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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/05/2014 00h28 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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Bonjour à tous,

Ayant longtemps consulté ce forum avant de m’inscrire, une chose m’a toujours sauté au yeux : Toutes les "vérités" concernant l’investissement locatif actuellement sont guidés par la situation du marché des grandes villes, et bien souvent par des personnes ne connaissant que ce marché …
Les personnes investissant en campagne on une approche, un marché et un contexte complètement différents , ce qui semble bien difficile à croire pour certains ici . Donc après quelques encouragements de personnes ayant le même ressenti sur le clivage de raisonnement ville/campagne, j’ouvre ce fil.

J’en appelle donc à vos arguments,(et ne vous soumets pas les miens immédiatement volontairement), car je pense que ce sujet pourrait etre des plus interessants, si tout le monde voulait bien s’ouvrir à certaines vérités …

Alors, ville ou campagne ???

N.B : j’entends par "campagne" tout investissement dans des villes … disons de 20000 habitants et moins, jusque bien sûr au petit hameau de nos grand parents …

Mots-clés : campagne, grandes villes, paris, village


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#2 23/05/2014 08h50 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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Vive la Campagne !

De mon côté lorsque je parle d’investissement en campagne, je descends largement sous les 20 000 habitants.

Info • Forums des investisseurs heureux

j’ai réagis ici à tes propos.

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#3 23/05/2014 09h13 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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On parle peu de la campagne sur ce forum du fait que la majorité des contributeurs sont des habitants de métropoles.
Ce sont deux marchés très différents au niveaux prix, rentabilité, client.
En tout cas, il est bon d’avoir le point de vue des investisseurs des campagnes et se rappeler que les meilleures rentabilités se trouvent là.

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#4 23/05/2014 11h38 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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grand21 a écrit :

Les personnes investissant en campagne on une approche, un marché et un contexte complètement différents , ce qui semble bien difficile à croire pour certains ici . Donc après quelques encouragements de personnes ayant le même ressenti sur le clivage de raisonnement ville/campagne, j’ouvre ce fil.

Bonjour,

Je ne pense pas qu’il y ait clivage dans le raisonnement ville/campagne. Ce sont tout simplement 2 territoires bien distincts avec leurs dynamiques propres, et donc comme vous le précisez en titre une différence d’approche du marché.

Habitant en ville, je n’ai moi-même jamais fait les démarches d’étudier le marché locatif en campagne (La raison ? mon regard depuis la ville se dirigeant vers le littoral aquitain où les prix sont assez exorbitant, je n’ai jamais regardé vers la campagne du côté Est où les prix sont surement plus abordables. Est ce une erreur ? surement vous allez me dire.)

J’espère que nous aurons d’autres témoignages.


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#5 23/05/2014 11h42 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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Au fait, sur ce topic,

Info • Forums des investisseurs heureux

vous parliez de baisse de l’immobilier dans les campagne, est-on revenu sur les prix de 1995 ?


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#6 23/05/2014 13h50 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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pumbadu77 a écrit :

De mon côté lorsque je parle d’investissement en campagne, je descends largement sous les 20 000 habitants. - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?pid=97753#p97753

]Différences d’approche marché locatif ville/campagne ?[/url]
IDEM !!!

BAT a écrit :

On parle peu de la campagne sur ce forum du fait que la majorité des contributeurs sont des habitants de métropoles.
Ce sont deux marchés très différents au niveaux prix, rentabilité, client.
En tout cas, il est bon d’avoir le point de vue des investisseurs des campagnes et se rappeler que les meilleures rentabilités se trouvent là. - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?tid=6387#sthash.iyOAWh3Z.dpuf

]Info • Forums des investisseurs heureux[/url]
J’aurais pas dit mieux !!!

Jeff33 a écrit :

vous parliez de baisse de l’immobilier dans les campagne, est-on revenu sur les prix de 1995 ? - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?tid=6387#sthash.iyOAWh3Z.dpuf

]Info • Forums des investisseurs heureux[/url]
Faudrait calculer l’équivalence … pas sûr pour 1995, mais en tout cas il se rapproche des prix de 2000 . soit juste avant l’emballement des prix dans nos campagnes qui je pense à très fortement progressé entre 1998 et 2008 (votre opinion concernant vos régions ???)

