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#1 16/10/2013 12h41 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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Bonjour à tous!

Pour ceux qui n’auraient pas suivi mes différentes interventions ici, j’ai déjà évoqué la question de la colocation ici.

Je reviens vers vous aujourd’hui suite à différentes visites d’un bien qui me semble intéressant pour un investissement. Je vais donc essayer de récapituler ici l’état d’avancement de l’étude de cette opportunité en espérant récolter des commentaires constructifs et contourner les obstacles du mauvais investissement.

Il s’agit donc d’un immeuble d’environ 140m² composé de 3 logements: 1 T3 en RDC, 1 T3 au premier et un T2 au 2nd.

Voici les plans.

Vous constaterez que le RDC comprend 2 chambres commandées par une cuisine, donc le loyer qui est possible d’en tirer subit une décote.
Les chambres du T3 du premier sont petites (9m²) donc le loyer s’en ressent aussi.
Enfin le T2 du dernier bénéficie d’une hauteur sous comble intéressante, c’est le logement le plus sympa.

Il est à vendre 170k FAI.

Il se trouve en limite de centre ville et est à proximité immédiate d’une navette circulant dans le centre et allant à la gare avec la meilleure fréquence de la ville. L’inconvénient est l’absence de bus le dimanche.

J’ai donc envisagé 2 scénarios. Un premier de remettre à jour les logements (déco, radiateur, salle d’eau et cuisine), et un second de transformer profondément l’organisation pour créer une colocation.

Le premier a vite été écarté compte tenu de la décote sur les loyers et les risques locatifs liés aux défauts évoqués plus haut. Par ailleurs, le prix d’achat se situait trop loin de l’attente du vendeur pour espérer aboutir (environ 100k).

Le second est donc celui que je vais discuter avec vous: la colocation.

(La suite est plus facile de suivre avec les plans sous la main)
En terme d’aménagement, le RDC est complètement revue en agrandissant la pièce à vivre et en y intégrant une cuisine ouverte, le WC est rendu indépendant de la salle d’eau, la petite chambre est agrandie en prenant sur la cuisine actuelle et une séparation phonique est aménagée entre la partie vie et la partie nuit.
Une fenêtre donne d’une chambre à l’autre et sera traitée au niveau acoustique et visuel.
La difficulté technique de ces aménagements se situe au niveau des gaines techniques qui doivent être déplacées au niveau de l’entrée actuelle.

Au premier, les 2 chambres sont fusionnées pour en faire une seule grande. La cuisine sera redistribuée pour ménager un espace buanderie et le reste du séjour actuel sera une 2ème grande chambre.
La salle d’eau et le WC sont revues pour être séparés et mis à jour.

Au dernier niveau, on sépare le WC de la salle d’eau, on enlève l’espace cuisine, on ferme le salon pour en faire une chambre.

Donc au total, 6 chambres de bonnes tailles, 3 salles d’eau et 3 WC, une pièce à vivre avec cuisine, une buanderie et peut être un coin multimédia au 2nd, au niveau du dégagement et de l’escalier.

L’ensemble serait meublé et loué toutes charges comprises (eau, élec, internet, assurance…) pour le loyer d’un T2 nu.
Pour être plus précis, un studio nu d’environ 25m² excentré se loue autour de 300€, en hyper centre autour de 330€ HC et un T2 nu de 35m² autour de 400€ HC.
Ici, il s’agirait de louer chaque chambre 300€HC + 100€ de forfait charges sauf taxe d’habitation. La TEOM serait comprise dans le forfait pour éviter une refacturation donc de la gestion.

Le bâtiment est en secteur sauvegardé et le statut de la courette n’est pas clair au vu du cadastre. L’une des façades est en colombage et mériterait une reprise d’enduit.
Une partie des menuiseries sont à changer, le chauffage à changer. Un peu d’isolation pour finir ce qui a déjà été fait, une mise à niveau de la ventilation en conséquence.

L’électricité semble aux normes. RAS sur la toiture.

Selon le chiffrage des travaux et de l’ameublement, j’envisage de faire une offre à 130k FAI. J’attends le retour d’un courtier en travaux qui a visité l’immeuble, mais mon estimation lui semblait un peu forte 60k de travaux + 15k de mobilier, donc c’est plutôt encourageant.

Je serai donc à 10% brut si toutes mes hypothèses se vérifient, avec une offre haut de gamme de colocation à Blois pour un prix similaire ou inférieur à un studio.

J’ai commencé à interroger mon notaire sur les précautions à prendre en cas d’offre et sur les modalités de bail sachant que j’en souhaite un par chambre.

J’ai sondé une compagnie d’assurance qui me proposait de revendre un contrat d’assurance habitation. Cela permettrait au locataire de ne signer qu’une seule fois un tas de papiers. Je n’ai pas trouvé de solution pour prendre l’assurance en direct.

En terme de commercialisation, j’hésite à passer par une agence traditionnelle sachant que le modèle est ici assez éloigné de leurs habitudes. Je ne suis pas encore décidé sur ce point. D’autant plus si j’entreprends des démarches pour amorcer une certaine convivialité à la manière des "jeudi de la coloc". Mais en même temps, à l’occasion de mes recherches, j’ai croisé des agences qui pourraient être intéressées pour développer une offre dans ce sens.

Jusqu’à présent j’avais soigneusement évité le sujet du LMNP, mais il va falloir que je rentre dedans pour bien monter le projet.

Merci d’avoir lu jusqu’au bout!

A vos claviers!

Dernière modification par Pruls (16/10/2013 12h50)

Mots-clés : colocation investissement exemple


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#2 16/10/2013 13h01 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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Une première réaction à chaud.

