Résidence Principale : actif, investissement ou passif ?

Tetrapil · #101

Sur ce sujet, un article intéressant qui résume bien les différentes options :

Taxer les propriétaires ou défiscaliser les locataires?, Le Cercle

Tetrapil

Hidalgo04 · #102

je me permets de relancer le topic après avoir écouté un podcast super intéressant de William Bernstein, l’auteur de "The 4 pillais of investing" et de "The Intelligent Asset Allocator".

Il nous explique qu’une résidence principale est un passif/une dépense et non pas un actif/investissement comme certains le pensent. Une maison/résidence principale n’est pas un investissement mais un object de plaisir/de consommation/dépense.

Démonstration à l’appui:

Extract from episode 60 – William Bernstein – “The More comfortable you are buying something, in general, the worse the investment it’s going to be”. The Meb Faber Show.
http://mebfaber.com/podcast/

It’s an area that many many many individuals get wrong or misunderstand:
You said: “only income producing possessions such as stocks, bonds, or a working piece of real estate is a true investment.
"Home ownership is not an investment, it’s exactly the opposite. It’s a consumption item.”
Maybe explain what you mean there:

"You have to own a home, or if you don’t own a home, you have to pay a rent to someone.
So in effect, your house is paying you an opportunity to rent, which isn’t really an income.

To me, counting your house as an asset makes almost as much sense as counting your food budget, I mean obviously you can’t sell your food although you can sell your house. But if you sell your house, then you get a real problem which is you need to pay a rent to someone.

A house, in general, of course there are exceptions, and there has been exceptions, which are some of the richer real estate markets, but on average a house is a terrible investment because it’s real value does not increase by much more than 1% per year after inflation. And you’ve got the expenses, the maintenance costs, upkeeps, the taxes to pay. SO it’s really not a great investment, it’s an expense. Unless you can spend on your house, probably the better off you are not owning a house."

Un autre article intéressant sur le sujet:

Your House is a Liability (Not an Asset)
https://blog.amplifiedin…-liability-not-an-asset/
Definition: “an asset puts money into your pocket and a liability takes money out of it.”
“Even if your house is paid off, it still remains a liability – you still have insurance, property taxes, maintenance, etc. “
“Based on my definition, even when investing in real estate, an asset can quickly become a liability when the property becomes vacant or is not collecting rent.”

“Now I’d like to make this clear, I’m not advising anyone not to buy the home that they live in, but rather I’m asking you to be clear that it is in fact a liability. By doing so, it makes it a lot easier to think clearly about how much you’re willing to spend on purchasing it, renovating it and always having the latest modeled kitchen or bathroom, etc.
By realizing that these are all expenses, and that it is in fact keeping you further away from the goal of financial freedom, you are more likely to be more modest and more responsible with your divestment decisions (again most people would call this an investment decision).

“Granted, most people don’t like to be told the truth, because it hurts. Most people will try to discredit what I’m saying with a dozen or more rebuttals… all I can say is that the truth hurts.
Here’s the most frequent rebuttal that I receive “But my house is going up in value by investing in it”
My response is always similar “While this is true, you will rarely get your entire divestment back. Furthermore, even if you were to get every penny of your divestment back, that’s a zero percent return on investment. That’s worse than GICs and a zero percent return cannot be considered an investment.”

A house has all the qualities of a terrible investment:
• Constant extra layers of fees and taxes that never go away: maintenance, property taxes, etc. that will rise with inflation
• Usually, housing is too-large a percentage of someone’s portfolio. Even just the down-payment ends up being the largest expense of someone’s life
• Usually massive debt is involved
• Housing has returned 0.2% (after inflation) per year in the past 100 years
If you can avoid the 3 items above and don’t mind the opportunity cost and the time required to maintain your house, then go for it. Else, rent, and use the money you saved for other investments that will be less stressful and pay-off more.

Dernière modification par Hidalgo04 (18/08/2017 22h21)

sissi · #103

Hidalgo04 bonsoir et bienvenue!

