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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 26/07/2013 02h28 → Investir dans des cabanes à la campagne... (cabanes, lmnp)

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Pour changer, nous vous proposons de discuter sur un investissement de … cabanes !
Concrètement, l’un de nous a cherché à passer un week end dans une cabane. Mais impossible car complet.

Les recherches ont mené à découvrir (dans le Gers par exemple) une résidence de tourisme en devenir proposant d’acheter des cabanes en LMNP.

Quelques éléments :
"Prix d’achat : 55000 €HT
TVA récupérable par le client
Loyer annuel de 4605€TTC
Rentabilité nette de 7%
Bail commercial de 10 ans
Une remise de 20% sur les séjours investisseurs"

Qu’en pensez vous ? !

Mots-clés : cabanes, lmnp


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#2 26/07/2013 08h07 → Investir dans des cabanes à la campagne... (cabanes, lmnp)

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Bonjour,

Je me pose trois questions avec ce genre de produit:
Quelle est la vacance locative prévue?
N’est ce pas un effet de mode?
Quid en cas de carence du gestionnaire?

Frédéric

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#3 26/07/2013 08h22 → Investir dans des cabanes à la campagne... (cabanes, lmnp)

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Le concept est sympa et fonctionne bien si c’est complet, mais on peut comparer les cabanes aux mobile home dans un camping avec des redevances annuelles ( à payer en liquide ), et des règles complètement absurdes mises en place par le "chef du camping". En cas de désaccord, on vous demande simplement de quitter le camping. Il faut vraiment que ce soit très structuré.

Qu’en est-il après les 10 ans ?  Renouvellement du bail, état de la cabane …

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#4 26/07/2013 09h37 → Investir dans des cabanes à la campagne... (cabanes, lmnp)

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Le problème à mon sens est qu’on dépend dans un tel cas encore plus du gestionnaire que dans les résidences de tourisme classique.
Dans certaines résidence de tourisme de bord de plage, lorsque le gestionnaire a cherché à renégocié abusivement à la baisse en fin de bail, il a parfois pu être éjecté. Les propriétaires ont alors récupéré leur appartement et ils l’ont géré individuellement de manière classique;

Là, c’est comme avec les cottages de Center Parcs, que vaut une cabane en pleine campagne s’il n’y a plus de gestionnaire du parc !? Donc en pratique on est intégralement dépendant de son bon vouloir, de sa santé financière etc…
Bref, pour ma part, je ne me sentirais pas à l’aise avec un tel investissement car trop dépendant d’un tiers.

Dernière modification par julien (26/07/2013 09h41)

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#5 26/07/2013 10h18 → Investir dans des cabanes à la campagne... (cabanes, lmnp)

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En gros prévoir une durée de vie des cabanes de l’ordre de 10 ans.
Voici l’exemple que nous avons vu.
investir résidence de tourisme, cabanes bois gers 32, région Midi-Pyrénées

Sinon, nous sommes d’accord avec vous Julien, il vaut mieux investir directement !


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#6 26/07/2013 10h54 → Investir dans des cabanes à la campagne... (cabanes, lmnp)

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La dépendance au gérant semble absolue…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 26/07/2013 14h14 → Investir dans des cabanes à la campagne... (cabanes, lmnp)

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Construiresaretraite a écrit :

Qu’en pensez vous ? !

A fuir :

- Rentabilité potentielle bien trop faible (ne couvre même pas le renouvellement du bien, s’il faut renouveler au bout de 10 ans, ou même plus). 
- Dépendance à l’exploitant totale, et l’exploitant ne semble offrir aucune garantie sérieuse (son fond de commerce ne vaut pas forcément grand chose, personne ne voudra le remplacer s’il disparait, et si au contraire il marche bien il n’est protégé par aucun numérus clausus) 

Ca ressemble à un bon moyen pour certains de mobiliser des quasi-fonds propres (à bas prix) pour financer leurs investissements sans porter le risque associé, éventuellement combiné avec un moyen d’alimenter certains intermédiaires en commissions.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#8 27/07/2013 01h26 → Investir dans des cabanes à la campagne... (cabanes, lmnp)

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Celui qui a inventé cela est un génie du marketing. P&V me semble avoir été le premier en France (avant 1970). Personnellement, je trouve que cela mérite d’être enseigné dans les écoles de commerce pour l’intelligence avec laquelle cet entrepreneur s’est affranchi des contraintes du WACC et autres ROCE.