Il ne faut pas que votre modèle économique ne tienne uniquement qu’avec ce montage assez complexe, mais pas sans intérêt, de la colocation. Si pour une raison ou une autre dans quelque temps vous souhaitez l’abandonner, il faut que l’opération reste rentable % avec un système plus traditionnel.

Il vous faut résoudre le souci de la responsabilité/assurance des parties communes, je viens d’en parler sur un autre de vos post…

Par expérience, les agences sont fortes dans le discours, sur le terrain c’est souvent autre chose… il vous faut trouver un interlocuteur sérieux (cela me semble pas facile du tout) et conserver une marge correcte.


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#3 16/10/2013 14h43 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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Bonjour et merci pour ces remarques.

Sur la question du plan B, ma moitié m’a également posé la question. La reconfiguration étant importante, il n’est pas envisageable de revenir à un modèle avec 3 logements, cela demanderait de nouveaux investissements pour une rentabilité plus faible.

Par contre, les travaux amélioreront fortement l’habitabilité de l’ensemble et en tant que RP avec 4, 5 ou 6 chambres selon ce que les personnes souhaitent faire du RDC, on tournerait à environ 1500€ le m² de surface habitable, ce qui est bien positionné dans le marché actuel et permettrait de retrouver nos billes sans trop de pertes.

Donc s’il fallait retourner sa veste, la vente serait la solution la plus simple, à mon sens.

Concernant la question des parties communes, je reprends la réponse que je vous aie faite:

pruls a écrit :

J’ai vu un cas où le locataire paye 2 dépôts de garantie. un premier pour la chambre, un second plus conséquent pour les parties communes.

Ce sujet me semble délicat car il s’agit d’une question de confiance dans le recouvrement des dettes.

Soit vous faites confiance et vous ne prévoyez pas de gros dépôts de garantie et dans ce cas, en cas de dégradation, vous refacturez la remise en état et vous êtes remboursés (peut être).
Soit vous n’avez pas confiance et vous mettez une barrière à l’entrée avec un gros dépôt de garantie.

Dans tous les cas, le dépôt de garantie ne limite pas la responsabilité du locataire à cette somme, si la dette la dépasse, il est dans le droit du propriétaire de demander le complément.

Après si en face ya pas d’argent…

D’autres louent en colocation, que cela à l’étranger ou en France et y trouvent leur compte. Cela n’est donc pas un argument suffisamment fort pour bloquer le projet.
Mais c’est un nid à galère par la suite qui doit donc être absolument traité. Je partagerai mes découvertes sur cette question, mais reste preneur de toutes suggestions.

Pour la question de la mise en location via des agences. J’ai rencontré un agent immobilier ayant lui-même vécu dans une colocation. L’idée serait pour moi de signer un contrat de gestion avec loyers garantis.
Si cela n’était pas possible, il faudrait me décrire la méthode envisagée pour rassembler de bons colocataires (quizz pour faire connaissance, rencontre autour d’un diner, que sais je…). Le concept des jeudis de la colocations est un vrai business à Paris, pourquoi ne pas le décliner en province?

Mais bon, si les agences ne me paraissent pas assez crédibles, je me débrouillerai moi même, pas la peine de payer pour une mauvaise prestation.


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#4 16/10/2013 18h39 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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La colocation doit être une possibilité mais pas une finalité….

Pensez vous qu’un montage basé sur la colocation peux tenir la route en cas de non remplacement d’un des colocataires , pensez vous que les autres vont payer pour celui qui est parti , peut être un mois mais à terme ce sera la débandade.

J’ai refusé de mettre ma fille dans une colocation pour des raisons de risques financiers , est-ce des parents sont prêts à accepter des risques sachant que la CAf est moins importante ( 130 e au lieu de 180 €)  dans le cas d’une colocation.

Sur les aspects d’entretien , de dérangements des voisins etc … de responsabilité , cette option est à déconseiller, c’est un avis personnel bien entendu.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#5 16/10/2013 19h54 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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Pruls a écrit :

Concernant la question des parties communes, je reprends la réponse que je vous aie faite:

pruls a écrit :

J’ai vu un cas où le locataire paye 2 dépôts de garantie. un premier pour la chambre, un second plus conséquent pour les parties communes…

Mon questionnement ne concernait pas le dépôt de garantie mais la solidarité dans la responsabilité des parties communes.
Si un meuble est cassé, le home cinéma se volatilise… qui est responsable ? Personne ? Tout le monde ?


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#6 16/10/2013 23h09 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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@ Philippe:

Ici il s’agit d’un montage sans solidarité face aux loyers.

Si un colocataire part, je proposerai aux restants de trouver un remplaçant dans un délais raisonnable, sinon c’est moi qui impose le nouveau.
Le positionnement haut de gamme de la colocation doit permettre de trouver plus facilement des candidats dans un marché peu concurrentiel où les propriétaires ont peurs des colocataires.

Au pire, il y aurait une chambre non louée pendant un temps, en baissant le loyer cela ne devrait pas durer.

Pour la CAF, il n’est pas évident que la colocation soit moins intéressante pour les coloc qu’un studio. Surtout si chacun a son bail.

Pour l’aspect vie en colocation. L’immeuble en question est juste derrière le commissariat de police, si ya des malins qui sont trop bruyants, ils seront vite recadrés.
Après, l’immeuble sera aménagé en coloc, donc pas de voisins de palier à embêter.
Au niveau entretien, le logement sera réfléchi avec des matériaux résistants et facile de remise en état, et dans la mesure où le logement est rendu propre, pas de problème, sinon, bah le dépôt de garantie est là pour couvrir les frais de remise au propre.

Pouvez vous préciser ce que vous entendez par responsabilité, et en quoi cet aspect vous pousse à déconseiller la colocation?