Oui c’est vrai dans la plupart des cas - et on l’a débattu a plusieurs reprises … la résidence principale versus un loyer et placer le capital qui -lu-i rapportera de quoi payer le loyer et plus

Sauf si la RP a un bon potentiel de P-V - ça arrive aussi…
Sauf si on ne peut pas trouver l’equivalent en location…
Sauf si ça prend une RP pour se sentir chez soi ex moi avec 2 chiens haha! car au Lux pas moyen de louer un bien similaire avec des chiens (ou des enfants d’ailleurs: incroyable mais vrai!)

J’ai fait les 3 : avec RP, sans RP , bateau pendant 5 ans (et ça c’est vraiment considere comme un bien de consommation qui se dévalue - et pourtant vendu au meme prix qu’achete - donc OK)

La solution: faire comme bien des gens au Lux: financer le bien car les intérêts sont déductibles ALORS j’ai finance ma RP avec un lombard a 1% que j’ai obtenu - avec nantissement d’un des mes portefeuilles… Vu l’augmentation des prix de 7% minimum/an ici… ça devrait aller…
D’ailleurs le Lux est un pays ou les loyers sont tellement eleves que louer ne fait pas de sens…

La non-deductibilte des intérêts en France change la donne.

Question de gout, d’âge, de contexte …

Dernière modification par sissi (18/08/2017 22h55)

Bernard2K · #104

Je suis d’accord avec tous ces arguments de "William Bernstein".

J’ajouterais : bien souvent, l’investissement dans une résidence principale correspond à un logement plus grand ou plus luxueux que ce qu’on prendrait "raisonnablement" en location.

Lorsque la famille croît en nombre, il y a souvent une surévaluation/anticipation des besoins. Et dans le sens "famille qui décroît", c’est pire : quand les enfants partent, combien de parents revendent la maison ou louent les chambres restées vides ? Non, on conserve scrupuleusement les chambres des enfants pour les loger quand ils reviennent. L’argent immobilisé dans la maison ne produit rien et on a des chambres vides qui ne servent à personne.

Après, ce n’est pas une critique ; chacun fait bien comme il veut. Mais c’est comme quand on cherche à justifier qu’on a "besoin" d’une grosse voiture parce qu’on fait beaucoup de route : on évoque un besoin pour justifier un luxe. Il serait plus honnête de dire "je sais que je prends un bien qui excède mon besoin, c’est un luxe, mais j’aime ce luxe et je peux me le payer, alors laissez moi dépenser mon argent sur ce luxe qui me plaît".

Dernière modification par Bernard2K (19/08/2017 00h46)

rocambole · #105

Je comprends vos arguments mais quel rapport avec une voiture qui est un bien se dévaluant dans le temps (rapidement) et un actif réél en dimension finie qui a une valeur (forte) d’utilité et qui s’apprécie sur longue periode ?

Bernard2K · #106

Je ne comparais pas la voiture et la maison, mais je parlais du mécanisme qui fait prendre plus grand que son besoin, tout en disant qu’on en a vraiment besoin, et qui me semble le même dans les deux cas.

Dernière modification par Bernard2K (19/08/2017 01h09)

alex44 · #107

Complètement hors sujet, mais lorsque l’on fait beaucoup de route, avoir une grosse (donc lourde) (vous noterez que je n’ai pas dit luxueuse) voiture peut être un argument (au détriment des autres usagers) valable.

Effectivement en cas de choc frontal 70kms vs 70kms (plus vous roulez de kms plus le risque d’avoir un accident augmente, c’est mathématique) les passagers de la citroen c6 de 1700kgs s’en sortent mieux que ceux de la c1 de 650 kgs.
C’est physique, c’est à cause de l’énergie cinétique.

Avec une grosse voiture vous vous protegez un peu, contre un risque bien defini.
(Après l’on pourrait rentrer dans les details des equipement de protection de serie suivant les modèles… )

Hors sujet clos.

Surin · #108

Alex vous nous avez habitué à mieux…
Le seul critère "grosse" donc "lourde?" ne suffit pas, question de génération aussi, une R25 contre la dernière Clio je préfère être dans la Clio (enfin non je préfère être chez moi devant la TV).

alex44 · #109

Surin,
C’est bien pour cela que j’ai mis deux véhicules de même génération, et ensuite parlé des equipements dans cette même génération! (Une c6 à 5 airbags pour le seul conducteur(de memoire partout sur le pavillon de porte) ce qui n’est pas le cas de la c1 de la même année de production. Mais là n’est pas le sujet.

