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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#76 18/08/2014 21h06 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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Réputation :   21 

bonjour à tous

sujet interressant sur lequel je me suis penché lorsque j’ai cherché à diversifier mes investissements immobiliers.
A ce jour j’ai investi à la fois en ville (immeuble de rapport et appartement dans ville de plus de 100 000 habitants) et à la campagne (immeubles de rapport ville de 6500 habitants et commerce dans ville de 2000 habitants).

Points communs de ces investissements:
- acheter dans le centre ville
- proposer des biens rénovés et au gout du jour
- être légèrement en dessous des loyers des logements concurrents

Après l’objectif de l’investissement est un peu différent en fonction de la ville ou de la campagne.

Pour la ville, je cherche des biens permettant de couvrir le cout d’achat du bien et la taxe foncière.
Avantages de la ville à mon sens:
- meilleure liquidité du bien en cas de revente
- relocation plus rapide des biens
- plus de candidats permettant de faire un vrai choix
- possibilité de diversifier ses types d’investissement (meublés, location nue, colocation)

Inconvénients:
- plus de concurrent du fait de la mise sur le marché d’appartement ne pouvant être vendu par leur propriétaire
- concurrence d’appartement neuf pour mes appartements dans l’ancien offrant certaines prestations sans forcement de coût supplémentaire
- locataire de plus en plus exigeant compte tenu de l’offre

Pour la campagne, je cherche des biens ayant une forte rentabilité couvrant l’achat, les taxes locales, les petits travaux et une partie de l’IR généré.
Avantages de la campagne:
- offre des concurrents souvent de moins bonne qualité
- forte rentabilité
- possibilité de trouver des biens avec travaux ayant une vrai décote (en ville certains propriétaires vendent cher des immeubles avec de lourds travaux) pour une meilleure défiscalisation
- permet d’investir dans d’autres produits patrimoniaux (par exemple mes excédents de 2013 m’ont permis de multiplier mes investissements en Chine)
- moins de concurrent à l’achat donc une marge de négociation plus importante

Inconvénients:
- locataire souvent plus précaire nécessitant un suivi
- difficile de diversifier son mode d’investissement (peu de demande pour des meublés par exemple)
- la forte rentabilité couplé à la location nue fait augmenter de manière rapide son taux d’imposition et nécessite de trouver des biens ayant une rentabilité toujours plus importante
- moins d’acheteur donc plus difficile de vendre et possibilité de vendre moins cher.

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#77 19/08/2014 12h34 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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Réputation :   22 

Bonjour matinvest,

Merci pour ce retour d’expérience intéressant et concis, avec des arguments clairs et réalistes !


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