@DDTee

A mon sens, même si les colocataires ne sont pas solidaires du loyer ils doivent l’être pour d’éventuels dégâts dans les parties communes. La question est de bien formuler la chose dans le bail.

Il faut envisager plusieurs situations:
1) le dépôt de garantie est supérieur aux dégâts: facile, la cagnotte couvre.

2) le dépôt ne suffit pas, il faut donc facturer le complément aux colocataires, à leur charge de répartir les responsabilités.

3) les dégâts ont été réparés avec le dépôt, un coloc part et un nouveau arrive: quid des comptes?

S’ajoute là dessus l’intervention des assurances selon la situation… La responsabilité civile du locataire peut fonctionner pour un meuble cassé. Dans la mesure où j’ai proposé un contrat d’assurance dans le package d’entrée, je maîtrise assez bien la situation.

Cela dit je n’ai pas toutes les réponses sur ce sujet à l’heure actuelle, j’attends mon notaire sur la question et je compte également aller voir l’ADIL.

Dernière modification par Pruls (16/10/2013 23h27)


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#7 17/10/2013 05h58 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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Bonjour Pruls,
Je crois que vous vous mettez beaucoup de pression pour rendre carré le projet avec le sentiment d’une usine à gaz dont vous tenteriez de vous convaincre qu’il faut la construire (je pense à la responsabilité solidaire sur les parties communes bien hypothétique, le nombre de chambres donc de colocs etc)
Vous cherchez  un bien avec un rendement de 10% en vous démarquant. Il faut alors vérifier ces derniers points : quels sont les avantages/risques de l’originalité, est-ce que la clientèle de niche souhaitée existe ?
Je crains que personne ne puisse vous dire que votre projet est top à 100 % faute d’avoir concrètement expérimenté non pas la coloc, mais l’objectif coloc.

Je partage donc l’avis DDtee et Philippe30 : "la colocation doit être une possibilité mais pas une finalité".
Le risque est de réduire assez sensiblement la clientèle potentielle et de compliquer quelque chose qui doit d’abord être simple pour le bailleur.
Pour ajouter du rendement, vous ajoutez du risque… qui pourrait impacter le rendement.

Cela dit, j’aime bien que l’on confronte ses idées au réel, mais il faut pouvoir se réorienter si ça ne marche pas sans gros travaux.

Dernière modification par Range19 (17/10/2013 06h00)

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#8 17/10/2013 09h37 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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Cet immeuble semble adapté à votre projet mais celui-ci n’est possible que si vous achetez un immeuble libre de tout bail, bien sûr roll


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#9 17/10/2013 09h47 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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Bonjour,

n’oublions pas que la colocation existe et fonctionne pour certains bailleurs, à l’étranger de manière plus développée, mais aussi en France.
Les questions de relation colocataire/propriétaire demandent d’être étudiées mais ne doivent pas constituer un frein, sauf à ne pas avoir abouti la question.
Comme dit plus haut, il ne faut pas faire l’autruche et ne pas négliger les expériences ratées car ce sont elles qui révèlent les difficultés, mais je pense qu’il ne faut pas s’y arrêter pour autant (voir ma signature).

Donc une fois accepté le principe de la colocation, toute la question est de bien régler le fonctionnement de façon à limiter (pas supprimer, on est bien d’accord) les problèmes en cours d’exploitation.

Vous avez du connaitre le même discours quand vous avez démarré vos investissements immobiliers: attention les locataires sont crados et irrespectueux, et ils payent pas leurs loyers, c’est que des problèmes. Ici ce sont des colocataires.

A Blois, il n’existe pas d’offre spécialisée dans la colocation, mais il existe une demande. Pire, les propriétaires sont réticents vis à vis de ce mode de location, à l’image de vos réactions et la recherche pour les coloc est suffisamment difficile pour que certains abandonnent.
En se positionnant de manière qualitative (c’est propre, ya assez de salle d’eau/WC, c’est réfléchis sur un mode colocation et non pas familial, c’est bien meublé, le contrat de bail est équilibré…) à défaut de faire venir de nouvelles personnes, cela devrait attirer les colocataires déjà en place.

Cette approche à également l’avantage de faire retomber la pression en terme de réactivité. Le bien dont je parle en est un exemple.
Le propriétaire actuel a accepté une gestion à la semaine pour palier un gros défaut de son bien et n’a pas entrepris les modifications le valorisant. Dans le contexte actuel, les acheteurs ne se pressent pas pour acheter un bien avec un défaut.
Avec mon approche, je valorise le bien (remise à neuf, grandes chambres, séparation jour/nuit, séparation des salle d’eau et WC…) tout en trouvant une bonne rentabilité.

Dans une approche plus classique, j’aurais du prendre position quasiment le jour de la visite car on aurait été 4 ou 5 dessus. Là j’ai visité 4 fois, fais passé un courtier en travaux, réfléchis sur les plans et je sais que j’ai peu ou pas de concurrence…

Le vrai risque, à mon sens, se situe au niveau du nombre de colocataires puisqu’il y a 6 chambres. Mais il existe d’autres expériences dans d’autres villes qui fonctionnent sur ce modèle. La difficulté est de transposer ce concept à Blois, notamment en réglant les questions de commercialisation qui ne sont pas habituelles pour les agences classiques.

Compte tenu de ce risque, il est effectivement important de prévoir un plan B, ici je n’en vois pas d’autres que la vente, ce qui est moyennement rassurant dans un contexte pressenti comme baissier, je vous l’accorde.
Et j’aurais préféré démarrer avec un immeuble dans lequel j’aurais proposé un des logements en coloc.

J’entends votre réticence vis à vis de ce montage qui se démarque de votre pratique, mais je trouve exagérée la qualification d’usine à gaz pour la question des communs.