J’ai voulu evité (et vous ne l’avez pas amené non plus ) le traditionnel combat de coq bmw vs renault en prenant un élément physique tangible, par rapport à ce que disait Bernard… (si vous voulez un exemple par l’extrême, les gens dans le tgv de plusieurs centaines de tonnes lancé à 300kms qui percute cette grosse c6 de 1700kgs, n’on pas d’airbag et pas de ceinture, et il ne sentirons quasiment rien (à part qu’il y a eu un choc) c’est la difference d’énergie cinétique. C’est la même chose au rugby toute proportion gardée entre deux gabarits différents!
Je vous laisse prendre connaissance d’un crash test de deux véhicules 5etoiles ADAC

https://m.youtube.com/watch?v=6pVF1Wr7GLQ
Et un peu de lecture
http://www.adilca.com/COLLISIONS_FRONTALES.pdf

Bref on en restera là, sinon rdv sur un autre forum type vroumm vroumm

Modif : fautes/ ajout lien

Dernière modification par alex44 (19/08/2017 09h05)

Hidalgo04 · #110

@bernard2k, sissi et tous les autres,
en effet, je respecte totalement le choix de ceux qui achètent, c’est leur droit le plus naturel.

Je voulais juste apporter ici une approche légèrement contrariante dans cet océan de pensée unique concernant l’achat de sa RP véhiculé par les médias et nos gouvernements.

Je vois énormément de jeunes trentenaires autour de moi pour qui il faut acheter à tout prix pour "profiter des taux historiquement bas". C’est oublier que l’inflation n’a jamais été aussi faible, sans parler des risques de déflation/stagflation que nous encourrons dès que les banques centrales arrêterons de "subventionner" l’économie et c’est oublier aussi que nos salaires ne sont plus indexés sur l’inflation.

Devenir propriétaire le plus tôt possible, ça a été hyper rentable pour la génération des baby boomers et de ceux qui ont connu des périodes de fortes inflation car en effet, l’immobilier s’appréciait de l’inflation tous les ans et les crédits contractés ont vite été effacés par cette même inflation.

Mais étant donné les niveaux de taxation actuels (fdm, tf…), les niveaux élevés de prix dans les grandes métropoles (en multiples du revenu disponible des ménages, cf Jacques Friggitt*) par rapport à la moyenne historique longue, ou même en multiple de loyers, et le besoin de mobilité professionnelle et géographique qu’impose notre environnement économique, il n’est à mon sens pas systématiquement plus rentable financièrement d’acheter plutôt que de louer…

Je termine par ces quelques articles/podcast pour alimenter notre réflexion et pour la richesse de notre débat ;-)
Why your house is a terrible investment:
http://jlcollinsnh.com/2013/05/29/why-y … nvestment/

https://archive.org/details/jlcollinsnh … investment

*Sources:
http://www.cgedd.developpement-durable. … 48.html#a1

http://www.cgedd.developpement-durable. … a1048.html

Dernière modification par Hidalgo04 (19/08/2017 09h08)

cricri77700 · #111

Cela dépend de quelle point de vu on se penche.

Oui une RP est un passif car elle coûte de l’argent ( TF, entretient .. )

Après cela dépend de l’objectif de chacun.
Si c’est purement financier ( et que l’on sait placer correctement son argent ) vaut mieux louer.
Les objectifs sont multiples : quitter plus tot la rate race , capitalisé , avoir plus de liberté de mouvement ect..

Si on aime le confort comme dit Bernard avec une superficie inutile, vaut mieux acheté sa RP .
Je viens de quitter la rate race , pour diminuer encore mes dépenses , je vais bientôt vendre ma RP.
Mon objectif est de continuer à capitaliser pour pouvoir continuer à être hors de la rate race dans un premier temps.
Dans un second temps , je rachèterai une RP , une grosse voiture pour le plaisir mais j’aurai toujours ma rente pour pouvoir vivre malgré mon augmentation de dépense car l’argent capitalisé + l’effet boule de neige de celle ci sera de plus en plus importante.

