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Forums des investisseurs heureux

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#1 25/01/2013 14h25 → SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts ! (acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci)

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Réputation :   27 

Bonjour à tous !

Beaucoup de sujets de ce forum ont pour sujet commun les stratégies immobilières avec le recours aux Sociétés Civiles (Immobilières).

Je tenais à faire un point relatif à la plus-value immobilière inhérente à la cession de parts d’une telle société.

En effet, je pense que beaucoup l’ignore, mais acquérir des biens immobiliers via une SCI peut être très coûteux à terme. Je m’explique…

Bien souvent des personnes constituent une société civile à capital faible (de l’ordre de 1.000 €) avec l’ambition d’acquérir par la suite un parc immobilier plus ou moins important au sein de la SCI en recourant au crédit. Sur le principe, la stratégie est bonne pour plusieurs raisons:

- recourir au crédit pour bénéficier d’un effet de levier augmentant l’enrichissement;
- s’associer avec des personnes aux qualités juridiques variées (conjoint, amis, enfants, concubins, étrangers, relation professionnelle…);
- les relations entre associés seront régies par les statuts (sous réserve d’une bonne rédaction des statuts ce qui est un autre sujet).

Bref, beaucoup constituent la société à capital social faible (par manque de liquidités parfois, ou par manque de conseils avisés d’autres fois) puis contractent des emprunts pour acquérir de l’immobilier.

Comptablement : une acquisition immobilière réalisée par une Société Civile n’a pas pour effet d’augmenter le capital social (sauf cas particulier).

Ainsi, admettons une Société civile constituée par deux associés, avec 1 KS de 1.000 € (apport en numéraire de 500 € par chacun), soumise à l’IR (configuration standard).
La société acquière ensuite un bien immobilier pour 250 000 € avec un emprunt sur 15 ans.
Après remboursement de l’emprunt (soit 15 ans après), le projet des associés évolue (ou suit sa logique), et les associés souhaitent céder des parts de la SCI… c’est l’Administration qui va être contente !

Car dans ce cas, pour la détermination de la plus-value immobilière inhérente aux parts de la société, on considère:

1/ que le prix d’acquisition des parts correspond à leur valeur nominale, à savoir la valeur du capital social (1 000 € dans notre cas);
2/ que le prix de cession des parts correspond à la valeur économique (nette) des parts sociales. En l’espèce, l’actif est de 250 000 € (valeur du bien immobilier, qui a d’ailleurs dû s’apprécier en 15 ans) et le passif de 1 000 €.

Pour rappel : une SCI à l’IR ne peut bénéficier des amortissements comptables.

Par soucis de simplification, on considérera que la trésorerie de la société est égale à 0 € et qu’il n’y a aucun autre actif ni passif au Bilan.

En définitif, lors de la cession des parts, par un associé :
prix de cession : 125 000 €
prix d’acquisition : 500 €
Plus-value = 124 500 €
Délai de détention = 15 ans
Abattement = 20 %
PV nette = 124 500 x 0,8 = 99 600 €
Taxation PV immo (19 %) = 18 924 €
Prélèvements sociaux (15,5 %) = 15 348 €
Taxation globale = 34 362 € (soit un taux de taxation équivalent à 27,50 % de la valeur de cession des parts).

Ainsi, malgré l’attrait des sociétés civiles, dont je suis convaincu de la polyvalence et de l’efficacité, veillez toujours à réfléchir sur le long terme. Une solution doit toujours intégrer l’ensemble des données d’un projet.

Cette fiscalité pour le moins douloureuse peut être limitée.
Quelques pistes:

- au lieu d’acquérir le bien au sein de la SC, achetez le en direct puis apportez le à l’actif social : un apport a pour effet corollaire d’augmenter le capital social;
- Le coût de l’apport immobilier sera toujours moins coûteux que le coût de la plus-value tel que présenté plus haut;
- en dissociant le bien immobilier de l’emprunt nécessaire à son acquisition, il est possible d’apporter le bien à moindre coût (500 €) car les droits proportionnels (5 %) ne sont dus uniquement lorsque le bien immobilier est grevé d’un passif (dans cette hypothèse, le bien immobilier est apporté, mais l’emprunt continue d’être remboursé en direct);
- au lieu de céder les parts de la société, cédez plutôt le bien immobilier par la société, la plus-value sera tout simplement égale à 0 € dans noter cas de figure (et faible si jamais le bien immobilier s’était apprécié).