Après je sais qu’on a un mode de fonctionnement un peu différent, j’aime les listes à n’en plus finir et vous êtes moins exhaustif. Je vous rassure, une fois en gestion, les supports seront réfléchis pour limiter le temps passé (je ne compterai pas le nombre de fourchettes à chaque état des lieux).

Et à moins de développer votre point de vue, je crois que nous touchons à la notion d’aversion au risque qui ne peut pas faire l’objet de débat car elle est propre à chacun.

Cordialement.

Dernière modification par Pruls (17/10/2013 11h07)


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#10 17/10/2013 10h16 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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DDtee a écrit :

Cet immeuble semble adapté à votre projet mais celui-ci n’est possible que si vous achetez un immeuble libre de tout bail, bien sûr roll

Tout à fait, je n’ai pas abordé la question ici.

L’agence immobilière m’a indiqué que d’habitude, quand le proprio fait de gros travaux bien bruyants, les gens partent… C’est un peu violent pour moi…

Le RDC loué à la semaine ne posera pas de problème.

Le premier étage est habité par un couple qui semble battre de l’aile. S’ils ne partent pas d’eux même, j’ai prévu la possibilité de leur donner quelques mois de loyers pour les motiver à partir.

Le dernier étage est loué en meublé à un jeune qui n’a pas été reconduit dans son job, donc qui est sur le départ.


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#11 17/10/2013 10h34 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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Bonjour Pruls,
Je suis plus ou moins dans le même cas que toi. C’est-à-dire que j’ai une grande maison dans le sud de la France (Lunel) à 20mn de Montpellier de 220m² avec 6 Chambres que je loue actuellement à une famille avec 3 enfants à 1300 euros HC.
Le problème à ce prix là, c’est qu’il n’y a pas beaucoup de personne qui souhaite un bien si grand et que c’est souvent des personnes très exigeante pour ce prix (qui vous appellerez presque à chaque fois qu’une ampoule grille).
Ayant déjà fait de la colocation à Paris, j’ai déjà envisagé de mettre à la fin de bail cette maison en colocation avec un bail par chambre avec un loyer par chambre de 250-300 HC euros.
J’ai déjà contacté l’Adil pour avoir leur avis et savoir s’il était possible de mettre une maison en colocation avec un bail pour chaque chambre et la réponse est oui. Et il n’y a pas de problème pour facturer dans les charges des dépenses communes (électricité, fuel pour le chauffage) avec cependant un petit problème sur la ventilation de ces charges qui doit être bien spécifier dans le bail pour éviter toute contestation.
Enfin, l’Adil m’a prévenu d’un problème qui pouvait survenir et qu’il faut prendre en considération avant de mettre en place votre projet. S’il existe un colocataire qui fait fuir à chaque fois tous les colocataires par son comportement (de manière voulu pour avoir l’immeuble à lui seul au prix d’une chambre), vous risquez de ne pas pouvoir louer votre bien en toute tranquillité. Ils m’ont conseillé de louer en meublé pour sortir ce type de personne en cas de problème même si cela peut prendre du temps.
L’autre problème que je me pose et dont je n’ai pour ma part toujours pas la réponse, c’est en cas de chambre vacante, la cote part des charges seront à repartir sur les autres locataires (pas de consommation d’eau, de chauffage ou d’électricité) ou à perte pour le bailleur ?

Enfin, rien à voir avec la colocation mais vous parlez de courtier en travaux. Pouvez-vous nous faire partager votre avis sur le sujet et savoir le gain de temps et d’argent à passer par ce type de courtier ? Car pour ma part, lorsque je ne peux pas faire moi-même les travaux, je dois contacter 4-5 artisans qui demandent de faire une visite pour le devis avec des prix qui varie du simple au triple et j’ai l’impression de perdre beaucoup de temps avec eux.

François


Cordialement
François

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#12 17/10/2013 10h40 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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Bonjour,

J’ai expérimenté plusieurs fois la colocation en tant que locataire, sous différentes formes:

- Chambre/WC/SDB perso et séjour/cuisine commune (1 an en Erasmus en GB)
- Chambre perso, choix des autres locataires par le propriétaire,
- Chambre perso, appartement pris en colocation à plusieurs.

Premièrement, la colocation n’est plus un marché de niche à mon sens et un projet peut très bien être construit sur cette base, pourvu que la localisation soit cohérente avec ce but: grande ville, loyer intéressant vis-à-vis de studios, étudiants/jeunes travailleurs, …

Particulièrement dans le projet de Pruls, il ne faut pas que le fait de viser à tout prix un logement "réversible" ampute la rentabilité du projet colocation et aboutisse à une chimère qui ne soit optimale dans aucun des cas.

Comme il n’y a pas de style unique de location, votre colocation dépendra de ce que vous proposerez en matière de loyer et de standing: loyer "cheap" pour étudiants fauchés ou prestations/équipements pour jeunes cadres qui font le choix de vivre ainsi. Cette cohérence sera déterminante pour le choix des colocataires, les prestations à offrir et ce que vous pouvez en attendre en terme de rentabilité et d’utilisation.
Avec 6 chambres, vous êtes à mon sens plutôt sur une cible étudiants/jeunes salariés à petit revenus.

Pour les risques de dommages concernant le mobilier/les parties communes, cela marchera déjà mieux si les règles que vous fixerez sont claires. Pas la peine de se focaliser sur le pire, qui existe aussi avec une location traditionnelle: (presque) personne ne brûlera la table de la salle à manger ni ne jettera la télé par la fenêtre.
Installer du carrelage dans tous les espaces communs et prévoir ponctuellement un coup de peinture devraient tout de même suffire à minimiser les risques.
Comme tout le monde, des colocataires prendront plus soin de quelque chose de neuf que de quelque chose d’abîmé.

