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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/08/2015 00h03 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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Réputation :   -3 

Que faire des maisons de campagnes abandonnées et bradées ?

Voilà ma simulation ; vous verrez les risques que je met en évidence… En ai-je oublié ?
Que pensez vous de ce type d’investissement ? Avez vous des expériences similaires ?

Bonjour,

J’ai environ 50k€ à investir en immobilier et beaucoup de temps à consacrer là dedans.

J’ai remarqué que dans certains villages, certaines maisons étaient à l’abandon chez des notaires ou chez des agences immobilières dépitées qui bradaient généralement les prix. Elles sont vieilles , sales, en mauvais état et avec de multiples défauts.
J’éviterais toutes les maisons avec du gros oeuvre nécessaire sinon la rentabilité n’y ai plus étant donné que la main d’oeuvre coûte plus cher que le prix du m2 de ces villages. Je m’occuperai moi même de la vente, des visites et de la publicité.

Voilà mon montage :

Prix de vente affiché : 50.000€ (prix des maisons correctes environnante à 75.000€)
Prix de d’achat négocié : 25.000€ + 3500€ de frais de notaire.

Je peux m’occuper personnellement de tous les "petits" travaux pendant 3 mois et pour 12.000€, je refais toute la maison : Cuisine, Sols , Papiers Peints, Salle de bain, Peinture, Ménage, Accessoires Deisign, Domotique.
Au final pour 40.500€ la maison est totalement rénovée… Neuve et brillante. Prête à être revendue.

Le but est de ressortir un bien immobilier que je pourrai afficher à 75k€ et le vendre à 50k€ ou 60k€.

Plue-Value si déduction possible des frais de travaux : 9500€ taxable à l’IR de 14% = 8170€ restants.
Plue-Value si déduction impossible des travaux : 25000€ taxable à l’IR de 14% = 3500€ restants. 

Total de la simulation : 8170€ (du 20,1%) pour 3 mois de travail si l’impôt ne me tombe pas dessus et que tout se passe bien ; 3500€ (du 8%) si peu de choses se passent comme prévu ; 12100€ (du 30%) avec l’IR au max si j’arrive à revendre la maison 60k€

Dernière modification par InvestisseurHeureux (11/08/2015 06h22)

Mots-clés : campagne, investir, maison

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#2 11/08/2015 06h25 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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Même rénovées, il n’est pas du tout dit que les maisons de campagne trouveront preneurs…

1) les résidences secondaires sont complètement passées de mode (et fiscalement de + en + coûteuses)
2) les maisons hors des bassins d’emploi sont très dures à vendre

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#3 11/08/2015 08h05 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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azorgues a écrit :

Je peux m’occuper personnellement de tous les "petits" travaux pendant 3 mois et pour 12.000€, je refais toute la maison : Cuisine, Sols , Papiers Peints, Salle de bain, Peinture, Ménage, Accessoires Deisign, Domotique.
Au final pour 40.500€ la maison est totalement rénovée… Neuve et brillante. Prête à être revendue.

Bonjour,
Difficile de juger de la pertinence, car 12 000€ pour une rénovation c’est beaucoup et rien à la fois.
- Pour combien de m² ?
- Même hors gros œuvre, les vieilles maisons réservent beaucoup de surprises.
- Vous oubliez le chauffage qui a lui tout seul peut englober beaucoup d’argent, soit les "grilles pains" coute peu cher, mais si vous avez une cuve à mazout, souvent le cas dans la campagne, vous devrez la dépolluer et la démonter (cout moyen pour une 5000l = 2 000€).
- Domotique! que voulez vous faire en domotique ? si on enlève la "domotique" de votre budget il doit pas rester grand chose pour tout le reste, alors là vos chiffres seront largement sous estimés.
- N’oubliez pas votre temps passé. Pendant ce temps là, vous ne vendez rien. Donc ne gagnez rien puisque vous êtes auto-entrepreneur.

- Si vous réalisez ce type d’opération plusieurs fois, votre risque sera plus fiscal, requalification de marchand de bien.

