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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 02/02/2011 09h36 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   69 

bonjour,

acheter un appartement en viager fait-il partie de votre stratégie ou de vos réflexions ?

Merci de nous faire part de vos idées sur ce thème !

Mots-clés : viager


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#2 02/02/2011 10h00 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Administrateur
Réputation :   1307 

Un ami l’avait fait, avant de revendre son viager quelques années après.

Je crois qu’il voulait y habiter, mais il en a eu marre d’attendre… (hum, c’est vrai que moralement c’est spécial le viager…)

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#3 02/02/2011 10h07 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Modérateur
Réputation :   1084 

Acheter un bien en viager en direct : Non, car contraire à toute diversification (l’usufruitier peut vivre jusqu’à 120 ans, comme décéder rapidement), et je préfère éviter de "spéculer" sur le décès d’une personne.

Par contre, je pense que les viagers pourraient avantageusement être achetés par des sociétés qui mutualiseraient le risque, et proposeraient alors des "parts" à leurs associés (un peu comme les SCPI pour l’immobilier…).

Ceci permettrait d’une part aux propriétaires cédant leur bien en viager de bénéficier d’un revenu assuré jusqu’à… ce qu’ils n’en aient plus besoin. Et si les paramètres financiers sont correctement calibrés, on permettrait aussi aux associés d’une telle société de réaliser un bon placement.

Pour le moment, je n’ai pas trouvé de société présentant ces caractéristiques. Les assureurs qui font ceci semblent se conserver une marge trop importante pour que ça soit réellement intéressant. Peut-être aussi que l’équation économique associée n’est pas si facile que ça à résoudre…


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#4 02/02/2011 16h32 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   69 

GoodbyLenine a écrit :

Par contre, je pense que les viagers pourraient avantageusement être achetés par des sociétés qui mutualiseraient le risque, et proposeraient alors des "parts" à leurs associés (un peu comme les SCPI pour l’immobilier…).

Sauf erreur de ma part, le Figaro Magazine en septembre 2010 avait cité la société Koesion avec interview d’Eric Guillaume; je me demande s’ils ne proposaient pas un produit comme celui dont vous parlez.


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#5 02/02/2011 17h22 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   151 

L’achat d’un viager ne me paraît pas être une stratégie intéressante pour devenir immédiatement rentier. C’est même plutôt le contraire : c’est la vente en viager d’un bien immobilier qui permet de toucher une rente et donc de devenir "rentier".

Il est également possible de vendre la nue-propriété d’un bien immobilier, ce qui permet de toucher un capital tout en restant dans le bien immobilier.

Il existe également le viager financier : aliéner un capital contre une rente. Le viager financier est une spécialité de certains assureurs, mais je connais également des particuliers qui pratiquent ce genre d’opération avec des taux de rente plus avantageux ou une meilleure revalorisation à la clef de la rente (sur l’indice insee du coût de la vie)…

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#6 02/02/2011 18h11 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Modérateur
Réputation :   1084 

JOB a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Par contre, je pense que les viagers pourraient avantageusement être achetés par des sociétés qui mutualiseraient le risque, et proposeraient alors des "parts" à leurs associés (un peu comme les SCPI pour l’immobilier…).

Sauf erreur de ma part, le Figaro Magazine en septembre 2010 avait cité la société Koesion avec interview d’Eric Guillaume; je me demande s’ils ne proposaient pas un produit comme celui dont vous parlez.

J’ai trouvé des informations sur cette société toute récente (sur son site, et sur un post de boursorama, qui arrive en tête des requêtes google…), qui veut faire exactement ce que j’avais décrit.

Elle semble viser essentiellement des retraités (ou de futurs rentiers) prêts à aliéner leur RP contre une rente, et pour le moment des investisseurs institutionnels disposés à investir à long terme, en visant un rendement de 7 à 8% (avec un ticket d’entrée à 2.5 M€), sans exclure la possibilité future d’investissements ouverts au public.

A suivre…

Dernière modification par GoodbyLenine (02/02/2011 18h14)


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#7 14/05/2011 19h45 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   

En passant par une SCPI, c’est moins risqué.