En bref, cela dépend de l’âge de chacun et de l’objectif de chacun.

Bernard2K · #112

roudoudou a écrit :
quel rapport avec une voiture qui est un bien se dévaluant dans le temps (rapidement) et un actif réél en dimension finie qui a une valeur (forte) d’utilité et qui s’apprécie sur longue periode ?

Mon intention n’était pas de faire une comparaison voiture/maison, mais de parler du mécanisme psychologique sous-jacent, comme je l’ai expliqué ensuite ; néanmoins, la comparaison voiture/maison n’est pas peut-être pas aberrante, et peut donner quelques réflexions intéressantes :

- voiture se dévaluant rapidement : qu’est-ce qui empêche de maintenir une voiture parfaitement à l’état du neuf ? On peut remplacer toutes les pièces au fur et à mesure qu’elles lâchent. Problème, le coût. Vous me direz "mais il y a aussi l’obsolescence". Là aussi, on pourrait très bien équiper un véhicule en seconde monte. Clim en seconde monte : possible. Régulateur de vitesse en seconde monte : possible. Evidemment, des technologies plus étroitement liées à la voiture sont plus difficiles à installer, type airbag, ESP, etc. Mais là aussi, la limite principale est le prix de ces installations.

- bon, mais pour la maison, y a-t-il un phénomène comparable ?
Prenons la référence : une maison moderne et neuve. Isolation RT2012, prises réseau, domotique, déco dans l’air du temps, etc.
Prenons maintenant deux villas "standard" construites fin des années 1960, dans ce qui était à l’époque un village, désormais la banlieue très cossue des rurbains attirés par la grande ville voisine mais qui veulent "avoir un jardin".
- l’une n’a été quasiment pas entretenue. Elle vaut combien ? A peine plus que le terrain constructible. Je connais des cas de ce type. Alentours de Toulouse ou de Lyon, je ne vais pas citer les communes mais j’ai des cas précis. La maison peut se vendre dans les 350 k€, le terrain constructible seul vaut déjà 300 k€. Les gens qui achètent refont souvent tout l’intérieur, en ne gardant que les murs, et encore : modification d’ouvertures, extension, etc. Ca coûte presque aussi cher que de construire à neuf, preuve qu’ils achètent surtout le terrain. On voit aussi des achats par des promoteurs, qui rasent la maison pour mieux valoriser le terrain : création d’un lotissement ou construction d’un petit immeuble. L’amortissement comptable pratiqué sur l’immobilier professionnel (LMNP ou LMP ou structure IS) n’est pas aberrant car l’immobilier s’use vraiment. La valeur ultime d’une construction non entretenue est zéro. Elle est tellement vieille qu’elle est devenue "économiquement irréparable" et qu’il vaut mieux raser ou ne garder que les murs. C’est le terrain qui vaut encore de l’argent, pas la maison.

- l’autre maison a été parfaitement entretenue au goût du jour. Pour être au top, il faut avoir complètement isolé la maison (pas d’isolation fin des années 60, même dans les murs !), changé la chaudière déjà deux fois, changé les fenêtres déjà deux fois (double vitrage milieu des années 70 car choc pétrolier ; nouveau changement entre 2000 et aujourd’hui car les vieux double vitrage étaient abîmés, pas du tout aux normes actuelles et d’apparence démodée), ajouté une clim sans doute, refait complètement l’intérieur y compris le sol (les carrelages fin des années 60 sont terriblement datés), créé et entretenu un jardin paysagé agréable à l’oeil du rurbain, posé une piscine, ajouté une véranda, changé le portail et la porte de garage pour des modèles avec télécommande, fait re-traiter la charpente, changer quelques tuiles, probablement refaire complètement le crépi de façade qui était fissuré ou décoloré, fait reprendre complètement l’assainissement individuel pour se connecter au collectif ou bien pour refaire un individuel compatible SPANC, rénové complètement l’installation électrique, etc. Certes, cette maison rutilante vaut 700 k€, mais quelle fortune y a été engloutie en entretien et améliorations ?