- Et comme vous êtes déjà propriétaire (vu présentation), alors votre bien acheté et revendu avec plus value devient une plus value résidence secondaire de moins de 6 ans donc la taxation n’est pas de 14% mais de 19% + 15.5% de prélèvement sociaux. soit 33%.

Je maitrise mal l’imposition, ce n’est pas ma spécialité.

Bonne continuation.

Dernière modification par bascarol (11/08/2015 08h07)

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#4 11/08/2015 08h26 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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Bonjour,
Vous oubliez également l’électricité dans votre liste, poste coûteux pour une rénovation.
Il vaut mieux laisser cela à un professionnel pour du locatif.

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#5 11/08/2015 08h45 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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Bonjour,

Maison de campagne ou de village ? Il y a plus qu’une nuance. Je suppose que vous évoquez la maison de village à la campagne à vous lire.

Plutôt qu’un long discours regardez les annonces dans le Département de l’Aude par exemple.
On y voit plein de jolis biens tels que vous les décrivez, parfois moins chers.
Et ils ne se vendent pas, malgré le climat, le tourisme.
La crise c’est la crise.
Les gens faisaient exactement cela par le passé nonobstant les difficultés techniques ils tiraient leur épingle du jeux (encore que, je demande à voir dans certains cas !) mais aujourd’hui, il faut à mon avis ne pas payer ce genre de bien pour que cela fonctionne.

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#6 11/08/2015 09h43 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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Iqce a écrit :

Et ils ne se vendent pas, malgré le climat, le tourisme.
La crise c’est la crise.

Il y a de cela mais aussi j’ai l’impression que "ma" génération ne veut pas s’embarrasser d’une maison de campagne et préfère voyager avec des vol low costs + AirBNB et Booking.

La génération des papy-boomers "qui ont réussi" achetait leur résidence principale puis une maison de campagne. Aujourd’hui qui veut s’embarrasser ?

Dans le département de la Creuse, que je connais un peu, il y a un stock énorme de maisons à vendre (de plus ou moins bonne qualité il est vrai). Des personnes décédées, les enfants sont partis depuis longtemps, car il n’y a pas de travail et mettent la maison en vente. Et c’est pas fini quand on voit la moyenne d’âge dans les villages. Seule la pharmacie prospère. Auparavant quelques Hollandais ou Anglais achetaient pour y passer une retraite paisible, mais maintenant ils ont déserté. Les biens restent en vente des mois et des mois ou partent 50% moins chers qu’en 2007.

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#7 11/08/2015 09h51 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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Réputation :   

Bonjour
J’ai rénové deux  maisons en campagne dans un secteur  décoté du fait de la non attractivité du secteur géographique (Allier).

Honnêtement même si mon achat était minime 30K€ pour les deux maisons, pour une revente je ne m’y serai pas retrouvé car le prix de l’immobilier n’a pas du tout décollé bien au contraire.

Pour ma part, j’ai trouvé l’intérêt dans le déficit foncier que ces biens insalubres génèrent, dans les aides qu’ils procuraient (Anah) et par la défiscalisation des revenus qu’ils généraient (Borloo ancien).

Depuis 8 ans, Pour la location quelques difficultés, perte de loyer sur 11 mois, 1 locataire placé par assistante sociale qu’il  a fallu encourager à partir, l’état nous a laissé choir avec la  gestion via ses agences gratuites « SIRES » qui a déposé son bilan sur le département, la vie normale du bailleur en somme, sur ces biens,  je gère maintenant   en direct via l’aide des locataires en place.

Les maisons se louent 450€ à des personnes en minima sociaux qui ne cherchent plus à retravailler et dont la CAF me paie quasiment l’intégralité des loyers.

Pour de l’achat , rénovation, revente, dans ces biens anciens, il n’est pas rare de "découvrir" que la structure du plancher nécessite d’être consolidé et recalé, que l’ensemble de la plomberie, électricité , isolation, peinture est à refaire, il est important de calculer son prix global et de le comparer à la moyenne des prix au m² du secteur car en campagne il est très très facile de trouver des biens à des prix sacrifiés.