D’autres candidats au débat ????


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#7 23/05/2014 14h22 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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Le débat est intéressant.
Je suis personnellement pour une diversification des biens afin de diversifier les risques. Ce qui ne signifie par pour autant aller vers des risques importants ou identifiés !
Différentes tailles de biens, différentes géographies (pas forcément facile à gérer), différentes typologies de locataires, différents marchés, ville et campagne pourquoi pas…

La difficulté qui me parait majeure à la campagne est celle de l’estimation : prix du m2, du loyer, du nombre de candidats potentiels… bien difficile d’avoir des stats, les infos sur le terrain sont à prendre avec des pincettes… d’autre part le risque me parait plus important qu’en ville d’avoir de la vacance locative, il est donc indispensable d’avoir une rentabilité supérieure ; 15% à la place de 10% ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#8 23/05/2014 14h31 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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il est donc indispensable d’avoir une rentabilité supérieure ; 15% à la place de 10% ?

Est ce que cela veut dire que tu achètes en "ville" à 10%? Si tu me proposes du 10% dans Toulouse ou en proche banlieue parisienne alors je n’ai pas d’intérêt à aller chercher du 15 % en campagne. Pour moi on compare du 5% avec du 15%.

Moi je pense que l’intérêt du débat repose sur la différence entre la Grande Ville (mini : 100 -150 000 habitants) et des petits villages. Parce que si c’est pour comparer une ville de 30 000 avec une ville de 10 000 habitants, je ne vois pas l’intérêt.

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#9 23/05/2014 15h08 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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Autre paramètre à prendre en compte : combien de temps pour vendre un bien (en moyenne, et aussi la variance, car s’il y a une chance que ça nécessite 5 ans…).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#10 23/05/2014 15h13 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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Merci a tous de participer à ce débat.

Je vais me faire un peu l’avocat du diable pour la campagne, et puisque c’est un peu le sujet, je releverai ce qui me semble etre des idées tenaces pas toujours justifiées :

Attention DDtee, il n’y a absolument rien contre vous, au contraire, merci d’avoir exposé vos opinions .

ddtee a écrit :

La difficulté qui me parait majeure à la campagne est celle de l’estimation : prix du m2, du loyer, du nombre de candidats potentiels… bien difficile d’avoir des stats, les infos sur le terrain sont à prendre avec des pincettes… d’autre part le risque me parait plus important qu’en ville d’avoir de la vacance locative, il est donc indispensable d’avoir une rentabilité supérieure ; 15% à la place de 10% ? - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?pid=97791#p97791

]Différences d’approche marché locatif ville/campagne ?[/url]
Pour l’estimation, étant donné qu’on vous "donne" presque les biens, le prix acheté au m2 vous importe peu, et je pousserai même la provocation à dire que le montant des loyers aussi (Et oui pour ces messieurs de la ville, nous pouvons avoir des loyers de 320 euros pour des F3 de 80 m2, et une opération parfaitement rentable !!!) Au passage, admettez que " plafonnement des loyers" nous font bien marrer !!!

Pour la vacance locative, quel est la règle d’or de ces messieurs des villes ???
L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement …
Et bien même dans un pauv’ bled, il y a des emplacements N°1, pas difficile de le comprendre …
Si vous coupler cela à un bien propre et que vous êtes pas à vouloir gratter 20 balles sur le loyer, vous n’avez pas besoin de 150 locataires sur le marché !!! Entre 2 et 10 suffiront largement !!!