Une question: vous gérerez en agence ou par vous même? Dans le premier cas, la rotation régulière des effectifs pèsera sur la rentabilité, et vous perdez la possibilité  de choisir le "style" de votre colocation. Sur un site comme www.appartager.com‎ qui trust son domaine, vous n’aurez pas de mal à trouver si le marché existe. Une annonce "bidon" pour tester ce dernier me semble un impondérable pour confirmer votre projet.

Pour ma part, je cible pour un futur investissement immo un logement en colocation pour jeunes cadres: centre ville, parties communes meublées, équipement électroménager, prestations de belle qualité. Tout ce qui permet à des personnes débarquant dans une nouvelle ville, qui recherchent ce contact social, de trouver leur confort dans un grand logement pour le prix d’un petit studio.

Espérant que cet avis soit utile,

Cordialement


La sueur épargne le sang.

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#13 17/10/2013 10h59 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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Bonjour francs et merci pour ce retour de l’ADIL, je vais les rencontrer bientôt également.

Pour les charges, je prévoie de fonctionner en mode "forfait", donc en cas de vacance d’une chambre, je devrais prendre à ma charge la cote part correspondante. Je compte quand même mettre une clause de "bon père de famille" pour éviter que le forfait soit trop explosé par un comportement particulièrement négligeant.

Concernant le courtier, comme tous travaux, il est difficile de s’entourer de personnes compétentes. Ma recherche étaient orientées vers des maitres d’œuvre et c’est une personne se présentant comme courtier qui m’a répondu.
Cette unique réponse a été heureusement satisfaisante puisque cette personne ne me bullshit pas et majore même ses estimations en disant "quand j’essaye de faire plaisir aux clients, je suis rattrapé par la vérité des devis".

Le fonctionnement classique est le suivant: visite et métré par le courtier pour production d’une estimation détaillée, avant mise en concurrence d’entreprises de son réseau ou d’autres, avec dépouillement et analyse par ses soins. Le suivi de chantier pour la coordination des entreprises est aussi dans ses prestations.
Il se rémunère sur l’augmentation du Chiffre d’Affaire des entreprises, donc pour moi c’est gratuit. Les entreprises se concentrent sur leur métier et lui délègue l’établissement des devis, les visites et décryptage de ce que veut le client.

Mais, car il y en a mais, vu le nombre de visites à faire pour trouver un bien satisfaisant, nous avons convenu ensemble que je réalise un premier tri, puis qu’il fasse une visite sans trop de métré pour permettre une estimation à la louche, avec une marge d’erreur explicitée.
De cette manière, son travail est réduit tout en me permettant de prendre une décision.
Je vois bien qu’avec son expérience il ne se trompe pas de beaucoup, alors que moi je me plante de 50% (je m’améliore mais le démarrage a été décevant)…

Exemple: cette maison vous demandera un billet de 60k +/-10k pour répondre à votre cahier des charges.

Ce ne sera que par la suite qu’on rentrera ensemble dans les détails, avec des arbitrages pour aller au bout (isolation par l’intérieur ou l’extérieur, de la faïence partout ou aux endroits stratégiques, comment on réorganise les cloisons…). Donc si la vente se fait, on précise l’estimation et on fait les choix de prestations.

"Mon" courtier a aussi une vision technique, ce n’est pas seulement un commercial. Il m’alerte sur les murs porteurs (en l’occurrence avec une construction en colombage, sonder les cloisons en toquant dessus n’est pas suffisant, d’autant plus si d’autres reconfiguration ont eu lieu), ou d’autres difficultés techniques que je n’avais pas forcément identifiées moi même.


Pour en revenir à votre maison,
si elle se trouve excentrée, votre clientèle sera plutôt des jeunes actifs, donc à vous de réfléchir à leur besoin et à la meilleure manière de les satisfaire.
Par exemple, un petit répertoire d’adresses pour découvrir la région vont peut être les intéresser (restau sympa un peu confidentiel, sorties…).
Pour des étudiants je compte afficher la carte des bus…

Par ailleurs, vous pourriez peut être envisager de passer sous le statut LMNP et bénéficier du montage fiscal associé.

Dernière modification par Pruls (17/10/2013 11h06)


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#14 17/10/2013 11h06 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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Nathanael a écrit :

Bonjour,

J’ai expérimenté plusieurs fois la colocation en tant que locataire, sous différentes formes:

- Chambre/WC/SDB perso et séjour/cuisine commune (1 an en Erasmus en GB)
- Chambre perso, choix des autres locataires par le propriétaire,
- Chambre perso, appartement pris en colocation à plusieurs.

Pour les risques de dommages concernant le mobilier/les parties communes, cela marchera déjà mieux si les règles que vous fixerez sont claires.

Une question: vous gérerez en agence ou par vous même? Dans le premier cas, la rotation régulière des effectifs pèsera sur la rentabilité, et vous perdez la possibilité  de choisir le "style" de votre colocation. Sur un site comme www.appartager.com‎ qui trust son domaine, vous n’aurez pas de mal à trouver si le marché existe. Une annonce "bidon" pour tester ce dernier me semble un impondérable pour confirmer votre projet.

Bonjour et merci pour ce retour.

Pouvez vous développer les expériences et règles que vous avez connues? Comment allez vous vous même organiser les choses?

En terme de gestion, j’hésite encore, mon problème se situant plutôt au démarrage ou la sauce doit prendre vite.
Ensuite, à moins que les 6 locataires partent en même temps, le renouvellement ne devrait pas poser de gros problème et donc pourrait être géré en direct.
Mais pour gérer le démarrage, comme dit plus haut, j’ai peur que les agences traditionnelles ne soient pas capables de s’adresser correctement à la cible.


