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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/05/2014 11h12 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

Membre
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Bonjour à tous,

J’aurais besoin d’un conseil.
Au-delà de ma propre personne, j’espère que cela pourra servir de "cas d’école", et que la discussion pourra être riche en enseignement pour tout le monde.

Je vais développer ci-dessous, mais pour résumer :
Dans le cas d’un passif (dette, crédit, donc qui "coûte"), dans quelle mesure la vente d’un actif (au sens d’un bien qui rapporte) doit-elle être envisagée ?

Je résume l’historique de ma situation.
Je possède deux locaux commerciaux loués dans une ville quotée de la RP et d’un box voisin non encore loué, et à rénover.
Il s’agit d’un héritage. Cet héritage s’est révélé un vrai calvaire à gérer. Manque d’expérience et de liquidité, couplé à de nombreux "vices cachés" divers et variés m’ont conduit à deux doigts de la catastrophe. J’ai dû prendre un crédit. => 33 000 euros encore à rembourser à la banque. Crédit classique sur 8 ans à méchant taux (600 euros de mensualités dont 200 d’intérêt).
Une connerie, bien entendu. Mais je n’avais pris un crédit de ma vie, et j’étais (du moins ça me semblait comme tel) dans une grande urgence (droits de succession, etc). (j’y reviendrai dans un autre post)
Aujourd’hui, tout est (presque) rentré dans l’ordre, mais il me reste ce crédit.

Or, j’ai l’opportunité de vendre le box pour 30 K€ (2 offres de commerçants voisin qui louchent dessus) ! Le box est superbement placé, sur une grande artère commerçante ou personne n’arrive à se garer.
Important : pour la remise en état du box, compter facilement 3000 euros.

Pour résumer la situation
- un bel actif normalement à garder à tout prix
- mais un passif sur le dos
- j’ai la possibilité de vendre le box au-dessus du prix du marché (et la vente couvrirait grosso modo mon passif)
- D’après le notaire, la perte du box dévaloriserait mes locaux commerciaux voisins (mais je ne compte pas les vendre)

Pour résumer mon dilemme : ce crédit est un véritable boulet dont je dois me débarrasser au plus vite. Et j’ai justement un box que je peux vendre pour la somme en question. Mais le box est un actif potentiel.

Je m’en remets à présent à vous :
Que feriez-vous à ma place ?

Mots-clés : box passif actif crédit

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#2 05/05/2014 11h34 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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Réfléchir et prendre la bonne décision en fonction de votre situation.

Que voulez vous que l’on puisse vous conseiller ??

Si c’est un boulet , vendez le
Si il a du potentiel , gardez le
Si il vous coûte à tous points de vue, vendez le
Si il va prendre de la valeur , gardez le
etc ….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#3 05/05/2014 12h12 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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Comme je le disais, au-delà de mon propre cas, je pensais qu’il pourrait être aussi intéressant d’avoir des avis et des retours expériences sur le thème de la balance entre actifs et passifs.

Dans mon cas, par exemple, chaque avantage semble compensé par un inconvénient, et inversement.
Je pensais mon exemple intéressant du fait que bcp d’éléments peuvent venir tempérer les fameux grands principes, du genre "rembourser au plus vite le passif non productif", et "ne pas se séparer d’un actif", etc.

D’où ce post, que j’espèrais… et espère toujours voir déboucher en une intéressante discussion… :-)

Jul

Dernière modification par jul (05/05/2014 12h16)

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#4 05/05/2014 12h14 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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Bonjour,

dans cette décision il y a une part financière et une part psychologique.

Pour la part financière
il faut évaluer la rentabilité (impôt comprise) de votre bien avec la taux d’emprunt de votre crédit
(Aparté: Si votre crédit est vraiment mauvais vous devriez contacter votre banque pour le renégocier)

Si rentabilité box inférieur au taux du crédit --> Vendre (facile)
Si rentabilité box équivalent taux du crédit alors prendre en compte psychologie --> Vendre
Si rentabilité box très supérieur au taux du crédit --> Garder box (plus difficile a cause de la psychologie mais devrait être rentable sur le long terme)

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#5 05/05/2014 12h37 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

Membre
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Philipoe30 a bien résumé.
Pour compléter, si ce qui blesse est le crédit:
Pouvrez vous le renegocier ?
Si non, avez vous un peu de cash pour le rembourser par anticipation?

Fiscalement, comment gérez vous ce credit ?
(Deduction?)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#6 05/05/2014 13h54 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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Cher Jul,
Je pense que c’est un peu plus complexe que cela. Mais pour vous conseiller plus precisement, il nous faudrait plus d’informations:

Situation patrimoniale globale
Quel est votre patrimoine total (actifs immos et financiers), l’ensemble de vos dettes/ passifs?
Quelles sont vos revenus perennes et vos charges mensuelles moyennes (hors credit) et le cout de votre (vos) credit(s)? Cela permet de determiner l’effort d’epargne que vous pouvez supporter (sachant que rembourser votre credit est de l’epargne forcee).
Quelle est votre situation fiscale (TMI et regime fiscal de vos 3 biens immos)?