- Financer le foncier (gourmand en capital et risqué au lancement) par des particuliers investisseurs.
- Se concentrer sur l’exploitation peu gourmande en capital.
- Se créer une clientèle captive et fidèle pour longtemps (au moins la durée du bail).
- Utiliser TVA et impôts allégés, comme parfait ingrédients de l’apat.

Quelle recette magique !

Enfin, les 10% pour des investisseurs quand on a réservé à l’avance et sur des semaines (à priori) creuses … est ce réellement un avantage ? L’allègement des contraintes du WACC mérite beaucoup plus que cela.

Ce n’est pas péjoratif, ni parti pris, cher construiresaretraite. Je le reconnais, c’est direct !

Pour répondre à votre question, et essayer de procurer un conseil utile, pourquoi ne pas essayer d’acheter une cabane sur le marché secondaire ?

1- C’est l’occasion de rencontrer ceux qui ont déjà vécu l’expérience. Vous aurez une meilleure idée du sujet.

2- Vous avez une meilleure probabilité de trouver un vendeur plus pressé que le promoteur.

3- Si vous n’avez pas de marché secondaire … creuser un peu. Probablement, c’est une bonne opportunité d’investissement.

Deux autres questions : dans le cas de financement par un prêt bancaire, dans le cas précis des cabanes, quelle garantie demanderait la banque ? La PNO pourrait aussi réserver une surprise ?

Je serai vraiement curieux de savoir ce que donneraient l’investigation du marché secondaire, de la garantie du prêt et de l’assurance.

Avec ces trois élements, l’appréciation du risque me semblerait meilleure.

Bonne investigation ;-)

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#9 27/07/2013 07h36 → Investir dans des cabanes à la campagne... (cabanes, lmnp)

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Merci de vos retours ! Que les choses soient claires, nous n’avions vraiment aucune intention d’aller sur ce business dans cette configuration. Nous voulions juste savoir si quelque chose nous avait échappé …
Notre attention a été attirée par le fait que ce marché semble se développer.

Oui le modèle a été mis en place par Gérard Bremond, le fondateur de Pierre et vacances a la fin des années 60. Avoriaz est né sur ce mode là.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#10 27/07/2013 10h43 → Investir dans des cabanes à la campagne... (cabanes, lmnp)

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Une cabane à 55 000€ posé sur un terrain(en cambrousse) qui ne nous appartient pas…hem…comment dire…

ça serait pas des abris à pigeons par hasard?


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#11 27/07/2013 13h47 → Investir dans des cabanes à la campagne... (cabanes, lmnp)

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Construiresaretraite a écrit :

le modèle a été mis en place par Gérard Bremond, le fondateur de Pierre et vacances a la fin des années 60. Avoriaz est né sur ce mode là.

Il faudrait remettre sur la table les données chiffrées qui existaient lors de la création du modèle : quel rendement, quel taux d’inflation, quel taux de financement (emprunts), quelles perspectives futures (croissance du PIB par ex.), quel positionnement business (quels clients, quels concurrents, haut/moyen/bas de gamme ?, etc.).  On a toutes les chances de s’apercevoir que certains fondamentaux ont changés, qui font qu’un modèle qui a marché ne devrait plus marcher aussi bien….


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#12 28/07/2013 16h24 → Investir dans des cabanes à la campagne... (cabanes, lmnp)

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Fort possible et il semble qu’il avait quelques difficultés a lancer l’affaire. D’où la création du festival du film fantastique qui a amené les projecteurs sur la ville.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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