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#15 17/10/2013 12h26 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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Pruls a écrit :

Et à moins de développer votre point de vue, je crois que nous touchons à la notion d’aversion au risque qui ne peut pas faire l’objet de débat car elle est propre à chacun.

Cordialement.

Je ne crois pas que l’aversion au risque soit le sujet, il y en a en tout.
Blois me semble avoir des points communs avec ma ville de prédilection. L’offre locative est abondante, le marché tendu, l’ancien en difficulté. Opter pour une stratégie de différenciation me semble judicieux, nous en avons déjà parlé il me semble.
Votre première idée il y a quelques temps de louer un plateau d’un immeuble en coloc, le reste autrement donc en s’adressant à des profils de locataires variés me séduisait plus.
Le choix de la coloc… je ne sais pas, je ne m’y aventurerais à votre place qu’après avoir expérimenté des voies plus traditionnelles en ne mettant pas tous mes oeufs dans le même panier.

Au sujet de l’immeuble ancien : il faut un vrai spécialiste, particulièrement pour ce type d’immeuble probablement à structure bois. Cet aspect technique est très intéressant. Si vous faîtes affaire sur ce type d’immeuble, j’espère que vous l’exposerez en détails.
Les parents d’un ami me sollicitent pour leur acheter un beau plateau au dernier étage d’un bel immeuble ancien du centre ville qui se prêterait parfaitement à une coloc.
Cordialement

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#16 17/10/2013 12h42 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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Attention à la protection contre l’incendie sur un dernier étage. Certains greniers n’ont pas été aménagés en logement pour cette raison. Mais je crois que c’est vous qui m’aviez alerté là dessus sur un autre immeuble. Retour d’ascenseur wink

Et du coup, moi, c’est l’aspect copropriété qui va me rebuter dans votre cas smile

Si je reformule ce que vous dites, je devrais viser 12 ou 13% sous forme de colocation pour compenser la gestion supplémentaire?

Peut être que je ne suis pas assez patient, mais c’est la meilleure combinaison que j’ai trouvé jusqu’à présent, d’habitude, les simulations que je fais, même en colocation demandent un effort sur la rentabilité pour espérer aboutir.

Pour moi l’objectif est de générer du cash flow pour ne pas toucher au budget familial, et d’après mes recherches sur Blois, cela semble particulièrement rare ici, sauf à flirter avec la décence.


Pourquoi pas Vous?

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#17 17/10/2013 13h21 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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Pruls a écrit :

Pour moi l’objectif est de générer du cash flow pour ne pas toucher au budget familial, et d’après mes recherches sur Blois, cela semble particulièrement rare ici, sauf à flirter avec la décence.

Il est difficile ici aussi de générer un cash flow positif sans,  comme vous le dîtes pudiquement, flirter avec la décence ou sans flirter avec un risque de cata financière.

Je n’ai pas d’avis sur le rendement à tirer en coloc si ce n’est qu’il faut s’assurer de compenser le risque supplémentaire (temps de gestion, hypothétique d’ailleurs ).

Je ne me souviens aps pour le dernier étage : en l’occurrence, il est aménagé et à restaurer. Mais  ancien en copro = ce que moi je ne veux pas wink

Dernière modification par Range19 (17/10/2013 14h20)

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#18 17/10/2013 18h09 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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@ Pruls:

Voici en tant qu’investisseur des choix que j’envisage, tirés de mon expérience:
- Choix des colocataires:
Je ne saurais parler pour Blois, mais dans les grandes villes (Rennes et Orléans dans mon cas) le marché est en retard par rapport aux demandes (aversion des bailleurs et logements "non adaptés"). Lorsque j’ai passé 1 annonce pour remplacer une colocataire, je l’ai supprimée en moins de 48h car j’avais reçu 40 réponses… Dans l’autre logement, je sais que le bailleur avait aussi largement le choix (pourtant appart excentré et quartier HLM, 1 SDB pour 4, mais logement refait à neuf et bien équipé).
L’offre qualité/prix doit donc être suffisamment équilibrée pour pouvoir choisir chaque colocataire, ce qui atténue les risques (paiement, usure et usage, turn-over grâce à la bonne entente,…).
- Turn-over:
Il est forcément aussi important que pour un studio. Mais pas forcément un problème si la recherche du remplaçant est facile. Pourquoi pas proposer un cadeau/prime de 50€/nouvelle théière aux colocataires s’ils s’en occupent pour vous et vous présentent 2-3 dossiers bien ficelés? Ils choisissent leur coloc, vous gardez la main et gagnez du temps.
- Règles:
Responsabilité de chacun pour sa chambre et collective pour les parties communes, sauf si responsable identifié. C’est simple et clair, et chacun prend soin du bien commun (le fautif est responsabilisé car les autres colocs ne voudront pas payer à sa place).
3 cuillères et une cafetière disparaissent : c’est vraiment grave pour votre rentabilité?
Du côté bailleur il faut forcément prendre en compte un peu plus d’usure légère, seules les réfections graves devant être retenues sur la caution.
La résistance à l’usure du logement et des meubles doit être prise en compte dès la conception/achat: si vous posez du stratifié dans le séjour, comment vous étonner qu’il soit labouré au bout d’un an? Une table premier prix est elle le meilleur rapport qualité prix?

PS: Je n’avais pas regardé vos plans: personnellement je vois 7 chambres:
RDC: 2 chambres + séjour + WC
R+1: 2 chambres + cuisine/salle à manger + douche/WC
R+2: 3 chambres + douche (séjour/cuisine/placard et éventuellement partie de la SDE et de l’entrée fusionnés et séparés en 2 chambres).
Séjour et salle à manger séparés ce qui permet des groupes et activités différentes dans 2 pièces. WC le plus bas possible dans les étages pour le bruit. 2 WC et 2 douches impératifs, ici répartis sur 3 pièces.