Le Credit en question
A quel taux: fixe? variable? cappe? Quelle echeance? Quelles sont les penalites de remboursement anticipe (le cas echeant)?

Le Box
Non loue, donc pas de revenu. Quelles sont les charges de maintenance, taxes, etc.? Autrement dit, quel est le cout annuel de le conserver dans votre patrimoine?
Quel est le prix de marche de ce bien (expertise)? Quelle est la prime au dessus du prix de marche a laquelle vous pouvez le vendre aujourd’hui? Vous dites que vendre le box peut devaloriser vos 2 autres locaux loues. Mais de combien et pourquoi (s’ils n’est pas loue aujourd’hui, je ne vois pas tres bien)?
Quel est le potentiel locatif du box si vous le louez (revenu locatif annuel)? D’apres vous, quelle est la probabilite de trouver un locataire dans les 6 prochains mois?

A priori, vos options sont:
a) ne rien faire
b) ne pas vendre et renegocier/ refinancer le credit
c) vendre et rembourser le credit
d) vendre et reinvestir dans un autre actif (tout en renegociant / refinancant le credit, s’il est onereux)

En ce qui concerne le niveau de dette acceptable, il faut le mesurer par rapport a vos revenus en premier lieu, par rapport a votre patrimoine net de dette en second lieu. Pour ma part, je suis un pietre exemple puisque j’ai pratiquement toujours acquis mes actifs cash - sous-optimal, infiniment trop prudent. Mais un forumeur experimente en immo se limite a Dette =< 50% du patrimoine net. Je trouve cela tres raisonnable (LTV de 33%), vous pouvez sans doute aller un peu plus haut si vos biens sont relativement liquides (i.e. pas dans un petit village limousin pas exemple, pardon au Limousin).

Desole pour l’avalanche de questions dignes de l’Inquisition, mais j’espere que nous pourrons vous etre utiles.

Serial Trader

Dernière modification par SerialTrader (05/05/2014 14h03)

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#7 05/05/2014 14h03 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

Modérateur
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C’est à vous de bien faire la liste de chaque avantage/inconvénient (financier comme psychologique d’ailleurs, car parfois mieux vaut se simplifier la vie qu’espérer gagner un tout petit plus) pour conserver ou vendre, et de mettre en face de chacun leur "valeur" (selon votre estimation), puis de faire la somme et de décider.

Sur la base de ce que vous écrivez, j’aurais tendance à vendre (en faisant au besoin monter un peu les enchères, s’ils sont 2 sur le coup), ce qui permettrait aussi de de remettre au carré votre situation qui semble avoir été bien mouvementée suite à cette succession, et de repartir sur des bases plus saines.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#8 05/05/2014 14h12 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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Bonjour,

dans cette décision il y a une part financière et une part psychologique.

Pour la part financière
il faut évaluer la rentabilité (impôt comprise) de votre bien avec la taux d’emprunt de votre crédit
(Aparté: Si votre crédit est vraiment mauvais vous devriez contacter votre banque pour le renégocier)

Si rentabilité box inférieur au taux du crédit --> Vendre (facile)
Si rentabilité box équivalent taux du crédit alors prendre en compte psychologie --> Vendre
Si rentabilité box très supérieur au taux du crédit --> Garder box (plus difficile a cause de la psychologie mais devrait être rentable sur le long terme)

Voilà qui résume parfaitement la situation. Merci beaucoup pour l’aspect "psychologique" que vous avez réussi à mettre dans l’équation !

Et qui m’amène à une question "ab absurdo" que je voulais poser par la suite.
Il est clair que si je fais le calcul de la rentabilité, le fait de pouvoir le vendre à 30 000 euros alors que la rentabilité espérée (après rénovation donc 3000 euros de travaux) est de 150 euros/mois  max (équivalent de 33000 euros / 150 de loyer = 5.5 % de rente brute)… je pense être gagnant en le vendant.

Mais le calcul suivant est-il valable :
Attendu que j’ai hérité de ce bien, je le possède "déjà" (en l’occurrence, par héritage, mais ça aurait pu être en découpant une partie d’un bien), mettons qu’il m’a coûté : droits de succession (à la louche 20% de sa valeur max au prix du marché : 4000 euros) + travaux (3000) = 7000 euros.
150 euros de revenus loc pour 7000 euros = 25 % brut !

Je pousse exprès le raisonnement ab absurdo, mais pour synthétiser : dans un cas comme celui-ci, le fait de posséder déjà un bien qui pour un investissement minime peut apporter un excellent rendement compense-t-il un prix de vente plus attractif que le pourcentage de rentabilité … ou est-on dans le sophisme mathématique à l’état pur ? ;-)

J’insiste bien, c’est une question "cas d’école" sur le thème du passif et de l’actif.

