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Forums des investisseurs heureux

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#1 30/11/2014 23h58 → Investir dans une maison pour faire de la colocation meublée en LMNP... (colocation meublée)

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Bonjour à tous,

j’étais en pause sur l’immobilier depuis quelques temps car investi dans un projet perso qui a démarré plus tôt que prévu.

Mais ma présence terrain passée vient peut être de porter ses fruits, puisqu’un agent immobilier m’a appelé en me disant qu’il avait une maison à brader.

Il a pensé à moi compte tenu de la situation, et du fait que je sois potentiellement intéressé par la colocation.

En effet, la configuration de la maison fait d’abord penser à un découpage en 3 logements (1 par niveau) mais cela implique l’installation de compteurs, et l’acquittement de 2 taxes parkings pour 20k, ce qui vient rapidement grever la rentabilité…

Mais moi, je peux y envisager une colocation, donc 2 cuisines en moins, et pas de taxe parking. A vue de nez, je pourrais m’en sortir à 200k avec 5 chambres soit un loyer d’environ 330€ avant charge.

C’est compétitif avec les studios meublés de base, et franchement moins cher qu’un T2 nu. D’autant plus que l’emplacement est idéal.

Je suis dans l’attente d’une estimation des travaux pour valider l’offre à faire, et devrais passer rapidement à la recherche de financement ainsi qu’au montage de la structure juridique (LMNP).

Jusque là j’ai pas trop mis le nez dedans, vous me conseillez d’aller voir qui ? Un comptable?

Mots-clés : colocation meublée


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#2 01/12/2014 10h37 → Investir dans une maison pour faire de la colocation meublée en LMNP... (colocation meublée)

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Bon retour parmi nous @Pruls wink

Je n’en reviens pas qu’un agent immobilier revienne vers vous après tant de temps, c’est sans doute que vous avez su le convaincre et aussi que les maisons sont totalement invendables !

Pourquoi voulez vous voir un comptable ? Il me semble que vous avez suffisamment potassé le sujet pour pouvoir le cerner et prendre un décision, non ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 01/12/2014 10h41 → Investir dans une maison pour faire de la colocation meublée en LMNP... (colocation meublée)

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Bonjour DDtee,

quand est ce qu’on déjeune ensemble?

Pour avoir une vision d’ensemble, j’ai fait l’effort de descendre assez précisément dans le détail. Je connais donc aujourd’hui plusieurs schémas d’investissements, du moins sur le papier.
Avec ça, je peux effectivement prendre une décision.

Cette décision est d’ailleurs quasi prise pour moi, faut que j’achète, les voyants sont au vert.

Mais je n’ai ni le goût du détail, ni celui de la compta. Je sais faire donc je comprends, mais ça me gave.
Donc pour mettre en place tout ça, je souhaite déléguer.

Et si je ne me trompe pas, un comptable est un partenaire à trouver pour durer.


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#4 01/12/2014 10h48 → Investir dans une maison pour faire de la colocation meublée en LMNP... (colocation meublée)

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Vous avez du temps pour trouver un comptable, a priori la comptabilité serait à faire pour mars 2016. Je ne pense pas qu’il vous apportera quoique ce soit pour l’achat…
Tous les voyants au vert cela veut enfin dire > 10% ?
(Je vous fais un MP)


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#5 01/12/2014 10h54 → Investir dans une maison pour faire de la colocation meublée en LMNP... (colocation meublée)

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Au pire 10%, certes en coloc, mais avec de vraies prestations de qualités (espaces, confort), à un endroit de qualité.

Bon attendons l’estimation des travaux quand même. Encore que je devrais être en mesure de booster cela en réalisant une partie des travaux.
C’est en partie sur cet aspect que j’ai besoin d’y voir clair.


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#6 03/01/2015 02h41 → Investir dans une maison pour faire de la colocation meublée en LMNP... (colocation meublée)

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Bonjour PRULS,

Où en êtes vous de ce projet? avez vous étudier l’aspect loi alur, et si c’est le cas quelles sont vos conclusions?
Au plaisir,

Willy

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#7 04/01/2015 14h48 → Investir dans une maison pour faire de la colocation meublée en LMNP... (colocation meublée)

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Bonjour,

mon projet est reparti aussi rapidement qu’il est venu avec un différentiel trop important sur le coût des travaux.

L’agent immobilier m’avait bien emballé, mais avait sous estimé les travaux de 30%… J’ai bien fait de faire passer une entreprise.

J’étais et je suis dans une période de faible disponibilité qui met la recherche d’indépendance financière en attente.

Ma disponibilité pour rechercher le bien qui va bien est donc réduite à l’étude des opportunités qui me sont présentées.

Mais ce bien qui va bien s’avère être particulièrement difficile à trouver pour moi.

Je me rassure en constatant que Blois reste, année après année, dans la liste des villes à risques pour les investisseurs…

Pour concrétiser il faudrait que je change mes critères de recherche, notamment en acceptant les copro. Pour l’instant, je n’y suis pas prêt.