La sueur épargne le sang.

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#19 17/10/2013 21h32 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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Bonjour et merci pour votre intérêt.

Nathanael a écrit :

- Turn-over:
Il est forcément aussi important que pour un studio. Mais pas forcément un problème si la recherche du remplaçant est facile. Pourquoi pas proposer un cadeau/prime de 50€/nouvelle théière aux colocataires s’ils s’en occupent pour vous et vous présentent 2-3 dossiers bien ficelés? Ils choisissent leur coloc, vous gardez la main et gagnez du temps.

Sur ce point, il me semble plus intéressant d’essayer de motiver les coloc à trouver un remplaçant sans entrer dans des considérations financières. Il me semble que dire "je vous laisse la main pour choisir votre futur coloc parce que je souhaite que vous viviez en harmonie, et à défaut, je reprends la main" est plus motivant pour eux qu’un mois de loyer offert ou une nouvelle théière.

Nathanael a écrit :

- Règles:
Responsabilité de chacun pour sa chambre et collective pour les parties communes, sauf si responsable identifié. C’est simple et clair, et chacun prend soin du bien commun (le fautif est responsabilisé car les autres colocs ne voudront pas payer à sa place).

Avez vous vérifié la possibilité juridique de ces règles et le cas échéant, avez vous un exemple de formulation de ce fonctionnement?

Nathanael a écrit :

PS: Je n’avais pas regardé vos plans: personnellement je vois 7 chambres:
RDC: 2 chambres + séjour + WC
R+1: 2 chambres + cuisine/salle à manger + douche/WC
R+2: 3 chambres + douche (séjour/cuisine/placard et éventuellement partie de la SDE et de l’entrée fusionnés et séparés en 2 chambres).
Séjour et salle à manger séparés ce qui permet des groupes et activités différentes dans 2 pièces. WC le plus bas possible dans les étages pour le bruit. 2 WC et 2 douches impératifs, ici répartis sur 3 pièces.

Je ne souhaite pas maintenir des chambres de 9m². Ce sont des chambres d’enfants où un lit double, un placard et un bureau ont du mal à rentrer, sauf à prévoir un lit mezzanine.

Ici, j’envisage des chambres d’au moins 12/13m² et je vise 15m² comme surface idéale.

Par ailleurs, il existe une étude d’appartager qui indique que la coloc type est de 2/3 personnes. Donc une de 6 est déjà ambitieuse, je préfère ne pas tirer plus sur la corde en proposant de belles prestations.


Pourquoi pas Vous?

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#20 18/10/2013 12h34 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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Il me semble que dire "je vous laisse la main pour choisir votre futur coloc parce que je souhaite que vous viviez en harmonie, et à défaut, je reprends la main" est plus motivant pour eux qu’un mois de loyer offert ou une nouvelle théière.

Nous sommes d’accord sur la ligne principale, mais vous avez aussi des considérations qu’ils n’auront pas (capacité financière, durée du séjour envisagé,…). L’idée d’un geste symbolique visait tout autant la récompense de leur recherche que la création d’un lien plus personnel avec vos locataires.
J’ai connaissance de bailleurs qui avaient peu de problème car étaient en contact régulier avec leurs locataires (jusqu’à les visiter de temps en temps). Les avantages: voir le bien régulièrement, créer un contact humain qui responsabilise l’usager, être au courant de petits problèmes avant qu’ils ne s’aggravent,…

Avez vous vérifié la possibilité juridique de ces règles et le cas échéant, avez vous un exemple de formulation de ce fonctionnement?

Je n’ai pas mis en pratique donc je ne suis pas allé au fond de ce sujet.
Pour un bail commun et solidaire c’est bien ce qui se pratique, pour un bail individuel ce doit certainement être clairement écrit sur le bail et ça me paraît cohérent en faisant l’analogie avec d’autres situations juridiques (mais je ne suis pas expert).

Ici, j’envisage des chambres d’au moins 12/13m² et je vise 15m² comme surface idéale.

Vu la qualité des plans je ne lisais pas bien les surfaces. Dans l’absolu vous avez raison, pourvu que les colocataires dans votre secteur ne soient pas à la recherche du moins-disant.

Attention à la protection contre l’incendie sur un dernier étage. Certains greniers n’ont pas été aménagés en logement pour cette raison. Mais je crois que c’est vous qui m’aviez alerté là dessus sur un autre immeuble.

La protection au feu est pourtant facilement assurée en montant les parois jusque sous toiture (art. 6 -Arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation). Il y avait peut-être d’autres contraintes de le cas cité.
Les résistances au feu et autres exigences relatives à la sécurité incendie dépendent de la famille à laquelle appartient le bâtiment (cf. art. 3 pour définition des familles).


La sueur épargne le sang.

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#21 29/10/2013 17h35 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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Pruls a écrit :

Concernant le courtier, comme tous travaux, il est difficile de s’entourer de personnes compétentes. Ma recherche étaient orientées vers des maitres d’œuvre et c’est une personne se présentant comme courtier qui m’a répondu.
Cette unique réponse a été heureusement satisfaisante puisque cette personne ne me bullshit pas et majore même ses estimations en disant "quand j’essaye de faire plaisir aux clients, je suis rattrapé par la vérité des devis".

Le fonctionnement classique est le suivant: visite et métré par le courtier pour production d’une estimation détaillée, avant mise en concurrence d’entreprises de son réseau ou d’autres, avec dépouillement et analyse par ses soins. Le suivi de chantier pour la coordination des entreprises est aussi dans ses prestations.
Il se rémunère sur l’augmentation du Chiffre d’Affaire des entreprises, donc pour moi c’est gratuit. Les entreprises se concentrent sur leur métier et lui délègue l’établissement des devis, les visites et décryptage de ce que veut le client.

