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Forums des investisseurs heureux

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#1 02/06/2014 15h27 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

Membre
Réputation :   -2 

Bonjour J aimerai avoir votre avis sur un montage.
Je suis propriétaire de 4 appartements sur lesquels courent encore 4 emprunts.
Les loyers couvrent largement les remboursements des crédits. Néanmoins j ai un problème du a mon objectif 20 appartements a termes.
Mon problème est du a la fiscalité.
Je suis célibataire avec un bon revenu.
Actuellement mon ir (hs loyers correspond a 2 mois de salaire).
Ce qui fait bcp a mon sens.

Le soucis concernant mes revenus fonciers est que si je continus a investir ainsi mon imposition va exploser.
Avez vous quelques idées, suggestions….
Une piste a laquelle je pense mais difficile de la réaliser du fait d un manque de conseil serait de faire du démembrement avec un sci is dans laquelle je serai associé qu en pensez vous?

Merci pour votre aide.

Mots-clés : investir dans l immobilier intelligemment

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#2 02/06/2014 15h43 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

Membre
Réputation :   127 

Vous courrez directe à des ennuies avec l’administration fiscale.

A mon sens, et compte tenue de vos revenus et vos objectifs, il serait judicieux de consulter un vrai avocat fiscaliste pour vous permettre d’optimiser cela en fonction de votre situation précise et détaillée. Considerez les honoraires comme un investissement.

Aussi, payer 2 mois de salaires (et non pas de revenus) vous place un taux moyen < 15% … ce qui est très courant pour des TMI = 30%.

Si vous donnez des informations plus précises, vous pouvez éventuellement recueillir des propositions plus adaptées.

Aujourd’hui, pour l’impôt, il n’y a pas d’angle mort. Même les produits défisc génèrent en général un flux de trésorerie négatif. Donc, typiquement créer un déficit foncier ou investir dans des PME voire donner de l’argent au resto du coeur, engendre un flux négatif … mais je ne connais pas votre capacité.

Enfin, vous pouvez tenter le Girardin industriel à répetition. Comme dans tout, il y a des expériences plus ou moins heureuses wink

Bonne chance.

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#3 02/06/2014 16h19 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

Membre
Réputation :   -2 

Bonjour boubouka,
En effet concernant l administration fiscale, chose que je veux absolument éviter…
Pour répondre a votre question, j ai consulté un conseil en gestion de patrimoine spécifiquement dans le démembrement mais des lors ou je lui ai demande quelles seraient mes voies de recours en cas de réqualification par l administration du montage proposé en abus de droit il m a propose de faire valider son montage par un avocat fiscaliste et en cas de réqualification l assurance payée  a l avocat me permettrait de faire face au frais de justice… Enfin je lui ai bien rie au nez avant de raccrocher..
En clair, il me proposait de céder l usufruit temporaire de mes appartement a un sci is ou eurl is voire sasu afin de bénéficier de l amortissement et tout le reste.
Bien sur j aurais été associé dans l une ou actionnaire l autre.
C est spécifiquement sur ce type de montage que j ai des doutes et souhaitais avoir un avis.
De plus mon objectif est d atteindre 20 biens en location.
Pour cette raison je fais une pause a 4 biens afin d évaluer le meilleur moyen d atteindre cet objectif d un point de vu "optimisation fiscale".

Dernière modification par Marc1975 (02/06/2014 16h24)

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#4 02/06/2014 16h36 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

Membre
Réputation :   127 

Votre conseiller comme beaucoup manque un peu à son vrai devoir de conseil.

Si vous faites un montage, ce n’est pas pour que vous vous retrouviez en redressement et partir en procès contre votre avocat. Bonjour les dégats et vous allez sortir traumatisé. Ce que je ne vous le souhaite pas.

Décrivez vos biens, les flux (loyers, remboursement, charges, etc) , votre TMI pour avoir une vision plus claire.

A part vous dire passer en meublé je ne vois pas trop.

Meublé suppose que la taille des biens soient adaptée et que vos locataires signent des baux meublés avec des états des lieux en du et forme. Car l’administration fiscale pourra aussi vous demander les baux et n’hésitera pas à requalifier au moindre écart.

Encore une fois, peu d’angle mort. Pour arriver à 20 appartements, achetez des immeubles ou un hotel en passant directement en LMP.

