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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/06/2015 13h02 → Acheter une maison à la campagne pour la louer à sa mère ? (achat, avis)

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Lecteur assidu du forum depuis quelques mois, je me pose des questions sur un achat d’un bien immobilier que je vais vous soumettre.

Notre situation :
Pacsé, 38 ans chacun, une fille de 7 ans.
Fonctionnaires, revenu mensuel du ménage 4100 euros.
Locataire d’une maison dans un village de 700 habitants a une dizaine de km d’une ville de 50 000 habitants. 750 euros de loyer.
Je ne sais pas si nous resterons des années et des années dans la maison où nous sommes car le propriétaire voudra peut être la récupérer pour y mettre son fils. Nous nous plaisons dans le village où nous sommes et voulons y rester.
Notre patrimoine :
Deux PEL ouvert début d’année dernière avec 50 ke chacun. (Versement 40 euros mensuel.)
Deux livret A avec 8 ke chacun.
Un peu de métaux précieux sous forme de pièces pour environ 6 ke.
Une assurance vie avec 2 ke dessus. ( versement de 40 euros mensuel ).
Je ne sais pas si ca a de l’importance mais notre fille possède un PEL avec 23 ke et la même assurance vie que moi avec 2 ke également.
Impôt mensuel du ménage 230 euros.
Capacité d’épargne mensuel 400 euros. ( hors versement PEL et assurance vie).
Ma mère ( 73 ans ), vie a une cinquantaine de km de chez nous et ne se plait pas là où elle est ( voyez où je veux en venir).

Le bien convoité :
Maison ancienne entièrement rénovée en 2001 selon le notaire que j’ai eu ce matin au téléphone. Deux chambres dont une avec salle d’eau et wc, salon, salle à manger et cuisine équipée = 46 m2. La maison fait une surface total de 97 m2 de plain pied. Il y a des combles aménageables de 46 m2. Un grand garage pouvant acceuillir un camping car ( ca aura peut être son importance).Très peu de terrain . La maison est posée sur 400 m2 de terrain.
Le notaire m’a dit qu’une négociation sur le prix était très faible ( 3000 euros ). Qu’il laissait passer le mois de juin et que si elle n’était pas vendue, il l’a louerai. Il m’a dit que la maison selon lui était un peu surestimée. Le proprio l’a faite estimer par une agence 162000 euros. Le notaire m’a dit qu’il y pensait. Apparemment pas de travaux dans les années qui viennent si tout va bien.

Voilà pour la situation.

Mon idée était d’éventuellement acheter cette maison et l’a louer à ma mère pour un loyer maxi de 550 euros/mois.
D’après mes calculs léger peut être mais ca donne une idée.
Si je touche cette maison 150000 euros frais de notaire inclus.
Si j’emprunte la totalité à 2% ca donnerait des mensualités de 759 euros/mois. Impossible
Si j’emprunte 100000 euros ca donnerait des mensualités de 510 euros. Possible.
Ca nous obligerais à casser un des deux PEL.

D’où mes interrogations. J’ai calculé vite fait le rendement brut de l’affaire. Ca donnerait 4,4 % brut. Pas l’investissement du siècle mais ca nous ferait mettre un pied dans cet investissement car nous avons toujours hésité ( peur des loyers impayés entre autre) et ca rendrais service à ma mère bien sur.

J’en vient maintenant au garage qu’a cette maison et qui peut permettre d’acceuillir notre caravane. En effet, nous louons actuellement un garage pour celle ci pour un montant de 30 euros par mois. Ca ferait toujours ça d’économiser au moins le temps que ma mère serait dans la maison.
Le jour où elle ne sera plus là, nous pourrions intégrer cette maison si notre proprio actuel veut récupérer la sienne.

Voilà pour la situation générale sachant que nous voulons rester dans le village où nous sommes et que lorsqu’il y aura une maison qui nous plait pour y vivre, nous voudrons acheter pour nous.

Des questions me viennent également concernant les impots.
Si j’ai bien compris ce que j’ai lu ici, je pourrais déduire de mes revenus fonciers, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les 20 euros de frais divers. Je pourrais donc payer des impôts dessus dès la première année si tout cela ne dépasse pas les revenus fonciers ( ce qui ne m’enchante guère bien sur). Dite moi si je peux déduire autre chose en plus…

Voilà voilà, en gros que pensez vous de tout cela ??? Beaucoup de question peut être mais j’ai essayé de détaillé au maximum le projet.

Mots-clés : achat, avis

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#2 01/06/2015 13h17 → Acheter une maison à la campagne pour la louer à sa mère ? (achat, avis)

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Le notaire qui vous dit que c’est pas négociable,  c’est pipeau.

Pour le reste, attention à une maison en pleine campagne sans trop de terrain. A priori si on va en campagne c’est justement pour ça.

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#3 01/06/2015 15h01 → Acheter une maison à la campagne pour la louer à sa mère ? (achat, avis)

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bonjour,

Avez vous tourné le problème dans un autre sens? Cela donnerait:

- verser une pension à votre mère couvrant tout ou partie de son loyer, déductible de vos impôts dans certaines conditions:
Impots.gouv.fr

- Vous versez une pension à vos parents,  grands-parents ou beaux-parents


- acheter et louer un autre bien avec un rapport locatif bien meilleur. Ou autre type d’investissement.

Concernant la maison envisagée, il faut l’étudier selon 2 grilles distinctes: pour votre mère (est elle adaptée à une personne dont la mobilité va se réduire? est elle à ses goûts?…) et pour un investissement (facile à louer et à revendre? rendement, etc).

Si vous comptez rester de nombreuses années encore dans votre village (disons 10ans mini), il se pourrait aussi qu’acheter votre RP soit un bon investissement et sans risque.