Pour Alur, je tâcherais de répondre dans l’autre fil quand j’aurais pris le temps d’examiner la réponse que vous avez reçu des notaires.

Cordialement.


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#8 05/01/2015 14h45 → Investir dans une maison pour faire de la colocation meublée en LMNP... (colocation meublée)

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Bonjour Pruls,
Blois ville à risque comme la plupart des villes équivalentes.
Les villes "sans risques" sont quasi inaccessibles et rarement rentables.

Je persiste à vous conseiller d’acheter un studio, T1 ou T2 rentable sans effort plutôt que chercher un improbable mouton à 5 pattes déjà compliqué à rendre optimal sur le papier.

Meilleurs voeux de réussite dans vos projets en 2015.

Dernière modification par Range19 (05/01/2015 14h46)

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#9 05/01/2015 14h54 → Investir dans une maison pour faire de la colocation meublée en LMNP... (colocation meublée)

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Bonne année à vous aussi Range!

Et merci pour l’intérêt que vous portez à ma démarche.

Est ce le critère "absence de copro" qui vous fait qualifier de mouton à 5 pattes ma recherche, ou est ce que d’autres éléments vous font tiquer? Je crois me souvenir que vous étiez moins exigeant en terme de rendement, également?

Quelle stratégie me conseillez vous?

Je rappelle mon profil: un peu plus de 100k de cash, pas d’épargne mensuelle donc impossible de toucher au budget familial.


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#10 05/01/2015 14h59 → Investir dans une maison pour faire de la colocation meublée en LMNP... (colocation meublée)

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Et pourquoi pas un studio pour clientèle type Airbnb ?
Lors de mon dernier passage à Blois, j’ai plutôt apprécié la ville, bien située pour faire les Châteaux de la Loire, mais j’ai aussi déploré la faible qualité des hôtels de centre ville locaux.


Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave…   Friedrich Nietzsche.

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#11 05/01/2015 16h15 → Investir dans une maison pour faire de la colocation meublée en LMNP... (colocation meublée)

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Bonjour,

pour moi parce que cela représente une gestion pour laquelle je n’ai pas suffisamment de dispo.

La gestion à la semaine ou aux week end me semble chronophage.

J’ai lu quelque part quelqu’un qui avait trouvé un couple d’auto entrepreneurs pour déléguer cette gestion quotidienne.

A cash flow équivalent, à voir, mais je n’ai pas identifié de prestataires pour cela, et le volume que je peux générer ne permettrait pas de créer un emploi.

Mais je vous rejoins sur l’existence d’un tel créneau.


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#12 06/01/2015 16h15 → Investir dans une maison pour faire de la colocation meublée en LMNP... (colocation meublée)

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Pruls a écrit :

Est ce le critère "absence de copro" qui vous fait qualifier de mouton à 5 pattes ma recherche

Non Pruls, l’absence de copro, je peux comprendre : ça a un coût (acceptable à mes yeux entre l’idéal qui ne coûte rien et que l’on ne fait pas et le compromis qui permet de se lancer).
Le mouton à 5 pattes fait référence à ce qui est pas cher, rentable, bien structuré pour votre projet etc
Je suis un brin provocateur en utilisant cette expression. Je veux surtout dire qu’à réfléchir à un idéal hypothétique on laisse passer des opportunités et le temps.

La rentabilité nette annuelle de mes biens semble modeste (entre environ 5 et 10 % selon les lots, c’est en partie liée à l’évolution favorable de leur valeur) mais en terme de valorisation et liquidité je reste persuadé que c’est une bonne stratégie même s’il y en a d’autres.
Je possède quelques joyaux (pardon pour la vanité). Dans ma ville de prédilection, l’offre de biens qui m’intéressent s’est volatilisée alors que le marché est inondé d’appartements et immeubles plus ou moins vieillots.

Acheter une "bonne affaire" sur laquelle personne d’autre ne s’est précipité me laisse circonspect, sauf si on est réellement le 1er dessus.

Testez-vous sur des choses simples financées sur courte durée. Vous sonderez ainsi vos goûts et aptitudes à gérer la relation locataires, entrepreneurs etc… et aurez mis un doigt dans l’engrenage le temps de trouver ou pas l’immeuble qui correspond à ce que doit être votre premier objectif : la qualité (emplacement, valorisation, etc).

Sincèrement, jetez vous à l’eau sur un projet simple.

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#13 06/01/2015 18h09 → Investir dans une maison pour faire de la colocation meublée en LMNP... (colocation meublée)

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Bonjour et merci pour ces précisions.

Pour l’instant je ne suis pas prêt à lâcher sur plusieurs critères, et ce notamment car je n’ai pas le temps d’activer une autre recherche.

Si la perle vient à moi, tant mieux, sinon j’attends d’être plus dispo pour relancer quelque chose.

Le critère que je serai alors prêt à réviser sera certainement la copro. On verra bien.


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