Disposé à en reparler avec vous.

Despe

Dernière modification par Despe44 (25/01/2013 14h33)

Mots-clés : acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#2 25/01/2013 15h10 → SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts ! (acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci)

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C’est sur que faire comme vous l’avez supposé (vendre les parts de la SCI au final, après avoir payé des impôts et de la CSG sur la différence entre les loyers perçus et les intérêts d’emprunt et frais, qui a permis de "payer" le bien) n’est pas très malin. Mais vos pistes ne sont pas toutes des plus rusées….

Il me semble en tout cas très clair qu’il ne faut pas recourir à une SCI (à l’IR ou à l’IS d’ailleurs) si on n’a pas tenu compte de tous les aspects (phase d’acquisition comme phase de vente, et sortie du cash de la structure) et si on n’a pas identifié clairement pourquoi on utilise une SCI et quels avantages on en escompte (par rapport à d’autres possibilités, avec d’autres caractéristiques), sans oublier de tenir compte du fait que les associés pourront un jour avoir des intérêts divergent (l’un voudrait vendre le bien, l’autre pas, l’un serait fortement imposé l’autre pas, etc.) et que les choix induits au niveau de la SCI seront forcément un compromis (ou imposés par le majoritaire).


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#3 25/01/2013 15h22 → SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts ! (acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci)

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Quelles pistes suggériez-vous GBL ?


A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire….

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#4 26/01/2013 07h28 → SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts ! (acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci)

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@Despe44, vous avez fait un bon post sur les SCI mais vous n’avez pas suffisamment dissociés les SCI Ir et Is.

Dans une SCI IR , la revente s’applique en grande majorité au bien , une fois le bien revendu la SCI est dissoute.
Dans vpotre cas , une revente du bien sera plus intéressante du fait des réductions de plus values mais on ne sait pas trop si votre exemple est pour une SCI IR ou IS ?

Par contre pour une SCI IS , il s’agit plutôt de revente des parts sociales pour éviter la plus value professionnelle sur le bien.

Dans la valorisation des parts sociales , le passif est constitué également par les comptes courants.
Vous évoquez le faible capital social mais vous pouvez l’augmenter en cours de vie de la SCI.
Je trouve normal au début en phase d’acquisition d’avoir un faible capital  social, il est possible d’incorporer les résultats de la SCI dans le capital social ou de faire une augmentation de capital.

La méthode de valorisation des parts sociales par Actif - Passif est une méthode , d’autres méthodes faisant appel à la rentabilité de la SCI existe aussi.
Du fait de leur moindre liquidité les parts de SCI peuvent être sous évaluées de 20 %.

Dernière chose , il est facile de reprendre un bien par emprunt pour augmenter le passif et réduire la valeur des parts sociales.

La cession des parts sociales en limitant l’impact plus value est fonction du destinataire de cette cession , si c’est pour des enfants vous avez intérêt à gonfler le passif pour réduire la facture ( compte courant , nouvel emprunt) comme pour le cas d’une donation.

Si c’est une cession totale à un tiers dans ce cas , vous allez essayer de valoriser au mieux la SCI pour en retirer le maximum mais la plus value sera conséquente.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#5 26/01/2013 12h09 → SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts ! (acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci)

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Despe44 a écrit :

Quelles pistes suggériez-vous GBL ?

Il existe des livres avec des centaines de pages décrivant ceci. Il sera difficile de les résumer sur un forum…. Et tout dépendra du contexte (et normalement : de la raison pour laquelle on a constitué la SCI).


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#6 26/01/2013 13h43 → SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts ! (acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci)

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Despe44 a écrit :

En définitif, lors de la cession des parts, par un associé :
prix de cession : 125 000 €
prix d’acquisition : 500 €
Plus-value = 124 500 €
Délai de détention = 15 ans
Abattement = 20 %
PV nette = 124 500 x 0,8 = 99 600 €
Taxation PV immo (19 %) = 18 924 €
Prélèvements sociaux (15,5 %) = 15 348 €
Taxation globale = 34 362 € (soit un taux de taxation équivalent à 27,50 % de la valeur de cession des parts).