Quasi Full immo physique mais je me soignerai un jour

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#8 11/08/2015 10h02 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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Je n’y connais rien en investissement immobilier mais je vis et travaille à la campagne. Je vois beaucoup de maisons de bourg vides. Ma perception est que les gens ne veulent simplement plus vivre dans les bourgs. Ils veulent une 4 façades. Donc les jeunes ménages construisent des maisons moches et pas trop chères en limite de bourg dans les lotissements. C’est un énorme gâchis et je suis sûre que le mouvement se refera en sens inverse un jour (quand les déplacements couteront trop cher), mais ce n’est pas pour tout de suite. Bref pour l’instant, trop risqué à mon avis.

Sur les résidences secondaires IH a raison, bien qu’il y ait encore des gens sur le marché. Les gens qui achètent les résidences secondaires aujourd’hui sont ceux de ma génération (fin de la quarantaine début de la cinquantaine), et pour une partie d’entre eux ça reste un attrait. Mais moins qu’avant, bien moins qu’avant. Ici il reste tout de même des hollandais, britanniques, suisses, qui achètent et rénovent. Mais on est dans des biens de qualité, et des prix nettement plus élevés que ce que vous mentionnez.


The only real failure is the failure to try.

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#9 11/08/2015 10h20 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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bascarol a écrit :

Difficile de juger de la pertinence, car 12 000€ pour une rénovation c’est beaucoup et rien à la fois.
- Pour combien de m² ?
- Même hors gros œuvre, les vieilles maisons réservent beaucoup de surprises.
- Vous oubliez le chauffage qui a lui tout seul peut englober beaucoup d’argent, soit les "grilles pains" coute peu cher, mais si vous avez une cuve à mazout, souvent le cas dans la campagne, vous devrez la dépolluer et la démonter (cout moyen pour une 5000l = 2 000€).
- Domotique! que voulez vous faire en domotique ? si on enlève la "domotique" de votre budget il doit pas rester grand chose pour tout le reste, alors là vos chiffres seront largement sous estimés.
- N’oubliez pas votre temps passé. Pendant ce temps là, vous ne vendez rien. Donc ne gagnez rien puisque vous êtes auto-entrepreneur.

Vous oubliez la gestion des eaux usées.
En sachant que les normes ont changés et qu’une partie des maisons de campagne sont non conformes (en gros, toutes celles non raccordés au tout à l’égout)

Sinon, l’achat pas cher suivi de rénovation puis mise en location me semble le meilleur créneau.

Et après rénovation, mettre 2 annonces : vente et location, et prendre le premier qui vient! wink

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#10 11/08/2015 10h25 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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Pour toutes les raisons déjà évoquées, je suis également assez dubitatif sur le potentiel succès d’une maison à la campagne aujourd’hui.

Par contre votre modèle d’investissement sur des biens à refaire, fortement négociables, peu chers, dans des zones pas trop dynamiques est tout à fait transposable dans de petites villes type sous préfecture ou un peu plus petit (10000/15000 hab ?).

L’opportunité économique ne pourra y exister à mon sens que dans une pratique locative à long terme et non dans un achat/revente. La liquidité du bien y sera sans doute très faible par contre en cernant bien le type de bien manquant sur le marché (souvent juste un bien nickel ou meublé) la rentabilité locative peut y être vraiment élevée (le prix du risque, de la difficulté à revendre…)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#11 11/08/2015 15h22 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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@IH : sans doute, et cela est amplifié par le fait que les possesseurs de résidences secondaires sont trop vieux pour se déplacer entretenir, et derrière la pyramide des âges se rétrécit comme le niveau de vie, les maisons sans qualités ne trouvent plus preneurs.