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#5 02/06/2014 16h48 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

Membre
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Clairement oui un très mauvais conseil en effet…
Ok voici:
1- 1t2 de 36m2 loue 570€/m +20€ c, remboursement de 437€/m
2- 2t2 de 31m2 et de 37m2 loues 555€/m +20€ c et 565€/m + 20€ c, remboursement de 814€/m
3- 1t2 de 34m3 loue 570€/m +20€ c, remboursement de 505€/m

Salaire brut professionnel 48k€/an

Ok pour la suggestion du lmp…

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#6 02/06/2014 17h10 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

Modérateur
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Je ne pense pas qu’il y ait une problématique d’abus de droit avec le montage évoqué. Mais ça n’en fait pas plus un montage attractif. En effet, les montages à base de cession de l’usufruit temporaire d’un bien immobilier à une société à l’IS ont perdu la majeure partie de leur intérêt depuis la loi de finance rectificative de 2012 (en particulier son article 15), qui stipule que le vendeur d’usufruit temporaire doit déclarer comme un revenu foncier le montant perçu en paiement de cet usufruit.

Ce point a déjà été discuté sur ce forum, et vous devriez retrouver les échanges en utilisant l’outil de recherche en haut à droite de cette page..

Il y a même eu ensuite une réponse ministérielle (à M. Jérôme Lambert, député) précisant que ceci s’appliquait même si le vendeur cédait en même temps la nue-propriété et l’usufruit temporaire à deux acheteur différent (le vendeur devant déclarer le montant de l’usufruit temporaire comme un revenu foncier, ce qui a surpris pas mal de monde) ! Lire la réponse ministérielle en question

Le conseiller que Marc1975 a consulté ferait bien de se recycler ou de se tenir au courant des évolutions de la loi (et inutile d’invoquer son instabilité : la situation à ce niveau est stable depuis le changement intervenu fin 2012) concernant les montages qu’il propose.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#7 02/06/2014 17h36 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

Membre
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Merci Goodbylenine pour votre post.
J ai en effet vu les échanges sur cette situation dans le forum et je n y ai pas trouve les réponses voulues.
Ma crainte ne se situe pas tant sur l imposition de la cession d usufruit temporaire mais plutôt sur la possible réqualification en a  abus de droit dans la mesure ou cette cession se ferait a une sci, eurl ou sasu is que je contrôlerai .
Or jusqu a maintenant il n y a que cette voie que j estime possible pour atteindre mon objectif.
Le lmp pourrait être une voie mais je vous avoue que des le départs je m orientais sur du nu pour plus de facilité…
Sachant qu actuellement je possède en direct ces 4 biens, si le montage est valable les prochains achats se feraient d emblée en démembrement np (moi) &  usu (sci/sasu is)…
Tout cela se ferait bien sur en emprunt a 110%.

Dernière modification par Marc1975 (02/06/2014 17h40)

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#8 02/06/2014 18h03 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

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Dans ce montage vous payez les impôts d’avance pour les 5 ans si l’usufruit est temporaire pour 5 ans et ainsi de suite.
De plus  vous risquez de changer de tranche et profiter d’une double effet kiss cool wink

Vous avez deux options :
- réorienter vos locations actuelles vers du meublé. Ce sont des petites surfaces qui s’y prêtent bien. Plusieurs cas ont déjà été abordés.
- revendre,  prendre votre éventuelle plus value et répartir autrement.

Vos biens sont dans quel coin ?

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#9 02/06/2014 18h21 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

Membre
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Les biens sont tous dans l Oise a quelques km de chantilly, périmètre de 4 km maxi les uns des autres et de mon domicile.
Les biens ont été acquis il y a moins de 4 ans donc peu de chance de plus value compte tenu du marche dans la région.
De plus comme il reste le paiement du crédit ça réduira d autant la plus value.
Par ailleurs, mon intérêt premier n est pas la plus value a la revente mais le paiement du crédit par les locataires, je veux dire que je suis dans une optique patrimoniale long termes 20 a 25 ans ce a quoi correspondrait la cession d usufruit.
Les 20 biens est un premier objectif mais a termes c est plutôt 40 a 50 biens.
Pour faire simple, developpement patrimonial avec l objectif d atteindre les 20k€/mois  a termes et une fois le tout payé un peu avant l extinction des cessions, tout revendre une fois mon départ de la France effectif.
Cette stratégie paraît peut être alambiquée mais l objectif est de gommer la pression fiscale sur le nombre via les possibilités qu offre la structure a l is.
Par ailleurs, je n ai pas besoin d une protection sociale ni quoique ce soit de cette nature ou même de rémunération d ou la sci is ou la sasu is…

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#10 02/06/2014 18h29 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

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Une structure IS n’est pas prévue pour une revente des biens car vous allez subir la plus value professionnelle.