Despe

De mémoire, la détermination du prix de revient fiscal des parts sociales d’une SCI n’ayant pas opté à l’IS est un peu plus complexe :

Le prix d’acquisition des parts sociales d’une société soumise au régime fiscal des Sociétés de personnes (ce qui est le cas des SCI à l’IR) doit faire l’objet de corrections (selon jurisprudence arrêt Quemener). Le prix de revient des parts doit être :

- augmenté des résultat imposés au niveau de l’associé depuis l’acquisition des parts,
- diminué des quote-part de déficits déduits au niveau des associés,
- diminué des bénéfices attribués aux associés,
- augmenté des pertes ayant donné lieu à versement de la part de l’associé

Donc, en gros, dans bon nombre de cas, il convient d’augmenter le prix de revient des parts des revenus fonciers déjà imposés pendant la période de détention des parts.
Ce qui rapproche dans la plupart des cas le prix de revient des parts du prix d’acquisition de l’immeuble (hypothèse où l’emprunt est inégralement remboursé).

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#7 17/07/2013 21h29 → SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts ! (acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci)

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attention APIL 92 est en cessation de paiement
Pas mal pour des locations securisées SOLIBAIL

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#8 18/11/2013 20h28 → SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts ! (acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci)

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Bonsoir à tous,

Je suis face à une problématique, qui semblera simple à nombre d’entre vous.

Je vais me permettre d’exposer le sujet:

Deux amis ont créé une SCI, à travers laquelle ils ont acheté un terrain puis fait construire deux maisons jumelées.
Cet investissement repose en partie sur un crédit.

L’associé A a loué la première maison à un tiers.
L’associé B loue la seconde maison pour lui-même auprès de la SCI. Il paie ainsi une partie du crédit.

L’associé B souhaite désormais sortir de la SCI, en gardant la seconde maison.

A mon avis, il est nécessaire que:

- La SCI vende la seconde maison à B,
- L’associé B cède ses parts, par exemple aux enfants de A.

J’ai cependant un problème quant à l’articulation de ces deux opérations, sachant que si la SCI vend à B l’appartement, la SCI se retrouve avec un capital supplémentaire, qui entraînera l’augmentation de la valeur des parts à céder par la suite.

Qu’en pensez-vous ?

Je vous remercie par avance de vos précieuses observations.

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#9 19/11/2013 00h14 → SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts ! (acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci)

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Pour que l’associé B sorte de la SCI et conserve la seconde maison, il faudra sans doute que :
    - La SCI vende la seconde maison à B,
    - L’associé B cède ses parts, à quelqu’un qui accepte de les acheter à un prix défini, et en respectant les statuts de la SCI (et il faudra sans doute qu’il y ait plusieurs associés au final).

Il faudra aussi (si ce n’est pas déjà fait) créer 2 parcelles séparées (au niveau du cadastre) à partir du terrain initialement acquis, associées aux 2 maisons.

Il y a sans doute d’autres possibilités, comme :
  - dissoudre la SCI en répartissant ses actifs (maisons et cash) et ses passifs (dettes) entre ses associés, si tout le monde (les associés de la SCI + ses créanciers (la banque), sans oublier le fisc) y trouve un intérêt;
  - que l’associé B rachète les parts de l’associé A, puis (que la SCI) vende la maison qui ne l’intéresse pas avec le terrain associé.

Dans tous les cas, il y a pas mal de frais à anticiper (à faire chiffrer par un homme de l’art, notaire par exemple), et une bonne entente entre A et B est nécessaire (sinon : situation bloquée pour un bon moment…).

Ceci illustre le fait que c’est souvent une mauvaise idée de constituer une SCI avec des associés quand  tous n’ont pas un intérêt convergeant, et ayant vocation à perdurer très longtemps, à le faire.


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#10 19/11/2013 16h42 → SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts ! (acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci)

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Bonjour GBL et merci beaucoup pour cette réponse rapide et complète.

Je me pose une question complémentaire: comment évalue-t-on les parts cédées une fois le bien immobilier vendu ? Toujours sur la base de la valeur réelle du patrimoine de la SCI moins les dettes ?

Vous remerciant par avance,

Bel après-midi à vous

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#11 19/11/2013 18h32 → SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts ! (acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci)

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La valeur réelle du patrimoine de la SCI moins les dettes est une base dévaluation, à pondérer par l’offre et la demande, la volonté et l’intérêt de chacun à acheter/vendre (celui qui n’a pas trop envie d’acheter et celui qui veut absolument vendre se mettront sans doute d’accord sur un prix "un peu" inférieur à ce que vous appelez "valeur réelle du patrimoine moins dettes")…


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#12 19/11/2013 22h27 → SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts ! (acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci)

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Bonsoir et merci GBL pour votre réponse.