Mais, car il y en a mais, vu le nombre de visites à faire pour trouver un bien satisfaisant, nous avons convenu ensemble que je réalise un premier tri, puis qu’il fasse une visite sans trop de métré pour permettre une estimation à la louche, avec une marge d’erreur explicitée.
De cette manière, son travail est réduit tout en me permettant de prendre une décision.
Je vois bien qu’avec son expérience il ne se trompe pas de beaucoup, alors que moi je me plante de 50% (je m’améliore mais le démarrage a été décevant)…

Exemple: cette maison vous demandera un billet de 60k +/-10k pour répondre à votre cahier des charges.

Ce ne sera que par la suite qu’on rentrera ensemble dans les détails, avec des arbitrages pour aller au bout (isolation par l’intérieur ou l’extérieur, de la faïence partout ou aux endroits stratégiques, comment on réorganise les cloisons…). Donc si la vente se fait, on précise l’estimation et on fait les choix de prestations.

"Mon" courtier a aussi une vision technique, ce n’est pas seulement un commercial. Il m’alerte sur les murs porteurs (en l’occurrence avec une construction en colombage, sonder les cloisons en toquant dessus n’est pas suffisant, d’autant plus si d’autres reconfiguration ont eu lieu), ou d’autres difficultés techniques que je n’avais pas forcément identifiées moi même.

Bonjour à tous,

un petit retour sur mon projet suite au chiffrage du courtier.

Lors de la visite, il avait estimé à 60k grand max le chiffrage des aménagements que j’envisage, mais après étude chez lui, il m’indique 90k, spas pareil…

Je suis en train de chercher un nouvel avis pour peut être avancer, j’ai l’impression qu’il prévoit des prestations d’une gamme au dessus de ce que je cherche, mais je souhaiterais le confirmer.

J’ai donc fait appel à un architecte qui ne veut pas se mouiller sans une prestation d’économiste. Bon.

L’agent immobilier a organisé une visite avec un maitre d’oeuvre (comprendre technicien n’ayant pas le diplome d’architecte lui empêchant de signer des PC, mais censé avoir les compétences pour définir un projet et gérer des entreprises).

Je me méfie un peu, quel sera l’indépendance de ce maitre d’oeuvre vis à vis de l’agence?

Mal engagé cette affaire finalement, et on se rapproche de l’accouchement de ma femme, donc il est fort probable que je mette ma recherche en suspend, pour revenir plus fort avec une capacité à faire une partie des travaux en direct smile

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#22 01/11/2013 10h31 → Colocation : investir dans une colocation (étude de cas) (colocation investissement exemple)

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Nathanael a écrit :

@ Pruls:

Voici en tant qu’investisseur des choix que j’envisage, tirés de mon expérience:
- Choix des colocataires:
Je ne saurais parler pour Blois, mais dans les grandes villes (Rennes et Orléans dans mon cas) le marché est en retard par rapport aux demandes (aversion des bailleurs et logements "non adaptés"). Lorsque j’ai passé 1 annonce pour remplacer une colocataire, je l’ai supprimée en moins de 48h car j’avais reçu 40 réponses… Dans l’autre logement, je sais que le bailleur avait aussi largement le choix (pourtant appart excentré et quartier HLM, 1 SDB pour 4, mais logement refait à neuf et bien équipé).
L’offre qualité/prix doit donc être suffisamment équilibrée pour pouvoir choisir chaque colocataire, ce qui atténue les risques (paiement, usure et usage, turn-over grâce à la bonne entente,…).
- Turn-over:
Il est forcément aussi important que pour un studio. Mais pas forcément un problème si la recherche du remplaçant est facile. Pourquoi pas proposer un cadeau/prime de 50€/nouvelle théière aux colocataires s’ils s’en occupent pour vous et vous présentent 2-3 dossiers bien ficelés? Ils choisissent leur coloc, vous gardez la main et gagnez du temps.
- Règles:
Responsabilité de chacun pour sa chambre et collective pour les parties communes, sauf si responsable identifié. C’est simple et clair, et chacun prend soin du bien commun (le fautif est responsabilisé car les autres colocs ne voudront pas payer à sa place).
3 cuillères et une cafetière disparaissent : c’est vraiment grave pour votre rentabilité?
Du côté bailleur il faut forcément prendre en compte un peu plus d’usure légère, seules les réfections graves devant être retenues sur la caution.
La résistance à l’usure du logement et des meubles doit être prise en compte dès la conception/achat: si vous posez du stratifié dans le séjour, comment vous étonner qu’il soit labouré au bout d’un an? Une table premier prix est elle le meilleur rapport qualité prix?

PS: Je n’avais pas regardé vos plans: personnellement je vois 7 chambres:
RDC: 2 chambres + séjour + WC
R+1: 2 chambres + cuisine/salle à manger + douche/WC
R+2: 3 chambres + douche (séjour/cuisine/placard et éventuellement partie de la SDE et de l’entrée fusionnés et séparés en 2 chambres).
Séjour et salle à manger séparés ce qui permet des groupes et activités différentes dans 2 pièces. WC le plus bas possible dans les étages pour le bruit. 2 WC et 2 douches impératifs, ici répartis sur 3 pièces.

bonjour,

ton expérience de la gestion de la colocation à Rennes m’intéresse, tu l’avais passé sur appartager.com c’est ça ? j’envisage un jour peut être d’acheter un t 4 pour le louer à des colocataires, appartement proche des facs bien sûr. Tu penses que c’est encore rentable et possible à Rennes ?

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