@Youplaboum : et rassurez vous c’est déjà en cours, lisez les volets relatifs à l’urbanisme dans la loi ALUR, c’est ce que les services de l’Etat appellent "la Grenellisation des PLU" par exemple : réduire les zones constructibles aux stricts besoins calculés sur l’évolution de la population communale sur les dernières années chiffres INSEE à l’appui. Du coup dans les petits villages cela donne…Presque zéro, donc de fait les gens devront soit vivre en ville, soit tôt ou tard réinvestir les maisons de village. Mais qui voudraient vivre à la campagne un peu comme à la ville (entassés, sans jardin) sans les avantages de cette dernière ? Peu de gens sans doute. Bref, globalement les petits villages redeviendront agricole et perdront de la population, sauf changement législatif ce qui serait étonnant : depuis les années 2000 les dispositions SRU ce sont toujours prolongées et renforcées (Grenelles, ALUR, LAAAF par exemple) au fil des divers gouvernement. A contrario, regardez les facilités constructives offertes en centre urbain près des gares, arrêts bus etc Vous aurez alors le message dans son intégralité, clair et net.
Enfin, à titre purement personnel, j’espère que les maisons que vous citez seront un jour démolies comme les barres de HLM des années 60, et nos enfants diront "mais comment ont ils pu laisser faire ça".
Dans le genre de cas que vous citez, on voit là l’expression de la plus complète stupidité des élus de tous bords des années 70 - 2000 ; mes excuses si je généralise à outrance, mais le sujet m’affecte, des générations ont bâti en harmonie avec la nature et une seule génération massacre ce résultat. Faire du fric, oui, mais pas à n’importe quel prix…

Dernière modification par Iqce (11/08/2015 15h25)

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#12 11/08/2015 15h49 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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Iqce merci pour ces informations, c’est intéressant.
Sur votre dernière réflexion : j’ai un jour dit la même chose à une amie qui m’a répondu fort judicieusement : ne pas oublier que du bâti ancien, on ne voit que ce qu’il reste - tous les moches trucs ont été démolis!
Je ne suis pas si pessimiste que vous sur les coeurs de bourgs - c’est quand même toujours plus confortable à la campagne qu’en ville, et au fil du temps les services s’y réinstalleront par la force des choses. Dans les bourgs dynamiques, il y a peu de maisons vides.


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#13 11/08/2015 16h50 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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Et certains villages sont très dynamiques
Je vois le village de mes parents, ça construit à tout va. Et l’ancien à prix correct par rapidement (6 à 9 mois).
Reste les terrains mal foutus (tout en longueur par exemple) ou les biens trop chers.

L’influence de la gare par loin, de la sous prèf à 10km, et de prix abordable pour l’ile de France.

@Iqce, vous critiquez les maisons neuves pas chers.
Mais pour avoir visité pas mal d’ancien, je ne critique plus trop le neuf.
Certains vieilles habitations ont été réactualisé de manière anarchique ce qui donne qu’il serait plus économique et facile de raser pour refaire intelligemment.
Et pour peu qu’il y ai eut quelques travaux à l’intérieur, les propriétaires pensent avoir une pépite.
Je pourrais citer le mec avec la cave à moitié éboulé sous le hangar, des chambres en enfilade avec un couloir de 10m au milieu, le mec qui a bétonné la cave sans prendre de marge pour passer la tête (oui ça frotte au dessus d’1,4m) sans compte l’entrée de la cave situé au niveau de l’allée, donc pas possible de la descendre.
Et là que de l’ancien (plus de 50 ans).

Les biens détruits ne sont pas forcément les biens moches, mais les biens en déshérence, ou qui sont non entretenu trop longtemps (conflit de succession, parents en maison de retraite, enfant trop loin, …)
Et puis moche reste une notion très très subjective!

Pour le point les petits villages perdront de la population, je reste plutôt mitigé, tout dépend de quel village.
Là où je connais, la population des villages rajeunit à grande vitesse, et les villages s’agrandissent.
Certes on est encore en ile de France, mais sur les villages, ça change peu de chose.
Je ne connais qu’un village qui fait exception, à priori la mairie fait blocage.
Je pense qu’au contraire les villages vont se développer pour 3 raisons : les technologies de communication finiront par augmenter la part du travail à distance, le coût du foncier et la qualité de vie.
Par contre, tout les villages ne s’en sortiront pas de la même façon. Comme pour l’immobilier : bien situé et bonne qualité de vie deviendront des atouts importants!

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#14 11/08/2015 21h12 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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Je me doutais que le sujet serait polémique smile ; relisez bien svp je ne critique pas les maisons neuves surtout quand elles sont bien pensées et implantées aux bons endroits ; sinon, je vous proposerais de vivre dans les grottes de la pré histoire.
Je critique l’urbanisme ; pire, l’absence de réflexion d’urbanisme chez des élus qui pensent tout savoir (remarquez quand on voit le niveau de certains urbanistes ou archi, effectivement, n’importe qui peut penser faire pareil).