Il me faut désormais identifier la meilleure solution d’un point de vue fiscal.

Pour ce faire, je pense qu’il faut d’abord faire évaluer la maison de l’associé B.

Je pense également qu’il faut travailler de concert avec l’expert comptable en charge du dossier de la SCI.

Belle soirée à vous,

Bien Cordialement

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#13 23/01/2014 00h18 → SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts ! (acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci)

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Bonjour,

J’ai besoin d’un conseil, nous possédons une sci familiale 4 associés (père, frères ,sœur) nous avons acheté un terrain constructible en 2 lots pour un montant de 300000€ en crédit , sur un lot de ce terrain deux d’entre nous ont construit leur maison en résidence principale, et c’est ces deux personnes qui paient la totalité du prêt.  Nous venons de signer une promesse pour 680000€ et nous souhaitons ne pas payer de plus value. 1 solution nous a été apporté Par le notaire qui est de céder les parts des 2 autres associes non résidents
Question: les 2 autres Vont céder les parts au prix des titres des statuts, et ce possible au niveau fiscalité et impôt ?Et Nous allons faire une assemblées générales.

Autrement que nous conseillez vous ?

Merci d’avance pour votre réponse
Cordialement,

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#14 21/02/2014 11h05 → SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts ! (acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci)

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Bonjour,

J’aurai besoin d’un conseil

en 2001 j’ai crée avec deux autres personnes une sci pour acheter un local à usage de bureau pour notre activité professionnelle alors que nous étions associés par ailleurs dans une société professionnelle

Deux associés ont quitté la scp et reste la sci dont le bien était loué au départ par la scp puis ensuite par l’un des ex associés

celui qui loue actuellement le local à la sci vient de donner son congé et le local risque de ne pas être loué avant longtemps et donc les revenus que nous tirions de cette location va disparaître.

J’ai cru comprendre à la lecture d’un des sujets qu’il sembe plus intéressant de vendre le bien immobilier que de céder nos parts compte tenu de la fiscalité appliquée dorénavant à la cession des parts de sci ?

Si l’un des trois associés de la sci veut racheter les parts des deux autres cela va coûter cher aux cédants et si celui qui veut le bien rachète le bien via une autre sci ou en son nom personnel ?

Pouvez-vous m’éclairer ?

je peux vous donner d’autres précisions s’il vous en faut

merci d’avance pour votre réponse.

scorpi

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#15 21/02/2014 16h42 → SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts ! (acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci)

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Pouvez-vous préciser si cette SCI est à l’IR ou à l’IS ?

Ensuite, il faudrait des chiffres précis, pour calculer ce qui se passe dans chacun des scénarii…
(Toute réponse "générale" aura de multiples exceptions)

PS : Il faudrait décrire l’ensemble des paramètres, de préférence à un seul endroit. Je vous suggère de le faire sur [url=http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?pid=88168#p88168]votre présentation[//url], que tout lecteur passant ici pourra aller consulter, si son cas ressemble au votre.


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#16 13/05/2014 20h18 → SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts ! (acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci)

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bonjour,
voici mon cas perso , si quelqu’un peut m’aider a prendre la bonne décision, merci

création future de SCI à 2 personnes :
- capital 2x 40 000 euros soit 80 000€
- la sci doit acheter un bureau a 230 000 (tout compris)

mon associé veut que l’on complète la somme (prêt banquaire personnel) entre le capital et l’achat par  un prêt à la sci pour que la sci ait la somme correspondante au bien.

La sci achetera donc le bien a 230 000€
- Notre société louera le bureau a la SCI.
- la sci nous remboursera le "prêt" 500€/mois chacun.

question 1 : Les 500€/mois sont ils imposables ?
considérés comme remboursement de credit ou loyer ?

question 2 : si on revend le bien et/ou la SCI (disons le meme pris : 230 000€) , que se passe t il ?
plus value sur les parts ?

merci pour vos reponses eclairées
(nous créons et achetons dans 10 jours)

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#17 14/05/2014 07h15 → SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts ! (acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci)

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Jostilly , un petit tour pas la case présentation permettrait de mieux vous connaitre …..