Donc, déjà, on voit que la valeur "qui s’apprécie sur une longue période" nécessite, pour s’apprécier, des travaux très conséquents pour l’entretien mais aussi pour améliorer afin de se tenir au goût du jour en termes de déco et de fonctionnalités. Et une bonne partie de cette "appréciation de valeur" est souvent liée au terrain lui-même, à l’emplacement ; la construction qui est dessus, si on pouvait analyser sa valeur indépendamment du terrain, ne vaut plus grand chose si elle n’a pas été entretenue ; et vaut cher si elle a été améliorée pour correspondre au goût et aux normes actuelles mais moyennant des dépenses très conséquentes.

Et enfin, concernant cette appréciation de valeur : certes, le marché immobilier a fortement augmenté dans le passé. Encore faudrait-il corriger de l’inflation. Mais, va-t-il continuer ? Peut-on dire aujourd’hui avec certitude : "j’investis dans ma RP car je suis certain que sa valeur va s’apprécier" ?.

Au total, l’appréciation de valeur est loin d’être garantie ; et ne se fait pas sans des travaux d’entretien et d’amélioration coûteux.

Dernière modification par Bernard2K (19/08/2017 10h55)

parisien · #113

@Bernard2K: ce que vous cherchez à prouver n’est guère valable dans de grandes métropoles chères comme Paris ou Londres.
Pour reprendre votre exemple, l’écart de valeur aujourd’hui n’est guère que de 15% environ entre deux appartements dans des immeubles parisiens 1960, l’un très bien entretenu et l’autre pas du tout (et donc à "refaire à neuf" aujourd’hui). Ce n’est pas du simple au double comme les deux maisons que vous évoquez. Donc même l’appartement pas du tout entretenu s’est fortement apprécié et se vend aujourd’hui très facilement, même s’il faut consentir une petite décote sur le prix.

Pour ma part, ce qui m’a toujours empêché d’acheter à Paris c’est que mes besoins en terme de localisation idéale et de taille idéale (surface, nombre de chambres) ont changé tous les 3 à 4 ans. Pour un locataire, c’est facile à gérer, car il suffit de payer quelques K€ maximum en déménagement et frais d’agence. Pour un propriétaire, c’est au moins un ordre de grandeur plus coûteux, car il faut vendre (donc payer 5% de frais d’agence) puis acheter (et donc payer 7% de droits de mutation / "frais de notaire").

Au fait, pourquoi mes besoins ont changé tous les 3-4 ans?
Au début, je travaillais à Paris et j’étais célibataire (mais toujours dans un 75m2 minimum - aujourd’hui, c’est plus du double). D’où déménagement à chaque changement de lieu de travail, pour avoir le luxe de me rendre à mon travail en 6 à 8 minutes à pied (j’évitais quand même d’habiter juste en face de mon travai!). Plus tard, avec l’arrivée progressive des enfants, j’ai voulu m’agrandir puis être très proche (5 minutes à pied) de l’école privée de mes enfants, qui a d’ailleurs changé après quelques années. Sans compter une période d’expatriation donc d’éloignement de Paris.

A chaque changement, le coût est minime pour un locataire et énorme pour un propriétaire. Ce dernier se résigne alors le plus souvent à ne pas déménager et à accepter une localisation ou une taille devenues non optimales.

Dernière modification par parisien (19/08/2017 11h21)

lachignolecorse · #114

Chacun son choix en terme d’achat ou de location pour la RP. Comme l’indique SISSI, il faut faire le bilan financier.

Personnellement je raisonne comme pour un placement. Étant très bricoleur, j’achète peu cher et je rénove. Comme pour les placements importants, c’est un choix familial car il faut accepter de vivre dans la poussière quelques années. L’objectif étant que ma RP ne me coûte rien soit : frais de notaire+intérêt emprunt+matériaux+taxe foncière = plus value.

J’ai revendu ma rp il y a 2 ans avec une très bonne plus value mais opération réalisée sur 15 ans entre achat et revente donc difficile de faire le bilan. J’ai racheté une rp 50% sur prix de la vente. Objectif de revente d’ici 6/8 ans.

Nous sommes en cours de revente de la rp de ma compagne(acheté il y a 30 mois), on verra bientôt si nos espoirs se concrétisent.