De même si vous me relisez attentivement, vous verrez que désormais l’accroissement des villages se fait suivant des règles précises, donc si le village est dynamique, il a des chances de pouvoir continuer à l’être via son document d’urbanisme : sous entendu que s’il est au RNU… Tout est n’importe quoi sont toujours possible ALUR ou pas ALUR.
Je ne vais pas développer, j’argumente factuellement avec des références légales, que cela plaise ou pas c’est désormais écrit dans le code de l’urbanisme…Dans les 1ers articles, de mémoire.

Quand au massacre des vieilles baraques, vous prêchez un convaincu, béton de ciment par exemple = ruine du bâtiment pour moi en résumé ! Heureusement que dans certains secteur les ABF veillent.

Pour finir je vous rejoint également sur les évolutions liées au télé travail ; non pas parce que nous en sommes à une discussion basée sur du ressenti mais parce que cela correspond à un engagement politique qui se traduit sur le terrain par des ondes et du réseau ; mais la loi reste pourtant en faveur de la préservation des terres agricoles donc contre les communes rurales expansives : pour mémoire, avant ALUR et son volet urbanisme tous les 8 ans un département entier était urbanisé, à ce rythme où irons nous ? Dans le mur en quelques décennies seulement. Il n’y a pas le choix, on ne peut pas continuer à urbaniser sans réflexion, nos investissements doivent commencer à prendre en compte cette dimension à mon avis.
J’exècre ALUR sur certains points en tant que propriétaire, mais je l’ai lue jusqu’au bout et je vois l’application qu’en font les prefets car l’urbanisme est une compétence partagée entre les élus locaux et l’Etat ; en clair un document illégal à peu de chance de passer le contrôle de légalité.

Dernière modification par Iqce (11/08/2015 21h30)

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#15 12/08/2015 10h46 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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En fait, je remarque qu’en campagne les maires font pas mal selon leurs envies.
Un cas que je connais, les terrains agricoles ne sont plus agricoles depuis 10 ans. L’agriculteur propriétaire siège au conseil municipal, donc il s’est arrangé.
Et régulièrement, il revend un morceau (tout les 5, 10 ans, il n’est pas pressé).
Donc la préservation du terrain agricole, oui, mais qu’est ce qu’un terrain agricole ?
Car ce n’est pas forcément là où travaille les agriculteurs!

Ce que je vois pas mal est aussi le découpage de jardin et de verger pour en faire des terrains à bâtir.
Je comprend les propriétaires, car le terrain ne vaut rien si il est vendu avec une maison, mais cher vendu séparément.

Après, il y a aussi un jeu de grossissement pour survivre.
Un gros village peux avoir une école, puis espéré récupéré un commerce, et quelques services publiques.
Ensuite, dans le jeu des groupements de commune, mieux vaut être gros que petit, surtout si on veux peser sur les décisions.
Donc certains maires profitent pour grossir le village.
Et ça varie beaucoup d’un secteur à l’autre.

Pour les vieux bâtiments, le problème est identique que pour le neuf : un manque de réflexion flagrant qui abouti a des résultats délirants!

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#16 12/08/2015 12h09 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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On s’éloigne un peu du sujet ; il faudrait peut être diviser (ou que j’ouvre un post dédié à l’urbanisme et au droit du sol ?) ; toutefois comme ce forum rassemble de toute évidence des gens intelligents et intéressants ouverts d’esprit, j’aimerais pouvoir faire réfléchir ces gens en rebondissant sur vos propos, pour rendre ce que je reçoit par ailleurs, mes excuses à l’initiateur du post…