Jostilly a écrit :

création future de SCI à 2 personnes :
- capital 2x 40 000 euros soit 80 000€
- la sci doit acheter un bureau a 230 000 (tout compris)

mon associé veut que l’on complète la somme (prêt banquaire personnel) entre le capital et l’achat par  un prêt à la sci pour que la sci ait la somme correspondante au bien.

La sci achetera donc le bien a 230 000€
- Notre société louera le bureau a la SCI.
- la sci nous remboursera le "prêt" 500€/mois chacun.

question 1 : Les 500€/mois sont ils imposables ?
considérés comme remboursement de credit ou loyer ?

question 2 : si on revend le bien et/ou la SCI (disons le meme pris : 230 000€) , que se passe t il ?
plus value sur les parts ?

Vous connaissez un peu le principe de la location , les SCI, les déductions d’emprunt , les charges déductibles  ???

Pourquoi un capital social aussi important ?

Quel type de fiscalité pour votre SCI IR ou IS ?

En tant qu’associé de SCI vous êtes responsables et indéfiniment  solidaires des dettes de la SCI.
Si votre société fait faillite ( celle qui loue les bureaux ) non seulement vous n’aurez plus de revenus , ni de lcoataires mais vous devrez assumer les remboursements de l’emprunt….

La SCI est taxé suivant son régime soit au sein de la structure morale à l’impôt sur les sociétés et la CRL pour les SCI IS , soit la SCI à l’IR est dite transparente et ce sont les associés qui sont taxés sur les revenus locatif au prorata de leur part.

L’imposition sur les revenus locatif se fait déduction faite des charges et intérêt d’emprunt

Pour les plus values de part sociale , on va attendre un peu que vous ayez bien poser les bases de la location. wink

Philippe


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#18 20/05/2015 09h09 → SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts ! (acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci)

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Bonjour,

Je cherche des réponses à ce cas de figure ; merci si vous pouvez m’aider…

1)    Création en 1998 entre 2 associés A et B d’une SCI I  au capital (1000F) 152€, chaque associé a la nue propriété de 50% des parts et l’usufruit sur les autres 50%.
-    Acquisition en 1998 d’une maison d’habitation au prix d’achat de 354.000€ (dont 4.000€ de mobilier) financée par un prêt de 243.000€ dont le solde à ce jour est de 55.000€.
Cette maison est la résidence principale des 2 associés depuis plus de 3 ans.
-    En 2004, acquisition dans cette même SCI d’un appartement au prix d’achat de 108.000€ (dont 8.000€ de mobilier) financée par un prêt de 70.000€ soldé en mars 2015.
-    En 2008, acquisition dans cette même SCI d’un autre appartement au prix d’achat de 100.000€ financé par un prêt de 117.000€ dont le solde actuel est de 42.000€

2)    Création en 1990 entre l’associé B et un associé X d’une SCI II au capital de (1000F) 152€ (50% chacun, pas d’usufruit).
-    En 1993, cession de l’associé X à l’associé B de toutes ses parts.
-    En 2013, cession par l’associé B à l’associé A de la nue-propriété de 50% des parts et de l’usufruit sur les autres 50%.
-    En 2013, acquisition d’un appartement au prix d’achat de 285.000€ financée par un prêt de 140.000€ dont le solde actuel est de 118.000€.

3)    A ce jour les valeurs des biens sont estimées à :
-    SCI I     maison        460.000€
1er appartement    120.000€
2ème appartement     130.000€
-    SCI II Appartement        300.000€

-    Les comptes courants d’associés sont évalués à
Associé A    SCI I        433.000€
        SCI II        117.000€
Associé B    SCI I         270.000€
        SCI II        106.000€

4)    A ce jour les 2 associés A et B désirent partager comme suit :
-    L’associé A rachète toutes les parts de l’associé B et l’usufruit dans la SCI I.
-    L’associé B rachète toutes les parts de l’associé B et l’usufruit dans la SCI II

5)    QUESTIONS :
-    Comment seront taxées ces 2 cessions de parts ?
-    Quelles seront les plus-values à payer pour chacun des 2 associés ?
-    Les comptes courants peuvent-ils être déduits dans le calcul des plus-values ?
-    Qu’en est-il de la valeur des usufruits dans ce partage ?