Par contre, il ne s’agit pas de faire ces opération trop régulièrement sous peine d’avoir des remises en question de la part de l’administration fiscale.

Dernière modification par lachignolecorse (19/08/2017 11h20)

naphto · #115

Je ne comprends pas ce consensus sur le fait qu’une résidence principale soit un passif et pas un actif … Je suis très perplexe.

Certes, il est important de faire un bilan financier, et il est sans doute plus intéressant de faire un investissement locatif à Limoges à 15 % brut de rentabilité et de louer sa résidence principale, plutôt que d’acheter une résidence principale à Paris pour un rendement locatif de 2 % …

Cependant, pour un même bien, il y a au moins 5 critères majeurs qui font pencher la balance sur le fait de privilégier la résidence principale plutôt que l’investissement locatif :
1) Vous n’avez pas de vacance locative. Le bien est occupé 100 % de l’année (par vous).
2) Vous n’avez pas d’impayés sur les loyers !
3) Vous n’avez pas de soucis avec les locataires … je connais des amis qui ont acheté une maison dans le sud pour la louer, ils ont eu un problème avec un locataire qui ne payait plus son loyer et qui n’était pas vraiment expulsable (enfants en bas âge) : ça leur a coûté une fortune en frais d’avocat, ça a duré 3 ans pour les faire expulser, ils n’ont jamais récupéré leur argent, et la maison était quasiment détruite quand ils ont finalement pu la récupérer !
4) Vous avez une bien meilleure rentabilité. Je m’explique, quand vous louer votre appartement 1 000 euros / mois, vous devez payer environ 31 % de taxes aux impôts (cela dépend du régime fiscal et de la situation de chacun, mais c’est mon cas). Alors que quand vous êtes propriétaire de votre résidence principale, l’équivalent de ces 1 000 euros de loyer que vous vous versez à vous-même n’est pas imposé. Vous gagnez 300 euros / mois.
5) Vous n’avez pas de taxes sur les plus-values immobilières si vous décidez de revendre votre bien dans quelques années …

Bref, pour un bien identique, il me semble bien préférable de l’utiliser en tant que résidence principale que pour faire du locatif …

Ca n’a pas de sens de dire qu’une maison principale n’est pas un actif car il y a des dépenses … sans prendre en compte l’économie sur les loyers qu’on a. Selon moi, non seulement la résidence principale est un actif, mais c’est un meilleur actif qu’un investissement locatif !

Dernière modification par naphto (19/08/2017 11h41)

toufou · #116

naphto a écrit :
Je ne comprends pas ce consensus sur le fait qu’une résidence principale soit un passif et pas un actif

C’est vrai, tout le monde à l’air d’accord…:-)

Este59014 · #117

Pour ma part, la résidence principale est actuellement un passif (18 ans de crédit restant).

A la fin du crédit immobilier, je mettrai ma RP en location ainsi que les 3 autres appartements de mon patrimoine et départ pour l’étranger dans un pays à bas coût de la vie !

La résidence principale permet donc indirectement dans mon objectif de me constituer une épargne forcée et bien évidemment, sur une durée de 18 ans de présence, c’est plus rentable d’acheter que de louer …

L’objectif de l’achat de la RP est de constituer la retraite de ma conjointe qui s’arrêtera de travailler avant 50 ans. (même plus tôt serait le mieux)

frame · #118

Il ne s’agit pas d’opposer l’achat de sa RP vs l’investissement d’un bien à des fins de location.
Mais bien achat RP vs location de son logement.

Et je rejoins Bernard2K sur le gouffre que represente l’entretien se da RP si on espère conserver sa valeur à concurrence des biens neufs.

La France n’est pas que la France des grandes métropoles où, en effet, Les biens meme les plus pourries trouveront toujours acquéreur à n’i.porte quel prix.
Mais alors il faut se poser la question du nombre d’années à attendre pour que ces acquéreurs puissent fire une PV sur leur bien.

Et tout le monde ne possede pas des capacités de bricolage afin de limiter les dépenses de rénovations.

sissi · #119

Oui frame le sujet est bien "achat RP vs location de son logement."

On a le droit de changer d’avis aussi!