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#11 23/05/2014 15h29 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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Bonjour GBL

GBL a écrit :

Autre paramètre à prendre en compte : combien de temps pour vendre un bien (en moyenne, et aussi la variance, car s’il y a une chance que ça nécessite 5 ans…). - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/viewtopic.php?pid=97809#p97809

]Différences d’approche marché locatif ville/campagne ?[/url]
On considère ici qu’il n’y à pas de question de revente à court ou moyen terme, car je ne pense pas que cela soit la stratégie première des investisseurs en campagne . Si c’était le cas, cette stratégie valable il y a dix ou quinze ans ne l’est plus dans le contexte actuel, mais je pense que les investisseurs (même si ils investissent dans nos campagnes, les cons !!!) sont assez lucides pour ne pas espérer un doublement de la valeur de leur bien dans les 15 ans …

Considérez que c’est comme si vous veniez de rentrer un bien dans votre SCI IS …

D’ailleurs cette dernière phrase revient sempiternellement par les "gars d’la ville " qui justifie le (mauvais) investissement en campagne par "PPFFF, ils croivent que les prix vont doubler comme ça c’est passé récemment, les cons …)

Je vous rassure, Même 0% en 15 ans de plus value,  on s’en remettra !!

Et puis pour finir de taquiner , ça sera toujours mieux que les 50% de baisse à Paris ou ailleurs, qui sont eux déja un peu plus probable … (mince, un studio coutera plus que 150000 euros …)


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#12 23/05/2014 15h34 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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grand21 a écrit :

Pour l’estimation, étant donné qu’on vous "donne" presque les biens, le prix acheté au m2 vous importe peu, et je pousserai même la provocation à dire que le montant des loyers aussi (Et oui pour ces messieurs de la ville, nous pouvons avoir des loyers de 320 euros pour des F3 de 80 m2, et une opération parfaitement rentable !!!) Au passage, admettez que " plafonnement des loyers" nous font bien marrer !!!

Ce que tu veux dire j’imagine c’est que seul importe le rapport entre loyer et prix d’achat et non le prix en lui même.

En cas de vente:
Il est vrai que parfois il est difficile d’estimer la valeur d’un bien. Lorsque c’est pour de la location alors, l’agent immobilier l’évaluera en fonction du prix du loyer et rien d’autre.  Pour un bien qui deviendra une résidence principale c’est plus complexe.

Certaines personnes ont peur de la baisse de l’immobilier car leur bien acheté à prix d’or va perdre de la valeur. J’ai envie de dire tant mieux! Que cela baisse ! Si on peut éviter l’ISF le plus longtemps possible.

grand21 a écrit :

Pour la vacance locative, quel est la règle d’or de ces messieurs des villes ???
L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement …
Et bien même dans un pauv’ bled, il y a des emplacements N°1, pas difficile de le comprendre …
Si vous coupler cela à un bien propre et que vous êtes pas à vouloir gratter 20 balles sur le loyer, vous n’avez pas besoin de 150 locataires sur le marché !!! Entre 2 et 10 suffiront largement !!!

En effet, un locataire suffit. Malheureusement on tombe pas toujours sur le bon.
J’ai actuellement deux maisons voisines depuis 6 ans, un locataire est là depuis 6 ans dans l’autre maison j’ai déjà changé 6 fois. Et je pense que l’actuel est sur le départ….

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#13 23/05/2014 15h36 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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Débat intéressant.

La remarque de GBl est très juste concernant les capacités de revente d’un bien.

Dans la perceptive d’achat à la campagne , il faut cibler au minimum des biens de type T3 qui présente l’avantage de permettre de loger une famille  à moindre coût qu’en ville.

Dans la recherche d’un investissement à la campagne , il faut aussi appréhender l’infrastructure proche en terme de route , de trains.
Il faut aussi regarder la proximité des magasins d’alimentation , des écoles primaires et secondaires.

C’est aussi une recherche d’emplacement un peu différente de la ville mais qui a sont importances pour pouvoir louer facilement.

J’ai donné mon avis sur ce type d’investissement et je ne reviendrais pas dessus.

Si on part d’un postulat de grande surface alors se pose très vite le problème de la fiscalité des locations nues assujetti au revenu foncier sans amortissement.