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#19 20/05/2015 12h56 → SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts ! (acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci)

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@Tamara : Merci de respecter notre charte et de commencer par vous présenter ici, et de ne pas confondre ce forum avec un libre service où consommer du service gratuit.

Toutes les cessions de parts (ou d’usufruit de parts) donneront lieu à :
   - enregistrement auprès du trésor public, et paiement d’un droit de 5% de la valeur de ce qui est cédé (l’usufruit étant évalué à sa valeur fiscale, qui dépend en cas d’usufruit viager de l’age de l’usufruitier cf ici, et en cas d’usufruit temporaire de la durée restant de l’usufruit à 23%-46%-69% pour jusqu’à 10-20-30 ans, même si l’usufruit a été vendu à un autre prix).
   - paiement d’un impôt + prélèvement social (19% + 15.5%) sur le montant de la plus-value, après déduction des abattements pour durée de détention (les mêmes que pour la cession d’un bien immobilier), la plus-value étant évaluée comme la différence entre le prix de vente des parts et leur prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition.

Les comptes courant sont des créances entre la société et un des associés, et n’interviennent pas forcément au niveau de la cession des parts. Il convient de rembourser ces comptes courant avant cession, ou de les céder en même temps que la cession des parts (à celui qui possèdera des parts après l’opération sur les parts), ou (à éviter) de les transformer en créance ordinaire.


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#20 04/06/2015 22h50 → SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts ! (acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci)

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Bonsoir à tous,

J’espère que mon problème n’a pas déjà été évoqué. Si tel est le cas, je m’en excuse par avance.

Dans le cadre de ma déclaration 2015 sur mes revenus 2014, j’ai une question relative à des plus-values réalisées en 2014.

La plus-value concerne la cession de parts d’une SCI (société civile immobilière). Les parts ont été souscrites en avril 2006 et ont été cédées en aout 2014 soit une durée de détention de plus de 8 ans.

La durée de détention des parts est supérieure à 8 ans ce qui a pour conséquence un abattement de 65 % et une imposition au régime des plus-values mobilières.

Cependant, cette SCI était soumise à l’impôt sur le revenu jusque 2010 puis elle a opté pour une imposition à l’impôt sur les sociétés. Par conséquent :

- Cet abattement reste-t-il égal à 65 % malgré ce changement ? En clair, cette plus-value relève-t-elle uniquement des plus-values mobilières ?

- Ou alors, faut-il considérer que cette plus-value relève des plus-values immobilières de 2006 à 2010 puis des plus-values mobilières de 2011 à 2014 ?

Je me suis reporté au BOI RFPI PVI 10-30 n°160 qui semble confirmer une imposition unique aux plus-values mobilières mais je n’en suis pas certain.

Par avance merci.

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#21 28/10/2016 17h22 → SCI : attention à la plus-value en cas de cession de parts ! (acquisition immo, cession de parts, immobilière, plus-value, sci)

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paul a écrit :

De mémoire, la détermination du prix de revient fiscal des parts sociales d’une SCI n’ayant pas opté à l’IS est un peu plus complexe :

Le prix d’acquisition des parts sociales d’une société soumise au régime fiscal des Sociétés de personnes (ce qui est le cas des SCI à l’IR) doit faire l’objet de corrections (selon jurisprudence arrêt Quemener). Le prix de revient des parts doit être :

- augmenté des résultat imposés au niveau de l’associé depuis l’acquisition des parts,
- diminué des quote-part de déficits déduits au niveau des associés,
- diminué des bénéfices attribués aux associés,
- augmenté des pertes ayant donné lieu à versement de la part de l’associé

Donc, en gros, dans bon nombre de cas, il convient d’augmenter le prix de revient des parts des revenus fonciers déjà imposés pendant la période de détention des parts.
Ce qui rapproche dans la plupart des cas le prix de revient des parts du prix d’acquisition de l’immeuble (hypothèse où l’emprunt est inégralement remboursé).

J’ajoute à ce fil deux articles qui explicitent un peu mieux les conséquences de la jurisprudence Quémener appliquée à la vente des parts sociales d’une SCI IR :
Les cessions de parts sociales au sein d?une SCI
Septembre 2015 - Plus-values sur parts de SCI : où en est-on ?

Dernière modification par Bernard2K (28/10/2016 17h28)

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