(en espérant ne pas passer pour un fou lol)

Jul

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#9 05/05/2014 15h01 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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D’abord merci à tous pour vos réponses.
Chacune m’apporte un petit plus…

Ci-dessous, je réutilise le post de Serial Trader pour en faire une base de présentation de ma situation.

Quel est votre patrimoine total (actifs immos et financiers), l’ensemble de vos dettes/ passifs?

- actifs immo = 2 locaux commerciaux + un box
- un terrain  vendu 190 000 euros , compromis signé, mais signature pour avril 2015, cause zone classée)
- dettes = ce crédit de 33000 euros + 35000 euros de droits de succession échelonnés sur des semestres de 3500 euros pendant encore 5 ans.
- dettes à prévoir : environ 10 000 euros de travaux (nécessaires à moyen terme, mais que j’aimerais entreprendre en 2014 pour alléger mon imposition)

Quelles sont vos revenus perennes et vos charges mensuelles moyennes (hors credit) et le cout de votre (vos) credit(s)? Cela permet de determiner l’effort d’epargne que vous pouvez supporter (sachant que rembourser votre credit est de l’epargne forcee).

Je suis indépendant, c’est un peu compliqué. Pour simplifier, je ne veux ni ne peux pour l’instant  mettre un sous de mes revenus pro dans mes affaires immo.

Quelle est votre situation fiscale (TMI et regime fiscal de vos 3 biens immos)?

J’ai payé jusqu’à maintenant plein pot comme un abruti, déduisant juste mes charges (donc j’encaisse 15.5 de PS plein pot + 15% environ d’IR, je suis littéralement matraqué).
Cette année, je compte entreprendre des travaux de rénovation pour les déduire des mes impôts.
Je n’ai pas encore pu bien m’organiser pour ne plus être une vache à lait… wink
Cela dit cette baffe fiscale a été salutaire (je repense avec émotion au jour où j’ai reçu mon  premier avis m’invitant à régler les prélèvements sociaux, dont j’ignorais jusqu’à l’existence…). C’est, entre autre chose, ce qui m’avait décidé à passer du statut de pigeon à celui d’investisseur averti… hahaha

Le Credit en question
A quel taux: fixe? variable? cappe? Quelle echeance? Quelles sont les penalites de remboursement anticipe (le cas echeant)?

Alors vous allez rire… J’ai pris ce crédit dans l’urgence pour gérer la succession : Crédit classique sur 8 ans à méchant taux : 6% (600 euros de mensualités dont 200 d’intérêt).

Le Box
Non loue, donc pas de revenu. Quelles sont les charges de maintenance, taxes, etc.? Autrement dit, quel est le cout annuel de le conserver dans votre patrimoine?

Comme c’est rattaché à l’ensemble de mes locaux, je ne connais pas exactement la somme, mais les charges de la copro sont assez élevé. Disons que c’est couteux ! Tout ça est en cours de calcul.

Quel est le prix de marche de ce bien (expertise)? Quelle est la prime au dessus du prix de marche a laquelle vous pouvez le vendre aujourd’hui?

Alors je ne sais pas ce qu’est "le prix de marche".
Je me doute cependant qu’il doit s’agir de sa valeur. 20 000 euros est le prix haut des box de ce type dans le voisinage.
Du fait de certaines particularités lié à l’endroit (qu’il serait trop compliqué d’énoncer ici), je peux le vendre au-dessus du prix d’un simple box.

Vous dites que vendre le box peut devaloriser vos 2 autres locaux loues. Mais de combien et pourquoi (s’ils n’est pas loue aujourd’hui, je ne vois pas tres bien)?

Alors c’est le notaire qui m’a dit ça. Compte tenu du fait qu’il est terriblement difficile de se garer dans la rue, le fait d’avoir un box quasi attenant à un local commercial est une réelle plus-value pour ce bien. Le fait de s’en séparer… une moins-value (d’où ma looongue hésitation à m’en séparer…).
J’ajoute que l’agent immobilier qui gère mes biens m’a toujours exhorté à le garder, sauf si obligation, y voyant un énorme potentiel (car il y a aussi une petite parcelle derrière, dont je n’ai pas parlé pour ne pas compliqué l’énoncé).

Quel est le potentiel locatif du box si vous le louez (revenu locatif annuel)?

100-150 euros sans aucun problème.

D’apres vous, quelle est la probabilite de trouver un locataire dans les 6 prochains mois?

Je trouve à mon avis en 48 h. Se garer dans la rue est un cauchemar, et les emplacements sont tous payants ! Sans compter les commerçants me le demandant comme stockage.