J’ai aperçu des commentaires sur une possibilité de SCI IS mais se pose dans ce cas la plus value professionnelle pour un bien qui n’est pas une constitution de patrimoine transmissible du fait de ses particularités campagnardes mais un bien qui permet de dégager de la rentabilité.

Il est certain que notre investisseur campagnard va faire des travaux et se générer du déficit foncier mais les bonnes choses ont toujours une fin.


Philippe

Dernière modification par Philippe30 (23/05/2014 15h40)


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#14 23/05/2014 15h40 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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Merci philippe pour votre retour et votre avis qui est clair.

Vous avez en plus eu le mérite de pratiquer les deux !!!


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#15 23/05/2014 15h48 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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Je profite d’un peu de temps pour poster mais j’ai actuellement des problèmes internet à la maison , je serais probablement absent ce WE et comme vous avez pu le constater ce matin j’ai fait la grasse matinée….

Je ne pratique pas trop la campagne mais je cherche à m’éloigner de Nîmes notamment.

Le lien que j’avais posté sur un immeuble à 79 K€ était l’extrême de ce que je ne veux pas faire.

J’ai décrit l’emplacement à la campagne qui a selon moi des particularités comme la proximité de transports , d’alimentation , d’écoles.

Pour ce type de d’achat il faut faire un point à 2 ou 3 ans pour voir le retour et définir si la stratégie est bonne.
Plus on prend des grandes surfaces et plus il faut sortir des grandes villes pour les prix.
Je reste fidèle à mes T1 , T2 , T3 logés dans un immeuble avec SCI qui permettent des permutations de locataires en cas de départ de l’un d’eux.

Philippe


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#16 23/05/2014 16h02 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=12_s

16 % de renta en IDF… qui le veut?

A mon avis personne.

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#17 23/05/2014 16h20 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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Ce type de bien est acheté par des investisseurs qui par leur origine se fondent dans la population locale du 93.

Nous n’avons pas les bons profils pour acheter dans des secteurs fortement métissés.

Je peux vous proposer des T4 de 95 M2 à 44 K€ à la ZUP de Nimes
Appartement 4 pièces 95m2 Ventes immobilières Gard - leboncoin.fr

Type de bien à éviter car charge astronomique , risque d’impayé majeur , recours impossible sauf à la limite avec l’armée pour se faire payer.

Ce type de bien finit par être bradé aux enchères après que le propriétaire ait arrêté de payer les charges si le bien n’est pas squatté entre temps, un vrai bonheur pour éviter de dormir la nuit

Philippe


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#18 23/05/2014 17h24 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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Pumbadu77 a écrit :

il est donc indispensable d’avoir une rentabilité supérieure ; 15% à la place de 10% ?

Est ce que cela veut dire que tu achètes en "ville" à 10%? Si tu me proposes du 10% dans Toulouse ou en proche banlieue parisienne alors je n’ai pas d’intérêt à aller chercher du 15 % en campagne. Pour moi on compare du 5% avec du 15%.

Moi je pense que l’intérêt du débat repose sur la différence entre la Grande Ville (mini : 100 -150 000 habitants) et des petits villages. Parce que si c’est pour comparer une ville de 30 000 avec une ville de 10 000 habitants, je ne vois pas l’intérêt.

Chacun à sans doute sa définition d’une ville, pour ma part je ne pense pas que cela commence à 100 000 hab. D’ailleurs les démographes retiennent le nombre de 2000 habitants pour distinguer ville et village.

Vous avez le droit de trouver sans intérêt ce qui se situe entre 10 et 100 000 habitants, du point de vue de l’investisseur je pense que vous avez tord. Pour info, je parlais d’une agglo de 100 000 hab avec une ville de la moitié environ.

La question de la revente évoquée par GoodbyLenine me semble importante, la vie peut réserver bien des surprises…

@grand21 : c’est surtout le loyer qui me semble difficile à estimer. Sans estimation fiable prix d’achat/loyer difficile de calculer une rentabilité wink
Je ne pense pas qu’il y ait d’investisseurs plus cons que les autres, des parcours, des formations, des expériences différentes assurément.