Pourquoi vouloir acheter autant de biens pour viser une revenu mensuel de 20 K€ puis dès les remboursements faits vouloir tous revendre.

Si vous pouviez expliciter votre raisonnement cela serait plus simple pour vous répondre.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#11 02/06/2014 18h34 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

Membre
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La structure is acquiert l ususfruit pour l amortir ainsi que tout ce qui va avec charges, frais… mais je garde la np pour bénéficier de l imposition sur ir.
Je revends tout pour partir vivre a l étranger pour ne plus avoir a gérer dans cette optique je devrai (pas sur) être retraité…

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#12 02/06/2014 22h44 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

Modérateur
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Ce type de montage ne fonctionne plus [*]. Oubliez, et trouvez-vous un autre plan.

EDIT :      [*] Relisez mes précédents messages dans cette discussion : ils disent tous la même chose.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#13 02/06/2014 23h01 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

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Merci pour votre réponse plutôt lapidaire!
Qui n est plus en cohérence avec votre précédent post concernant l abus de droit car ma question originaire concernée la réqualification … Mais merci quand même

Dernière modification par Marc1975 (03/06/2014 07h27)

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#14 03/06/2014 12h59 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

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Marc1975 a écrit :

Ma crainte ne se situe pas tant sur l imposition de la cession d usufruit temporaire mais plutôt sur la possible réqualification en a  abus de droit dans la mesure ou cette cession se ferait a une sci, eurl ou sasu is que je contrôlerai .

Justement, si vous êtes imposé à l’IR sur la totalité du produit cette cession (puisque cet apport est rémunéré par des parts sociales), il n’y a pas de raison que l’administration cherche à vous redresser sur le fondement de l’abus de droit.

Si par contre, pour vos prochaines acquisitions, vous utilisez le démembrement en procédant aux acquisitions via deux structures IR et IS, montage dont la finalité est uniquement l’optimisation fiscale, c’est là que pourra être invoqué l’abus de droit par l’administration.

La solution pour échapper à cette requalification, me semble-t-il, serait que la société IS ait une véritable activité, les acquisitions d’usufruit ne constituant que des opérations économiques parmi d’autres.

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#15 03/06/2014 14h22 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

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Pierrejacques11,
Merci bcp.
C est exactement le type de conseil que j espère.
Merci d avoir pris le temps de lire le descriptif de ma situation et d y répondre en conséquence.,
Reco.
Pour en revenir a mon cas je garde la nup ou pour le futur je ne ferai l acquisition que de la nup en restant particulier. Mais la vente de l usufruit se ferai a la sci is a capital variable pour:
Baisser mon endettement Perso
Réduire la pression fiscale sur mon propre revenu
Augmenter mon patrimoine progressivement tout en y associant certains membres de ma famille ou futurs membres.
Gérer l activité locative au travers de cette sci is…
Effectivement l optimisation fiscale est une des motivations mais l objectif final c est vraiment developper  autant que possible le nombre de biens et basculer le bénéfice locatif mensuel sur la sci pour constituer de la trésorerie…
Pensez vous que ce soit valable?
On peut échanger en mp si vous voulez.
Encore merci

Dernière modification par Marc1975 (03/06/2014 15h54)

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#16 03/06/2014 20h36 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

Membre
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Vous avez eu un bon conseil sur le forum.

Faites valider votre montage par un fiscaliste et demander à l’administration fiscale son avis sous forme de rescrit fiscal.

Impots.gouv.fr

- Le rescrit fiscal : pour plus de sécurité juridique


Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#17 03/06/2014 20h41 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

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Ça marche Philippe
Merci aussi pour votre participation.
Reco aussi.

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#18 04/06/2014 10h21 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

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Marc1975 a écrit :

Baisser mon endettement Perso

Si vous avez recours à l’emprunt afin de procéder à des acquisitions en NP vous ne baisserez pas votre taux d’endettement personnel, tout au plus vous limiterez son accroissement par rapport à des acquisitions en PP.

