toute ma région car ce sont des lieux que je connais bien, c’est tout.
Mais je trouve que cela peut être vraiment intéressant et formateur car cela pose des exemples très concrets, et comme je sais qu’il y a des investisseurs chevronnés sur le site, cela m’intéresserait bcp d’avoir leur avis et les rasions qui font que tel lieu peut ou ne peut pas aller.

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#44 02/04/2015 16h50 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   108 

Il est très difficile de donner un avis pour un bien en se basant uniquement sur une annonce, et encore plus difficile de donner un avis pour un bien dans une région que l’on ne connait pas, donc je doute que vous ayez des réponses pertinentes.

Je vous propose de poussez votre jeu de rôle un peu plus loin en vous fixant vos critères (prix maximum, nombre de lots maximum, bien avec travaux ou pas, distance géographique, "qualité" des locataires …) et d’essayer d’identifier des biens répondant à ces critères.

Ensuite, nous pourrons certainement donner un avis plus précis sur cette sélection déjà un peu moins grande…

Dernière modification par Siocnarf (02/04/2015 16h55)


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#45 03/04/2015 13h20 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Je comprends, d’autant que les biens proposés sont vraiment très différents. Disons que j’aurais apprécié avoir le retour de qqs regards affutés.

Beaucoup de bâtiment sont sur le marché maintenant et la plupart sont des immeubles anciens sur les rues principales d’une ville petite ou moyenne (entre 2000 et 10000 hbts). Une fois sur deux il y a un local commercial vide et pas mal de travaux de rénovation à faire. Je pense que vous voyez le type de bien dont je parle car ils sont très nombreux.
Ils offrent l’avantage d’avoir souvent une assez bonne surface habitable (entre 150 et 600 m2) pour pouvoir faire plusieurs appartements et on peut en trouver à des prix assez bas (du fait des travaux à effectuer et parfois du dynamisme des communes).
Un exemple type de ce dont je veux parler est ceci :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s
Ou ceci :
http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=10_s

En dehors des questions sur la commune et l’emplacement, globalement que pensez vous de ce type de bâtiment ?

J’ai plusieurs interrogations :
- ils sont souvent plein centre sur les rues qui circulent le plus et donc les plus bruyantes : trouve-t-on encore facilement des locataires pour ce type de bien sachant que les gens aujourd’hui préfèrent être en dehors au calme avec leur petit coin de jardin ?
- ils n’ont souvent pas de parking. Un locataire doit donc se trouver à se garer le long de la rue. Peut-on investir dans un immeuble sans parking ?
- que faire du ou des locaux commerciaux s’il y en a ? Faut-il éviter un immeuble avec un local sachant que dans ce type de commune le plus probable est qu’on ne retrouvera pas de locataire ?

Que pensez-vous de tout cela ? Avez-vous ce type de bâtiment en locatif ?
Merci.

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#46 03/04/2015 13h34 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   224 

Vous êtes parfaitement conscient des points noirs que vous listez, c’est positif.

Un local commercial dans une zone paumée est une plaie, vous ne louerez pas mais payerez la taxe fonciere.

Pas de parking est un frein si vous louez de grandes surfaces. C’est moins gênant pour les T1 T2 souvent loués aux étudiants. Encore que dans un village paumé, il n’y a pas d’étudiant.

Une rue bruyante est aussi un problème. Si vous habitiez un village, vous rechercheriez le calme ou le bruit?

Les proprios d ces immeubles les vendent pour une bouchée de pain parce qu’ils ne valent pas plus. Tout y est à refaire. En incluant le budget travaux, je pense qu’il faut partir sur une renta de 20% net minimum pour ce genre de biens, en étant parfaitement conscient des risques.


Left the Rat Race in 2013

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#47 03/04/2015 14h07 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   30 

nik66, je vous conseille vivement de consulter les autres sujets de cette rubrique. Je suis sûr que rien qu’avec une recherche sur "immeuble de rapport" vous trouverez des réponses à vos très nombreuses questions.

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#48 03/04/2015 14h08 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   

Bonjour,

Je ne réponds pas mais pose une question complémentaire. En ayant un faible taux marginal d’imposition (14%) en et étant raisonnable sur les risques (2 mois de vacances, 1 demi-mois de loyer de travaux d’entretien), pour arriver à l’autofinancement en micro-bic, il faut arriver à un rendement brut d’environ 12%, ce qui revient à diviser le prix du marché par presque 2 sur les quelques biens que j’ai étudié vers chez moi (Ille-et-Vilaine, Rennes ou campagnes environnantes).

Ma question est donc simple : comment arrivez-vous à autofinancer vos investissements ? Même en étant très efficace en négociation, là ça me paraît vraiment impossible…

Qu’en pensez-vous ?

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#49 03/04/2015 14h19 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   224 

2 mois de vacance locative, vous y allez fort….

Prenons un immeuble de 2 lot à 100k€ qui rapporte 2 fois 500€ par mois, avec une TF à 800€ et des travaux à 2k/an.

Vous avez une renta nette de  (500*2*11.5 (15j de vacance)-800-2000) / 100000*1.08 = 8% net

Vous touchez par mois : 725€ et remboursez un crédit de 500€

Cash flow positif de 225€ mensuel.

Bon, en réalité faut rajouter l’eau et la PNO, et ré évaluer les 2k€ de provision pour travaux, si l’immeuble a été rénové vous pouvez tomber à 250€, au début en tout cas.


Left the Rat Race in 2013

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#50 03/04/2015 14h22 → Comment faire un investissement immobilier rentable ? (immobilier)

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Réputation :   221 

@robby77

Deux mois de vacances locatives chaque année, c’est pas un peu beaucoup ?

Quand à choisir le micro-bic, c’est généralement la meilleure formule pour s’éloigner de la rentabilité wink

Selon la situation fiscale de chacun, généralement emprunt + travaux + réel est un bon trio auquel il faut effectivement ajouter négociation.

Aux taux d’emprunt actuels, l’autofinancement existe à 9,5/10% brut à condition d’avoir des charges raisonnables.

De multiples intervenants du forum sont en autofinancement, en fouillant un peu les parcours vous aurez un échantillonnage des possibles…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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