Il y 30 ans j’avais pour RP vieille maison de "maitre" en pierre avec grange, 500 arbres , 3 jardins ,en bord de foret mais je l’avais payee cash : en campagne a 30 minutes du centre de tres grande ville 250 m2 au prix d’un studio en ville.
Mais j’avais aussi un pied a terre en ville dans un de mes immeubles - ou j’avais ma compta

Puis j’ai tout vendu il y a une dizaine d’années et place le capital.

Puis presque 6 ans un grand bateau - pas de taxes foncières - pas d’entretien de jardin, façade ou plomberie, La paix pour 5 - 6 ans

Puis j’ai vieilli et voulu rentrer en Europe

Et la : location forcee a l’arrivee - et ça a dure 3 ans! Pas sympa d’être locataire desfois … j’avais beau chercher : nouveau pays, nouvelle mentalité, pas moyen de se financer vu le statut "IH" - et justement : je ne voulais pas immobilier du capital dans une RP vu que je suis en phase de consommation …

Finalement j’ai compris le système - apres avoir râle pas mal!
J’ai finance une maison bord de mer + un appartement au Lux et ça me coute en intérêt et utilities pour les 2 ensemble …pas plus que ma location!
Toute une différence en qualité de vie pour le meme 1000 euros…

Bien sur les 2 sont des investissements - et seront revendus … dans 2 a 5 ans d’autant plus que nous songeons a nous installer dans un 3eme pays !

Conclusion : nos besoins changent, nos objectifs changent … faut rester flexible!

Dernière modification par sissi (19/08/2017 12h45)

DDtee · #120

Il ne faut pas être trop manichéen, selon comment elle est gérée, la résidence principale peut être un avoir ou passif ou actif.

Passif dans la plupart des cas : achat sans rentabilité importante/suffisante (loyer fictif) sans valorisation à la revente (ni amélioration, ni prix d’achat attractif) = il est largement préférable de louer

Actif : prix d’achat permettant un bon niveau de rentabilité, amélioration, cession d’un morceau de terrain etc permettant une plus value à la revente.

A titre d’exemple grâce à une opportunité à l’achat + négociation j’obtiens une rentabilité de 8% nette sur ma RP (toujours loyer fictif et charges incluses). En ayant largement renové/architecturé le bien en intérieur + extérieur et ajouté un niveau soit + de 50m2 pour moins de 5K€ (l’aménagement avait déjà été vaguement commencé) j’espère bien obtenir une plus value à la revente malgré un marché local pas trop dynamique.

J’ajouterai que la RP sans crédit (notamment grâce à la plus value sur la RP précédente) a fortement contribué au climat de confiance auprès de 2 établissements bancaires qui ont financés pour une somme bien supérieure des biens locatifs (et bien au delà de ce que mes revenus devraient permettre selon les critères bancaires).

naphto · #121

Non, le sujet n’est pas de savoir s’il vaut mieux acheter sa RP ou la louer.
Le sujet c’est de savoir si l’achat d’une résidence principale est un actif, un passif ou un investissement.

Je suis parti du postulat de base (implicite) que l’investissement locatif est un actif (à ma connaissance tout le monde est d’accord sur ce point). Et j’arrive à la conclusion qu’une RP apporte une meilleure rentabilité qu’un investissement locatif, donc que c’est un "meilleur" actif.

Oui, il faut payer de l’argent pour entretenir sa RP, mais :
1) ça coûte moins cher que de louer.
2) il n’est pas nécessaire de tout changer et tout rénover pour conserver l’état "neuf" à chaque instant …

doubletrouble · #122

Le débat est mal cadré dans le sens où une RP recouvre en réalité un éventail de choix considérable. Il est parfaitement possible de choisir une RP qui soit "productive" (dans mon cas, elle me permet de déduire les intérêts de l’emprunt et 50% des travaux effectué de l’assiette de mon IR, tout en génèrant un petit revenu grâce au loyer du local commercial au RdC) comme il est possible de choisir un albatros au sens de Coleridge : mes parents qui ont dilapidé leurs économies d’une vie pour acheter bien trop cher un pavillon atroce qui coûte une fortune à chauffer l’hiver et devient brulant en été - sans compter les frais d’entretiens et les impôts qu’il génère !