A priori, vos options sont:
a) ne rien faire
b) ne pas vendre et renegocier/ refinancer le credit
c) vendre et rembourser le credit
d) vendre et reinvestir dans un autre actif (tout en renegociant / refinancant le credit, s’il est onereux)

En ce qui concerne le niveau de dette acceptable, il faut le mesurer par rapport a vos revenus en premier lieu, par rapport a votre patrimoine net de dette en second lieu. Pour ma part, je suis un pietre exemple puisque j’ai pratiquement toujours acquis mes actifs cash - sous-optimal, infiniment trop prudent. Mais un forumeur experimente en immo se limite a Dette =< 50% du patrimoine net. Je trouve cela tres raisonnable (LTV de 33%), vous pouvez sans doute aller un peu plus haut si vos biens sont relativement liquides (i.e. pas dans un petit village limousin pas exemple, pardon au Limousin).

7000 euros par an de droits de succession = 7000/12= 583 euros par mois
crédit + droits de succession : 1200 € par mois à sortir pour payer la dette.
C’est à dire exactement 70 % de ma rente locative actuelle (bref, tout ce qui me reste après charges et impôts).

Desole pour l’avalanche de questions dignes de l’Inquisition, mais j’espere que nous pourrons vous etre utiles.

Au contraire, c’est plutôt à moi de vous remercier !!

Dernière modification par jul (05/05/2014 15h01)

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#10 05/05/2014 15h06 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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Ricou :

Pour compléter, si ce qui blesse est le crédit:
Pouvrez vous le renegocier ?
Si non, avez vous un peu de cash pour le rembourser par anticipation?

Fiscalement, comment gérez vous ce credit ?
(Deduction?)

Si je partais sur le fait de garder le box, je le renégogierai effetictivement (crédit à ma banque), ou j’essaierais de le racheter en passant par un courtier.
C’est un bête crédit à la consommation, donc pas déductible… 
Hélas, le seul cash serait la vente du box, ou d’attendre la vente du terrain dans un an.
Je reconstitue actuellement mon épargne, mais ça ne suffirait pas.

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#11 05/05/2014 15h15 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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C’est à vous de bien faire la liste de chaque avantage/inconvénient (financier comme psychologique d’ailleurs, car parfois mieux vaut se simplifier la vie qu’espérer gagner un tout petit plus) pour conserver ou vendre, et de mettre en face de chacun leur "valeur" (selon votre estimation), puis de faire la somme et de décider.

Sur la base de ce que vous écrivez, j’aurais tendance à vendre (en faisant au besoin monter un peu les enchères, s’ils sont 2 sur le coup), ce qui permettrait aussi de de remettre au carré votre situation qui semble avoir été bien mouvementée suite à cette succession, et de repartir sur des bases plus saines.

Cher GBL, fine analyse, ces trois dernières années ont été bien mouvementées, et après avoir fait feu de tout bois, j’ai grand besoin, comme vous dites, d’aller au plus simple. Cela jouera donc forcément.
A voir toutes vos réponses, je vois que l’aspect psychologique n’est pas étranger aux membres de ce forum, et surtout que vous réussissez à le mettre dans les équations. L’expérience qui parle ?

Je noterai la phrase de GBL, avec ces mots qui me parlent : (…) remettre au carré [ma] situation qui semble avoir été bien mouvementée suite à cette succession, et de repartir sur des bases plus saines.

Un petit repli stratégique, en somme… lol

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#12 05/05/2014 17h41 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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Cher Jul,
A premiere vue, l’analyse financiere pousse a conclure ds le meme sens que l’analyse psychologique de GBL. Apres une annee mouvementee, effectivement une annee calme pour consolider votre patrimoine fait du sens.

Je ferai tourner ma calculette demain, mais a priori vous pouvez vendre ce box a 50% de prime par rapport au prix de marche de biens similaires, et le rendement locatif n’apparait pas vraiment extraordinaire. Le seul vrai argument pour le conserver, c’est d’eviter la devaluation des autres biens, d’apres votre notaire (mais pas quantifiee).
NB: peu importe que vous ayez herite ce bien, ou gagne au loto, ou achete pas cher ou achete tres cher, le calcul de rentabilite financiere se fait toujours par rapport a sa valeur d’aujourd’hui. En fait, on mesure le cout d’opportunite de le vendre par rapport au scenario ou vous le conservez pour le louer, en incluant l’impact du cout du credit et de la fiscalite.

Du point de vue de la dette, son service est couvert par vos rentrees locatives nettes (malgre une structure fiscale non optimisee), et par rapport a votre patrimoine net, pas excessif (en incluant la valeur du terrain 190k + 2 locaux + box a 30k + votre business doit avoir une certaine valeur aussi - credit 33k - dette droits de succession 35k). Seule remarque, votre patrimoine semble assez illiquide (probablement ce pourquoi vous avez du prendre ce credit conso en toute hate j’imagine, songez a vous constitutez une epargne de precaution liquide pour ce genre d’imprevus - 6 mois de depenses courantes est un bon point de depart).

Quelle que soit votre decision, 2 invariables a mon humble avis:
1/. s’occuper d’optimisation fiscale pour votre patrimoine immo (avec ou sans box) - je ne suis pas expert car expatrie depuis mon jeune age, mais d’autres forumeurs sont tres pointus la dessus.
2/. conserver vos paiements echelonnes de droits de succession, sauf erreur de ma part, c’est un credit gratuit (pas de taux d’interet applique par Bercy).