Je partage vos ressentis, vos perceptions ; il est vrai qu’une opération foncière liée à l’urbanisme comporte une notion de temps différente de celle du commun des mortels : " maintenant" c’est un peu comme le super tanker qui coupe les moteurs à 10 km du port…Disons que ce que vous voyez c’est déjà le passé (POS, vieux PLU). L’échappatoire pour "grossir" c’est sans doute l’intercommunalité et les PLUi.
De toute manière on ira pas plus vite que la musique (le frein étant la croissance démographique et les capacités financières des acheteurs) sauf que le problème flagrant est que la population du Nord de la France se déplace fortement dans le Sud : je ne sais pas si beaucoup ici investirait à Charleville Mézière…Pourtant ce n’est pas cher…

Enfin, une fois que la France aura perdu toutes ses terres agricoles (en urbanisme une terre agricole c’est une terre potentiellement agricole, donc pas de lien direct avec l’agriculteur, c’est un peu de la bonne gestion si on y réfléchit, mais les agriculteurs abusent efectivement, d’où la mise en place des CDCEA et CDPENAF cf google) au profit d’un bétonnage anarchique de tout et n’importe quoi mélangeant du chalet Suisse de la pagode Asiatique et bien sur la sacro sainte "maison provençale" en pleine Bretagne, que restera t’il ? L’industrie ?
Parce que le tourisme et l’agriculture, on s’assoira dessus, c’est le cas de le dire.

Dernière modification par Iqce (12/08/2015 12h10)

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#17 12/08/2015 13h44 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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Effectivement, restons sur la rénovation de maison de campagne.

La problématique de cette approche est finalement de cumuler :
- un bien pas cher à l’achat/rénovation
- un secteur assez dynamique pour trouver un locataire ou un acheteur

C’est un peu contraire au loi du marché qui voudrais que dans un marché dynamique, les prix aient tendance à augmenter!

Dernière modification par gunday (12/08/2015 13h45)

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#18 13/08/2015 15h18 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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Bonjour,
L’idée de rénover des maisons est bonne mais il faut ensuite vérifier la liquidité des maisons rénové en vente et là???
Moi j’ai rénové une maison en centre ville et je l’ai divisé en quatre logements.
Je l’ai acheté frais de notaire et frais d’agence compris (35 K€ + 3.4 k€ de frais d’agence +4.2 de frais de notaire)
Puis environ 40K€ de travaux pour refaire tout à neuf.
Tout compris 82K€ (effectivement ce produit à la vente vaut 120 K€) mais moi je préfère le  louer 1500€ par mois pour 436 € d’emprunt, avec quatre logements au prix de location du marché.

Donc pourquoi pas des maisons de ville qui seront plus liquide à la fin des travaux.

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#19 14/08/2015 14h47 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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Bonjour
  Pour ajouter ma pierre a l’édifice. Il y a le cout du chauffage dans une maison ancienne (300 euro dans mon cas les mois les plus froids pour 60m2 ici en auvergne). Sauf si la rénovation assure une isolation par l’extérieur….Ce qui explique que, sauf maison de caractère bien placée avec parc, les villageois préfèrent construire une maison moderne aménagée a leur gout très bien isolée lumineuse. Dans mon bourg les vieilles maisons sont rachetées par la mairie qui les fait démolir pour créer des parkings.
  Un maison rénovée par des professionnels ne s’est pas vendue plus cher qu’au moment de son achat dix ans avant (toiture, électricité fenêtre changées). La locataire a préféré prendre un appartement plus petit avec un cout de chauffage cohérent avec ses revenus mais sans jardin.

Une piste pour améliorer le potentiel de vente c’est avoir un rez de chaussé adapté pour personne en fauteuil (chambre salle de bain cuisine).
Hervé

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#20 25/08/2015 11h32 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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Bonjour,

Je suis en train d’étudier une stratégie d’achat/rénovation en grande banlieue de ville moyenne.
L’idée est d’acheter une fermette isolée à un prix dérisoire (~50ke) et de l’équiper pour recevoir du monde : maisons avec chambres et grange aménagée pour réception, terrain…
Le coût d’une rénovation "maison secondaire" n’est pas du tout le même que pour une maison principale, pas le même confort.