Il m’est arrivé de visiter des biens dans des villages qui me semblaient intéressants, l’idée comme le développe Philippe30 de devoir rajouter du revenu foncier (et pas du BIC en LMNP) à été un des freins principaux jusqu’ici.


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#19 23/05/2014 17h33 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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Je trouve sans intérêt de comparer une ville de 50 000 et 10 000 habitants. Si on veut comparer ville et campagne pour moi il faut comparer les extrêmes pour que cela soit révélateur.

Ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit

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#20 23/05/2014 18h41 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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Pumbadu77 a écrit :

http://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/641643452.htm?ca=12_s

16 % de renta en IDF… qui le veut?

A mon avis personne.

Je me demande si ce n’est pas une fausse annonce …. en tout cas curieuse cette photo prise depuis la voiture, vitre fermée ; a moins que ce soit une photo d’artiste wink

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#21 23/05/2014 18h49 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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Pour mettre les mêmes base à tout le monde pour la suite du débat, nous considérerons que :

campagne : villes et villages de moins de 20000 habitants situé hors agglomération ou grande ceinture, et éloigné d’un pole dit "attractif". Tout ce qui est perdu quoi …

Villes : au moins 250000 habitants avec ou sans agglomération .

PUMBADU77 a écrit :

Je trouve sans intérêt de comparer une ville de 50 000 et 10 000 habitants. Si on veut comparer ville et campagne pour moi il faut comparer les extrêmes pour que cela soit révélateur. - See more at: [url=http://www.devenir-rentier.fr/post.php?tid=6387#sthash.EJZKniFs.dpuf

]Info • Forums des investisseurs heureux[/url]
Tout à fait d’accord, inutile de débattre entre les deux, nous nous interesserons aux extremes uniquement …


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#22 23/05/2014 18h55 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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Pour ma part, un immeuble dans un village de 2000 habitants, un autre dans une bourgade de 6000 habitants .

Et pour l’instant, ZERO vacances locatives (je touche du singe …).

De plus, je ne me fait pas de soucis concernant l’éventuel départ d’une ou plusieurs grosses entreprises locales, y’a longtemps qu’elles sont parties !!! wink

Dernière modification par grand21 (23/05/2014 18h57)


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#23 23/05/2014 19h11 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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L’essentiel est d’avoir un visuel clair de la situation et ne pas partir sur des données qui changent dans le temps comme par exemple une baisse d’une activité importante dans la région.

Toutes les compagnes ne se ressemblent pas en terme d’attractivité ni les régions , il faut connaitre son environnement.

Philippe


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#24 23/05/2014 19h15 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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Comme indiqué par GBL, pour moi la liquidité est essentielle dans un investissement immobilier

Et encore plus quand le patrimoine est faible et/ou la part du bien immobilier dans le patrimoine total est élevé et/ou Ltv élèvé

Dans ce cadre de recherche de liquidité, pour moi le débat n’est pas campagne/ ville mais Paris centre/ouest vis à vis du reste de la France

Je ne pense pas  que vous Grand21, philippe30, ou par exemple le membre qui investit vers chez moi à Longwy puissiez vendre en 24 heures un appartement sans effet sur le prix comme on pourrait le faire sur Paris

Cet avis n’est pas un jugement sur la qualité d’investisseur bailleur  des uns ou des autres et les différentes stratégies menées

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#25 23/05/2014 19h20 → Différences d'approche marché locatif ville/campagne ? (campagne, grandes villes, paris, village)

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La capacité de vente réside aussi dans la rareté de l’offre , il me semble que Paris propose une multitude de biens à la vente alors hormis le bien exceptionnel ou celui qui est bradé , les délais de revente sont similaires.

Le seul risque à la campagne est de ne pas trouver un acheteur qui souhaite aller dans ce type d’investissement.

Tant mieux si vous avez pu vendre en 24 H , vous avez eu la chance de proposer un bien et de trouver l’acheteur au bon moment , la loi de l’offre et de la demande présente des surprises , il ne faut toutefois pas généralisé.

La vente d’un bien prend du temps.

Philippe


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