Par exemple la SCPI Pierre48 s’apparente un peu à ça, vu les actifs qui la compose :
http://www.paref-gestion.com/pierre48/p … tiques.php

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#8 01/12/2011 18h46 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   

Le viager acheté par une société sous forme de fond mutualisé viens de sortir avec la société Turquoise finance le fond s’appelle "viager life fund" il s’agit d’une SICAV agrée au Luxembourg et accessible sur les comptes titre (en direct) ou sur des contrats d’assurance vie Allianz Luxembourg ou Lombard. Leur modélisation est bien construite.
code ISIN: LU 0569699696

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#9 01/12/2011 19h29 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   143 

1 message = 1 pub ?

Il y a peu d’information sur internet concernant ce "fond".

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#10 01/12/2011 19h42 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   

Il s’agit d’un nouveau fond il est référencé au Luxembourg

youtube : www.youtube.com/watch?v=EQr5-uvaTMY

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#11 01/12/2011 19h43 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   

et pour info c’était une information….
merci pour la réputation super pognon

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#12 01/12/2011 19h44 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   

Genial a écrit :

Le viager acheté par une société sous forme de fond mutualisé viens de sortir avec la société Turquoise finance le fond s’appelle "viager life fund" il s’agit d’une SICAV agrée au Luxembourg et accessible sur les comptes titre (en direct) ou sur des contrats d’assurance vie Allianz Luxembourg ou Lombard. Leur modélisation est bien construite.
code ISIN: LU 0569699696

@Genial
Ce fond suisse n’est pas nouveau, au moins un an,et  pour apporter ma contribution, une autre officine parisienne de viager s’est lancée sur ce créneau de fonds dédiés.
La mutualisation est assurément la voie en la matière, mais il est à craindre que la loi sur les PV immo lamine l’intérêt du dispositif en lui-même…

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#13 30/01/2012 17h36 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   -1 

Le Viager est en effet une bonne solution pour capitaliser et préparer sa retraite
Mais le faire en direct n’est pas simple et surtout difficile pour certains à gérer moralement
Il existe des possibilités par le biais de fonds qui permettent de mutualiser et diluer les risques , surtout celui de la donnée alléatoire d’occupation du bien par le propriétaire
Je connais un fond qui permet de jouer gagnant/gagnant entre les 2 parties
Le vendeur gardant la possibilité de rester chez lui avec des revenus complémentaires importants
Et l’acheteur peut prétendre à 1 résultat trés intéressant et maitrisé

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#14 01/02/2012 13h46 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   82 

Et serait il possible de connaitre le nom du fonds?

Merci d’avance

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#15 01/02/2012 14h04 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   66 

Pour bernard2401:

C’est drôle tout de même toutes ces personnes ne se présentant pas, ne postant qu’un seul message et comme par hasard ce message vante un produit miracle que personne d’autre sur le forum n’arrive à trouver !

Je me permet également de rappeler la charte du site que ce monsieur n’a pas lu (Mission, Vision, Valeurs et Charte des Investisseurs Heureux)

Pour la non-présentation :

Charte a écrit :

Nouveaux arrivants
6. Le Best Of et le livre de l’investisseur heureux, vous lirez
7. Au moins succinctement dans la rubrique idoine, vous vous présenterez

Pour la publicité non argumentée :

Charte a écrit :

* Précision : de par la thématique abordée, notre communauté attend un certain niveau de qualité des échanges et notamment des opinions argumentées, factuelles, étayées ou des questions précises et circonstanciées.

* Intégrité : notre communauté attend de ses membres qu’ils soient intègres et qu’ils précisent au besoin les éventuels conflits d’intérêts ou biais susceptibles de donner une autre lecture à leur propos.

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#16 17/09/2012 20h05 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   -2 