Par ailleurs, aucun revenu locatif ne sera associé à l’investissement, et par voie de conséquence vous baisserez votre capacité d’emprunt auprès des établissements de crédit.

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#19 06/06/2014 21h14 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

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Merci pour cette dernière remarque, je pense devoir faire des simulations et mixer selon les biens pour du démembrement et du lmnp.
Je vais chercher sur le site les spécificités du lmnp.
Excellente  continuation a tous

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#20 12/06/2014 15h39 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

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Bonjour a tous ceux qui m ont éclairé de leurs expériences et suggestions sur ma précédente problématique (et aux autres aussi).
J ai pris le temps de faire un point sur ma situation et j ai du coup qq questions.
En résume pour éviter de passer dans la TMI supérieure je vais conserver mes 4 biens que je vais passer en meublés et les amortir si possible et pour les investissements futurs  acquisition de la nu p et vente de l usufruit a une sci que je vais créer avec un ami.
Dans le détail:
A- il y a 1 bien acheté en 2012 qui n a jamais été loué en vue de réaliser des travaux donc après travaux et équipement en meubles, puis je:
1 deduire les frais d acquisition?
2 quelle valeur déclarer pour son amortissement (la valeur de l emprunt ou faire estimer par un AI)?
3 j aimerai l amortir sur la durée du crédit restant au lieu des 30 ans, est ce possible selon vous (c a d 20 ans)?

B- il y a 1 bien acheté en 2010 pour lequel il va y avoir un nouveau locataire qui veut s y installer et qu il soit d emblée meuble, je reprends donc les points 1,2 et 3, je précise qu auparavant ce bien était loué vide.

C- il y a 2 biens achetés en 2013, si je comprends bien je dois attendre de changer les locataires avant de les passer en meubles sachant qu ils sont actuellement en locatif vide et déclarer ce changement avant le 2 février (idem pour les autres biens) et questions identiques aux points 1,2 et 3.

Merci pour votre attention et désolé pour les modérateurs je ne sais pas comment modifier le titre et y faire référence du lmnp.

Dernière modification par Marc1975 (12/06/2014 15h41)

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#21 13/06/2014 14h12 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

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Bonjour,

Je survole ce fil, et un truc …

"pour les investissements futurs  acquisition de la nu p et vente de l usufruit a une sci que je vais créer avec un ami."

Attention, l’opération risque d’être délicate. Du point de vue du vendeur, la vente démembrée est taxée pour partie comme loyer et pour une autre comme PV. Des vendeurs exonérés de PV pourraient préférer une vente en PP.

Votre montage supposerait alors l’acquisition en PP par vous même puis la revente de l’US à la SCI. Et là, c’est le drame : taxation de votre côté + problème avec la banque sur l’acquisition principale si l’opération n’a pas été clairement prévue initialement.

"1 deduire les frais d acquisition?"

Ca dépend de ce qu’il s’est passé entre l’acquisition et la mise en location. Si vous avez laissé le bien pendant près de 2 ans sans rien en faire, non. Si 2 ans continus de travaux, ca se défend.

"quelle valeur déclarer pour son amortissement"

Valeur en début d’activité.

"j aimerai l amortir sur la durée du crédit restant au lieu des 30 ans, est ce possible selon vous"

Si vous voulez faire connaissance avec votre controleur, oui. Sinon, je m’abstiendrais, et j’utiliserais l’amortissement calculé par un comptable spécialisé du secteur, que vous pourrez opposer à l’administration si elle n’est pas contente.

Pour les biens loués en nu précédemment, vous ne pourrez pas déduire les frais d’acquisition sauf si le changement de régime d’opère très rapidement par rapport à l’acquisition (qq mois). Pour le bien de 2010, c’est mort.

Note pour le 2010 qui va avoir son nouveau locataire. Meubler le avant, du lit aux petites cuillères.

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#22 13/06/2014 18h23 → Cession temporaire d'usufruit à une SCI... (investir dans l immobilier intelligemment)

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Bonjour Xa,
Merci pour vos commentaires en effet a y réfléchir ces paramètres  peuvent jouer sur la décision du vendeur. Je vais m en assurer auprès de mon notaire.
Concernant le meuble je voie un cgp ma semaine prochaine.
Nos échanges auront le méritent de jauger son expertise et ses reco.
Merci a vous

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