A demain, pour le detail du calcul
S.T.

Dernière modification par SerialTrader (06/05/2014 07h22)

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#13 05/05/2014 19h25 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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Cher Serialtrader, Vous êtes mon bienfaiteur ! lol

NB: peut importe que vous ayez herite ce bien, ou gagne au loto, ou achete pas cher ou achete tres cher, le calcul de rentabilite financiere se fait toujours par rapport a sa valeur d’aujourd’hui. En fait, on mesure le cout d’opportunite de le vendre relativement au fait de le conserver pour le louer, en incluant l’impact du cout du credit et de la fiscalite.

merci pour la réponse. Je me doutais du côté absurde du raisonnement, mais c’était une bonne occasion d’en avoir confirmation.

Seule remarque, votre patrimoine semble assez illiquide (probablement ce pourquoi vous avez du prendre ce credit conso en toute hate j’imagine, songez a vous constitutez une epargne de precaution liquide pour ce genre d’imprevus - 6 mois de depenses courantes est une bon point de depart).

Absolument ! L’héritage contenait trop peu de liquidités en comparaison avec les frais que cela engendraient, et ma faible épargne du moment a vite fondu comme neige au soleil. Pris dans le torrent, j’ai consacré toute mon épargne dispo et potentielle au réglement des affaires courantes, et c’était une erreur car je me suis retrouvé fort dépourvu quand la bise fut venue… (et bam, crédit !)
Depuis un mois, je suis en train de reconstituer cette épargne de réserve (en tant qu’indépendant, en plus, c’est absolument vital), et votre conseil m’incite à continuer cet effort de plus bel.

Quelle que soit votre decision, 2 invariables a mon humble avis:
1/. s’occuper d’optimisation fiscale pour votre patrimoine immo (avec ou sans box) - je ne suis pas expert car expatrie depuis mon jeune age, mais d’autres forumeurs sont tres pointus la dessus.

Conseil à suivre ! Si des lecteurs de ce sujet peuvent m’orienter vers des sujets "centraux" sur les dispositions de base à prendre pour alléger sa fiscalité locative, je suis preneur !
Je vais certainement moi aussi m’expatrier pendant quelques temps d’ici peu. Je serai donc amené à gérer mon patrimoine… à distance. J’ouvrirais bien aussi un post à ce sujet… smile

2/. conserver vos paiements echelonnes de droits de succession, sauf erreur de ma part, c’est un credit gratuit (pas de taux d’interet applique par Bercy).

Alors, vous mettez le point sur une question que je voulais poser.
Je vais pouvoir me rendre - pour une fois- un peu utile en apportant déjà une petite rectification. L’échelonnement des droits de succession est effectivement un crédit… presque gratuit, puisqu’au taux d’intérêt légal en vigueur, qui est aujourd’hui ridicule.
Pour mon cas : mes droits ont été répartis sur 8 ans… pour 617 euros d’intérêt. C’est effectivement le meilleur crédit qui soit.

Hélas, hélas… l’hypothèque garantissant cet échelonnement était prise sur le terrain que je vends. Or, une fois le terrain vendu, l’état récupèrera immédiatement à la main levée le restant des droits.

A moins que… à moins que… Quelqu’un sait-il s’il existe un moyen de garder l’échelonnement de ses droits malgré la vente du bien sur lequel était inscrit l’hypothèque ?

A bientôt !

Jul smile

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#14 05/05/2014 23h41 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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Bonsoir,

Suggestion qui peut paraître originale mais qui serait parfaitement envisageable dans ma situation personnelle :

Ne pourriez-vous pas "transférer" votre dette sur un proche de confiance (membre de votre famille ou de votre cercle social) qui rembourserait la banque dès maintenant et qui reprendrait votre créance en étalant les mensualités avec plus de souplesse pour faire face à votre situation "illiquide" actuelle ?

Vous conserveriez ainsi votre box et vous rembourseriez votre crédit mais plus à un banquier (par nature difficilement ouvert à la négociation lorsqu’il s’agit de transiger sur une créance).

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#15 06/05/2014 17h25 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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Cher Jul,
Si vous me faites parvenir votre addresse email, je vous enverrai le moteur de calcul Excel de la rentabilite locative de votre box sur 15 ans, et vous aider a decider de vendre le box ou conserver pour louer (d’un point de vue strictement financier). Vous pourrez ainsi jouer avec les hypotheses et prendre votre decision. L’actualisation des flux de tresorerie est un sujet complexe, n’hesitez pas a poser des questions si vous n’etes pas familier avec cette methode.
A bientot, et bonne chance.

Serial Trader

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#16 06/05/2014 18h10 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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Je vous ai envoyé mon mail via la messagerie du site. Vous devriez l’avoir dans votre boîte de réception.
Merci beaucoup pour votre aide, et à bientôt !