Comparé à une location à fonds perdu, ma RP avec son cashflow positif est un actif malgré la dette contractée pour son achat. En revanche, mes parents seraient bien plus heureux en tant que locataire.

Le choix et les critères dont il découle est en adéquation avec la culture économique de la personne ; le vulgum pecus aura tendance à suivre des "coups de coeur" en se plaçant dans une optique de consommateur, sans s’inquiéter d’autre chose que de trouver un établissement pour le financer. Un individu avec une mentalité d’investisseur choisira un bien qui lui convient mais sert aussi ses objectifs (productif).

Au final, la RP est une terre de contraste ?

Dernière modification par doubletrouble (19/08/2017 13h30)

cricri77700 · #123

Naphto,
Une RP est un passif, cela coûte de l’argent.
Dans un autre message, j’avais fait plusieurs simulations.
Sur 20 ans , 20 ans de taxe foncière + entretien d’une maison sur 20 ans est énorme.

En fait, c’est intéressant d’acheter une RP si la personne ne sais pas placer son argent ou qu’elle est cigale ( cela fera une épargne forcée avec le capital remboursé )

Pour une personne qui a beaucoup d’immobilier , il peut y avoir du sens de louer pour ne pas être trop exposé à l’immobilier , d’autre pour capitaliser et réduire son temps de travail bref, plein d’idées en fonction de la personne, de son patrimoine , de ses connaissances , de ses objectifs et de ses capacités.

rocambole · #124

En plus vous parlez tous de maison alors que la plupart des gens vivent en appartement en zone urbaine.

Vous sous estimez aussi le fait que pour louer il faut un CDI toussa.. à tout moment (IH a déjà parlé des problèmes liés au fait d’être "rentier" sur les dossiers en France) et personne n’a parlé de l’assurance de prêt qui vous couvre contre tout accident (santé etc…).

Quand on achète tout est figé.

Bref dans un bilan classique un bien immo RP ou non se place à l’actif dans la section immobilisation. Ca n’a jamais été un passif, les couts associés sont des couts d’usage (si vous voulez pour maintenir la valeur) mais le foncier s’apprécie sans l’entretien (comme il a été dit).

C’est juste que vous ne mesurez pas la valeur d’usage que procure une RP.

En effet si on achète une maison ou il faut refaire la toiture tous les 8 ans dans une zone pourrie c’est plus un gouffre qu’autre chose, mais je doute qu’un appartement avec un emplacement centre grande ville soit un "passif" et ne soit pas liquide pour être revendu aujourd’hui…

Faith · #125

Hidalgo04 a écrit :
Extract from episode 60 – William Bernstein – “The More comfortable you are buying something, in general, the worse the investment it’s going to be”. The Meb Faber Show.

Et pourtant nombreux sont les investisseurs immobilier de ce forum à conseiller de faire des appartements dans le haut de gamme de leur catégorie pour maximiser la rentabilité. Mais oui, de manière générale, chercher le confort est rarement rentable (d’ailleurs peut-on chiffrer le confort ?)

C’est une indication que l’on part sur des généralités assez vague pour ne pas être totalement fausses.

"You have to own a home, or if you don’t own a home, you have to pay a rent to someone.
So in effect, your house is paying you an opportunity to rent, which isn’t really an income.

To me, counting your house as an asset makes almost as much sense as counting your food budget

Absurde (pardon pour l’auteur).
Compter sa maison comme un actif, c’est comme compter son potager comme un actif… ce qui a beaucoup plus de sens.

A house has all the qualities of a terrible investment:

Et toutes les qualités d’un excellent investissement:
- pas de vacance locative
- peu d’impôts à déduire de son rendement
- peu de dégradations

Bref, tout dépend comment la RP est considérée lors de l’achat.
Si elle est bien calibrée en fonction du foyer et des prix du marché, elle restera un investissement correct, voir bon.
Si elle est achetée excessivement confortable, par coup de coeur, elle sera alors un investissement au mieux médiocre, éventuellement mauvais.

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naphto a écrit :

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Hidalgo04 a écrit :

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