Différents fonds viager Francais sur législation Francaise…. existent désormais.
Ils permettent à des investisseurs (Institutionnels, mutuelles, assureurs) d’acquérir des biens immobiliers résidentiels dont la performance financière est supérieure à l ’immobilier classique, de par l’absence de vacances de loyers décomptés dans le droit d’usage retenu(DUH) qui décote le prix de marché (PM)pour obtenir le prix d’acquisition en valeur occupée (VO).
Ces fonds sont gérés directement par des institutionnels en fonds dédiés (SCI, SAS…) ou des fonds club deal entre plusieurs investisseurs, ou des fonds ouverts aux investisseurs privés (FCPR, Sicav..) gérés par des Asset managers, avec collecte par des Conseillers en Gestion de Patrimoine
Ces derniers fonds ouverts permettent à des personnes privées d’investir des parts de fonds , et de ne pas faire du viager en direct. Ainsi le risque est mutualisé sur le nombre de biens acquis par un fonds (au minimum 40 M€ sur les fonds ouverts actuellement) et cela limite les risques de longevité du viager individuel classique de gré à gré.
Pour le vendeur, Il obtient la VO à partir du PM moins les DUH de son bien: Cette VO est versée soit intégralement (Fonds COREM réservé aux sociétaires de cette caisse de retraite) soit bouquet+rente pour autres fonds. Mais le paiement de sa rente est plus sécurisé qu’avec un acheteur privé compte tenu de la surface financière de l investisseur. Le coté morbide est aussi atténué car l’acheteur , fonds ou l’institutionnel n’ont pas vocation à habiter au plus vite en lieu et place…
Eric Guillaume
Président Koésion

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#17 17/09/2012 20h07 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   82 

Non seulement c’est de la pub, mais votre explication est d’une opacité rare.

Évidemment on recommandera de ne pas vous recommander.

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#18 18/09/2012 02h28 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Modérateur
Réputation :   1084 

ericguillaume a écrit :

Eric Guillaume
Président Koésion

Question : s’agit-il de KOESION COURTAGE (PARIS 15) Chiffre d’affaires, résultat, bilans sur SOCIETE.COM - 513952796 (société liquidée et radiée en avril 2012), de VIRAGE VIAGER (PARIS 15) Chiffre d’affaires, résultat, bilans sur SOCIETE.COM - 521440701 (créée en 2010, aucun bilan déposé à ce jour) (toutes deux dirigées par Eric Guillaume) ou d’une autre société (laquelle ?) ?


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#19 18/09/2012 22h29 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   20 

Bonjour
Une expérience réelle d’achat en viager? NON : 2 pour le prix d’une !

Mes parents ont acheté il y a une trentaine d’année (racheté en fait) une maison en viager occupé (en fait mi-occupée mais plus vraiment occupée :)

Le vendeur avait acheté le viager de la totalité de la maison, du jardin et d’un verger attenant + l’usufruit du rez de chaussé de la maison et du verger, c’était dans en 1950 environ. Il était âge de 35 ans et la vendeuse de 65.
En 1979, trente ans après, en ayant raz le bol de vivre dans 65m2 (et d’attendre une mort qui ne venait pas) il a revendu à mes parents. Le vendeur du viager avait 65 ans et la vendeuse du bien 95.
La vendeuse a été hospitalisée pendant la vente, mes parents ont emménagé (dans le rez de chaussée uniquement) la vendeuse est toujours restée à l’hôpital et est morte 3 mois après.
Fin du viager et pleine propriété.

Le re-vendeur a revendu sans jamais vraiment en profiter….
Mais il en a profité quand même en partie pendant ces années…
A 95 ans la part viagère devait être lourde, mais payée 3 mois seulement…
Aucune idée de son prix d’achat initial, de la rente payée pendant 30 ans, du gain à la revente, de la rente payée par mes parents… mais sur une si longue période ça n’a plus de sens, quel rapport entre 250 anciens francs de 1950, 250 nouveaux francs de 1979 et 250€ de 2012… même rapporté à l’inflation je ne pense pas qu’on ne peux comparer.

Ma conclusion ?
Aucune conclusion… désolé. Juste un témoignage sans plus-value de ma part.
On pourrait dire "pas bien" pour le 1er acheteur et "bien" pour mes parents… peut-être.
Peut-être que lui aussi a fait une belle affaire en vendant 95% de son prix d’une belle maison qu’il n’aurait jamais pu acquérir sans le viager.
Faites-vous votre propre avis! :)

Pitié Super_Pognon, BorderLine, Ratpack, pas de mauvaise recommandations : je n’ai pas de viager, ni acheté ni vendu et ne compte pas ni en acheter un ni vendre la maison de mes parents :)

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#20 18/09/2012 22h43 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   143 

Cher clero, je ne comprends pas votre mise en garde à l’égard de quelques membres (dont moi). Nous pouvons en parler en privé si vous le souhaitez.