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#17 07/05/2014 14h29 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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jul a écrit :

Hélas, hélas… l’hypothèque garantissant cet échelonnement était prise sur le terrain que je vends. Or, une fois le terrain vendu, l’état récupèrera immédiatement à la main levée le restant des droits.

A moins que… à moins que… Quelqu’un sait-il s’il existe un moyen de garder l’échelonnement de ses droits malgré la vente du bien sur lequel était inscrit l’hypothèque ?

Cher Jul,
Vous pouvez essayer d’apporter vos locaux commerciaux (ou l’un d’eux) en nouvelle hypotheque au fisc pour l’echelonnement. Mais attention aux frais: mainlevee sur l’hypotheque existante, mise en place nlle hypotheque, mainlevee in fine de la nlle hypotheque qd vous aurez regle tous les droits ds 5 ans. Vous auriez peut etre meilleur temps a rembourser le fisc une fois encaisses vos 190k sur le terrain. Toujours dans l’esprit de GBL, vous simplifier la vie, un moment de calme sera appreciable, surtout si vous envisagez une expat’ ds quelques mois. Vous serez bien assez occupe avec cela, en particulier si vous etes en famille.

Bon courage
S.T.

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#18 07/05/2014 15h15 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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Bonsoir,

Suggestion qui peut paraître originale mais qui serait parfaitement envisageable dans ma situation personnelle :

Ne pourriez-vous pas "transférer" votre dette sur un proche de confiance (membre de votre famille ou de votre cercle social) qui rembourserait la banque dès maintenant et qui reprendrait votre créance en étalant les mensualités avec plus de souplesse pour faire face à votre situation "illiquide" actuelle ?

Vous conserveriez ainsi votre box et vous rembourseriez votre crédit mais plus à un banquier (par nature difficilement ouvert à la négociation lorsqu’il s’agit de transiger sur une créance).

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Cher Phénix. merci pour ce conseil. Effectivement, ce serait "la" bonne solution. Mais je préfère ne pas impliquer ma famille et mes proches. smile

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#19 07/05/2014 15h46 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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Cher Jul,
Vous pouvez essayer d’apporter vos locaux commerciaux (ou l’un d’eux) en nouvelle hypotheque au fisc pour l’echelonnement. Mais attention aux frais: mainlevee sur l’hypotheque existante, mise en place nlle hypotheque, mainlevee in fine de la nlle hypotheque qd vous aurez regle tous les droits ds 5 ans. Vous auriez peut etre meilleur temps a rembourser le fisc une fois encaisses vos 190k sur le terrain. Toujours dans l’esprit de GBL, vous simplifier la vie, un moment de calme sera appreciable, surtout si vous envisagez une expat’ ds quelques mois. Vous serez bien assez occupe avec cela, en particulier si vous etes en famille.

Bon courage
S.T.

Alors pour info, lors de la succession, le notaire m’avait donné le conseil suivant :
ne jamais mettre une hypothèque sur un bien qu’on ne peut pas se permettre de perdre, ou qui rapporte. 
Motif: On ne sait jamais ce qui peut arriver, et ce serait trop bête de perdre un tel bien.
Et donc l’hypothèque avait été inscrite sur le terrain, même en sachant que je risquais de le vendre.
Voilà pour l’avis du notaire à l’époque. A raison, compte-tenu du fait que je n’y connaissais rien de chez rien, et qu’elle a avant tout pensé à "protéger" mon patrimoine. A contrario, pour qn qui a les reins solides, c’est évidemment sur les boutiques que l’hypothèque aurait dû être inscrite.

Maintenant, pour 33000 euros et vu mon patrimoine, le "risque" serait bien faible. Mais vous avez très bien résumé la situation : entre les frais de changement d’hypothèque et les tracas paperassiers que cela va entraîner… le jeu n’en vaut pas forcément la chandelle.

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#20 07/05/2014 16h05 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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Bonjour,

Si stratégiquement il vaut mieux lier ce box aux locaux commerciaux, mieux vaudrait sans doute le garder (30 000 euros, c’est une paille… mais on ne s’en rend compte que plus tard) et renégocier la dette soit en la prolongeant, soit en la soldant après vente du terrain. Où alors, vendez les locaux commerciaux avec le box.
Je vois aussi que tous frais payés  (charges,impôts, crédits, droits de succession etc), vos loyers suffisent à tout régler… et que vous allez disposer de l’argent provenant de la vente du terrain.

Ce n’est pas si mal pour vous retrouver à terme (environ 5 ans… ça passe très vite) avec une rente + ce que vous aurez fait de cet argent.

L’urgence consisterait plutôt pour moi à optimiser la fiscalité, vos charges de crédit (taux et durée) et mesurer précisément la valeur de chaque lot en fonction de la présence ou non du box.
Enfin, la rentabilité d’un bien immobilier ne serait-elle que de 5% ne se limite pas aux loyers perçus mais aux perspectives de valorisation du bien à terme.
Je préfère 5% d’un bien qui vaut quelque chose ou valorise un autre que 10% ou 15 % dans un truc invendable.