L’idée est de louer le tout à la semaine ou au WE (300 à 400€ par WE sur les mois printemps, été, automne).
Deux avantages :
- avoir un maison de famille (pour réunir les enfants et cousins aux occasions + y passer quelques vacances). Le modèle de vacances vol low cost + AirBNB n’est pas forcément adapté avec des enfants qui ont 2 mois de vacances.
- payer le prêt et les charges grace au tourisme rural ou aux mariages, anniversaires…

Quelqu’un a-t-il déjà testé cet autre modèle ?

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#21 25/08/2015 12h00 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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Pour avoir longtemps pratiqué la location saisonnière, j’attire votre attention sur le temps qu’il faudra consacrer à cette activité : mettre des annonces, répondre aux demandes, faire les contrats. Préparer la maison, accueillir les touristes/locataires. S’occuper de l’intendance : ménage, linge, entretien de la propriété.
Il y a des solutions de sous-traitance pour les prises de réservation : OTA (comme Booking), Office de Tourisme, il faut compter 10 à 15% du CA.
Pour la partie intendance, il existe des sociétés spécialisées (genre conciergerie, qui peuvent aussi prendre les réas, faire les contrats), compter 15 à 25% du CA.
Sinon faire tout soi-même, c’est du temps et de l’huile de coude.

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#22 25/08/2015 12h00 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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yomaze a écrit :

L’idée est de louer le tout à la semaine ou au WE (300 à 400€ par WE sur les mois printemps, été, automne).
Deux avantages :
- avoir un maison de famille (pour réunir les enfants et cousins aux occasions + y passer quelques vacances). Le modèle de vacances vol low cost + AirBNB n’est pas forcément adapté avec des enfants qui ont 2 mois de vacances.
- payer le prêt et les charges grace au tourisme rural ou aux mariages, anniversaires…
L’idée est de louer le tout à la semaine ou au WE (300 à 400€ par WE sur les mois printemps, été, automne).

Sur le principe, l’idée est bonne, mais vos prévisions me semblent bien optimistes.

1) Si on regarde le modèle des maisons d’hôtes, quand on discute avec les propriétaires, par eux-mêmes ils ont très peu de demandes. Tout passe par les box cadeaux, sur lesquelles il y a prélèvement d’une commission.

2) J’occupe régulièrement une villa sur un terrain de golf, proche de la côte landaise (donc pas le pire niveau climat). Si les prix en juillet/août sont élevés, hors saison (juin/juillet/août/septembre), les prix tombent à 600 € LA SEMAINE pour une villa avec piscine tout confort et il n’y a pas un chat.

3) Le tourisme rural, les anniversaires, les mariages, hors juillet/août et ponts, je suis circonspect. Et si même par chance vous louez la maison un WE dans le mois, l’entretien (tondeuse, etc.) lui sera à faire toute l’année !

4) La location saisonnière d’une maison, c’est très lourd en terme d’entretien et maintenance : tous les draps à laver à chaque fois, gérer la casse et les vols des couverts/fours/machine à laver/TV/etc.

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#23 25/08/2015 12h37 → Rénover des maisons de campagne à l'abandon ? (campagne, investir, maison)

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Bonjour,

Merci pour vos remarques.

J’ai des exemples de très grands gites à proximité (+ de 25 couchages) qui sont loués toute l’année.
Il y a peu de biens de ce type (avec grande capacité d’accueil).

Pour des simples villas dans des lieux de villégiature, type côte landaise, c’est effectivement rarement plein hors saison mais à Cabourg ou en baie de Somme, j’ai discuté avec des loueurs qui vivent très bien de ce commerce (proximité de Paris). J’ai effectivement oublié de préciser que je suis situé à 1h30 de Paris et proche d’une ville moyenne.

Concernant le temps à passer sur de la location saisonnière, j’en suis bien conscient, j’ai déjà des biens de ce type, j’ai un concierge qui gère les arrivées et départs et je ne propose pas les draps. ça me prend environ 15 minutes par jour pour vérifier les paiements.
Pour ce qui est de l’entretien du jardin, c’est uniquement de la tonte, et l’agriculteur du coin me fait ça en 20 minutes avec son tracteur et me prend un petit billet.

L’idée était plutôt de couvrir le prêt et les frais (environ 500€ par mois) par ce biais.
Est-ce que quelqu’un est dans ce cas ?

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