Je vous laisse creuser ces pistes et voir si elles conviennent à votre situation.

Dernière modification par Nathanael (01/06/2015 15h01)


La sueur épargne le sang.

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#4 01/06/2015 15h08 → Acheter une maison à la campagne pour la louer à sa mère ? (achat, avis)

Membre
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Merci de vos réponses. Je ne sais pas exactement ce qu’il y a comme terrain. je sais qu’il y a une terrasse en gravier c’est tout. Il doit y avoir un bout de pelouse quand même je pense.
Sachant que 550 euros c’est la fourchette basse pour la location dans le coin.
Il y a 3 maisons a louer dans mon village mais ca pique. Ca va de 680 euros a 750 euros.
Rien en dessous.
Concernant l’aspect purement financier, vous en pensez quoi ?
Apparemment la maison est adapté aux personnes à mobilité réduite. Ce que m’a dit le notaire.
Facile à louer je ne sais pas. Il y en a 3 dans le village mais assez cher pour le coin et qui ont du mal a se louer apparemment.
Je pense qu’a 550 euros ca se louerait quand même assez facilement sachant qu’a proximité de la ville c’est beaucoup plus cher et que de l’autre coté, il faut faire 10 km en plus pour trouver un chouia moins cher et encore.
Ce qui m’ennuirais le plus ce serait l’absence total de terrain…

Dernière modification par atony711 (01/06/2015 15h17)

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#5 01/06/2015 16h08 → Acheter une maison à la campagne pour la louer à sa mère ? (achat, avis)

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Vouloir construire une équation qui mélange les intérêts de l’investisseur (rentabilité) et l’affectif (loger votre maman) donne souvent un mauvais résultat. En effet ce ne sont pas les même types de biens qui seront recherchés dans les deux cas de figure.
Typiquement, l’investissement est en terme de rentabilité mauvais (4% brut vous arrivez à quoi net après impôt ?).
Si vous voulez investir dans l’immobilier, il sera plus intéressant de trouver un bon investissement quitte à aider votre maman d’autre part.

Une rénovation qui date de 15 ans est un argument très relatif. Une marge de négociation de 2% a fortiori sur une maison à la campagne, c’est une plaisanterie smile

Dans l’idée de loger votre maman dans ce village, il sera sans doute plus intéressant d’acheter une maison en mauvaise état (peu chère car sans doute invendable) et de la rénover ou de la faire rénover. Par le jeu du déficit foncier cela pourrait même vous permettre de réduire votre imposition sur le revenu.

Je partage votre opinion, pas de jardin à la campagne c’est un vrai défaut mais nul besoin d’une grande surface dont peu de locataires s’occuperont.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#6 02/06/2015 00h51 → Acheter une maison à la campagne pour la louer à sa mère ? (achat, avis)

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C’est certainement risqué d’investir dans un bien peu rentable (même si c’est pour y loger votre mère) alors que vous n’êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale.Préférer faire un ou des investissements locatifs plutôt que d’acheter son propre logement ce conçoit si c’est plus rentable mais là,je ne vois vraiment pas l’intérêt. Autant que votre mère profite des largesses d’un propriétaire généreux et que vous conserviez votre capacité d’emprunt pour des investissements rentables ou pour vos propres besoins.
D’autant plus qu’à 73 ans votre maman a encore de longues années à vivre (j’ai entendu à la radio ce matin qu’une mamie de 92 ans venait de courir un marathon).Votre projet me parait vraiment trop "impliquant" puisque cette maison sera invendable pendant de longues années(pire qu’une résidence principale!)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#7 02/06/2015 07h28 → Acheter une maison à la campagne pour la louer à sa mère ? (achat, avis)

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Bonjour,

J’ai acheté un appartement il y a un peu plus de 6 mois pour y placer ma mère également.

Bien que j’ai écouté ses souhaits (étage et résidence sécurisée),  c’est moi qui ai trouvé l’annonce finale. Je suis restée concentrée sur un investissement locatif rentable et non sur un logement exclusivement pour elle. Nous en avons visité plusieurs avant que je me décide car je ne voulais pas n’importe quel appartement.

Nous avons trouvé après un an de recherche un bien à 5% net (avant impôts). C’est un petit chiffre pour beaucoup de monde ici mais qui reste une meilleure affaire que mon 1er appartement  (4,5%).

2 cas de figure pour un futur que j’espère très éloigné :
- je loue le bien toute la durée de sa détention (sans grande difficulté car vraiment bien situé d’après mes critères);
- je décide d’utiliser le bien comme résidence secondaire puis comme résidence principale dans une vingtaine d’années  (après la fin du crédit mais aussi la période à laquelle je souhaite lever le pied professionnellement).

Si vous sautez le pas pour votre mère, visitez plusieurs biens avant de vous décider. Mieux vaut louper une affaire plutôt que de se positionner sur la mauvaise.

Ensuite 2ème point important que votre mère vous posera. Comment allez-vous achetez le bien ? Seul ? En couple ?
En cas de séparation que se passera t-il ? Pour ma part, je suis mariée sous le régime de la séparation de bien et je l’ai acheté seule. Comme je le disais, il s’agit avant tout d’un investissement et je gère mes placements seles car ça n’intéresse pas du tout ma moitié !

Puis pour en revenir au post de Toudoucement, j’avoue être logée par mon employeur encore plusieurs années. Nous ne nous soucions pas de notre capacité d’endettement dans l’immédiat, j’ai donc un regard agressif sur mes placements. Dans le cas contraire j’aurai d’abord investi dans une RP si le risque de mobilité était moindre.

Dernière chose que je retiens c’est que faire plaisir à un proche c’est bien mais il ne faut pas s’oublier dans l’aventure (nous n’avons qu’une vie).


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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