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#1 18/05/2015 15h43 → Cession de parts sociales d'une SCI à l'IR trop coûteuse : comment faire ? (cession sci)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,
Je suis nouveau sur ce forum… et heureux de l’avoir découvert…
J’ai lu un post sur la fiscalité des parts sociales de SCI qui m’intéresse.
En effet, il s’agit d’une SCI familiale détenue par 2 associés (un couple marié en communauté) et un gérant (non associé) avec un capital social très faible 1.000 (le bien doit valoir 150.000 euros). la SCI est imposée à l’IR.
Ils souhaitent céder ces parts : je crains qu’avec la valorisation des parts sociales et dd la plus value (malgré l’abattement d’une détention de plus de 25 ans), nous frôlons les 35% d’imposition.
Y aurait il une solution moins coûteuse (cession de l’immeuble par la sci en direct? sans passer par une cession de parts?)
Aucune activité, aucun compte courant ou autre flux…
Merci pour vos conseils d’expert

Mots-clés : cession sci

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#2 18/05/2015 16h13 → Cession de parts sociales d'une SCI à l'IR trop coûteuse : comment faire ? (cession sci)

Membre
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Bonjour,

La SCI étant à l’IR, elle est transparente fiscalement. Les associés étant des personnes physiques, la vente de l’immeuble par la SCI impliquerait une taxation aux plus-values immobilières des personnes physiques. Soit 19% d’IPV et 15,5% de PS, avec des abattements pour durée de détention (22 ans et 30 ans). Dans votre cas (plus de 25 ans), seule une part sur les prélèvements sociaux seraient appliquées. Par contre, pour avoir le chiffre exact, il faudrait connaître le montant d’acquisition, les frais d’acquisition, les travaux réalisés intégrables ou non (intégrables si non déduits par ailleurs). Par ailleurs, il faut avoir en tête que les abattements jouent par année pleine. Il faut donc bien connaître sa date d’achat. Ca vaut parfois la peine de caler la signature 2 semaines plus tard pour gagner une année d’abattement.

Si ce sont les parts qui sont vendues, l’abattement pour durée de détention s’applique également si la SC est à prépondérance immobilière (Est-ce le cas ?). Si oui, la valeur des parts devra être retraitée pour tenir compte des déficits imputés et des bénéfices déclarés. C’est un exercice compliqué, que je ne sais pas faire personnellement.

Cordialement,

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#3 18/05/2015 16h38 → Cession de parts sociales d'une SCI à l'IR trop coûteuse : comment faire ? (cession sci)

Modérateur
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stephb09 a écrit :

Bonjour à tous,
Je suis nouveau sur ce forum… et heureux de l’avoir découvert…

Bienvenue !

Pourriez-vous respecter notre charte, et vous présenter ici ?

La cession des parts de la SCI sera presque toujours nettement moins couteuse (aussi bien au niveau des droits d’enregistrement que de l’impôt sur les plus-values) que la cession des immeubles (suivie un jour de la liquidation de la SCI).

Pour pouvoir "chiffrer" les 2 scénarii, il faudrait : date de création de la SCI, montant des apports (capital), date d’acquisition de l’immeuble, prix d’acquisition de l’immeuble, montant et date des éventuels travaux, montant des frais de notaire lors de l’acquisition de l’immeuble, confirmation que la SCI est "à dominante immobilière" (c’est à dire qu’elle ne détient que -ou presque que- de l’immobilier), date et montant de la cession envisagée.

Vous indiquez "Aucune activité, aucun compte courant ou autre flux"… J’imagine que ceci signifie aussi "aucune comptabilité tenue pour la SCI" voire aussi "aucune Assemblée Générale tenue". Je suppose que l’immeuble était occupé par les associés, que cette occupation ne générait donc aucun loyer. Est-ce bien le cas ? Qui donc payait la taxe foncière ?


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 19/05/2015 10h57 → Cession de parts sociales d'une SCI à l'IR trop coûteuse : comment faire ? (cession sci)

Membre
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Je vous remercie pour vos réponses..

oui c’est tout à fait ca..
la SCI  a 24 ans (aura 25 ans dans 4 mois) et l’immeuble est détenu depuis 24 précisément (25 ans dans 4 mois également)
La SCI a effectivement une vocation exclusivement immobilière : seul cet immeuble est détenu, mis à la disposition du gérant qui ne paie donc pas de loyer, aucune comptabilité tenue, ni AG…
le capital social qui n’a pas varié depuis est faible (à peu près 300 euros)
L’immeuble qui est un local commercial a été acquis pour un montant de 80 000 euros et doit en valoir le double aujourd’hui. (pas de frais d’acquisition): 80% du montant a été emprunté par la SCI, le reste payé comptant par la SCI.

Aujourd’hui les associés (2 égalitaires) souhaiteraient céder leurs parts ou l’immeuble (dans l’esprit, l’idée serait de céder à titre gratuit au gérant qui est en réalité celui qui a financé le bien..  il avaient rendu service à l’époque au gérant en s’associant) : donc vendre au prix le plus bas possible dans la mesure du raisonnable (pour ne pas avoir de pb avec le fisc) et au plus tôt.

Céder à titre gratuit n’est pas rentable de ce que j’ai compris (vu que les liens de parenté sont inexistants entre les cédants et les cessionnaires)

Céder les parts sociales supposerait une revalorisation, faut il forcément faire appel à un expert?

Céder l’immeuble par la SCI ; les droits d’enregistrement seraient donc plus élevés que ceux pour une cession de parts?

Enfin j’ai une question un peu plus… générale : c’est bien la SCI qui est propriétaire de l’immeuble? donc pourquoi la cession des parts sociales devrait être revalorisée à leur valeur actuelle du marché? ne peut on pas les vendre à leur valeur nominale?
j’ai l’impression qu’en vendant les parts on vend quelque part l’immeuble..  j’ai du mal à faire la part des choses…

merci pour votre aide… j’espère être clair..

Steph

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#5 22/05/2015 20h08 → Cession de parts sociales d'une SCI à l'IR trop coûteuse : comment faire ? (cession sci)

Modérateur
Réputation :   1084 

Vous pouvez céder les parts sans faire appel à un expert. Il faut juste que l’acheteur et le vendeur tombent d’accord sur le prix… Si le fisc estime que le prix est inapproprié, et conduit à diminuer ce qu’il va percevoir, il réagira (et vous pourriez avoir à payer, avec des pénalités).

Céder les parts de la SCI implique de payer des droits lors de l’enregistrement, au taux de 5%.
Céder l’immeuble implique de payer les "frais de notaire" (principalement perçus au final par le fisc), dont le montant sera estimé par cet outil, et sera toujours supérieur à 5%.

Si vous vendez à la valeur nominale, des parts qui valent assurément beaucoup plus : le fisc se manifestera sans doute…


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