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#21 19/09/2012 00h07 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   82 

@Clero : personnellement je n’irais pas vers le viager. Mais je ne doute pas que certains ont fait des affaires exceptionnelles, par simple coup du sort.

Quand j’étais plus jeune, j’avais discuté de cela en repas de famille, et je me souviens avoir entendu "un investissement pousse au meurtre" wink

Je crois que votre conclusion est la bonne : "Aucune conclusion"

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#22 19/09/2012 09h33 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   69 

clero a écrit :

quel rapport entre 250 anciens francs de 1950, 250 nouveaux francs de 1979 et 250€ de 2012… même rapporté à l’inflation je ne pense pas qu’on ne peux comparer.

salut Clero, réponse ci-dessous :
Coefficient d’érosion monétaire : inflation en France depuis 1910


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#23 19/09/2012 22h28 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   20 

Merci Job pour les liens

J’avais déjà vu (en moins pratique) de telles listes d’inflation par année, mais ces chiffres n’apportent pas toutes les réponses.

Un ouvrier pouvait par exemple gagner 3000 Francs en 1975, avec ça il pouvait facilement acheter une maison confortable même avec des taux de crédit de 13%. Il pouvait faire autant de plein d’essence de sa 4L qu’il voulait sans que ça ne pèse significativement sur son budget. Une belle télé c’était plusieurs mois de salaire et les voyages en avion quasi inabordable. En 1975 ça valait encore le coup de faire son potager et d’élever qq poules.

Aujourd’hui ces 3000 Frs feraient (à la louche) 2000€, effectivement un ouvrier peut gagner environ 2000€ (même si je pense que c’est plutôt dans les 1500€ dans la réalité, enfin c’est pas le sujet). Mais la question est : Qu’est ce que représente 2000€? Qu’est ce qu’on peut faire avec? Comment vit-on en 2012 avec 2000€?

C’est incontestablement beaucoup plus difficile de se loger correctement, chaque plein d’essence prend 3 ou 4% des revenus mensuels. Par contre on peut s’acheter 2 super TV 3D avec un seul salaire, on payer 3 ou 4 aller-retour Paris-New York avec chaque salaire, en revanche avoir des poules pour économiser quelques euro d’oeuf par mois n’est pas financièrement significatif.

La comparaison ne peut pas être fiable. Les modes de vies ont changer, l’alimentation par exemple. Peut-on comparer les prix de plats cuisinés d’aujourd’hui, de céréale Kellogs, et de la nourriture industrielle en général au prix de matières brutes beaucoup plus consommées à l’époque comme la farine par exemple? Ou doit-on comparer le prix d’1kg de farine aux 2 époques sachant qu’aujourd’hui on en achète quasiment plus?

Pour aller plus loin, il y a des innovation quasi incomparables financièrement : les formidables services de télécommunication d’aujourd’hui, qui ne nous coutent que quelques 10 aines d’€… comment les rapporter à un niveau de vie passé, à une époque où internet n’existait pas… prendre le prix d’un abonnement à la bibliothèque en 1975?

Autre façon de voir : de combien d’euro par mois ai-je besoin aujourd’hui pour vivre dans les mêmes conditions de confort qu’un français moyen en de 1900?

Voilà en substance pourquoi je trouve que les comparaisons de monétaires, de montants, à des époques trop éloignées sont un art délicat.

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#24 19/09/2012 22h38 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
Réputation :   20 

Super_Pognon a écrit :

Cher clero, je ne comprends pas votre mise en garde à l’égard de quelques membres (dont moi). Nous pouvons en parler en privé si vous le souhaitez.

Oups, mésentente super_pognon, c’était une plaisanterie (mal formulée sûrement) par rapport au fait que je ne veux pas vendre ici la maison de mes parents en viager… lié au fait que vous -et d’autres- avez malfamé des vendeurs/recommandeurs douteux de fonds dans cette discussion.
Mauvaises recommandations que je trouve par ailleurs tout à fait justifiées, et je vous remercie, vous et ceux qui veillent aux règles de ce forum, d’être si vigilant.

Donc ce n’était absolument pas une mise en garde, une blague, manifestement pas bien bonne.
Bref… j’espère "l’incident" clos.

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#25 20/09/2012 21h45 → Viager : investir dans un viager ? (viager)

Membre
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