Une remarque : si vous vous considérez comme une vache à lait avec 15 d’IR (j’imagine qu’il s’agit du taux marginal) + 15.5 de prélèvements, moi, votre situation me fait rêver wink

Bonne réflexion.

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#21 07/05/2014 17h51 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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Je rejoins l’avis de range19.
Sinon, vous avez d’autres options dont certaines déjà évoquées.

- faire un rachat de prêt. Vous n’êtes pas pressé. Votre situation immobilière est saine. Un courtier n’aura pas de mal a vous trouver un crédit. Même si le montant est faible (attention aux frais).

- prendre un nouveau crédit pour rénover le parking. L’opération doit donner un cash flow positif. Vous êtes gagnant.  Ce cash vous aide a rembourser l’autre prêt souscrit a la place de celui qui vous assomme.

- vendre la totalité  en l’état et réinvestir le cash genere dans des SCPI ; sauf si vous avez aujourd’hui une super rentabilité. Autrement vous êtes dans la même classe d’actifs, vous vous simplifier la vie et même si vous poser le curseur correctement vous pouvez emprunter un peu tout en restant dans une situation de cash positif. L’avantage est que vous grossissez  votre patrimoine future et vos revenus sans effort en optimisant fiscalement par le jeu de déduction des intérêts. Cette derniere option (solder le tout) est aussi une "purification" psychologique (pardonnez moi le terme).

Quand le fruit de la vente du terrain arrive, vous le placer judicieusement en fonction de vos objectif en étant reposé et préparé.

Ps. Dans tous les casde vente, vous avez jeté un coup d’oeil, je suppose, sur la plus value éventuelle et l’impôt qui va avec.

Bonne chance

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#22 07/05/2014 19h21 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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Bonjour,

Si stratégiquement il vaut mieux lier ce box aux locaux commerciaux, mieux vaudrait sans doute le garder (30 000 euros, c’est une paille… mais on ne s’en rend compte que plus tard) et renégocier la dette soit en la prolongeant, soit en la soldant après vente du terrain. Où alors, vendez les locaux commerciaux avec le box.
Je vois aussi que tous frais payés  (charges,impôts, crédits, droits de succession etc), vos loyers suffisent à tout régler… et que vous allez disposer de l’argent provenant de la vente du terrain.

Bien résumé. Effectivement, au pire des cas, mes revenus loc suffiraient à couvrir le remboursement (d’autant plus s’il est renégocié et rallongé) jusqu’à la vente du terrain, moment où je peux solder le crédit.

Ce n’est pas si mal pour vous retrouver à terme (environ 5 ans… ça passe très vite) avec une rente + ce que vous aurez fait de cet argent.

L’urgence consisterait plutôt pour moi à optimiser la fiscalité,

Oh que oui ! Urgence n°1. Je commence à me documenter.

vos charges de crédit (taux et durée) et mesurer précisément la valeur de chaque lot en fonction de la présence ou non du box.

Ca je peux demander à une agence immo.

Enfin, la rentabilité d’un bien immobilier ne serait-elle que de 5% ne se limite pas aux loyers perçus mais aux perspectives de valorisation du bien à terme.

Voilà un domaine où je nage complètement. J’avoue n’en être encore qu’à évaluer le rapport locatif, et j’ai du mal à me projeter.
C’est vrai que jusqu’à présent, je réfléchissais uniquement dans le but de générer du revenu par la rente locative. Mais c’est peut-être la bonne occasion pour apprendre à réfléchir autrement. Je note en tout cas ce précieux conseil de commencer à me pencher sur le plus long terme sur la valorisation du bien. Je vais commencer à fouiller sur le site. Des sujets à me recommander ?

Je préfère 5% d’un bien qui vaut quelque chose ou valorise un autre que 10% ou 15 % dans un truc invendable.

Une remarque : si vous vous considérez comme une vache à lait avec 15 d’IR (j’imagine qu’il s’agit du taux marginal) + 15.5 de prélèvements, moi, votre situation me fait rêver wink

Peut-être vous organisez-vous en amont. Par exemple les 15.5 % de P.S., pour lesquels tout le monde est logé à la même enseigne, sont prélevés sur les revenus moins les déductions. Si vous avez judicieusement organisé du déficit par des travaux, etc., vous êtes imposés sur beaucoup moins.

Au passage, anecdote : quand j’ai pris ce fameux crédit, j’ai dû utiliser rapidement la moitié, à peu près 20 000 euros pour les paiements urgents et vitaux (fisc, etc). Il me restait donc 20 000 en réserve pour la suite des festivités. Mes locaux étaient vides, non reloués, et dans un état calamiteux.

A ce moment-là, j’ai appelé le banquier pour lui demander si je pouvais rembourser par anticipation ces 20 000 euros, et prendre à la place à crédit (du même montant) pour faire des travaux et relouer plus vite et mieux mes locaux extrêmement vétustes.
Le cuistre m’a découragé de le faire, avec moult arguments, et je l’ai… écouté. Erreur !! J’aurais pu faire ces travaux, (déductibles des impôts, avec intérêts déductibles), relouer mieux, plus vite, et autofinancer mon crédit. Certainement voulait-il me garder bien au chaud à 6 % (comme il voyait bien que j’étais complètement ignorant en la matière).
Et ça m’a coûté trèèès cher, car j’ai mis 1 an à relouer les deux (donc un an à payer de ma poche crédit, charges, droits de succession… et donc piocher dans le crédit), j’ai dû finalement baisser les loyers, et n’ai rien à déduire sur mes revenus locatifs dès la reprise des locations (donc payé plein pot).
Sans compter le stress, la fatigue avec les multiples visites, dossiers, négo, etc.

Bref, pour revenir aux 15.5… On va dire que même si c’était à 20 %, 20 % de très peu, c’est toujours mieux que 15.5 % de beaucoup smile.
Ou alors je sais pas comment vous faites (ou comment je fais)…
Moi, j’ai hérité, donc j’essuie les plâtres sans trop y laisser des plumes. Mais si j’avais acquis ces locaux grâce à un prêt et que je devais en plus supporter l’amortissement du crédit, je déchanterais !
Je dois forcément mal m’y prendre quelque part…

Quant à ce que j’appelais "15 % d’IR", c’est le pourcentage d’impots prélevé sur ces revenus locatifs.
Donc au final, je suis imposé sur 30 % de mes revenus brut (avec comme seul déduction : frais de l’agence + charges déductibles)
Au final, il me reste moins de 70 % du brut. 

Or, je sais que certains arrivent à s’organiser pour non seulement réduire fortement leur imposition sur leurs revenus loc mais aussi réussissent à diminuer leur imposition tout court.
Moi, j’ai tout fait grimper !  hahahaha
Normal, je débute !
Quelques ouvrages, ou liens à me conseiller ?

Entre temps, j’ai reçu la feuille de calcul de SerialTrader, et je m’aperçois que j’ai encore beaucoup, mais alors beaucoup de choses à apprendre, ne serait-ce que sur les calculs de base…
J’étais à des années-lumière…

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#23 08/05/2014 10h34 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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Je crois important de considérer l’impact fiscal mais très difficile de se limiter à cela…

Pourquoi ?
Parce qu’il n’y a aucune sécurité fiscale dans notre beau pays depuis quelques années, les règles d’un jour sont détricotées quelques années plus tard.
Actuellement, entre les PS à 15,5 et mon TMI à 41, je suis largué.
Le plafonnement des avantages fiscaux liés à des investissements passés, à ma situation familiale et ont modifié très sensiblement la donne.
Je n’ai plus beaucoup de leviers à pas faire du meuble : le hic, c’est un autre "métier", je ne veux pas.

Enfin, vouloir ne pas payer d’impôts me semble une hérésie. On pense toujours que c’est trop, mais on est bien contents d’avoir des locataires avec les allocs, des abords propres, des bus ou une fac à proximité etc etc…

Cette année, je n’avais pour une fois aucun travaux à faire… ça ne rime à rien de dépenser de l’argent en intérêts ou travaux uniquement pour moins payer d’impôts, non ?

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#24 08/05/2014 10h52 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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Enfin, vouloir ne pas payer d’impôts me semble une hérésie. On pense toujours que c’est trop, mais on est bien contents d’avoir des locataires avec les allocs, des abords propres, des bus ou une fac à proximité etc etc…

Je suis tout à fait d’accord avec vous ! Il ne s’agit pas de ne rien payer, et encore moins de profiter du système, mais juste de ne pas se retrouver bêtement dans la case "super vache à lait" alors même que ledit système ne vous en demande pas tant. :p

Cette année, je n’avais pour une fois aucun travaux à faire… ça ne rime à rien de dépenser de l’argent en intérêts ou travaux uniquement pour moins payer d’impôts, non ?

C’est clair. Encore une fois, il ne s’agit pas d’une course à "c’est toujours ça que Bercy n’aura pas", mais juste de connaître les tenants et aboutissants pour bien équilibrer son affaire… et de la rendre viable. Rien de plus.

En tout cas, merci pour ce recadrage.

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#25 09/05/2014 13h35 → Vendre un actif (box) pour rembourser un passif ? (box passif actif crédit)

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Bonjour,

Je n’ai pas tout lu par manque de temps, mais j’ai cru comprendre 2 points qui me chiffonne…

1) le bien a été hérité
2) vous avez obtenu un paiement échelonné des droits de succession.

Un point à prendre en compte, dans votre réflexion, c’est la possible exigibilité de la créance fiscale suite à la vente de ce bien.

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